Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
locatie Arnhem
nummers 17/01304, 17/01305, 17/01306 en 17/1307
uitspraakdatum: 11 september 2018
Uitspraak van de vijfde meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X]te
[Z](hierna: belanghebbende)
[Z](hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van de rechtbank Gelderland van 23 oktober 2017, nummers AWB 16/1441, 16/1442, 16/1443 en 16/1444, ECLI:NL:RBGEL:2017:5480, in het geding tussen belanghebbende en
de
heffingsambtenaarvan
de gemeente Nijmegen(hierna: de heffingsambtenaar)
heffingsambtenaarvan
de gemeente Nijmegen(hierna: de heffingsambtenaar)
1.Ontstaan en loop van het geding
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikkingen op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-straat 1] te [A] (hierna: het zorghotel), als volgt vastgesteld:
Jaar
Waardepeildatum
Waarde in €
2012
1 januari 2011
2.818.000
2013
1 januari 2012
2.518.000
2014
1 januari 2013
2.571.000
2015
1 januari 2014
2.566.000
Tegelijk met deze beschikkingen zijn voor die jaren aanslagen onroerendezaakbelasting voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte (OZBE) vastgesteld.
1.2.
Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraken op bezwaar de voor het jaar 2012 vastgestelde waarde verminderd tot € 2.663.000 en de voor de jaren 2013, 2014 en 2015 vastgestelde waarden gehandhaafd. De voor de jaren 2012 tot en met 2015 opgelegde aanslagen OZBE zijn verminderd.
1.3.
Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Gelderland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft de beroepen ongegrond verklaard.
1.4.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld.
1.5.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 29 juni 2018. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.
2.Vaststaande feiten
2.1.
Belanghebbende is eigenaar van het zorghotel, dat gelegen is in een complex dat bestaat uit een oud en een nieuw gedeelte.
2.2.
Belanghebbende heeft het oude gedeelte van het complex op 10 juni 2010 aangekocht tegen een koopprijs van € 3.382.000 (inclusief 4.010 m2 grond). Dit oude gedeelte betreft een voormalig schippersinternaat uit 1926 dat is aangewezen als gemeentelijk monument. Eveneens op 10 juni 2010 heeft belanghebbende het achter het oude gedeelte liggende onbebouwde perceel (groot 3.055 m2) aangekocht tegen een koopprijs van € 297.500.
2.3.
Na de aankoop is het oude gedeelte volledig gerenoveerd en verbouwd. In het oude gedeelte zijn 28 appartementen gerealiseerd. Op het achterliggende perceel heeft belanghebbende in 2011 het nieuwe gedeelte gebouwd, dat is voorzien van een ondergrondse parkeergarage en verbonden is met het oude gedeelte. In het nieuwe gedeelte zijn 16 appartementen gerealiseerd die bereikbaar zijn via verkeersruimten. De in totaal 44 appartementen beschikken ieder over alle voorzieningen voor zelfstandige bewoning (keuken, badkamer, toilet) en zijn door de heffingsambtenaar aangemerkt als afzonderlijke WOZ-objecten.
2.4.
Vanuit het zorghotel wordt zorg geboden aan de bewoners van de 44 appartementen. De vergoeding die de bewoners betalen bestaat voor een deel uit huur en voor een deel uit servicekosten (onder meer voor maaltijden en wasverzorging). Het zorghotel bestaat uit de entree, de receptie, het restaurant, de keuken, de bibliotheek, de kantoorruimten, de activiteitenruimten, de personeelsverblijven en de bergingen. Het zorghotel is door de heffingsambtenaar aangemerkt als een afzonderlijk WOZ-object, waartoe ook de parkeergarage, de verkeersruimten en de grond zijn gerekend.
2.5.
De totale bruto vloeroppervlakte (bvo) van de 44 appartementen en het zorghotel bedraagt 6.603 m2. Van de bvo is 3.585 m2 toerekenbaar aan de 44 appartementen (54,3%) en 3.018 m2 aan het zorghotel (45,7%). Deze procentuele verhouding heeft de heffingsambtenaar in het kader van de waardering van de te onderscheiden WOZ-objecten ook toegepast bij de toerekening van de grondwaarde.
2.6.
In de bezwaarfase is in onderling overleg vastgesteld dat de waarde van het zorghotel in hoofdzaak kan worden toegerekend aan delen die dienen tot woning dan wel volledig dienstbaar zijn aan woondoeleinden (artikel 220a, tweede lid, van de Gemeentewet), zodat het tarief voor woningen toepassing moet vinden. Bij uitspraken op bezwaar zijn de aanslagen OZBE dienovereenkomstig verminderd. Voor het jaar 2012 is tevens de WOZ-waarde van het zorghotel verminderd tot € 2.663.000, hetgeen eveneens heeft geleid tot een vermindering van de voor dat jaar opgelegde aanslag OZBE.
3.Geschil
3.1.
In geschil is het antwoord op de vraag of het zorghotel moet worden aangemerkt als een zelfstandig WOZ-object en zo ja, welke onderdelen van het complex daartoe behoren en of de gecorrigeerde vervangingswaarde (GVW) ervan niet te hoog is vastgesteld. Dat, indien daaraan wordt toegekomen, de WOZ-waarde van het zorghotel op de GVW moet worden bepaald, is buiten discussie.
3.2.
Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat het niet reëel is om het zorghotel, als overblijfsel na afsplitsing van de 44 appartementen, als een zelfstandig WOZ-object aan te merken. Het in aanmerking nemen van het zorghotel als zelfstandig WOZ-object heeft dubbeltellingen in de waardering tot gevolg, met name wat betreft de parkeergarage, de grond en de verkeersruimten. De gangen naar de appartementen en andere verkeersruimten vertegenwoordigen in het kader van de GVW geen enkele waarde. Ook is bij de berekening van de GVW van het oude gedeelte ten onrechte geen rekening gehouden met een correctie wegens ‘verandering bouwwijze’, aldus nog steeds belanghebbende.
3.3.
De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat het zorghotel terecht en juist is afgebakend als een zelfstandig WOZ-object en dat de GVW niet te hoog is vastgesteld.
4.Beoordeling van het geschil
Objectafbakening
4.1.
Ingevolge artikel 16, aanhef en onderdeel c, van de Wet WOZ dient voor de toepassing van de Wet WOZ als één onroerende zaak te worden aangemerkt een gedeelte van een gebouwd eigendom dat blijkens zijn indeling is bestemd om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt. Het gaat daarbij om de kleinst mogelijke zelfstandige eenheid. Niet in geschil is dat de 44 appartementen in het complex individueel afsluitbaar zijn en beschikken over alle voor bewoning noodzakelijke voorzieningen. Zij zijn daarmee terecht afgebakend als evenzovele WOZ-objecten. Dat is tussen partijen ook verder niet in discussie.
4.2.
Het resterende gedeelte van het complex (inclusief de parkeergarage, de grond en de verkeersruimten) dat het zorghotel vormt, blijft een gebouwd eigendom dat op grond van artikel 16, aanhef en onderdeel a, van de Wet WOZ wordt aangemerkt als één onroerende zaak. Hieraan doet niet af dat de eigendom van het zorghotel naar burgerlijk recht niet afzonderlijk overdraagbaar is of splitsing van het complex volgens de geldende voorschriften niet mogelijk zou zijn dan wel aanzienlijke investeringen zou vergen. Het zorghotel is derhalve terecht als een afzonderlijk WOZ-object (één onroerende zaak) afgebakend. Het Hof ziet geen wettelijke grond om hierbinnen nog weer afzonderlijke, al dan niet sluimerende WOZ-objecten te ontwaren, zoals belanghebbende voorstaat. Evenmin ziet het aanleiding voor het in aanmerking nemen van een samenstel als bedoeld in artikel 16, aanhef en onderdeel d, van de Wet WOZ.
Waardering
4.3.
Op grond van artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Ingevolge artikel 17, derde lid, wordt, in afwijking van het tweede lid, de waarde van een onroerende zaak bepaald op de GVW indien dit leidt tot een hogere waarde dan die ingevolge het tweede lid. De GVW is de waarde die de onroerende zaak voor de eigenaar in economisch opzicht heeft. Deze waarde wordt gevonden door uit te gaan van de veronderstelling dat voor die zaak een markt zou zijn waarop de tegenwoordige eigenaar niet alleen als verkoper zou opereren, maar tevens als koper die de zaak zou willen verwerven met handhaving van aard en bestemming ervan (HR 31 mei 1995, nr. 29 224, ECLI:NL:HR:1995:AA1634, BNB 1995/228).
4.4.
In artikel 4, tweede lid, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Uitvoeringsregeling) is bepaald dat de GVW wordt berekend door bij de waarde van de grond van de onroerende zaak op te tellen de waarde van de tot de onroerende zaak behorende opstallen. De waarde van de grond wordt bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met gronden waarvan marktgegevens aanwezig zijn, rekening houdend met de bestemming van de zaak. De waarde van de opstallen wordt gesteld op de kosten die herbouw van een vervangend identiek object zou vergen, gecorrigeerd met een factor wegens technische veroudering gebaseerd op de verstreken en de resterende gebruiksduur en met inachtneming van de restwaarde, en gecorrigeerd met een factor wegens functionele veroudering gebaseerd op economische veroudering, verouderde bouwwijze, ondoelmatigheid en excessieve gebruikskosten.
4.5.
Op de heffingsambtenaar rust de last aannemelijk te maken dat de waarde van het zorghotel voor de onderhavige jaren niet te hoog is vastgesteld. Ter onderbouwing hiervan heeft hij een viertal taxatierapporten overgelegd, opgesteld op 15 juni 2016 door [B] (hierna: [B] ), WOZ-taxateur, waarin de GVW van het zorghotel is bepaald op achtereenvolgens:
Jaar
Waardepeildatum
Waarde in €
2012
1 januari 2011
3.339.000
2013
1 januari 2012
3.238.000
2014
1 januari 2013
3.159.000
2015
1 januari 2014
3.087.000
[B] heeft voor de waardebepaling gebruik gemaakt van de voor die waardepeildata geldende taxatiewijzers, te weten de Taxatiewijzer Verzorging en de Taxatiewijzer Parkeren.
4.6.
Naar het oordeel van het Hof bieden de taxatierapporten en de daarin opgenomen taxatiekaarten met berekening van de GVW, voldoende steun aan de door de heffingsambtenaar voor de onderhavige jaren verdedigde waarden. Anders dan belanghebbende betoogt, is niet gebleken dat de berekening van de GVW in de taxatiekaarten dubbeltellingen bevat, voor zover de waarde van de parkeergarage, de grond en de verkeersruimten hierin zijn begrepen.
4.7.
De parkeergarage behoort tot het als afzonderlijk WOZ-object afgebakende zorghotel en niet tevens (geheel of ten dele) tot de 44 appartementen, die afzonderlijk zijn afgebakend en in het kader van de Wet WOZ op de waarde in het economische verkeer zijn gewaardeerd. Dat de aanwezigheid van parkeerplaatsen een positieve invloed heeft op de waarde in het economische verkeer van elk van de 44 appartementen, neemt niet weg dat de parkeergarage in het kader van bepaling van de GVW van het zorghotel moet worden meegenomen in de waardering. Het Hof neemt hierbij in aanmerking dat de heffingsambtenaar gemotiveerd heeft gesteld dat het (exclusieve) gebruik van een parkeerplaats in de parkeergarage niet in de huur van een appartement is begrepen, er niet voldoende (genummerde) parkeerplaatsen zijn voor alle 44 appartementen en dat de parkeerplaatsen ook door werknemers van het zorghotel worden gebruikt. Belanghebbende heeft een en ander onvoldoende weersproken. Gelet hierop is aannemelijk dat de parkeergarage voor de eigenaar in economisch opzicht een waarde heeft. Tegen de berekening van GVW van de parkeergarage als zodanig heeft belanghebbende geen grieven aangevoerd.
4.8.
In aanmerking nemende dat ook de grond behoort tot het afzonderlijk afgebakende zorghotel, dient de grond in de berekening van de GVW van het zorghotel te worden betrokken. In de taxatiekaarten heeft [B] een deel van de grondwaarde niet gerekend tot de GVW van het zorghotel, omdat hij bij de waardering van de 44 appartementen heeft vergeleken met verkoopcijfers van appartementen waarin een grondwaarde is verdisconteerd en de grondwaarde zodoende deels in de vastgestelde waarde van de 44 appartementen tot uitdrukking is gekomen. Naar het oordeel van het Hof volgt hieruit dat - anders dan belanghebbende stelt - geen sprake is van een dubbeltelling, in de zin dat de grond zowel in de waardering van het zorghotel als in de waardering van de 44 appartementen is betrokken. Ook overigens is niet gebleken dat [B] in het kader van GVW-berekening voor het zorghotel is uitgegaan van een te hoge grondwaarde.
4.9.
Voor wat betreft de verkeersruimten is evenmin sprake van een dubbeltelling in de berekening van de GVW. Ook voor de verkeersruimten geldt dat deze behoren tot het afzonderlijk afgebakende zorghotel en in de berekening van de GVW moeten worden betrokken. Voor de eigenaar van het zorghotel worden de verkeersruimten in economisch opzicht niet minder waard door het gebruik door de bewoners van de 44 appartementen. Dit gebruik is niet belemmerend voor de gebruiksmogelijkheden voor de eigenaar in het kader van de zorgverlening aan de bewoners vanuit het zorghotel.
4.10.
In het midden kan blijven of [B] in zijn berekeningen van de GVW had moeten uitgegaan van een correctie wegens veranderde bouwwijze voor de ruwbouw van het oude gedeelte van het zorghotel. Ook wanneer - zoals door belanghebbende wordt betoogd - daarmee rekening moet worden gehouden, is aannemelijk dat de uit de taxatiekaarten volgende GVW voor elk van de jaren ruim boven de door de heffingsambtenaar verdedigde waarden blijft.
4.11.
De heffingsambtenaar is erin geslaagd aannemelijk te maken dat de waarde van het zorghotel voor de jaren 2012, 2013, 2014 en 2015 niet te hoog is vastgesteld. Hetgeen belanghebbende hiertegenover heeft aangevoerd leidt niet tot een ander oordeel.
SlotsomOp grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond.
5.Griffierecht en proceskosten
Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.
6.Beslissing
Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
Deze uitspraak is gedaan door mr. V.F.R. Woeltjes, voorzitter, mr. R.A.V. Boxem en mr. A.E. Keulemans, in tegenwoordigheid van mr. A. Vellema als griffier.
De beslissing is op 11 september 2018 in het openbaar uitgesproken.
De griffier is verhinderd de uitspraak te ondertekenen.
De voorzitter,
(V.F.R. Woeltjes)
Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 11 september 2018
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),
Postbus 20303,
2500 EH DEN HAAG.
Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.