ECLI:NL:GHARL:2018:9077

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Leeuwarden

afdeling civiel recht, handel

zaaknummer gerechtshof 200.183.917/01

(zaaknummer rechtbank Midden-Nederland C/16/381630 / HL A 14-336)

arrest van 16 oktober 2018

in de zaak van

1.[appellant] ,

wonende te [A] ,

hierna:
[appellant],

2. [appellante] ,

wonende te [A] ,

hierna:
[appellante],

appellanten in het principaal hoger beroep,

geïntimeerden in het incidenteel hoger beroep,

in eerste aanleg: gedaagden,

hierna gezamenlijk te noemen:
[appellanten] c.s.,

advocaat: mr. C.E. van Staveren, kantoorhoudend te Zwolle,

tegen

1.[geïntimeerde1] ,

wonende te [A] ,

hierna:
[geïntimeerde1],

2. [geïntimeerde2] ,

wonende te [A] ,

hierna:
[geïntimeerde2],

geïntimeerden in het principaal hoger beroep,

appellanten in het incidenteel hoger beroep,

in eerste aanleg: eisers,

hierna gezamenlijk te noemen:
[geïntimeerden] c.s.,

advocaat: mr. J.N. Heeringa, kantoorhoudend te Amsterdam.

Het hof neemt het tussenarrest van 23 januari 2018 hier over.

1.Het verdere verloop van het geding in hoger beroep

1.1

In genoemd tussenarrest is ing. [B] te [C] (hierna: de deskundige) tot deskundige benoemd.

1.2

De deskundige heeft een deskundigenbericht d.d. 7 mei 2018 uitgebracht, dat ter griffie is gedeponeerd.

1.3

De in genoemd tussenarrest benoemde raadsheer-commissaris heeft in een beschikking van 12 juni 2018 het loon en de schadeloosstelling van de deskundige begroot.

1.4

Vervolgens hebben [geïntimeerden] c.s. een memorie na deskundigenbericht genomen en hebben [appellanten] c.s. een antwoordmemorie na deskundigenbericht genomen.

1.5

Ten slotte hebben partijen de stukken overgelegd en is arrest bepaald.

2.De verdere bespreking van de grieven

2.1

[geïntimeerden] c.s. hebben primair ontbinding van de koopovereenkomst betreffende de door [appellanten] c.a. aan hen verkochte woning gevorderd. Zij hebben deze vordering gebaseerd op de aanwezigheid van een negental door het hof in het tussenarrest van 29 augustus 2017 als a. tot en met i. aangeduide gebreken. Het hof heeft in dat tussenarrest het door [appellanten] c.s. gedane beroep op de klachtplicht verworpen. Ten aanzien van enkele gestelde gebreken - de CV-ketel (f.), houtrot boeideel (g.) en geluidsoverlast buren (i.) - heeft het hof overwogen dat het geen gebreken zijn, ten aanzien van één gesteld gebrek - verzakte toegangspoort (e.) - overwogen dat geen sprake is van verzuim en ten aanzien van een ander gebrek - niet voldoen aan politiekeurmerk "Veilig Wonen"(h.) - overwogen dat sprake is van een gebrek en dat met de kosten van herstel een bedrag van € 2.372,37 is gemoeid. Ten aanzien van de andere gestelde gebreken - verzakking carport en veranda (a.), onvoldoende afschot dak carport en veranda (b.), bitumen dakbedekking carport en veranda (c.) en loodaansluiting daken (d.) - heeft het hof in dat tussenarrest overwogen dat onderzoek door een deskundige noodzakelijk is. Het hof heeft verder overwogen dat deze gebreken, als ze zich voordoen, niet de volledige ontbinding van de overeenkomst rechtvaardigen.

2.2

Het hof heeft in het tussenarrest van 23 januari 2018 een groot aantal vragen voorgelegd aan de deskundige. Het hof stelt vast dat de deskundige deze vragen in zijn rapport heeft beantwoord. De deskundige heeft de woning bezichtigd en heeft ter plaatse onderzoek gedaan. Bij deze bezichtiging / dit onderzoek waren (de advocaten van) partijen aanwezig. Zij zijn in de gelegenheid gesteld opmerkingen te maken en een toelichting te geven op hun stellingen. Vervolgens heeft de deskundige een concept-rapport opgesteld, dat hij naar de advocaten van partijen heeft gestuurd met de uitnodiging op het concept-rapport te reageren. De deskundige heeft ten slotte zijn definitieve rapport opgesteld.

2.3

Het hof stelt vast dat partijen geen bezwaar hebben gemaakt tegen de door de deskundige gevolgde procedure. Ook hebben zij geen bedenkingen geuit tegen of kanttekeningen geplaatst bij de deskundigheid van de deskundige. Het hof kan er, mede gelet op de door de deskundige gevolgde procedure, van uitgaan dat het rapport een zorgvuldige wijze is tot stand gekomen. Het hof kan er verder van uitgaan dat de deskundige over de noodzakelijke deskundigheid beschikt. Het rapport is, naar het oordeel van het hof, logisch opgebouwd en, weliswaar wat summier maar, helder onderbouwd. De deskundige heeft alle vragen beantwoord. De inhoud van het rapport is consistent en de conclusies van de deskundige volgen logisch uit wat hij heeft vastgesteld. Dat betekent dat het hof in beginsel van de juistheid van het rapport kan uitgaan. In beginsel, omdat kritiek van partijen op (onderdelen van) het rapport ertoe kan leiden dat het hof de deskundige (op onderdelen) niet volgt. Daarbij geldt dat van partijen, gelet op wat hiervoor is overwogen over het rapport, wel mag worden verwacht dat zij hun kritiek op het rapport deugdelijk onderbouwen. Het hof stelt in dit verband vast dat partijen voor zover zij kritiek hebben op het rapport, zij deze kritiek niet hebben gebaseerd op een rapport van een partijdeskundige naar aanleiding van het rapport van de deskundige. Als partijen in hun memorie na deskundigenbericht ter onderbouwing van hun kritiek op het deskundigenbericht naar rapporten van partijdeskundigen verwijzen, verwijzen zij naar eerder in de procedure overgelegde rapporten, die toen voor het hof geen aanleiding waren hun stellingen te volgen.

2.4

Het hof zal met inachtneming van wat hiervoor is overwogen het deskundigenbericht en de kritiek van partijen op dat bericht bespreken. Het hof zal dat doen aan de hand van de gebreken waar de deskundige onderzoek naar heeft verricht.

2.5

De deskundige heeft de vragen over de verzakking van carport en veranda als volgt beantwoord:
"T.a.v. de carport
a. In welke mate is de carport verzakt?

Over een breedte van 500mm is 10mm hoogteverschil gemeten. Over een breedte van 3000 mm is een scheefstand waargenomen. Over de volle breedte (vanaf de voorgevel zijde opgenomen) van 3500mm van de carport is een verzakking van 60mm. De hoogte van de dakopstand is 35mm. Aan de gevel van het woonhuis wordt het water afgevoerd, omdat dit de hoge kant is zal via de hemelwaterafvoer weinig tot geen water worden afgevoerd. Geïntimeerden hebben ook aangegeven dat bij veel regen het water bij de verzakte hoek over de rand valt.

b. Wat is de oorzaak / of wat zijn de oorzaken van de verzakking?

De eerste zandlaag (vaste grond) is op ongeveer min 7000mm t.o.v. Peil.

Geïntimeerden hebben op mijn vraag hoe diep de palen zijn geheid voor de nieuwe poort,[het hof leest: geantwoord]
dat de eerste zandlaag op min 7000mm t.o.v. Peil ligt.

Appellant heeft aangegeven dat de betonnen fundering op min 1000mm t.o.v. Peil is aangelegd.

De fundering is een betonnen voet waar een stalen anker is ingestort met een plaat waarop de houten kolom is bevestigd. Niets van de funderingsconstructie is waar te nemen, de houten kolom is onder het maaiveld verbonden met de stalen plaat. (Zoals aangegeven tijdens de bezichtiging door[het hof leest:]
appellant). De ongeveer zes meter niet voldoende dragende grond onder de huidige fundering is de oorzaak van de verzakking.

c. Was de oorzaak / waren de oorzaken van de verzakking ten tijde van de levering van de woning 30 augustus 2013 al aanwezig?

De start van de bouwwerkzaamheden is op 15-4-2008 vastgelegd door de gemeente Lelystad, prod. 25 bij dagvaarding eerste aanleg, maakt dat in 10 Jaar 60mm verzakking is opgetreden. In 2013 zal naar alle waarschijnlijkheid deze dan 30mm zijn geweest.

d. Was (de oorzaak van) de verzakking op 30 augustus 2013 kenbaar?

30mm verzakking is kenbaar, zeker voor een bouwkundige die een rapport maakt van de situatie op dat moment.

e. Zal de carport verder verzakken indien de verzakking niet wordt hersteld?

Gezien de ruimte tussen de fundering en de dragende zandlaag zal de verzakking niet ophouden.

f. Wat zijn de gevolgen van de verzakking voor de gebruiksmogelijkheden van de carport?

In de loop van de jaren zal er een moment komen dat er een breuk ontstaat bij de oplegging tegen de buitenmuur van het woonhuis en t.p.v. de aansluiting bij het garagedak.

g. Op welke wijze(n) kan de verzakking worden verholpen en welke kosten zijn hiermee gemoeid? Wilt u het door u begrote bedrag zo nauwkeurig mogelijk specificeren (per wijze van herstel)?

De meest voor de hand liggende oplossing is een stalen buisfundering laten inheien. Op deze stalen funderingspaal wordt een betonnen voet gestort met een stalen schoen, hierin kan de bestaande houten kolom worden opgevangen. Om de buisfundering te kunnen heien zal de houten kolom tijdelijk moeten worden verwijderd, en de bestaande betonfundering gesloopt.

Voor deze ingreep zal een gedeelte van het plafond moeten worden verwijderd en weer worden geplaatst. Na de ingreep moet het een en ander door de schilder worden bijgewerkt, evenals de tijdelijk verwijderde bestrating t.p.v. de kolom weer moet worden gelegd.

Deze ingreep is op 5.380,- euro inclusief btw begroot.

T.a.v. de veranda:

h. Is de veranda verzakt, en zo ja, in welke mate (uitgedrukt in centimeters en/of graden)?
Zie a, (bezien naar de rechter zijgevel), over een breedte van 500mm is een 8 mm

hoogteverschil gemeten. Over totale diepte veranda van ongeveer 3000mm is dit 48mm verzakking. De dakopstand is hier 65mm hoog, de hemelwaterafvoer is aan de hoge kant gesitueerd, hierdoor zal er altijd veel water op het dak blijven staan tot ongeveer 48mm diepte.

Indien de veranda is verzakt:

i. Wat is de oorzaak / of wat zijn de oorzaken van de verzakking?

Zie b

j. Was de oorzaak / waren de oorzaken van de verzakking ten tijde van de levering van de woning op 30 augustus 2013 al aanwezig?

Zie c, in 2013 zal naar alle waarschijnlijkheid deze dan 24mm zijn geweest.

k. Was (de oorzaak van) de verzakking op 30 augustus 2013 kenbaar?

Zie d, 24mm…….

l. Zal de veranda verder zakken indien de verzakking niet wordt hersteld?

Zie e

m. Wat zijn de gevolgen van de verzakking voor de gebruiksmogelijkheden van de veranda?

Zie f

n. Op welke wijze(n) kan de verzakking worden verholpen en welke kosten zijn daarmee gemoeid? Wilt u het door u begrote bedrag zo nauwkeurig mogelijk specificeren (per wijze van herstel)?

De meest voorde hand liggende oplossing is ook hier een stalen buisfundering laten inheien. Op deze stalen funderingspalen wordt een betonnen voet gestort met een stalen schoen, hierin kunnen de bestaande houten kolommen worden opgevangen.

Om de buisfundering te kunnen heien zullen de houten kolommen tijdelijk moeten worden verwijderd, en de bestaande betonfunderingen worden gesloopt. De veranda tegelvloer moet ook gedeeltelijk worden verwijderd, deze zal in gestabiliseerd zand zijn gelegd. Ook zal het plafond plaatselijk moeten worden verwijderd en weer worden geplaatst. Na de ingreep moet het een en ander door de schilder worden bijgewerkt evenals de tijdelijk verwijderde bestrating t.p.v. de kolommen weer moet worden

gelegd samen met het kunststof gras. Deze ingreep is op 11.700,- euro inclusief btw begroot.

Een minder ingrijpende aanpak is om te kiezen alleen de hoekkolom te funderen en de overige twee kolommen niet weer te plaatsen. Gezien de geringe kracht die moet worden overbracht naar de fundering is één kolom voldoende. Een stalen balkje van de garagemuur maar de nieuw gefundeerde kolom zal het gehele dak ondersteunen. Zo hoeven twee funderingen niet te worden gesloopt, twee buisfunderingen niet te worden geheid, en minder tegels opnieuw te worden gelegd. Dit bespaart 3.000,- euro inclusief btw."

2.6

[appellanten] c.s. betogen naar aanleiding van de antwoorden van de deskundige op de vragen d. en k. dat [geïntimeerden] c.s. ten onrechte hebben nagelaten om voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst een deskundigenrapport te laten uitbrengen. Nu zij dit hebben nagelaten, hebben zij daarmee een aanmerkelijk risico genomen, aldus [appellanten] c.s. Het hof stelt vast dat [appellanten] c.s. geen juridische consequenties verbinden aan hun vaststelling dat [geïntimeerden] c.s. een aanmerkelijk risico hebben genomen. Voor zover zij bedoelen dat [geïntimeerden] c.s. hen niet kunnen aanspreken op gebreken die bij een dergelijk onderzoek zouden zijn gebleken en dat de vorderingen van [geïntimeerden] c.s. betreffende deze gebruiken daarop afstuiten, hebben [appellanten] c.s. die stelling niet eerder ingenomen. De stelling moet in dat geval worden aangemerkt als een nieuwe grief tegen de vonnissen waarvan beroep. In die vonnissen heeft de rechtbank de vorderingen van [geïntimeerden] c.s. immers toegewezen onder meer vanwege het bestaan van deze gebreken, waarvan [appellanten] c.s. nu voor het eerst betogen dat ze kenbaar waren ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst. Op grond van de ‘in beginsel strakke regel’ dienen grieven in beginsel in de eerste memorie in hoger beroep te worden aangevoerd. [appellanten] c.s. hebben niet aangevoerd dat (en waarom) deze regel in dit geval niet zou moeten worden toegepast. In dit verband merkt het hof op dat het enkele feit dat de deskundige heeft vastgesteld dat de verzakkingen “voor een deskundige die een rapport maakt van de situatie” kenbaar was, geen nieuw feit is, waarmee [geïntimeerden] c.s. bij de memorie van grieven nog geen rekening konden houden. Het was [appellanten] c.s. ten tijde van de memorie van grieven al bekend dat [geïntimeerden] c.s. voorafgaand aan de koop geen bouwkundig onderzoek hebben laten verrichten, maar zij hebben daar tot in hun laatste processtuk geen punt van gemaakt. Gezien het bovenstaande ten overvloede overweegt het hof dat uit het rapport van de deskundige niet volgt dat het [geïntimeerden] c.s. ten tijde van de koop duidelijk moest zijn dat sprake was van een verzakking en al helemaal niet wat de door de deskundige vastgestelde oorzaak van de verzakking was. Dat [geïntimeerden] c.s. geen deskundige hebben ingeschakeld betekent, zonder nadere toelichting die ontbreekt, niet dat gebreken aan de door hen gekochte woning, gelet op de aard en de ouderdom van de woning - in de verkoopbrochure aangeduid als een “fantastisch afgewerkte Villa”- , voor hun rekening komen. Dat geldt zeker voor gebreken aan de veranda, die volgens de brochure enkele jaren voorafgaand aan de overeenkomst bij een “grondige verbouwing” waarbij “zeer veel luxe materialen [zijn] aangebracht” is aangelegd.

2.7

Het hof stelt vast dat de door de deskundige vastgestelde (mate van) de verzakkingen niet wordt betreden door partijen. Het hof gaat daarvan dan ook uit. [appellanten] c.s. zijn het niet eens met de door de deskundige vastgestelde oorzaak van de verzakkingen. Volgens hen heeft de deskundige onvoldoende onderzoek gedaan naar de oorzaak. Hij heeft slechts aannames gedaan, maar geen onderzoek gedaan en ook geen constructieve berekeningen overgelegd waaruit volgt dat de toegepaste fundering onvoldoende dragend is en dat een constructie met betonnen poeren ongeschikt is.
Het hof volgt [appellanten] c.s. niet in deze kritiek. De deskundige is ervan uitgegaan dat de door [appellanten] c.s. gestelde constructie is toegepast. Hij heeft wel vastgesteld dat deze constructie, door hem omschreven als “een betonnen voet waar een stalen anker is ingestort met een plaat waarop de houten kolom is bevestigd”, niet zichtbaar is. Niet ter discussie staat dat deze constructie niet onderheid is. Tussen de onderkant van de constructie - 1 meter onder het maaiveld - en de vaste grond - 7 meter onder het maaiveld - bevindt zich een laag grond van 6 meter die naar het oordeel van de deskundige onvoldoende dragend is, waardoor de fundering van de veranda en de carport (en daarmee de veranda en de carport) zijn verzakt. Het hof acht dit oordeel van de deskundige logisch en voldoende onderbouwd. Hetzelfde geldt voor het (niet apart door [appellanten] bekritiseerde) oordeel van de deskundige dat het proces van verzakken zal doorgaan.

2.8

Volgens [appellanten] c.s. kan de verzakking worden verholpen door de poeren op te draaien. [appellanten] c.s. zijn het dan ook niet eens met de door de deskundige voorgestelde oplossing, het alsnog aanbrengen van onderheide funderingen. Het hof volgt hen daarin niet. Het hof stelt vast dat de deskundige de door [appellanten] c.s. voorgestelde oplossing wel onder ogen heeft gezien - in hun reactie op het concept-rapport is deze oplossing naar voren gebracht -, maar kennelijk heeft verworpen. In zijn definitieve rapport is de deskundige bij de door hem voorgestane oplossing gebleven. Naar het oordeel van het hof ligt dat ook voor de hand. De deskundige heeft vastgesteld dat de fundering zelf verzakt. De door [appellanten] c.s. voorgestane oplossing voorziet niet in dat probleem, dat onder de fundering speelt, maar biedt slechts een - tijdelijke - oplossing voor de gevolgen van het verzakken van de fundering door maatregelen te treffen voor de situatie boven de fundering. In de oplossing van [appellanten] c.s. blijft de fundering zakken. [appellanten] c.s. hebben hun oplossing bovendien niet onderbouwd met berekeningen, waaruit volgt dat de verzakkingen kunnen worden tenietgedaan en verdere verzakkingen kunnen worden voorkomen alleen door de poeren op te draaien.

2.9

Volgens [geïntimeerden] c.s. zijn de door de deskundige berekende kosten ontoereikend voor het herstel van carport en veranda. De deskundige heeft volgens hen geen rekening gehouden met een groot aantal te verrichten werkzaamheden. Het hof stelt vast dat [geïntimeerden] c.s. deze werkzaamheden ook in hun reactie op het concept-rapport hebben vermeld. De deskundige heeft de reactie van [geïntimeerden] c.s. - weliswaar summier - besproken en geen reden gezien de begroting van de kosten aan te passen. Het had dan ook op de weg van [geïntimeerden] c.s. gelegen om hun stelling te onderbouwen dat de kosten van de door de deskundige voorgestane aanpassingen hoger zijn dan door de deskundige is begroot, bijvoorbeeld door een op het rapport van de deskundige gebaseerde offerte van een aannemer of een door een gespecialiseerd bureau opgestelde berekening in het geding te brengen. [geïntimeerden] c.s. hebben dat niet gedaan. Zij hebben in eerste aanleg weliswaar een offerte van E.S.V. bouwservice in het geding gebracht, maar gesteld noch gebleken is dat de in die offerte vermelde werkzaamheden overeenkomen met de door de deskundige noodzakelijk geachte werkzaamheden. Dat ligt niet voor de hand omdat de offerte ook betrekking heeft op de omheining. Het hof gaat dan ook uit van de door de deskundige vastgestelde kosten, waarbij het geen aanleiding ziet om voor de veranda te opteren voor de goedkope variant, omdat bij deze variant twee kolommen komen te vervallen, waardoor het aanzien van de veranda verandert. Het hof gaat dan ook uit van kosten van € 5.380,- (carport) + € 11.700,- (veranda) = € 17.080,-. Dat de bouwkosten van de veranda en de carport aanzienlijk lager waren dan de herstelkosten leidt niet tot een ander oordeel. [geïntimeerden] c.s. mochten er bij de koop van de woning vanuit gaan dat zij een woning met een (constructief) deugdelijke veranda en carport kochten. De door de deskundige vastgestelde kosten zijn noodzakelijk om er alsnog voor te zorgen dat [geïntimeerden] c.s. kunnen beschikken over zo’n woning, een woning met een (constructief) deugdelijke veranda en carport. Dat deze kosten hoger zijn dan de bouwkosten van de carport en de veranda doet daaraan niet af, nog daargelaten dat de bouwkosten waarschijnlijk hoger zouden zijn geweest indien [appellanten] c.s. meteen voor een deugdelijke fundering zouden hebben zorggedragen. Wanneer de carport en de veranda zijn hersteld krijgen [geïntimeerden] c.s., anders dan [appellanten] c.s. betogen, ook niet meer dan zij zouden hebben gekregen indien de carport en de veranda niet gebrekkig zouden zijn geweest. In beide geval zijn [geïntimeerden] c.s. eigenaar van een woning met een veranda en een carport zonder constructieve gebreken. Van een (laat staan: forse) verbetering is dan ook geen sprake.

2.1

Naar het oordeel van het hof is ten aanzien van de verzakking van de carport en de veranda sprake van een gebrek. Uit het rapport van de deskundige volgt dat sprake is van ernstige verzakkingen die wanneer geen maatregelen worden getroffen zullen leiden tot breuken in de aansluiting tegen de buitenmuur van de woning en het garagedak. Het betreft dan ook een fors constructief gebrek. Uit het rapport volgt ook dat de oorzaak van de verzakkingen - de gebrekkige wijze van fundering - ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst aanwezig was en dat met herstel een substantieel bedrag gemoeid is. Onder deze omstandigheden bezat de woning, mede gelet op de aard en ouderdom van de woning, niet de eigenschappen die voor het gebruik van de woning als woonhuis noodzakelijk zijn. Het hof verwijst in dit verband naar wat het hof in het tussenarrest van
29 augustus 2017 bij de bespreking van grief I in het principaal appel heeft overwogen over het begrip gebrek.

2.11

Over het afschot van de carport en de veranda heeft de deskundige het volgende vastgesteld:
“o. Is er sprake van onvoldoende afschot van het dak van de carport en/of de veranda?

Het afschot gaat van de hemelwaterafvoeren af in plaats er naar toe.Indien er sprake is van onvoldoende afschot:

p Wat is de oorzaak / wat zijn de oorzaken van het onvoldoende afschot?

Zie a en h

q. Was de oorzaak / waren de oorzaken van het voldoende afschot ten tijde van de levering van de woning op 30 augustus 2013 kenbaar?

Zie d en k

r. Is door het onvoldoende afschot het gebruik beperkt, en zo ja in welke zin?

Het gebruik is beperkt. Bij het carportdak valt het water over de rand bij veel regen, hierdoor zal de constructie veel vocht opnemen waar het niet op ontworpen is. Bij het verandadak blijft te veel water op het dak staan, dit water staat er lang op voordat het verdampt is. Hierdoor neemt de kans op lekkage toe.

s. Is herstel van het onvoldoende afschot noodzakelijk of wenselijk, en zo ja waarom?

Herstel is noodzakelijk voor behoud van de constructie en de bedekking.

t. Op welke wijze kan herstel plaatsvinden en welke kosten zijn hiermee gemoeid?

Zie g en n”

2.12

Uit wat hiervoor is overwogen over de verzakking van de veranda en de carport volgt, gelet op het feit dat de deskundige een rechtstreeks verband legt tussen de problemen met het afschot en deze verzakkingen, dat het hof de bevindingen van de deskundige deelt.

2.13

De deskundige heeft de vragen over de bitumen dakbedekking van de veranda als volgt beantwoord:
“u. Wat is de oorzaak van de blaasvormig in de bitumen dakbedekking op de veranda?

Blaasvorming wordt door vocht tussen de verschillende lagen bitumen veroorzaakt. In productie 4 bij dagvaarding is in hel rapport d.d. 10 juni 2014 van Vereniging Eigen Huis bij het hoofdstuk en gevels geadviseerd om de bitumen te vervangen. De reden is niet omschreven. Het is waarschijnlijk om aan te nemen dat de blaasvorming toen ook aanwezig was gezien het advies van vervanging.

w. Was de blaasvorming ten tijde van de levering van de woning op 30 augustus 2013 zichtbaar?

10 juni 2014 wel, het is aan te nemen dat dit ook 30 augustus 2013 zichtbaar was, misschien wat minder prominent.

x. Was de oorzaak ten tijde van de levering van de woning al aanwezig?

Zie w

y. Hoe oud is de bitumen dakbedekking en welke gebruiksduur mag van dit soort dakbedekking worden verwacht?

De start van de bouwwerkzaamheden zijn op 15-04-2008 gestart, de bedekking is dus 10 jaar oud. De gebruiksduur van deze bedekking is ongeveer 18 jaar.

z. Heeft de blaasvorming gevolgen voor de gebruiksduur van de bitumen dakbedekking?
Blaasvorming geeft aan dat er water tussen de twee lagen is gekomen, het dak is dus niet waterdicht. Dit kan ook slecht gerepareerd worden, reden dat er al was geadviseerd om de bedekking te vervangen.

aa. Is herstel van de blaasvorming noodzakelijk of wenselijk, en zo ja waarom?

Een lek dak moet hersteld worden, zie verder z

bb. Op welke wijze kan het herstel plaatsvinden en welke kosten zijn daarmee gemoeid?

Vervanging van dakbedekking, dakrand aansluiting, inplakken 2 daklichten, en hemelwaterafvoer- aansluiting, de kosten zijn hiervoor op 3.910,- euro inclusief btw begroot.

cc. Leidt herstel tot een verlenging van de door u bij uw antwoord op vraag y aangegeven gebruiksduur?

Vanaf het moment van herstel zal wederom een gebruiksduur van ongeveer 18 jaar intreden.

2.14

[appellanten] c.s. hebben ook ten aanzien van de door de deskundige vastgestelde blaasvorming aangevoerd dat deze kenbaar was voor [geïntimeerden] c.s. Het hof verwijst voor de bespreking van dit betoog naar wat het hiervoor in rechtsoverweging 2.6 heeft overwogen. Dit betoog kan [appellanten] c.s. dan ook niet baten.

2.15

Volgens [appellanten] c.s. is de noodzaak van herstel van de dakbedekking niet gebleken. Het hof volgt [appellanten] c.s. hierin niet. In zijn antwoord op de vragen z. en aa. schrijft de deskundige dat blaasvorming aangeeft dat er water tussen de twee lagen is gekomen en dat het dak dus niet waterdicht is. Een lek dak moet volgens de deskundige hersteld worden. [appellanten] c.s. hebben hun andersluidende betoog niet onderbouwd. Het hof ziet geen reden de deskundige niet te volgen in diens alleszins plausibele oordeel.

2.16

Tegen de begroting van de herstelkosten door de deskundige hebben partijen geen (gemotiveerde) bezwaren ingebracht, zodat het hof ervan uitgaat dat deze kosten € 3.910,- bedragen. Herstel van het dak leidt ertoe dat [geïntimeerden] c.s. een woning met nieuwe dakbedekking op de veranda krijgen, waar zij op grond van de koopovereenkomst met [appellanten] c.s. een woning met (weliswaar deugdelijke, maar toch bij het einde van de gebruikelijke levensduur op termijn te vervangen) dakbedekking op de veranda krijgen. Het hof ziet hierin reden om op de herstelkosten een aftrek wegens ‘nieuw voor oud’ toe te passen en uit te gaan van een bedrag van € 2.000,- aan herstelkosten.

2.17

Het hof beantwoordt de vraag of ten aanzien van de dakbedekking sprake is van een gebrek bevestigend onder verwijzing naar wat het in rechtsoverweging 2.10 heeft overwogen.

2.18

Uit het rapport van de deskundige volgt, ten slotte, dat ten aanzien van de loodaansluiting van het verandadak geen sprake is van een gebrek. Er dient een kitrand te worden vervangen, maar deze vervanging betreft regulier onderhoud. Partijen hebben dit oordeel van de deskundige niet gemotiveerd betreden. Het hof ziet geen reden de deskundige op dit punt niet te volgen.

2.19

De slotsom is dat ten aanzien van de verzakkingen van veranda en carport, het afschot van het dak van de veranda en de carport en de dakbedekking van de veranda sprake is van gebreken. Met herstel van deze gebreken is een bedrag van in totaal € 19.080,- gemoeid. Een en ander betekent dat de grieven III en IX in het principaal appel falen, de grieven I en II in het incidenteel appel slagen, grief III in het incidenteel appel faalt.

2.2

In het tussenarrest van 29 augustus 2017 heeft het hof al overwogen en beslist dat de primaire vordering tot ontbinding van de koopovereenkomst niet toewijsbaar is. Het hof ziet, onder verwijzing naar wat het in dat tussenarrest heeft overwogen, ook onvoldoende grond de koopovereenkomst gedeeltelijk te ontbinden, door de koopsom te verminderen, een en ander conform de subsidiaire vordering. De meer subsidiaire vordering is wel toewijsbaar, in die zin dat het hof de door [geïntimeerden] c.s. geleden schade kan begroten, zodat een verwijzing naar de schadestaat achterwege kan blijven. Het hof ziet, gelet op het feit dat het [appellanten] c.s. zal veroordelen tot betaling van deze schade niet in dat [geïntimeerden] c.s. belang hebben bij een verklaring voor recht dat [appellanten] c.s. (toerekenbaar) tekort zijn geschoten in de nakoming van hun verplichtingen uit de koopovereenkomst.

2.21

De vordering van [geïntimeerden] c.s. tot vergoeding van de door hen geleden schade bedraagt
€ 19.080,- (zie rechtsoverweging 2.19) + 2.372,37 (rechtsoverweging 5.45 van het tussenarrest van 29 augustus 2017) = € 21.452,37. Over dit bedrag is de wettelijke rente toewijsbaar vanaf 21 mei 2014, de datum waartegen [appellanten] c.s. voor wat betreft het herstel van de gebreken in gebreke zijn gesteld. De vordering van [geïntimeerden] c.s. tot vergoeding van buitengerechtelijke kosten is reeds niet toewijsbaar, omdat [geïntimeerden] c.s. geen brief hebben gestuurd die voldoet aan de vereisten van artikel 6:96 lid 6 BW. [geïntimeerden] c.s. hebben weliswaar verwezen naar een brief van 21 augustus 2014 van hun toenmalige advocaat, maar in die brief wordt geen aanspraak gemaakt op betaling, maar worden de voorwaarden vermeld waaronder [geïntimeerden] c.s. willen meewerken aan een contra-expertise. Vervolgens wordt in de brief vermeld dat wanneer [appellanten] c.s. niet met deze voorwaarden instemmen een procedure wordt gestart waarin (gedeeltelijke) ontbinding van de overeenkomst zal worden gevorderd en aanspraak zal worden gemaakt op vergoeding van buitengerechtelijke kosten (ad € 1.040,71). Een aanmaning tot betaling van een verschuldigd bedrag binnen 14 dagen ontbreekt in de brief.
Grief VI in het incidenteel appel, betreffende de buitengerechtelijke kosten, faalt dan ook. Dat geldt ook voor
grief VII in het incidenteel appel.

2.22

De slotsom is dat het hof [appellanten] c.s. zal veroordelen tot betaling aan [geïntimeerden] c.s. van een bedrag van € 21.452,37, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 21 mei 2014. Het hof zal deze veroordeling tot betaling uitvoerbaar bij voorraad verklaren. Onder deze omstandigheden hebben [geïntimeerden] c.s. geen belang bij een bespreking van
grief IX in het incidenteel appel, die zich keert tegen het niet uitvoerbaar bij voorraad verklaren door de rechtbank van de in het eindvonnis gegeven beslissingen.

2.23

Bij deze stand van zaken zijn partijen naar het oordeel van het hof over en weer in het ongelijk gesteld. Enerzijds is vastgesteld dat [appellanten] c.s. toerekenbaar zijn tekortgeschoten in de nakoming van hun verplichtingen uit de tussen partijen gesloten koopovereenkomst en om die reden rum € 21.000,- aan schadevergoeding verschuldigd zijn, anderzijds heeft het hof beslist dat de vergaande vordering van [geïntimeerden] c.s. tot ontbinding van de koopovereenkomst niet toewijsbaar is. Van de geldvordering van [geïntimeerden] c.s. is slechts een gering deel toegewezen. Het hof zal de proceskosten in beide instanties dan ook compenseren, in die zin dat partijen ieder de eigen proceskosten dragen. Partijen dienen ieder de helft van de kosten van de deskundige te dragen. Omdat [geïntimeerden] c.s. deze kosten hebben voorgeschoten, zal het hof [appellanten] c.s. veroordelen tot betaling van de helft van deze kosten.

23.24

Uit wat hiervoor en in het tussenarrest van 27 augustus 2017 is overwogen, volgt dat de bestreden vonnissen niet in stand kunnen blijven. Het hof zal ze dan ook vernietigen.

3.De beslissing

Het gerechtshof, rechtdoende in principaal en in incidenteel appel:

vernietigt de vonnissen van de rechtbank Midden-Nederland van 29 april 2015 en

23 december 2015,
en opnieuw rechtdoende:

veroordeelt [appellant] en [appellante] , hoofdelijk in die zin dat wanneer de een betaalt de ander zal zijn bevrijd, om aan [geïntimeerden] c.s. te betalen een bedrag van € 21.452,37, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 231 mei 2014 tot aan het tijdstip van voldoening van de vordering;

veroordeelt [appellant] en [appellante] , hoofdelijk in die zin dat wanneer de een betaalt de ander zal zijn bevrijd, om aan [geïntimeerden] c.s. te voldoen een bedrag van € 877,25, de helft van de door [geïntimeerden] c.s. voorgeschoten kosten van de deskundige;

verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

compenseert de proceskosten van het geding in beide instanties, in die zin dat partijen ieder de eigen kosten dragen;

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit arrest is gewezen door mr. H. de Hek, mr. R.E. Weening en mr. O.E. Mulder en is door de rolraadsheer in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 16 oktober 2018.

Eindarrest inzake verkoop woning met gebreken na deskundigenbericht over de ernst en omvang van de gebreken en herstelkosten

Uitspraak

1.[appellant] ,

1.[geïntimeerde1] ,

1.Het verdere verloop van het geding in hoger beroep

2.De verdere bespreking van de grieven

3.De beslissing