Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
locatie Arnhem
nummer 17/00819
uitspraakdatum: 26 juni 2018
Uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X] B.V.te
[Z](hierna: belanghebbende)
[Z](hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 17 juli 2017, nummer
UTR 16/3852, in het geding tussen belanghebbende en
de heffingsambtenaar van de gemeente Noordoostpolder(hierna: de heffingsambtenaar)
1.Ontstaan en loop van het geding
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 12 te [A] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2015 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2016 vastgesteld op € 349.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting 2016 (OZB) (eigenarenbelasting) opgelegd.
1.2.
Op het bezwaar van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
1.3.
Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
1.4.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld.
1.5.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 29 mei 2018. Belanghebbende is vertegenwoordigd door [B] van [C] B.V. te [D] . Namens de heffingsambtenaar is verschenen [E] .
1.6.
Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.
2.Vaststaande feiten
Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. De onroerende zaak is een bedrijfsgebouw ingericht als showroom voor en opslag van machines en gereedschap van 600 m2 met bouwjaar 2008. Dit bedrijfsgebouw staat op een perceel grond van 2.789 m2. Hiervan kan 1.500 m² aan de verhuurbare oppervlakte van het bedrijfsgebouw worden toegerekend. 1.289 m² (waarvan 600m² verhard) is extra grond.
3.Geschil
3.1.
In geschil is of de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak op een te hoog bedrag heeft vastgesteld.
3.2.
Belanghebbende staat primair een waarde voor van € 254.000. Subsidiair staat ze een waarde voor van € 310.000.
3.3.
De heffingsambtenaar verdedigt de vastgestelde waarde van € 349.000.
4.Beoordeling van het geschil
4.1.
Op grond van artikel 17, lid 2, Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed (vgl. TK, vergaderjaar 1992-1993, 22.885, nr. 3, blz. 44, en HR 8 augustus 2003, nr. 38.085, ECLI:NL:HR:2003:AI0924).
4.2.
Belanghebbende bepleit gemotiveerd een lagere waarde. In dat geval rust op de heffingsambtenaar de last feiten aannemelijk te maken die meebrengen dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is.
4.3.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak bepaald door toepassing van de zogenoemde huurwaardekapitalisatiemethode. Ter onderbouwing van de waarde heeft hij een taxatieverslag en (in hoger beroep) een taxatiematrix overgelegd. Uitgaande van een totale huurwaarde van € 32.671, waarvan € 23.628 toegerekend kan worden aan het bedrijfsgebouw (de showroom, de opslag en de bijbehorende grond) en € 9.043 aan de extra grond en buitenopslag, en een kapitalisatiefactor van 10,7, heeft de heffingsambtenaar in hoger beroep de waarde berekend op € 349.790. Ter onderbouwing van de door hem voorgestane kapitalisatiefactor van 10,7 verwijst hij naar verkooptransacties van drie vergelijkingsobjecten:
Adres
Transactie-prijs
Transactie-datum
Samengesteld huurcijfer per m²
Huur-waarde
Kapitalisatie-factor
[b-straat] 5, [A]
€ 1.000.000
1 juli 2016
€ 35
€ 96.425
10,3
[c-straat] 8, [A]
€ 420.000
4 augustus 2016
€ 35
€ 36.750
11,4
[c-straat] 10, [A]
€ 420.000
september 2016
€ 35
€ 36.750
11,4
4.4.
Het Hof overweegt als volgt met betrekking tot de vraag of de heffingsambtenaar het van hem verlangde bewijs heeft geleverd. De heffingsambtenaar onderbouwt de door hem toegepaste kapitalisatiefactor van 10,7 met kapitalisatiefactoren die hij afleidt uit de hiervoor onder 4.3 genoemde transacties met vergelijkingsobjecten. Onduidelijk is echter waaruit het samengesteld huurcijfer van € 35 per m2, dat is toegepast bij alle drie de vergelijkingsobjecten, kan worden afgeleid. Ter zitting heeft de heffingsambtenaar hier desgevraagd ook geen duidelijke toelichting op kunnen geven. Dit brengt met zich dat de daaruit afgeleide huurwaarde, door het samengesteld huurcijfer te vermenigvuldigen met de totale oppervlakte van het respectievelijke object, ook niet op enigerlei wijze is onderbouwd. Daarmee zijn de gebruikte huurwaarden van die drie vergelijkingsobjecten naar het oordeel van het Hof niet aannemelijk gemaakt. Aangezien de kapitalisatiefactoren zijn berekend uitgaande van een niet aannemelijk gemaakte huurwaarde, zijn ook de kapitalisatiefactoren van de drie vergelijkingsobjecten niet aannemelijk gemaakt. Daarnaast zijn de transactiedata van alle drie de vergelijkingsobjecten ruim anderhalf jaar verwijderd van de waardepeildatum van 1 januari 2015. Dat brengt met zich dat deze transacties minder bruikbaar moeten worden geacht als onderbouwing van de bij de onroerende zaak gehanteerde kapitalisatiefactor op waardepeildatum. Voorts heeft belanghebbende zelf een kapitalisatiefactor van de onroerende zaak berekend van 8,9. Dit heeft hij gedaan door middel van de zogenoemde bottom-up-methode. Tegen deze door belanghebbende gemaakte berekening heeft de heffingsambtenaar niets ingebracht, anders dan enkele opmerkingen van algemene aard en blote stellingen. Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar in het licht van het voorgaande niet aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem gehanteerde kapitalisatiefactor juist is en daarmee evenmin dat de door hem voorgestane waarde niet te hoog is vastgesteld.
4.5.
Aangezien de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of belanghebbende de door haar bepleite waarde aannemelijk heeft gemaakt.
4.6.
De door belanghebbende voorgestane huurwaarde van het bedrijfsgebouw bedraagt € 23.555 en wijkt daarmee slechts in geringe mate af van de door de heffingsambtenaar voorgestane huurwaarde. Voorts heeft belanghebbende de door haar voorgestane kapitalisatiefactor van 8,9 onderbouwd met een berekening op basis van de bottom-up-methode overeenkomstig de landelijke Taxatiewijzer Huurwaardekapitalisatie. Naar het oordeel van het Hof staat de daarin berekende kapitalisatiefactor van 8,9 vast, gezien het gebrek aan gemotiveerde betwisting daarvan door de heffingsambtenaar. Anders dan de heffingsambtenaar heeft belanghebbende de waarde van de extra grond niet bepaald met toepassing van de huurwaardekapitalisatie methode, maar door toepassing van de vergelijkingsmethode. Hierbij heeft hij aan de extra grond een verkoopwaarde in het economische verkeer van € 35 dan wel € 37,50 per m² toegekend. De heffingsambtenaar heeft gemotiveerd betwist dat aan de extra grond met de buitenopslag de door belanghebbende bepleite waarde moet worden toegekend . Belanghebbende onderbouwt die waarde slechts door te stellen dat dit een gangbare eenheidsprijs is voor dergelijke grond. Daarmee heeft belanghebbende naar het oordeel van het Hof niet aannemelijk gemaakt dat de door haar voorgestane waarde voor de extra grond en de buitenopslag niet te laag is. Om die reden heeft ook belanghebbende de door haar bepleite waarde van € 254.000 niet aannemelijk gemaakt.
4.7.
Nu geen van partijen de door hem bepleite waarde aannemelijk heeft gemaakt, zal het Hof de waarde in goede justitie vast stellen. Rekening houdend met al hetgeen door partijen naar voren is gebracht, stelt het Hof de waarde van de onroerende zaak op de peildatum vast op € 275.000.
Slotsom
Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond.
5.Griffierecht en proceskosten
Omdat het Hof het hoger beroep gegrond verklaart, bepaalt het Hof dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht vergoedt.
Het Hof ziet aanleiding de Inspecteur te veroordelen in de kosten die belanghebbende voor de behandeling van het bezwaar, het beroep en het hoger beroep heeft moeten maken. Het Hof stelt de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het bezwaar, het beroep en het hoger beroep heeft moeten maken overeenkomstig het Besluit proceskosten bestuursrecht vast op € 498 voor de kosten in de bezwaarfase (2 punten (bezwaarschrift, hoorgesprek wegingsfactor 1 € 249), € 1.002 voor de kosten in eerste aanleg (2 punten (beroepschrift, bijwonen zitting) wegingsfactor 1 € 501) en € 1.002 voor de kosten in hoger beroep (2 punten (hogerberoepschrift, bijwonen zitting) wegingsfactor 1 € 501), ofwel in totaal op € 2.502. Voorts heeft belanghebbende verzocht om vergoeding van € 7 voor de kosten van kadastrale uittreksels. Het Hof zal dit verzoek toewijzen. De totale proceskostenvergoeding komt daarmee op € 2.509.
6.Beslissing
Het Hof:
– vernietigt de uitspraak van de Rechtbank,
– vernietigt de uitspraken van de heffingsambtenaar,
– vermindert de vastgestelde waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2015 tot € 275.000,
– vermindert de daarop betrekking hebbende aanslag OZB dienovereenkomstig,
– veroordeelt de Inspecteur in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 2.509,
– gelast dat de Inspecteur aan belanghebbende het betaalde griffierecht vergoedt, te weten € 334 in verband met het beroep bij de Rechtbank en € 501 in verband met het hoger beroep bij het Hof.
Deze uitspraak is gedaan door mr. W.W. Monteiro, voorzitter, mr. J. van de Merwe en
mr. A.I. van Amsterdam, in tegenwoordigheid van mr. J.H. Riethorst als griffier.
De beslissing is op 26 juni 2018 in het openbaar uitgesproken.
De griffier, De voorzitter,
(J.H. Riethorst) (W.W. Monteiro)
Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op: 26 juni 2018
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),
Postbus 20303,
2500 EH DEN HAAG.
Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.