ECLI:NL:GHARL:2018:9224

• Datum uitspraak: 23 oktober 2018
• Publicatiedatum: 23 oktober 2018
• Zaaknummer: 200.201.679/01
• Instantie: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: J.H. Kuiper; H. de Hek; M.W. Zandbergen
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Ontbinding huurovereenkomst en ontruiming woning wegens langdurige huurachterstand

In deze zaak heeft het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden op 23 oktober 2018 uitspraak gedaan in hoger beroep over de ontbinding van een huurovereenkomst en de ontruiming van een woning wegens langdurige huurachterstand. De appellant, die in eerste aanleg gedaagde was, had een huurachterstand opgebouwd bij de Stichting Ymere, de geïntimeerde en eiseres in eerste aanleg. De appellant had eerder al te maken gehad met veroordelingen tot betaling van huurachterstanden door de kantonrechter. In de procedure in eerste aanleg had Ymere gevorderd dat de kantonrechter de huurovereenkomst ontbond en de appellant tot ontruiming van de woning zou veroordelen. De kantonrechter oordeelde dat er een huurachterstand was van € 741,09, wat leidde tot de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van de woning.

In hoger beroep heeft de appellant grieven ingediend, waarbij hij aanvoerde dat de kantonrechter een aantal betalingen niet had meegenomen in zijn beoordeling en dat hij een betalingsregeling had getroffen met Ymere. Het hof heeft echter geoordeeld dat de appellant niet tijdig had betaald en dat de huurachterstand, die al meer dan anderhalf jaar aanhield, de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigde. Het hof heeft de grieven van de appellant verworpen en het vonnis van de kantonrechter bekrachtigd. De appellant is veroordeeld in de kosten van het hoger beroep, en het hof heeft de proceskosten vastgesteld en de wettelijke rente over deze kosten toegewezen.

Het arrest benadrukt het belang van tijdige huurbetalingen en de gevolgen van langdurige huurachterstanden voor de huurovereenkomst. De beslissing van het hof toont aan dat de bescherming van de belangen van de verhuurder in dit geval zwaarder weegt dan de belangen van de huurder, gezien de langdurige betalingsproblemen.

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Leeuwarden

afdeling civiel recht, handel

zaaknummer gerechtshof 200.201.679/01

(zaaknummer rechtbank Midden-Nederland 4998773)

arrest van 23 oktober 2018 in de zaak van

[appellant] ,

wonende te [A] ,

appellant,

in eerste aanleg: gedaagde,

hierna:
[appellant] ,

advocaat: mr. F. Gül, kantoorhoudend te Almere,

tegen

Stichting Ymere,

gevestigd te Amsterdam,

geïntimeerde,

in eerste aanleg: eiseres,

hierna:
Ymere ,

advocaat: mr. T. Mulder, kantoorhoudend te Almere.

Het arrest van 27 juni 2017 wordt hier overgenomen.

1. Het verdere procesverloop in hoger beroep

1.1

Op de rol van 11 juli 2017 heeft [appellant] van grieven gediend (met producties).

1.2

Ter rolle van 19 september 2017 heeft Ymere een memorie van antwoord (met producties) genomen.

1.3

[appellant] is in de gelegenheid gesteld om in de beraadfase nog te reageren op de door Ymere bij memorie van antwoord in het geding gebrachte producties. Hiervan heeft [appellant] geen gebruik gemaakt.

1.4

Ymere heeft op de rol van 17 oktober 2017 arrest gevraagd. Van [appellant] is geen instructie ontvangen. Ymere heeft aanvullend gefourneerd voor het wijzen van arrest.

2. De feiten

2.1

[appellant] huurt van Ymere de woning aan de [a-straat 1] te [A] (hierna: de woning). De maandelijkse huur bedroeg (in juni 2016) € 726,76. In de schriftelijke huurovereenkomst die partijen hebben gesloten, is bepaald dat de huur bij vooruitbetaling moet worden voldaan.

2.2

Tussen partijen zijn eerder procedures gevoerd. Bij vonnis van de kantonrechter van 28 januari 2015 is [appellant] wegens huurachterstand veroordeeld tot betaling aan Ymere van € 1.025,03, met nevenveroordelingen. Bij vonnis van de kantonrechter van 4 november 2015 is [appellant] wegens huurachterstand veroordeeld tot betaling aan Ymere van € 272,85, met nevenveroordelingen.

3. Het geschil en de beslissing in eerste aanleg

3.1

Ymere heeft in eerste aanleg op 7 april 2016 een dagvaarding uitgebracht, waarbij wordt gevorderd (samengevat) dat de kantonrechter de huurovereenkomst tussen Ymere en [appellant] ontbindt, [appellant] veroordeelt tot ontruiming van de woning en tot betaling van de huurachterstand die op dat moment volgens Ymere € 1.170,91 bedroeg, met nevenveroordelingen.

3.2

In de procedure in eerste aanleg ging het debat van partijen onder meer over de vraag of de specificatie van de huurachterstand correct was en of alle betalingen van [appellant] hierin waren verwerkt. In het vonnis waarvan beroep heeft de kantonrechter geoordeeld dat over de periode van november 2015 tot en met februari 2016 een huurachterstand van € 765,04 is ontstaan, welke betalingsachterstand ten tijde van het uitbrengen van de inleidende dagvaarding nog bestond. Ten tijde van het vonnis in eerste aanleg bedroeg de huurachterstand naar het oordeel van de kantonrechter € 741,09. Hierbij heeft de kantonrechter rekening gehouden met de vervallen huurtermijnen tot en met juni 2016, met de afrekening servicekosten en met betalingen van [appellant] tot en met 26 mei 2016. Aan de stelling van [appellant] in zijn akte van 29 juni 2016 dat hij de huur over juni heeft betaald, is de kantonrechter voorbij gegaan omdat [appellant] hiervan geen betalingsbewijs heeft overgelegd.

3.3

In het vonnis van 3 augustus 2016 heeft de kantonrechter vervolgens de huurovereenkomst tussen partijen ontbonden en [appellant] veroordeeld tot ontruiming van de woning. Tevens is [appellant] veroordeeld tot betaling van € 741,09 wegens achterstallige huur tot en met de maand juni 2016. Verder is [appellant] veroordeeld tot betaling van wettelijke rente, buitengerechtelijke incassokosten en de proceskosten van Ymere.

4. De verdere beoordeling

4.1

[appellant] heeft twee genummerde grieven ontwikkeld.

Grief 1 komt er op neer de kantonrechter een aantal betalingen van [appellant] niet heeft meegenomen in zijn beoordeling. Deze betalingen blijken volgens [appellant] uit zijn als productie 2 bij memorie van grieven overgelegde betalingsoverzicht. Met inachtneming van die betalingen bedroeg de betalingsachterstand volgens [appellant] ten tijde van het vonnis in eerste aanleg nihil, dan wel slechts € 14,33. Een dergelijk geringe huurachterstand rechtvaardigt volgens [appellant] niet de ontbinding van de huurovereenkomst.

Met
grief 2 brengt [appellant] onder de aandacht dat hij na het vonnis waarvan beroep een betalingsregeling met de deurwaarder van Ymere heeft getroffen van € 340,- per maand, die hij ook nakomt. Hij voert aan dat hem nu niet duidelijk is hoeveel hij aan Ymere verschuldigd is. Gelet hierop, omdat geen nieuwe achterstanden zijn ontstaan, en gelet op het belang van [appellant] en zijn zoontje is ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning onredelijk, aldus [appellant] .

4.2

Het hof komt tot de volgende beoordeling. Bij memorie van antwoord heeft Ymere productie A in het geding gebracht. Dit is een gespecificeerd overzicht van de (openstaande) vorderingen van Ymere en de betalingen van [appellant] . Dit overzicht is door [appellant] - hoewel hij in de gelegenheid is gesteld op het overzicht te reageren - niet betwist, zodat het hof van de juistheid hiervan uitgaat.

4.3

Het overzicht bevat drie specificaties:

(1) de vordering die is ontstaan door het vonnis van de kantonrechter van 28 januari 2015;

(2) de vordering die is ontstaan door het vonnis van de kantonrechter van 4 november 2015;

(3) de vordering die is ontstaan door het vonnis van de kantonrechter van 3 augustus 2016 plus de opgekomen huurtermijnen vanaf juli 2016 en de afrekening servicekosten over 2016.

Volgens het overzicht is de stand van zaken als volgt:

ad (1) deze vordering heeft [appellant] inmiddels voldaan. De laatste (deel-)betaling conform de betalingsregeling dateert van 24 augustus 2017;

ad (2) de laatste (deel-)betaling op deze vordering (conform de betalingsregeling) dateert ook van 24 augustus 2017. Van deze vordering staat nog een bedrag van € 1.225,16 open.

ad (3) het openstaande saldo van deze vordering is € 951,86.

4.4

Voor zover [appellant] ingang wil doen vinden dat de kantonrechter in eerste aanleg ten onrechte tot ontbinding van de huurovereenkomst is overgegaan omdat er op dat moment geen dan wel een geringe betalingsachterstand was, overweegt het hof als volgt. Uit de specificatie ad (3) blijkt onder meer dat [appellant] op 20 juni 2016 een bedrag van € 326,76 heeft betaald, op 22 juni 2016 een bedrag van € 350,- en op 29 juni 2016 een bedrag van € 50,-. Deze bedragen komen overeen met de betalingen waarop [appellant] wijst in zijn onderbouwing van grief 1. [appellant] stelt dat met deze betalingen de huur over de maand juni 2016 was voldaan, op € 14,33 na. [appellant] miskent echter dat de huur bij vooruitbetaling moet worden voldaan. De hiervoor genoemde betalingen hadden dus uiterlijk op 1 juni 2016 moeten plaatsvinden, maar dat is niet gebeurd. Zelfs indien de kantonrechter in eerste aanleg had beschikt over de bewijzen van de hiervoor genoemde betalingen, zou hij niet tot het oordeel zijn gekomen dat [appellant] de huur over juni 2016 tijdig had betaald. Hoe dan ook, in hoger beroep dient te worden beoordeeld of de vordering van Ymere op grond van de nu bekende gegevens (productie A) toewijsbaar is.

4.5

Het wettelijk uitgangspunt is dat iedere tekortkoming in de nakoming grond kan opleveren voor gehele of gedeeltelijke ontbinding van de tussen Ymere en [appellant] gesloten huurovereenkomst (art. 6:265 lid 1 BW). Op [appellant] rusten op grond van de hoofdregel van art. 150 Rv stelplicht en bewijslast van de uitzondering op het uitgangspunt dat zijn tekortkoming, gezien de bijzondere aard of geringe betekenis daarvan, de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt (zie onder meer HR 29 september 2018, ECLI:NL:HR: 2018:1810). In dit verband heeft [appellant] gesteld dat de huurachterstand nihil is, dan wel slechts € 14,33. Uit het door Ymere overgelegde overzicht blijkt echter dat de betalingsachterstand die is ontstaan ná het vonnis van 4 november 2015 heeft voortgeduurd tot september 2017 en op dat moment nog € 951,86 bedroeg, terwijl de betalingsachterstand op dat moment al meer dan anderhalf jaar aanhield. Bovendien stond van het vonnis van 4 november 2016 op 24 augustus 2017 nog een schuld open van € 1.225,16. Weliswaar heeft [appellant] een betalingsregeling getroffen met Ymere, maar dat heeft er kennelijk niet toe geleid dat de achterstand inmiddels (nagenoeg) geheel is ingelopen. Bij elkaar opgeteld (vordering 2 en 3) bedraagt de achterstand per september 2017 bijna drie maandhuren. Tegen de achtergrond van het betalingsgedrag van [appellant] , dat al sinds mei 2014 te wensen overlaat (de aanleiding voor de procedure die heeft geleid tot het vonnis van 28 januari 2015 was immers het niet betalen van de huur over mei 2014 en daarop volgende maanden), rechtvaardigt deze tekortkoming naar het oordeel van het hof de ontbinding van de huurovereenkomst. Bij deze stand van zaken is de vordering van Ymere tot ontbinding van de huurovereenkomst tussen partijen daarom (ook) in hoger beroep toewijsbaar. Het belang dat [appellant] onmiskenbaar heeft bij het behoud van zijn woning voor hem en zijn kind maakt dat niet anders.

4.6

Beide grieven stuiten af op het voorgaande. Het beroepen vonnis zal worden bekrachtigd. Als de in het ongelijk te stellen partij zal [appellant] worden veroordeeld in de kosten van het hoger beroep (2 punten in tarief II).

De beslissing

Het hof, rechtdoende in hoger beroep:

bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter van 3 augustus 2016;

veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep en stelt die kosten aan de zijde van Ymere tot aan dit arrest vast op € 718,- aan verschotten en op € 2.148,- aan geliquideerd salaris voor de advocaat;

veroordeelt [appellant] tot betaling van € 157,- voor nasalaris van de advocaat, te vermeerderen met € 82,- voor nasalaris van de advocaat indien niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan dit arrest is voldaan én betekening heeft plaatsgevonden;

veroordeelt [appellant] tot betaling van de wettelijke rente over de proceskostenveroordelingen vanaf 14 dagen na betekening van dit arrest tot de dag van algehele voldoening;

verklaart dit arrest tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

wijst af hetgeen meer of anders is gevorderd.

Dit arrest is gewezen door mr. J.H. Kuiper, mr. H. de Hek en mr. M.W. Zandbergen, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op dinsdag 23 oktober 2018.