Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
locatie Arnhem
nummer 17/01280
uitspraakdatum: 4 september 2018
Uitspraak van de vierde meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X](hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van de rechtbank Gelderland van 31 oktober 2017, nummer AWB 16/5456, in het geding tussen belanghebbende en
de
heffingsambtenaarvan
de gemeente Nijmegen(hierna: de heffingsambtenaar)
heffingsambtenaarvan
de gemeente Nijmegen(hierna: de heffingsambtenaar)
1.Ontstaan en loop van het geding
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 10 te [A] , per waardepeildatum 1 januari 2015 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2016 vastgesteld op € 279.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting (OZB) voor zover het betreft het gebruikersgedeelte vastgesteld op € 688,01.
1.2.
Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
1.3.
Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Gelderland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
1.4.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld.
1.5.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 14 juni 2018. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.
2.Vaststaande feiten
2.1.
Belanghebbende is een hondensportvereniging en is gebruiker van een terrein met clubhuis en opslag, gelegen aan de [a-straat] 10 te [A] (hierna: de onroerende zaak). Het clubhuis is gebouwd in 1997 en heeft een oppervlakte van 213 m². De naast het clubhuis gelegen opslag heeft een oppervlakte van 52 m². De oppervlakte van het terrein is 15.927 m². De onroerende zaak is eigendom van de gemeente Nijmegen.
2.2.
De onroerende zaak is gelegen op een voormalige vuilstortplaats. Het terrein is gedeeltelijk gesaneerd door ‘IBC-maatregelen’ (isoleren, beheersen en controleren). De vervuilde grond is afgedekt met achtereenvolgens een steunlaag, een afdeklaag en schone grond. In een beschikking van 8 juni 2000 stelt Gedeputeerde Staten van de provincie Gelderland vast dat de sanering van het terrein is afgerond en dat deze voldoende is voor het gebruik als hondenoefenterrein. De verontreiniging veroorzaakt geen actueel risico voor de volksgezondheid en is evenmin een risico voor de honden die gebruikmaken van het terrein.
2.3.
Volgens het bestemmingsplan heeft de onroerende zaak de bestemming recreatieve doeleinden. De omheining is bestemd voor groenvoorzieningen en de parkeerplaats voor verkeersdoeleinden.
2.4.
In de huurovereenkomst uit maart 2007 tussen belanghebbende en de gemeente Nijmegen is, voor zover van belang, onder meer het volgende opgenomen:
“5. (…) Huurder is bekend met het feit dat het terrein een voormalige stortplaats is met daarop aangebracht een deklaag. Het terrein mag uitsluitend gebruikt worden als oefenterrein voor het geven van gehoorzaamheidscursussen voor honden alsmede andere Kynologische activiteiten voor mens en hond in de ruimste zin des woord.
6. Het is huurder niet toegestaan te graven of diepwortelende bomen en/of planten op de ondergrond aan te brengen, zulks in verband met de aangelegde onderlaag, die niet aangetast mag worden. De aangebrachte gasmonitoringspunten omgeven door grindkoffers, moeten door huurder worden ontzien en te allen tijde door vertegenwoordigers van de gemeente Nijmegen toegankelijk zijn.”
3.Geschil
3.1.
In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum.
3.2.
Belanghebbende staat in hoger beroep een waarde voor van € 113.000, zijnde de waarde van het clubhuis met opslag en lichtmasten.
3.3.
De heffingsambtenaar verdedigt de vastgestelde waarde van € 279.000.
3.4.
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, tot vernietiging van de uitspraak van de heffingsambtenaar en tot vermindering van de vastgestelde waarde tot € 113.000 en, naar het Hof begrijpt, tot dienovereenkomstige vermindering van de aanslag OZB. De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
4.Beoordeling van het geschil
4.1.
Op grond van artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer (hierna: de WEV), ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Ingevolge artikel 17, derde lid, wordt, in afwijking van het tweede lid, de waarde van een onroerende zaak bepaald op de gecorrigeerde vervangingswaarde (hierna: de GVW) indien dit leidt tot een hogere waarde dan die ingevolge het tweede lid.
4.2.
Belanghebbende voert aan dat de onroerende zaak een courante voor commerciële doeleinden te gebruiken onroerende zaak is waarvan – zo begrijpt het Hof belanghebbende – de GVW niet zal afwijken van de WEV. Belanghebbende stelt verder dat nu sprake is van vervuilde grond, een toekomstig koper rekening zal houden met de volledige saneringskosten van de grond, die – aldus nog steeds belanghebbende – de grondwaarde (ver) overtreffen zodat de uiteindelijke grondwaarde van de onroerende zaak nihil bedraagt, en voor de waardering van de onroerende zaak nog slechts de opstalwaarde resteert. De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat van een incourant object sprake is, aangezien er voor de onroerende zaak geen markt is, in de zin dat objecten als de onderhavige min of meer regelmatig worden verkocht. Dit blijkt – aldus de heffingsambtenaar – ook uit het feit dat er geen vergelijkbare verkopen zijn gevonden. Daarom dient van de zelfstandig bepaalde GVW te worden uitgegaan.
4.3.
De heffingsambtenaar stelt dat hem niet is gebleken van in de periode aan de waardepeildatum voorafgaande daadwerkelijke aan- en verkopen van onroerende zaken als de onderhavige, dat wil zeggen een voormalige stortplaats. Hoewel belanghebbende ter zitting heeft betwist dat sprake is van een incourant goed, heeft zij geen concrete voorbeelden van dergelijke aan- en verkopen gegeven. Het Hof acht op grond van het voorgaande, aannemelijk dat sprake is van een is sprake van een incourante zaak. Dat de onroerende zaak aan belanghebbende (of derden) wordt (kan worden) verhuurd maakt niet reeds op zichzelf dat daardoor sprake is van een courante onroerende zaak.
4.4.
In artikel 4, tweede lid, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Uitvoeringsregeling) is bepaald dat de GVW wordt berekend door bij de waarde van de grond van de onroerende zaak op te tellen de waarde van de tot de onroerende zaak behorende opstallen. De waarde van de grond wordt bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met gronden waarvan marktgegevens aanwezig zijn, rekening houdend met de bestemming van de zaak. De waarde van de opstallen wordt gesteld op de kosten die herbouw van een vervangend identiek object zou vergen, gecorrigeerd met een factor wegens technische veroudering gebaseerd op de verstreken en de resterende gebruiksduur en met inachtneming van de restwaarde, en gecorrigeerd met een factor wegens functionele veroudering gebaseerd op economische veroudering, verouderde bouwwijze, ondoelmatigheid en excessieve gebruikskosten.
4.5.
De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de vastgestelde waarde een taxatierapport overgelegd dat op 7 november 2016 is opgemaakt door [B] , WOZ-taxateur. Aan het taxatierapport ligt een taxatiekaart ten grondslag, waarnaar in het rapport wordt verwezen. In die taxatiekaart heeft de heffingsambtenaar de GVW exclusief omzetbelasting als volgt opgebouwd:
Extra grond (restgrond)
206.319
Grond bij niet-woning
31.8
Opslag/magazijn
7.852
Clubhuis en lichtmasten
113.91
Overige waarde correctie
-/- 58.800
Waarde exclusief omzetbelasting
301.081
De “Overige waarde correctie” houdt verband met bodemverontreiniging. In het taxatierapport heeft [B] hierop de volgende toelichting gegeven:
“Er is een correctie van 15% toegepast op de totale waarde in verband met een negatief imago en mogelijke overlast en rompslomp. Hiervoor is een post overige waarde correctie opgevoerd en de correctie bedraagt € 58.800”.
4.6.
De waarde van de opstallen is tussen partijen niet in geschil. Tussen partijen is in geschil of de door de heffingsambtenaar voor de restgrond aangehouden waarde te hoog is. Voorts is in geschil of heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met invloed van de bodemverontreiniging. Met inachtneming van het voorgaande blijft de toetssteen echter uiteindelijk de in de Wet WOZ omschreven GVW van de gehele onroerende zaak.
4.7.
[B] heeft de waarde van de restgrond vastgesteld aan de hand van de taxatiewijzer sport per waardepeildatum 1 januari 2015 (hierna: de Taxatiewijzer Sport), met inachtneming van de taxatiewijzer agrarische grond per die waardepeildatum (hierna: de Taxatiewijzer Agrarisch).
4.8.
In de Taxatiewijzer Sport is vermeld dat bij gebrek aan informatie voor de grondprijs voor niet gebouwgebonden grond als richtlijn kan gelden dat de grondwaarde wordt bepaald op circa twee maal de agrarische waarde voor grasland, zoals vermeld in de Taxatiewijzer Agrarisch. De heffingsambtenaar heeft in navolging daarvan de waarde van de restgrond vastgesteld op tweemaal de agrarische waarde van grasland in de regio Oostelijke betuwe en Nijmegen, die volgens de Taxatiewijzer Agrarisch € 6,70 per vierkante meter bedraagt. De heffingsambtenaar komt aldus op een vierkante meterprijs van de restgrond van € 13,40. Belanghebbende is het met de door de heffingsambtenaar toegepaste methodiek eens, echter stelt hij, onder verwijzing naar een transactie van de [b-straat] 5 te [C] waarbij een perceel van 156.000 vierkante meter agrarische grond is verkocht voor € 4,78 per vierkante meter, dat de heffingsambtenaar van een te hoge vierkante meterprijs is uitgegaan. Het Hof stelt vast dat van de transactie nadere gegevens zoals een transactiedatum en de objectkenmerken ontbreken en bovendien, dat het slechts één enkele transactie betreft. Gelet daarop is het Hof van oordeel dat de transactie onvoldoende grond biedt voor de conclusie dat de prijs van grasland lager is dan de prijs zoals die in de Taxatiewijzer Agrarisch is vermeld.
4.9.
Ter zake van de bodemverontreiniging heeft de heffingsambtenaar wegens gebrek aan marktgegevens van vergelijkbare objecten met een verontreinigde bodem, de bodemverontreiniging tot uitdrukking gebracht door een aftrek van € 58.800 toe te passen. Hierin is begrepen de waardedruk in verband met het negatieve imago, mogelijke overlast, rompslomp en, naar de heffingsambtenaar ter zitting heeft verklaard, de verminderde gebruiksmogelijkheden die volgen uit de huurovereenkomst (zie 2.4). Belanghebbende is van mening dat rekening moet worden gehouden met de kosten van een volledige sanering van de bodem en verdedigt, onder verwijzing naar een grondsanering te [D] die € 220.000 heeft gekost, dat de grondwaarde op nihil moet worden gesteld. Het Hof volgt belanghebbende daarin niet, nu de bodem van de onroerende zaak reeds is gesaneerd (IBC) en - zoals de heffingambtenaar heeft gesteld en het Hof aannemelijk acht - geen noodzaak tot verdere sanering bestaat. Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar in het kader van de bepaling van de GVW voldoende mate rekening heeft gehouden met het waardedrukkende effect van de bodemverontreiniging.
4.10.
Gelet op al hetgeen hiervoor is overwogen acht het Hof de heffingsambtenaar erin geslaagd aannemelijk te maken dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld.
SlotsomOp grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond.
5.Griffierecht en proceskosten
Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.
6.Beslissing
Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.G.M. van Kempen, voorzitter, mr. V.F.R. Woeltjes en mr. A.J. van Lint, in tegenwoordigheid van mr. J.H. Riethorst als griffier.
De beslissing is op 4 september 2018 in het openbaar uitgesproken.
De griffier, De voorzitter,
(J.H. Riethorst) (M.G.M. van Kempen)
Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 4 september 2018.
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),
Postbus 20303,
2500 EH DEN HAAG.
Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.