Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Leeuwarden
afdeling civiel recht, handel
zaaknummer gerechtshof 200.163.809/01
(zaaknummer rechtbank Noord-Nederland 3306982 / 14-11187)
arrest van 13 februari 2018
in de zaak van:
[appellante],
wonende te [A] ,
appellante in principaal appel, verweerster in incidenteel appel,
in eerste aanleg: gedaagde,
hierna te noemen:
[appellante],
[appellante],
advocaat: mr. E.Tj. van Dalen, kantoorhoudend te Groningen,
tegen
stichting De Huismeesters,
gevestigd te Groningen,
hierna:
De Huismeesters,
De Huismeesters,
geïntimeerde in principaal appel, eiseres in incidenteel appel,
in eerste aanleg: eiseres,
advocaat: mr. A.J. Klok, kantoorhoudend te Groningen.
Het tussenarrest van 27 juni 2017 wordt hier overgenomen.
1.De verdere loop van het geding in hoger beroep
1.1
Het verdere verloop van de procedure blijkt uit de memorie van antwoord in het incidenteel appel.
1.2
[appellante] concludeert in genoemd processtuk tot niet-ontvankelijkverklaring dan wel tot verwerping van het incidenteel appel, met veroordeling van De Huismeesters in de kosten van de procedure.
1.3
Partijen hebben arrest gevraagd en hebben daartoe de aanvullende stukken overgelegd.
2.De verdere beoordeling in incidenteel appel
2.1
In incidenteel appel gaat het om de vorderingen van De Huismeesters die ertoe strekken dat [appellante] wordt veroordeeld tot betaling van:
(1) € 679,89 ter zake van achterstallige huurpenningen over de maanden oktober 2013, januari 2015 en februari 2015, te vermeerderen met de wettelijke rente, en
(2) € 2.023,80 ter zake van kosten die zijn opgekomen na beëindiging van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning, te vermeerderen met de wettelijke rente.
2.2
Aan deze vorderingen heeft De Huismeesters ten grondslag gelegd dat de kantonrechter in het vonnis waarvan beroep [appellante] ten onrechte niet heeft veroordeeld tot betaling van de achterstallige huur over de maand oktober 2013 (€ 261,28). Verder heeft [appellante] de huur over de maanden januari en februari 2015 (totaal € 418,61) niet voldaan. Ook stelt De Huismeesters dat zij na de beëindiging van de huurovereenkomst kosten heeft moeten maken, omdat [appellante] de woning heeft verlaten zonder die in oude staat en volledig ontruimd op te leveren. Deze kosten bedragen € 1.044,20 voor het leeghalen van de woning, € 445,95 voor schadeherstel en € 533,65 aan schoonmaakkosten.
2.3
[appellante] heeft geen verweer gevoerd tegen de gevorderde bedragen aan achterstallige huur, zodat het totaalbedrag van € 679,89 toewijsbaar is.
2.4
De door De Huismeesters als "mutatiekosten" aangemerkte bedragen worden door [appellante] wel betwist. Volgens [appellante] heeft zij de woning in dezelfde staat opgeleverd als waarin zij die bij aanvang van de huur heeft aanvaard.
2.5
Voor de beoordeling van de verschillende posten stelt het hof voorop dat op [appellante] de plicht rust om de woning bij het einde van de huur weer ter beschikking van De Huismeesters te stellen. Art. 7:224 lid 2 BW bepaalt dat indien een beschrijving van het gehuurde is opgemaakt, de huurder gehouden is de zaak in dezelfde staat op te leveren waarin deze volgens de beschrijving is aanvaard, met uitzondering van geoorloofde veranderingen en toevoegingen en hetgeen door ouderdom is teniet gegaan of beschadigd. Indien geen beschrijving is opgemaakt, wordt de huurder, behoudens tegenbewijs, verondersteld het gehuurde in de staat te hebben ontvangen zoals deze is bij het einde van de huurovereenkomst. Gesteld noch gebleken is dat tussen De Huismeesters en [appellante] een beschrijving van de woning is opgemaakt, zodat het hof ervan uitgaat dat een dergelijke beschrijving er niet is. Hieruit volgt dat op De Huismeesters de plicht rust om te stellen - en, bij voldoende gemotiveerde betwisting, te bewijzen - dat de staat waarin de woning is opgeleverd een andere was dan die bij aanvang van de huur.
2.6
Ter onderbouwing van de kosten van het leeghalen van de woning (€ 1.044,20) heeft De Huismeesters een nota (gedateerd 27 februari 2015) van Dolmans Vastgoed Diensten te Groningen overgelegd. Op deze nota worden 20 manuren in rekening gebracht voor de ontruiming van de woning aan de [a-straat] 80 te [A] (€ 630,40), vier rol puinzakken (€ 52,-) en stortkosten 1.340 kg (€ 361,80). De niet nader onderbouwde stelling van [appellante] dat zij de woning "correct en bezemschoon" heeft opgeleverd, steekt hierbij nogal mager af en schiet daarmee te kort. Het is immers onaannemelijk dat [appellante] de woning heeft aanvaard met 1.340 kg afval. Het hof gaat daarom zonder bewijslevering voorbij aan de betwisting door [appellante] en zal het bedrag van € 1.044,20 toewijzen ten titel van schadevergoeding, omdat [appellante] toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van de op haar rustende opleveringsverplichting.
2.7
Hetzelfde geldt in essentie voor de gevorderde schoonmaakkosten. Ter onderbouwing van deze kosten heeft De Huismeesters twee facturen overgelegd. In de eerste plaats een nota (gedateerd 27 februari 2015) van Dolmans Vastgoed Diensten te Groningen, die sluit op een bedrag van € 497,69. Ten tweede een nota (gedateerd 27 oktober 2015) voor € 533,65, afkomstig van De Huismeesters zelf. Op de nota van Dolmans Vastgoed Diensten worden 14,5 manuren in rekening gebracht voor het reinigen van de woning aan de [a-straat] 80 te [A] (€ 457,04) en € 40,65 aan schoonmaakmiddelen. Het is onaannemelijk dat [appellante] de woning heeft aanvaard in een staat die 14,5 manuren schoonmaakwerk zou vergen, zodat het hof ook hier zonder bewijslevering voorbij gaat aan de betwisting door [appellante] . Het factuurbedrag van € 497,69 oordeelt het hof toewijsbaar, aangezien de noodzaak voor deze kosten en de hoogte daarvan door [appellante] onvoldoende gemotiveerd zijn betwist. Aan de nota van De Huismeesters van € 533,65 gaat het hof voorbij, omdat deze niet is gespecificeerd, anders dan met de vermelding "Mutatieonderhoud: woning schoonmaken na ontruiming" en omdat De Huismeesters niet heeft uitgelegd waarom bovenop (of naast) het bedrag van de nota van Dolmans Vastgoed Diensten van € 497,69 kosten gemaakt zouden zijn tot een bedrag van € 533,65.
2.8
Ter onderbouwing van de kosten van schadeherstel (€ 445,95) heeft De Huismeesters een nota van 27 februari 2015 overgelegd, afkomstig van De Huismeesters zelf. Op deze nota is vermeld: "Mutatieonderhoud: Vervangen 2 opdekdeuren, kastslot, 1 WCD, 1 trekschakelaar en cisa tong- en profielcilinder". [appellante] stelt dat deze omschrijving haar niets zegt en dat er geen enkele noodzaak was voor het vervangen van opdekdeuren, kastslot, WCD, trekschakelaar en tong- en profielcilinder, omdat die in dezelfde staat verkeerden als waarin [appellante] die in de woning destijds heeft aanvaard. Gelet op deze - in dit geval afdoende gemotiveerde - betwisting door [appellante] , zou nadere bewijslevering door De Huismeesters noodzakelijk zijn. Een hierop toegesneden bewijsaanbod dat voldoet aan de eisen die daaraan in hoger beroep kunnen worden gesteld (voldoende concreet en ter zake dienend), ontbreekt echter. Nu het hof voorbij gaat aan het algemeen geformuleerde bewijsaanbod van De Huismeesters, komt ter zake van de gevorderde kosten van schadeherstel niet vast te staan dat [appellante] toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van de op haar rustende opleveringsverplichting. In zoverre zal de vordering van De Huismeesters dan ook worden afgewezen.
3.De slotsom in principaal en incidenteel appel
3.1
Zoals in het tussenarrest van 27 juni 2017 reeds is aangegeven, treffen de grieven in principaal appel geen doel. [appellante] zal daarom als de in het ongelijk te stellen partij worden veroordeeld in de kosten van het principaal appel (1 punt, tarief II).
3.2
Het vonnis van de kantonrechter van 14 januari 2015 kan niet in stand blijven voor zover [appellante] daarbij is veroordeeld tot betaling van € 697,46 aan achterstallige huur. Opnieuw rechtdoende zal het hof onder dezelfde noemer een bedrag van € 1.377,35 toewijzen (€ 697,46 plus € 679,89). Tevens zal het hof [appellante] veroordelen tot betaling van € 1.541,89 (€ 1.044,20 plus € 497,69). Als de grotendeels in het ongelijk te stellen partij zal [appellante] worden veroordeeld in de kosten van het incidenteel appel (1 punt in tarief II maal 50%).
3.3
De gevorderde nakosten en de wettelijke rente over de proceskostenveroordelingen zullen op na te melden wijze worden toegewezen.
De beslissing
Het hof, rechtdoende in hoger beroep:
in principaal appel
verwerpt het hoger beroep;
veroordeelt [appellante] in de kosten van het geding in hoger beroep en stelt die kosten aan de zijde van De Huismeesters tot aan dit arrest vast op € 711,- aan verschotten en op € 894,- aan geliquideerd salaris voor de advocaat;
in incidenteel appel
vernietigt het vonnis van de kantonrechter van 14 januari 2015 voor zover [appellante] daarbij is veroordeeld tot betaling van € 697,46 aan achterstallige huur met nevenveroordelingen,
en opnieuw rechtdoende:
veroordeelt [appellante] om tegen bewijs van betaling aan De Huismeesters te betalen € 1.377,35 ten titel van achterstallige huur, vermeerderd met de wettelijke rente over de verschillende bedragen van de achterstand vanaf hun respectievelijke vervaldata tot de dag van algehele voldoening;
veroordeelt [appellante] om tegen bewijs van betaling aan De Huismeesters te betalen € 1.541,89 ten titel van schadevergoeding, vermeerderd met de wettelijke rente met ingang van de datum van dit arrest tot de dag van algehele voldoening;
bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter van 14 januari 2015 voor het overige;
veroordeelt [appellante] in de kosten van het geding in hoger beroep en stelt die kosten aan de zijde van De Huismeesters tot aan dit arrest vast op € 447,- aan geliquideerd salaris voor de advocaat;
in principaal en incidenteel appel
veroordeelt [appellante] tot betaling van € 131,- voor nasalaris van de advocaat, te vermeerderen met € 68,- voor nasalaris van de advocaat indien niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan dit arrest is voldaan én betekening heeft plaatsgevonden;
veroordeelt [appellante] tot betaling van de wettelijke rente over de proceskostenveroordelingen vanaf 14 dagen na betekening van dit arrest tot de dag van algehele voldoening;
verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af hetgeen meer of anders is gevorderd.
Dit arrest is gewezen door mr. J.H. Kuiper, mr. H. de Hek en mr. M.W. Zandbergen, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op dinsdag 13 februari 2018.