ECLI:NL:GHARL:2018:8808 - Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden - Bevestiging waarde horecapand en proceskostenveroordeling...

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN

locatie Arnhem

nummer 17/01138

uitspraakdatum: 9 oktober 2018

Uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[X] c.v.te
[Z](hierna: belanghebbende)

en het incidentele hoger beroep van

de
heffingsambtenaarvan de
gemeente Amersfoort(hierna: de heffingsambtenaar)

tegen de uitspraak van de rechtbank Midden Nederland van 27 oktober 2017, nummer UTR 17/1094, in het geding tussen belanghebbende en de heffingsambtenaar

1.Ontstaan en loop van het geding

1.1.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 63 te [Z] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2015 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2016 vastgesteld op € 1.167.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting 2016 (OZB) voor zover het betreft het gebruikersgedeelte vastgesteld op € 2.808.

1.2.

Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.

1.3.

Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.

1.4.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft incidenteel hoger beroep ingesteld. Belanghebbende heeft schriftelijk gereageerd op het incidentele hoger beroep.

1.5.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 19 september 2018. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.

2.Vaststaande feiten

2.1.

Belanghebbende is gebruiker van de onroerende zaak. Het betreft een gerenoveerd monumentaal horecapand in het centrum van [Z] , dat tot circa 2005 als winkelpand in gebruik is geweest.

2.2.

Belanghebbende heeft een meetrapport van [A] van 25 november 2015 overgelegd. [A] heeft het bruto vloeroppervlak van de onroerende zaak vastgesteld op 505 m2.

2.3.

De heffingsambtenaar heeft belanghebbende een taxatieverslag gestuurd waarin een bruto vloeroppervlak van de onroerende zaak is vermeld van 446 m2.

2.4.

De heffingsambtenaar heeft een taxatierapport overlegd van 4 september 2017 waarbij de waarde in het economische verkeer van de onroerende zaak is getaxeerd op € 1.167.000. Daarbij is uitgegaan van een bruto vloeroppervlak van 450 m2. Aan de hand van de verkopen van de winkelpanden aan de [a-straat] 28A en [b-straat] 30 (twee panden) te [Z] heeft de heffingsambtenaar de kapitalisatiefactor voor deze panden bepaald op ten minste 13,0, 12,8 en 16. Bij de waardering van de onroerende zaak is de heffingsambtenaar uitgegaan van een kapitalisatiefactor van 12,5, waarbij rekening is gehouden met een leegstandsrisico van 5%.

2.5.

De heffingsambtenaar heeft ter zitting zijn incidentele hoger beroep ingetrokken, nadat het Hof hem stukken had getoond waaruit bleek dat belanghebbende het beroep bij de Rechtbank tijdig had ingesteld.

3.Geschil

3.1.

In geschil is of de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak ingevolge de Wet WOZ op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Meer in het bijzonder is in geschil of de heffingsambtenaar is uitgegaan van een te hoog bruto vloeroppervlak van de onroerende zaak en of de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met het leegstandsrisico bij het bepalen van de kapitalisatiefactor.

3.2.

Belanghebbende beantwoordt voornoemde vragen bevestigend en de heffingsambtenaar beantwoordt deze ontkennend.

4.Beoordeling van het geschil

4.1.

Op grond van artikel 17, tweede lid, Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed (vgl. TK, vergaderjaar 1992-1993, 22885, nr. 3, blz. 44, en HR 8 augustus 2003, nr. 38.085, ECLI:NL:HR:2003:AI0924).

4.2.

Ingevolge artikel 4, eerste lid, aanhef en onder b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken wordt de waarde, bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, voor niet-woningen bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur, door middel van een methode van systematische vergelijking met niet-woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn, dan wel door middel van een discounted-cash-flow methode.

4.3.

Belanghebbende bepleit gemotiveerd een lagere waarde. In dat geval rust op de heffingsambtenaar de last feiten aannemelijk te maken die meebrengen dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is.

4.4.

Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde wijst de heffingsambtenaar op het door hem overgelegde taxatierapport van 4 september 2017. Belanghebbende draagt voor zijn stelling dat in dit taxatierapport van een onjuist bruto vloeroppervlak is uitgegaan, het rapport van [A] van 25 november 2015 aan. In dit rapport heeft [A] een groter bruto vloeroppervlak berekend, dan waarvan de heffingsambtenaar is uitgegaan, zodat belanghebbende in dit rapport geen steun voor haar stelling kan vinden. Voor de aanvullende stelling van belanghebbende dat [A] een fout heeft gemaakt en dat in werkelijkheid het bruto vloeroppervlak minder is dan 450 m2 heeft zij geen nadere onderbouwing gegeven, terwijl dat wel op haar weg had gelegen. De enkele omstandigheid dat de heffingsambtenaar in het taxatieverslag als grootte van de onroerende zaak 446 m2 heeft vermeld, maakt dit niet anders.

4.5.

Belanghebbende stelt voorts dat de door de heffingsambtenaar gehanteerde kapitalisatiefactor 12,5 te hoog is. Zijns inziens zou dat 12,1 moeten zijn, omdat de heffingsambtenaar rekening had moeten houden met een leegstandsrisico van 10%.

4.6.

De heffingsambtenaar heeft in zijn berekening van de kapitalisatiefactor rekening gehouden met een leegstandsrisico van 5%. Volgens de heffingsambtenaar is de [a-straat] één van meest gewilde winkelstraten van [Z] en komt in deze straat nauwelijks leegstand voor. Elk pand dat leeg komt, wordt – na een korte renovatie – direct weer verhuurd. De heffingsambtenaar heeft uit de verkopen van winkelpanden in de [a-straat] rondom de waardepeildatum afgeleid dat daaruit hogere kapitalisatiefactoren dan 12,5 volgen.

4.7.

Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar tegenover de niet nader onderbouwde weerspreking door belanghebbende voldoende aangedragen voor zijn stelling dat het leegstandsrisico niet hoger is dan 5%.

4.8.

Met het taxatierapport en de daarop gegeven toelichting heeft de heffingsambtenaar naar het oordeel van het Hof aannemelijk gemaakt dat hij de waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld.

4.9.

Het Hof zal de heffingsambtenaar daarom in het gelijk stellen en de bij beschikking vastgestelde waarde in stand laten.

SlotsomOp grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond.

5.Griffierecht en proceskosten

Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht.

Nu belanghebbende zich heeft moeten verweren tegen het incidentele hoger beroep ziet het Hof aanleiding de heffingsambtenaar te veroordelen in de kosten die belanghebbende voor de behandeling van het incidentele hoger beroep heeft moeten maken. Het Hof stelt die kosten overeenkomstig het Besluit proceskosten bestuursrecht vast op € 1.002 voor de kosten in hoger beroep (2 punten (verweerschrift op het incidentele hoger beroep, bijwonen zitting)  wegingsfactor 1  € 501).

6.Beslissing

Het Hof:

– bevestigt de uitspraak van de Rechtbank en

– veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 1.002.

Deze uitspraak is gedaan door mr. R.F.C. Spek, voorzitter, mr. A. van Dongen en mr. I. Linssen, in tegenwoordigheid van drs. S. Darwinkel als griffier.

De beslissing is op 9 oktober 2018 in het openbaar uitgesproken.

De griffier, De voorzitter,

(S. Darwinkel) (R.F.C. Spek)

Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 9 oktober 2018.

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij

de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),

Postbus 20303,

2500 EH DEN HAAG.

Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;

2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.