ECLI:NL:GHARL:2018:5460 - Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden - Bevestiging WOZ-waarde recreatiewoning na hoger beroep

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN

Locatie Leeuwarden

nummers 17/00763, 17/00764 en 17/00765

uitspraakdatum: 13 juni 2018

Uitspraak van de vijftiende enkelvoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[X]te
[Z](hierna: belanghebbende)

tegen de uitspraak van de rechtbank Noord-Nederland van 13 juni 2017, in de zaken met nummers LEE 16/3496, LEE 17/1336 en LEE 17/1337, in het geding tussen belanghebbende en

de
heffingsambtenaarvan de
gemeente Westerveld(hierna: de heffingsambtenaar)

1.Ontstaan en loop van het geding

1.1

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 7 te [A] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2015 en naar de toestand op 1 januari 2016, voor het jaar 2016 vastgesteld op € 202.000. Tegelijk met deze beschikking is voorts de aanslag onroerendezaakbelasting 2016 (hierna: OZB) vastgesteld, alsmede de aanslag rioolheffing 2016.

1.2

Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraken op bezwaar de eerder vastgestelde waarde verminderd tot € 176.000 en de opgelegde aanslagen dienovereenkomstig verminderd.

1.3

Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Noord-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 13 juni 2017 ongegrond verklaard.

1.4

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld.

1.5

Tot de stukken van het geding behoren, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft alsmede alle stukken die nadien, al dan niet met bijlagen, door partijen in hoger beroep zijn overgelegd.

1.6

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 5 juni 2018 te Leeuwarden. Daarbij zijn verschenen en gehoord belanghebbende, bijgestaan door zijn echtgenote mevrouw [B] , alsmede [C] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [D] .

1.7

Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.

2.De vaststaande feiten

2.1

Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak. Het betreft een vrijstaande recreatiewoning (semibungalow) met een berging uit 1975. De woning heeft een inhoud van ongeveer 360 m³. De kaveloppervlakte is 1.222 m².

2.2

De WOZ-waarde voor de woning is per waardepeildatum 1 januari 2012 vastgesteld op € 116.000, per waardepeildatum 1 januari 2013 op € 116.000 en per waardepeildatum 1 januari 2014 op € 113.000.

2.3

De onroerende zaak is onderwerp van een doorlopende renovatie, die voor zover hier relevant van 1 januari 2015 tot en met 1 januari 2016 liep.

2.4

De onroerende zaak is door de taxateur van de heffingsambtenaar niet inpandig opgenomen, omdat belanghebbende hiervoor geen toestemming gaf.

3.Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen

3.1

In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2015, waarbij als toestandsdatum 1 januari 2016 heeft te gelden.

3.2

Belanghebbende bepleit een waarde van € 142.000 en concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, tot vernietiging van de uitspraken op bezwaar en tot dienovereenkomstige vermindering van bestreden aanslagen.

3.3

De heffingsambtenaar wenst de beschikte waarde, zoals verminderd in bezwaar te handhaven en concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.

3.4

Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het aan deze uitspraak gehechte proces-verbaal van de zitting.

4.Beoordeling van het geschil

4.1

Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de onroerende zaak worden bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. In het onderhavige geval geldt als waardepeildatum 1 januari 2015. Als toestandsdatum geldt 1 januari 2016.

4.2

De heffingsambtenaar dient, bij betwisting door belanghebbende, aannemelijk te maken dat de waarde van de onroerende zaak per de peildatum niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer per die datum. De heffingsambtenaar heeft daartoe in hoger beroep onder meer verwezen naar een door hem overgelegde matrix van taxateur [D] van 15 november 2016, waarin de gerealiseerde verkoopprijzen en een aantal objectgegevens zijn opgenomen van een drietal referentieobjecten, die in de periode van 14 oktober 2015 tot en met 3 november 2014 zijn verkocht, te weten:

- [b-straat] 7 te [E] ,

- [c-straat] 74 te [F] en

- [a-straat] 2 te [A] .

Gelet op de doorlopende renovatie is, op grond van de verklaring van belanghebbende dat de woning nog niet was afgebouwd, het voorzieningenniveau neerwaarts aangepast en op factor 2 gesteld, hetgeen een waardevermindering van (afgerond) € 11.000 ten gevolg had. Blijkens het proces-verbaal van de zitting van de Rechtbank heeft de heffingsambtenaar geconstateerd dat de onroerende zaak ten gevolge van de genoemde renovatie – nieuwe gevels en nieuwe dakpannen – (afgerond) € 63.000 meer waard geworden is. Deze meerwaarde komt evenwel ook tot uitdrukking in de – op de vergelijking met de opgevoerde referentieobjecten gebaseerde – matrix. Op basis van deze matrix concludeert de heffingsambtenaar tot een waarde van de onroerende zaak op waardepeildatum van € 176.000. Daarnaast heeft de heffingsambtenaar – in reactie op het verweer van belanghebbende in eerste aanleg - gewezen op transactiegegevens van een aantal zogenoemde “onderbouwende referentieobjecten” gelegen in buurgemeenten, te weten: [d-straat] 2-223 te [G] , [e-straat] 10 te [H] en [f-straat] 33 te [I] . Deze laatstbedoelde objectgegevens laat het Hof, wegens het illustratieve karakter ervan, buiten beschouwing.

4.3

Het Hof stelt voorop dat de heffingsambtenaar bij de beantwoording van de vraag of de heffingsambtenaar in het leveren van het bewijs is geslaagd, heeft te gelden dat hem een zekere vrijheid toekomt bij het opvoeren van referentieobjecten mits deze voldoende vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak. De omstandigheid dat er relevante verschillen bestaan ten opzichte van de onroerende zaak staat daaraan niet in de weg, mits met deze verschillen voldoende rekening is gehouden.

4.4

Naar het oordeel van het Hof, heeft de heffingsambtenaar met de hiervoor – onder 4.3 – genoemde referentieobjecten voldaan aan de op hem rustende bewijslast. De bedoelde referentieobjecten zijn, naar het oordeel van het Hof, voldoende vergelijkbaar met de onroerende zaak, althans is met relevante verschillen in kaveloppervlakte, inhoud van hoofd- en bijgebouwen, kwaliteit, ligging, onderhoud, voorzieningen, uitstraling en doelmatigheid voldoende rekening gehouden. Door de van de waardepeildatum afwijkende toestandsdatum heeft de heffingsambtenaar terecht de gerealiseerde meerwaarde door de genoemde renovatie (gevels en dakpannen) meegenomen. Het Hof volgt belanghebbende niet in zijn andersluidende stelling. Belanghebbendes grief dat niet met de binnenzijde van de onroerende zaak rekening is gehouden, stuit af op belanghebbendes weigering de taxateur van de heffingsambtenaar binnen te laten voor een inpandige opname. De gevolgen van een dergelijke weigering komen voor rekening van belanghebbende.

4.5

Belanghebbende heeft nog gewezen op de zijns inziens meer geschikte referentieobjecten, namelijk [a-straat] 74 te [A] , transactiedatum 3 mei 2016, en [a-straat] 3 te [A] , transactie in februari 2017. Nog daargelaten dat de transactiegegevens dateren van een te ver van de waardepeildatum gelegen datum om als geschiktere referentieobjecten te kunnen fungeren dan die door de heffingsambtenaar zijn opgevoerd, heeft belanghebbende onvoldoende gegevens verstrekt om tot het oordeel te kunnen komen dat deze objecten als referentieobject geschikter zouden zijn. Van de door belanghebbende voorts genoemde objecten [g-straat] 10 te [J] en [a-straat] 47 te [A] ontbreken relevante transactiegegevens, terwijl gesteld noch gebleken is dat deze objecten identiek zijn aan de onroerende zaak.

4.6

Bij de beoordeling van de vraag of de heffingsambtenaar aan zijn bewijslast heeft voldaan, moet ook acht worden geslagen op al hetgeen belanghebbende daar tegenin heeft gebracht. Een deel van de grieven van belanghebbende is met het vorenoverwogene reeds behandeld en niet gehonoreerd. Het Hof zal een aantal van de overige stellingen hierna nog afzonderlijk beoordelen.

4.7

Belanghebbende voert aan dat de heffingsambtenaar een aantal aanvankelijk opgevoerde referentieobjecten later heeft ingetrokken wegens onvoldoende vergelijkbaarheid. Deze stelling kan belanghebbende niet baten, aangezien het de heffingsambtenaar in bezwaar, beroep en hoger beroep vrij staat referentieobjecten niet langer als zodanig te gebruiken en/of nieuwe referentieobjecten op te voeren. Immers, het gaat er in de Wet WOZ slechts om, te komen tot de vaststelling van de (objectieve) waarde in het economische verkeer op de waardepeildatum.

4.8

Belanghebbende stelt voorts dat de heffingsambtenaar ten onrechte heeft gewerkt met verschillende inhoudsprijzen van de opgevoerde referentieobjecten. Deze grief faalt. In zijn algemeenheid is de heffingsambtenaar niet verplicht voor elk referentieobject dezelfde prijzen per m³ te hanteren. De prijs per m³ is immers nu juist een resultante, waarin de verschillen van het desbetreffende object ten opzichte van de onroerende zaak en de overige referentieobjecten tot uitdrukking wordt gebracht. Overigens is het Beoordelingsprotocol van de Waarderingskamer geen algemeen verbindend voorschrift waarvan de heffingsambtenaar niet mag afwijken. Datzelfde geldt voor de Syllabus VastgoedCert-Werkkamer WOZ Hercertificering 2015. Wel dient de heffingsambtenaar een verklaring te kunnen geven voor de verschillen in prijzen per m³ van de verschillende objecten. Met zijn toelichting in de stukken van het geding en ter zitting van de Rechtbank en het Hof heeft de taxateur van de heffingsambtenaar evenwel deze verschillen, naar het oordeel van het Hof, voldoende verklaard.

4.9

Indien en voor zover belanghebbende bedoelt te stellen dat de appartementseigenaren verenigd in een vereniging van eigenaren niet vergelijkbaar zijn met leden van een coöperatieve vereniging en de daaruit voortvloeiende appartementsrechten en lidmaatschapsrechten niet -zonder aanpassing, welke ontbreekt - in de vergelijking mogen worden betrokken, ziet hij er aan voorbij dat artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ uitgaat van de fictie dat de waarde van de onroerende zaak moet worden bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen. Aan de invloed van deze (beperkt zakelijke) rechten kan derhalve voorbij worden gegaan. Dat geldt ook voor de door belanghebbende gesignaleerde verschillen in goederenrechtelijke gerechtigdheid.

4.1

Belanghebbendes stelling dat bij het referentieobject [b-straat] 7 te [E] eveneens een 1/38e gedeelte van de omliggende grond in de waarde van het object is begrepen, in totaal 120 m², snijdt geen hout, nu die als afzonderlijk WOZ-object is aangemerkt en, naar blijkt uit de stukken van het geding, niet is verdisconteerd in de matrix als onderdeel van de “grond bij woning”. De betere ligging van referentieobject [c-straat] 74 te [F] is verdisconteerd in de fors hogere grondprijs door middel van een liggingsfactor 4 in de matrix.

4.11

Belanghebbende brengt voorts naar voren dat de WOZ-waarde van het referentieobject [b-straat] 7 te [E] per waardepeildatum 1 januari 2016 € 22.000 lager werd gewaardeerd naar per waardepeildatum 1 januari 2015. Deze stelling kan belanghebbende ook niet baten, reeds niet omdat in het onderhavige geschil waardepeildatum 1 januari 2015 aan de orde is. Anders dan belanghebbende kennelijk verondersteld, doet de toestandsdatum van 1 januari 2016 daaraan niet af.

4.12

Belanghebbendes beroep op het verschil tussen de beschikte waarde en de koopsominformatie verkregen uit het Kadaster, wat daar verder ook van zij, maakt het vorenoverwogene niet anders.

4.13

Zoals de Rechtbank terecht heeft overwogen, komt, voor zover belanghebbende heeft gewezen op de WOZ-waarden van voorgaande jaren, volgens vaste rechtspraak aan de vastgestelde WOZ-waarde van een woning voor een eerder belastingjaar geen zelfstandige betekenis toekomt. Dat geldt ook voor de WOZ-waarden van latere jaren. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk jaar opnieuw wordt bepaald aan de hand van feiten en omstandigheden die zich per waardepeildatum voordoen. Daarbij wordt voorbijgegaan aan de waarde die per een vorige waardepeildatum aan de onroerende zaak is toegekend.

4.14

Ten aanzien van de aanslagen OZB en rioolheffing heeft belanghebbende geen afzonderlijke gronden aangevoerd.

4.15

Belanghebbende heeft tenslotte gesteld dat de Rechtbank ten onrecht heeft geoordeeld dat de waarde van de onroerende zaak
ten minste€ 176.000 bedraagt. Daarmee heeft de Rechtbank evenwel, naar het oordeel van het Hof, terecht klaarblijkelijk tot uitdrukking willen brengen dat de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum niet te hoog heeft vastgesteld.

SlotsomOp grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond.

5.Proceskosten

Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten.

6.Beslissing

Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.

Deze uitspraak is gedaan door mr. P. van der Wal, in tegenwoordigheid van mr. H. de Jong

als griffier.

De beslissing is op 13 juni 2018 in het openbaar uitgesproken.

De griffier, De voorzitter,

(H. de Jong)

(P. van der Wal)

Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 14 juni 2018

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij

de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),

Postbus 20303,

2500 EH Den Haag.

Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;

2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.