ECLI:NL:GHARL:2018:9227

• Datum uitspraak: 23 oktober 2018
• Publicatiedatum: 23 oktober 2018
• Zaaknummer: 200.208.553/01
• Instantie: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Tussenuitspraak
• Rechters: H. de Hek; M.E.L. Fikkers; W.F. Boele
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Tussenuitspraak over huurovereenkomst en gebreken met betrekking tot opschorting en schuldeisersverzuim

In deze zaak, die voor het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden is behandeld, betreft het een huurovereenkomst tussen Stichting Dudok Wonen en twee huurders. De zaak is ontstaan uit een geschil over gebreken aan de huurwoning en de vraag of de huurders hun betalingsverplichtingen konden opschorten. Het hof heeft het tussenarrest van 30 mei 2017 overgenomen en de procedure voortgezet. De huurders hebben in eerste aanleg verweer gevoerd en een reconventionele vordering ingesteld tot herstel van gebreken aan de woning. De kantonrechter heeft in het eindvonnis van 5 oktober 2016 de vorderingen van Dudok afgewezen en de vorderingen van de huurders toegewezen, waarbij een huurprijsvermindering is vastgesteld.

In hoger beroep heeft Dudok haar vorderingen gewijzigd en een bedrag van € 4.008,24 aan achterstallige huur gevorderd. Het hof heeft de grieven van Dudok besproken, waarbij het hof heeft vastgesteld dat de huurders zich terecht op opschorting hebben beroepen vanwege gebreken aan de woning. Het hof heeft geoordeeld dat de huurprijs niet is gewijzigd en dat de huurders geen bezwaar hebben gemaakt tegen de huurverhogingen die door Dudok zijn aangezegd. Het hof heeft ook geoordeeld dat de huurders vanaf 25 juni 2015 tot 16 december 2016 terecht hun huurbetalingen hebben opgeschort. De kantonrechter heeft de vorderingen van Dudok terecht afgewezen, omdat er ten tijde van het eindvonnis geen opeisbare vordering tot betaling van achterstallige huur was.

Het hof heeft Dudok in de gelegenheid gesteld om haar vordering betreffende de achterstallige huur te herberekenen en heeft partijen aangespoord om een regeling te treffen. De zaak is verwezen naar de rol voor akte aan de zijde van Dudok, waarbij verdere beslissingen zijn aangehouden.

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Leeuwarden

afdeling civiel recht, handel

zaaknummer gerechtshof 200.208.553/01

(zaaknummer rechtbank Midden-Nederland 4666642 / MC EXPL 15-14014)

arrest van 23 oktober 2018

in de zaak van

Stichting Dudok Wonen ,

gevestigd te Hilversum,

appellante,

in eerste aanleg: eiseres in conventie en verweerster in reconventie,

hierna:
Dudok ,

advocaat: mr. D.L. van Praag, kantoorhoudend te Amsterdam,

tegen

1. [geïntimeerde1] ,

wonende te [A] ,

hierna:
[geïntimeerde1] ,

2. [geïntimeerde2] ,

wonende te [A] ,

hierna:
[geïntimeerde2] ,

geïntimeerden,

in eerste aanleg: gedaagden in conventie en eisers in reconventie,

hierna gezamenlijk te noemen:
[geïntimeerden] c.s. ,

advocaat: mr. M.E. Aalders, kantoorhoudend te 's-Gravenhage.

Het hof neemt het tussenarrest van 30 mei 2017 hier over.

1. Het verdere verloop van de procedure in hoger beroep

1.1

In genoemd tussenarrest is een comparitie van partijen gelast. Deze comparitie heeft op 30 mei 2017 plaatsgevonden. Het proces-verbaal van comparitie bevindt zich bij de processtukken.

1.2

Vervolgens zijn de volgende processtukken gewisseld:
- de memorie van grieven tevens houdende akte wijziging van eis, met producties;
- de memorie van antwoord, met producties;
- de akte houdende uitlating producties;
- de antwoord-akte.

1.3

Ten slotte hebben partijen de processtukken overgelegd en is arrest bepaald. In het procesdossier van Dudok ontbreekt de brief van 15 juli 2014 (bij productie 2, behorend bij conclusie van antwoord in conventie) die [geïntimeerde1] stelt aan Dudok te hebben gestuurd. Ook ontbreekt de appeldagvaarding, het tussenarrest en het proces-verbaal van de onder 1.1 genoemde comparitie. Het hof heeft daarvoor geput uit het (ongebonden) dossier van [geïntimeerden] c.s.

2. De wijziging van eis

2.1

Dudok vorderde in eerste aanleg ontbinding van de huurovereenkomst, ontruiming van het gehuurde en betaling van de huurachterstand van, na wijziging van eis bij akte, € 2.177,13 te vermeerderen met een bedrag voor gebruik van woonruimte respectievelijk schadevergoeding vanaf 1 december 2015 tot aan de ontbinding van de huurovereenkomst respectievelijk de ontruiming en te vermeerderen met rente en kosten.

2.2

Dudok heeft bij memorie van grieven haar eis - opnieuw - gewijzigd, in die zin dat zij nu betaling van een huurachterstand van € 4.008,24 te vermeerderen met buitengerechtelijke kosten van € 224,21 vordert, te vermeerderen met de huur van € 527,87 (onverminderd toekomstige huurverhogingsvoorstellen) per maand vanaf 1 november 2017 tot aan het moment waarop arrest wordt gewezen en met aftrek van wat vanaf

1 november 2017 door [geïntimeerden] c.s. aan Dudok is betaald. Daarnaast heeft zij haar ontbindings- en ontruimingsvordering gewijzigd, in die zin dat zij ontbinding en ontruiming vordert voor het geval [geïntimeerden] c.s. niet binnen zes maanden na het eindarrest aan hun betalingsverplichtingen voldoen.

2.3

[geïntimeerden] c.s. hebben geen bezwaar gemaakt tegen de eiswijziging. Het hof ziet geen reden de eiswijziging, die bij het eerst inhoudelijke processtuk in hoger beroep is gedaan, ambtshalve buiten beschouwing te laten en zal dan ook recht doen op de gewijzigde eis.

3. De vaststaande feiten

3.1

Het hof gaat uit van de volgende feiten.

3.2

[geïntimeerden] c.s. huren van Dudok de woning aan de [a-straat 1] te [A] (hierna: de woning). Op grond van de huurovereenkomst dient de huur steeds op de eerste dag van iedere maand te worden betaald.

3.3

Per 1 juli 2012 bedroeg de huurprijs € 480,62 per maand. Dudok heeft een huurverhoging per 1 juli 2013 van € 19,80 per maand aangezegd. In een vonnis van

23 april 2014 tussen partijen heeft de kantonrechter te Almere daarover overwogen (r.o. 7):
"
De huurverhoging vanaf 1 juli 2013 zijn gedaagden thans echter niet verschuldigd. Partijen hebben correspondentie overgelegd waaruit blijkt dat gedaagden op 29 juni 2013 tegen die verhoging inderdaad bezwaar hebben gemaakt. Dudok heeft dat bezwaar afgewezen op 4 juli 2013 en daarbij meegedeeld dat zij het bezwaar zal voorleggen aan de huurcommissie tenzij gedaagden hun bezwaar mochten intrekken. Er is niet gesteld of gebleken dat gedaagden hun bezwaar hebben ingetrokken en er is evenmin gesteld of gebleken dat op dat bezwaar inmiddels al door de huurcommissie is beslist. Daarmee staat vooralsnog niet vast dat gedaagden die huurverhoging inderdaad verschuldigd zijn. "

3.4

Dudok heeft een huurverhoging per 1 augustus 2014 tot € 499,80 per maand aangezegd. 3.5 Dudok heeft een huurverhoging per 1 juli 2015 met 5% tot € 523,35 per maand aangezegd. Nadat [geïntimeerden] c.s. in een brief van 25 juni 2015 tegen deze verhoging bezwaar hadden gemaakt, heeft Dudok een procedure aanhangig gemaakt bij de huurcommissie. Bij beslissing van 3 mei 2016 heeft de huurcommissie geoordeeld dat het voorstel tot huurverhoging redelijk is. In de brief van 25 juni 2015 hebben [geïntimeerden] c.s. onder meer geschreven dat Dudok vanaf 2008 haar verplichtingen om reparaties in en aan de woning uit te voeren nalaat. Zij sommen in de brief een groot aantal gebreken op, zoals aan de elektrische installatie en geluidsoverlast van vliegtuigen en wegverkeer, en stellen dat sprake is van een extreem hoog gasverbruik vanwege een slechte cv-ketel.

3.6

In een brief van 7 juli 2015 aan [geïntimeerde1] heeft Dudok onder meer het volgende geschreven:
“
Naar aanleiding van uw brief van 6 juli 2015 waarin u ook uw onvrede uit over de afhandeling van uw reparatieverzoeken heb ik u op 7 juli 2015 gebeld en geprobeerd een inspectie in te plannen met onze opzichter. Helaas gaf u hiervoor geen mogelijkheid. In deze brief leest u hoe wij met uw reparatieverzoeken omgaan. (…) Uw reparatieverzoeken wordt in behandeling genomen door mijn collega de heer [B] en de heer [C] . Om deze verzoeken te behandelen, wil ik graag een inspectie afspraak. Tijdens deze inspectie nemen mijn collega’s met u mondeling de verzoeken door en spreken u samen eventuele vervolgacties af. Voor vragen en het maken van een afspraak kunt u mij bereiken (…). ”

3.7

Dudok heeft een huurverhoging met 0,6% tot € 527,87 per maand per 1 juli 2016 aangezegd. Tegen deze verhoging hebben [geïntimeerden] c.s. geen bezwaar gemaakt.

3.8

In het hiervoor onder 3.3 aangehaalde vonnis zijn [geïntimeerden] c.s. veroordeeld tot betaling van een bedrag van € 431,39 met rente en proceskosten. In dit bedrag is een huurachterstand tot en met december 2013 begrepen van pro resto € 189,99. Deze huurachterstand zag op de huur over de maanden februari en mei 2012.

3.9

In een brief van 13 mei 2016 aan [geïntimeerde1] naar aanleiding van een inspectiebezoek aan de woning van 9 mei 2016 schrijft Dudok dat opdracht zal worden gegeven tot een aantal in de brief genoemde herstel- en controlewerkzaamheden.

3.1

In een door [geïntimeerde1] "onder voorbehoud" ondertekende brief van 4 november 2016 bevestigt Dudok de volgens haar in een gesprek van 4 november 2016 gemaakte afspraken over de in de woning te verrichten werkzaamheden.

3.11

Vanaf november 2016 zijn in de woning in opdracht van Dudok werkzaamheden verricht.

4. De vorderingen en de beslissingen in eerste aanleg

4.1

Dudok heeft [geïntimeerden] c.s. gedagvaard en, na wijziging van eis, ontbinding van de huurovereenkomst, ontruiming van de woning en betaling van de door haar per

1 december 2015 op € 2.177,13 berekende achterstallige huur te vermeerderen met de huur per maand vanaf 1 december 2015 tot aan de dag van de ontruiming en rente en kosten gevorderd.

4.2

[geïntimeerden] c.s. hebben verweer gevoerd en hebben een reconventionele vordering ingesteld die ertoe strekt Dudok te gebieden alle in de brief van 25 juni 2015 (hiervoor aangehaald in rechtsoverweging 3.5) opgesomde gebreken aan de woning te doen herstellen. Ook vorderen zij een evenredige vermindering van de huurprijs vanaf 25 juni 2015 en veroordeling van Dudok in de proceskosten. Tegen deze reconventionele vorderingen heeft Dudok verweer gevoerd.

4.3

Nadat de kantonrechter in het tussenvonnis van 24 februari 2016 een comparitie van partijen had gelast, deze comparitie ook had plaatsgevonden en partijen vervolgens nog een akte hadden genomen, heeft de kantonrechter in het eindvonnis van 5 oktober 2016 in conventie het door [geïntimeerden] c.s. gedane beroep op opschorting van de huurbetalingsverplichting gehonoreerd en de vorderingen van Dudok afgewezen en in reconventie de vorderingen van [geïntimeerden] c.s. toegewezen, met dien verstande dat de kantonrechter de evenredige vermindering van de huurprijs met ingang van 25 juni 2015 tot aan de dag waarop alle gebreken zoals omschreven in de brief van 25 juni 2015 zijn verholpen heeft vastgesteld op € 130,- per maand. De kantonrechter heeft Dudok veroordeeld in de proceskosten in conventie en in reconventie.

5. De bespreking van de grieven

5.1

De kantonrechter is in zijn vonnis uitgegaan van een huurprijs van € 480,82. Met
grief 1 komt Dudok daartegen op. Volgens haar bedroeg de huur per 1 juli 2014 € 499,20 (het hof leest: € 499,80) per maand. In dit bedrag is rekening gehouden met een bedrag van
€ 1,20 aan servicekosten (het hof heeft hiervoor bij de vermelding van de huur steeds rekening gehouden met dit bedrag en zal dat hierna ook doen). Per 1 juli 2015 dient te worden uitgegaan van € 523,73 vanwege de 5% verhoging per die datum en per 1 juli 2016 van € 527,87, gezien de stijging van 0,6% per die datum, aldus Dudok.

5.2

De kantonrechter te Almere heeft in het vonnis van 23 april 2014 beslist dat de aangezegde huurverhoging per 1 juli 2013 niet van toepassing is. Deze beslissing, waarop [geïntimeerden] c.s. zich beroepen, heeft tussen partijen gezag van gewijsde. Dudok lijkt dat overigens niet te bestrijden. Er kan dan ook van worden uitgegaan dat de huur tot

30 juni 2014 € 480,82 per maand bedroeg. Dudok heeft vervolgens een huurverhoging per

1 juli 2014 tot € 499,80 aangezegd. Volgens [geïntimeerden] c.s. hebben zij in een brief van

15 juli 2014 bezwaar gemaakt tegen deze verhoging en heeft Dudok nagelaten de huurcommissie te verzoeken uitspraak te doen over de redelijkheid van het voorstel, zodat de huurprijs niet per 1 juli 2014 is gewijzigd. Dudok heeft de ontvangst van een brief van

15 juli 2014 ontkend.

5.3

Volgens [geïntimeerden] c.s. moet ervan worden uitgegaan dat Dudok de brief van

15 juli 2014 heeft ontvangen, omdat Dudok niet is opgekomen tegen het oordeel van de kantonrechter in rechtsoverweging 5.2 van het vonnis van 5 oktober 2016, dat bij de verdere beoordeling van het geschil van de ontvangst van de brief zal worden uitgegaan. Het hof volgt [geïntimeerden] c.s. niet in dit betoog. [geïntimeerden] c.s. zien over het hoofd dat Dudok in punt 27 van de memorie van grieven (in de toelichting op grief 2) uitdrukkelijk opkomt tegen dit oordeel van de kantonrechter. Daaraan doet niet af dat zij hun bezwaar tegen dit oordeel niet als een aparte en als zodanig aangemerkte grief hebben aangeduid.

5.4

Dudok heeft de huurverhoging aangezegd per 1 augustus 2014, zodat indien de huur inderdaad is verhoogd de verhoging niet per 1 juli 2014, maar per 1 augustus 2014 is ingegaan. Indien Dudok, zoals zij stelt, de brief van [geïntimeerden] c.s. van 15 juli 2014 niet heeft ontvangen, betekent dit nog niet dat ervan moet worden uitgegaan dat partijen per

1 augustus 2014 de door haar voorgestelde huur per die datum zijn overeengekomen. Het staat tussen partijen niet ter discussie dat [geïntimeerden] c.s. na 1 augustus 2014 niet de hogere huur zijn gaan betalen. Gesteld noch gebleken is dat Dudok [geïntimeerden] c.s. vervolgens, overeenkomstig het bepaalde in artikel 7:253 lid 2 onder b BW, een (aangetekend verzonden) rappelbrief heeft gestuurd, zodat aan het niet indienen van een verzoek bij de huurcommissie door [geïntimeerden] c.s. niet het gevolg kan worden verbonden dat zij met het voorstel tot huurprijsverhoging hebben ingestemd. Het hof gaat er bij het bovenstaande van uit dat de aanzegging van de huurverhoging, die niet is overgelegd, niet aangetekend is verzonden, zodat artikel 7:253 lid 5 BW toepassing mist. Maar ook indien wel sprake is geweest van aangetekende verzending van die aanzeggingsbrief geldt, dat [geïntimeerden] c.s. de hogere huur niet hebben betaald en dat Dudok de redelijkheid van de verhoging niet op de voet van genoemd vijfde lid ter toetsing hebben voorgelegd aan de huurcommissie. De slotsom is dat de huurprijs niet is gewijzigd per 1 augustus 2014. In zoverre faalt de grief.

5.5

Tegen de aangezegde huurprijsverhoging per 1 juli 2015 met 5% hebben [geïntimeerden] c.s. bezwaar gemaakt, waarna een procedure aanhangig is gemaakt bij de huurcommissie, die in haar uitspraak van 3 mei 2016 heeft geoordeeld dat het voorstel redelijk is. [geïntimeerden] c.s. hebben daarna geen procedure bij de kantonrechter aanhangig gemaakt, zodat partijen geacht worden te zijn overeengekomen wat in de uitspraak van de huurcommissie is vastgesteld (artikel 7:262 BW). Daarop stuiten de bezwaren die [geïntimeerden] c.s. nu hebben tegen de door de huurcommissie als redelijk beoordeelde inkomensafhankelijke huurverhogingen af. Ten aanzien van de verhoging per 1 juli 2016 hebben [geïntimeerden] c.s. in hun bespreking van de grief opgemerkt dat zij geen bezwaar hebben tegen de verhoging van 0,6%.

5.6

De vraag rijst wat het gevolg is van het feit dat bij het door de huurcommissie als redelijk beoordeelde voorstel tot huurverhoging per 1 juli 2015 is uitgegaan van een onjuiste ‘oude’ huurprijs. Partijen gaan er beide vanuit dat in dat geval dient te worden uitgegaan van de juiste ‘oude’ huurprijs, waarop vervolgens het percentage van de huurverhoging dient te worden toegepast (vgl. MvG nr. 24, MvA nr. 61). Daarvan uitgaande bedraagt de huurprijs per 1 juli 2015 € 504,59 (€ 480,62 -/- € 1,20 = € 479,42 x 1,05 = € 503,39 + € 1,20) en per

1 juli 2016 € 507,61 (€ 503,39 x 1,006 = € 506,41+ € 1,20).

5.7

De slotsom is dat de grief in zoverre slaagt dat per 1 juli 2015 dient te worden uitgegaan van een huurprijs van € 504,59 en per 1 juli 2016 van € 506,41.

5.8

Met de
grieven 2 en 3 en met een
verholen grief in de toelichting op grief 2 komt Dudok op tegen het oordeel van de kantonrechter dat het beroep van [geïntimeerden] c.s. op huuropschorting (met ingang van 25 juni 2015) slaagt. Het hof zal deze grieven, die met elkaar samenhangen, tezamen behandelen.

5.9

Het hof stelt bij de bespreking van de grieven voorop dat in een situatie waarin sprake is van gebreken die de verhuurder dient te herstellen en de verhuurder deze verplichting niet nakomt, de huurder zijn verplichting tot betaling van de huur kan opschorten. Hoewel het uitgangspunt is dat de schuldenaar die opschort niet verplicht is zijn wederpartij op de hoogte te stellen van het gebrek dat tot opschorting aanleiding geeft, kan onder omstandigheden echter uit de eisen van redelijkheid en billijkheid voortvloeien dat een schuldenaar pas van een hem toekomend opschortingsrecht gebruik mag maken nadat hij zijn wederpartij heeft meegedeeld dat en op welke grond de opschorting plaatsvindt. Daarbij is in het bijzonder van belang wat de verhuurder ten tijde van de opschorting wist of uit de toen bestaande omstandigheden had behoren te begrijpen, en wat de huurder toen met betrekking tot die wetenschap of dit begrijpen mocht aannemen (vgl. Hoge Raad 17 september 2010, ECLI:NL:HR:2010:BM6088).

5.1

In dit geval staat niet ter discussie dat Dudok na ontvangst van de brief van

25 juni 2015 op de hoogte was van de door [geïntimeerden] c.s. in die brief omschreven gebreken. Daaraan doet niet af dat [geïntimeerde1] ook klaagt over kwesties waarvoor de verhuurder niet aansprakelijk is, zoals verkeerslawaai en overlast door vliegtuigen. Of Dudok de voor haar rekening komende gebreken eerder kende, meer in het bijzonder of zij de brief van

15 juli 2014 waarin ook van gebreken melding wordt gemaakt heeft ontvangen, is voor het antwoord op de vraag of [geïntimeerden] c.s. vanaf 25 juni 2015 terecht hun verplichting tot betaling van de (volledige) huur hebben opgeschort dan ook niet relevant. Het hof neemt daarbij in aanmerking dat niet is gebleken dat vóór 25 juni 2015 een huurachterstand bestond die ontbinding van de overeenkomst rechtvaardigde. Dat betekent dat Dudok geen belang heeft bij de verholen grief in de toelichting op grief 2, waarin zij opkomt tegen het oordeel van de kantonrechter dat ervan mag worden uitgegaan dat zij de brief van 15 juli 2014 heeft ontvangen.

5.11

Uit wat Dudok zelf naar voren heeft gebracht over de werkzaamheden die in de woning zijn verricht volgt, naar het oordeel van het hof, dat per 25 juni 2015 sprake was van in elk geval een gebrek aan de woning, dat door Dudok als verhuurder van de woning hersteld moest worden en dat dit gebrek - een gebrek aan de elektrische installatie - een substantieel gebrek betrof. De elektrische installatie is afgekeurd en met de inmiddels verrichte herstelwerkzaamheden is volgens Dudok een bedrag van ruim € 11.000,- gemoeid. Ook indien, zoals Dudok stelt maar [geïntimeerden] c.s. betwisten, een deel van dit bedrag betrekking heeft op onverplicht verrichte werkzaamheden, dus niet op herstel van gebreken, volgt uit de omvang van dit bedrag dat sprake was van een substantieel gebrek.

5.12

Volgens Dudok stuit het door [geïntimeerden] c.s. gedaan beroep op opschorting af op schuldeisersverzuim aan de zijde van [geïntimeerden] c.s. Volgens Dudok hebben [geïntimeerden] c.s. haar geruime tijd niet in de gelegenheid gesteld om de gebreken te inspecteren. Toen uiteindelijk kon worden vastgesteld welke werkzaamheden moesten worden verricht, hebben de herstelwerkzaamheden ernstige vertraging opgelopen doordat de medewerkers van de ingeschakelde aannemers herhaaldelijk gedurende lange tijd niet terecht konden in de woning.

5.13

Het hof stelt voorop dat van schuldeisersverzuim sprake is wanneer nakoming van een verbintenis verhinderd wordt doordat de schuldeiser de daartoe noodzakelijk medewerking niet verleent of doordat een ander beletsel van de zijde van de schuldeiser opkomt, tenzij de oorzaak van de verhindering niet aan de schuldeiser kan worden toegerekend (artikel 6:58 BW). Voor het intreden van schuldeisersverzuim is een ingebrekestelling niet noodzakelijk, maar de schuldenaar dient wel alles gedaan te hebben wat in redelijkheid van hem verwacht mag worden om tot nakoming te kunnen overgaan. Onder omstandigheden kan daartoe ook behoren een uitdrukkelijk aanbod om tot nakoming over te gaan. Stelplicht en bewijslast ten aanzien van het bestaan van schuldeisersverzuim rusten op de schuldenaar.

5.14

Dudok heeft wat betreft het in kaart brengen van de gebreken aangevoerd dat zij op 7 juli 2015 naar aanleiding van de brief van 25 juni 2015 telefonisch contact heeft opgenomen met [geïntimeerden] c.s., maar dat [geïntimeerde1] de medewerker van Dudok die hem belde niet de gelegenheid gaf om uit te spreken en uiteindelijk het telefoongesprek onderbrak. Dudok heeft daarna de brief van 7 juli 2015 (aangehaald in rechtsoverweging 3.6) gestuurd en vervolgens niets gehoord over de gebreken tot [geïntimeerden] c.s. de gebreken in de procedure bij de kantonrechter naar voren bracht, aldus Dudok.

5.15

Het hof volgt Dudok niet in dit betoog. Allereerst hebben [geïntimeerden] c.s. de lezing van Dudok over het telefoongesprek op 7 juli 2015 gemotiveerd weersproken. Dudok hebben geen bewijs aangeboden van hun stellingen over dit telefoongesprek, zodat niet van de juistheid daarvan kan worden uitgegaan. Bovendien kon Dudok in dit geval na de brief van [geïntimeerden] c.s. van 25 juni 2015 waarin melding was gemaakt van ernstige gebreken voor het herstel waarvan Dudok verantwoordelijk was, voor een beroep op schuldeisersverzuim waarmee het opschortingsrecht vervalt niet volstaan met een kennelijk onbevredigend telefoongesprek en een daaropvolgende brief waarin zij het initiatief voor het maken van een inspectie-afspraak bij [geïntimeerden] c.s. legde. Het had, gelet op wat hiervoor is overwogen over de verplichting van een schuldenaar om te doen wat in redelijkheid van hem verwacht mag worden, op haar weg gelegen om, toen een reactie uitbleef, [geïntimeerden] c.s. mondeling of schriftelijk te bevestigen dat een reactie was uitgebleven en dat zij, Dudok, de kwestie als afgedaan beschouwde indien [geïntimeerden] c.s. niet een afspraak zouden maken voor een onderzoek naar de gestelde gebreken. Het hof neemt daarbij in aanmerking dat, hoewel Dudok voor sommige klachten niet aansprakelijk is, enkele van de door [geïntimeerden] c.s. gemelde gebreken ernstig waren en dat tussen Dudok en [geïntimeerden] c.s., uitgaande van de stellingen van Dudok, slechts eenmaal een onbevredigend telefoongesprek heeft plaatsgevonden over het inventariseren van deze gebreken. Het hof stelt vast dat Dudok een dergelijke bevestiging achterwege heeft gelaten.

5.16

In mei 2016 hebben partijen alsnog afspraken gemaakt over de herstelwerkzaamheden. Volgens Dudok kon toen niet met de herstelwerkzaamheden worden begonnen vanwege aanvullende eisen van [geïntimeerden] c.s. Pas in november 2016 is (wat [geïntimeerden] c.s. betreft onder voorbehoud) overeenstemming bereikt over de te verrichten herstelwerkzaamheden. Dudok heeft onvoldoende onderbouwd dat het tijdsverloop tussen mei en november 2016 het gevolg is van omstandigheden die schuldeisersverzuim van [geïntimeerden] c.s. opleveren waardoor het opschortingsrecht verviel. De enkele (door [geïntimeerde1] weersproken) stelling van Dudok dat de onderhandelingen over de omvang van de te verrichten werkzaamheden moeizaam verliepen doordat [geïntimeerden] c.s. veeleisend waren, kan de conclusie niet dragen dat [geïntimeerden] c.s. door hun optreden in de onderhandelingen over de te verrichten werkzaamheden nakoming van de herstelverplichting van Dudok verhinderd hebben.

5.17

Voor zover Dudok betoogt dat [geïntimeerden] c.s. vanaf medio december 2016 geen medewerking verleenden aan de uitvoering van de herstelwerkzaamheden, hebben [geïntimeerden] c.s. dit betoog onvoldoende weersproken. Ook indien [geïntimeerden] c.s., zoals zij stellen, niet tevreden waren over het werk van de door Dudok ingeschakelde aannemer, stond het hen niet vrij om de aannemer, zonder daarover met Dudok overleg te voeren, de deur te wijzen.

5.18

Er kan, gelet op wat hiervoor is overwogen, in beginsel van worden uitgegaan dat [geïntimeerden] c.s. vanaf medio december 2016 - het hof hanteert 16 december 2016 als ingangsdatum - in schuldverzuim verkeerden, waardoor zij zich vanaf dat moment niet op opschorting kunnen beroepen. In beginsel, omdat van schuldeisersverzuim alleen sprake kan zijn indien Dudok bereid was om alle gebreken te herstellen. [geïntimeerden] c.s. stellen dat dat niet het geval was.

5.19

[geïntimeerden] c.s. stellen in dat verband dat in de in rechtsoverweging 3.10 aangehaalde brief van 4 november 2016 is vastgelegd welke werkzaamheden Dudok zou verrichten (en uiteindelijk ook heeft verricht), maar dat daarmee niet alle gebreken zijn verholpen. Vandaar dat zij de brief onder voorbehoud hebben ondertekend, aldus [geïntimeerden] c.s., die erop wijzen dat Dudok ten onrechte de CV-installatie en de gebrekkige isolatie van de woning niet heeft aangepakt.

5.2

Het hof volgt [geïntimeerden] c.s. niet in dit betoog. [geïntimeerden] c.s. hebben onvoldoende onderbouwd dat de CV-installatie gebrekkig is. Het enkele feit dat de CV-installatie oud was en op de nominatie stond vervangen te worden, betekent nog niet dat de installatie ook gebrekkig was. Dat de installatie gebrekkig was, volgt ook niet uit de door [geïntimeerden] c.s. overgelegde gegevens over het gasverbruik in de jaren 2014 tot en met 2017. Uit de overgelegde rekeningen van de energieleverancier volgt dat [geïntimeerden] c.s. in de jaren 2013 tot en met 2015 ongeveer 750 m3 gas per jaar in rekening is gebracht en in het jaar 2017 4.500 m3. [geïntimeerden] c.s. hebben niet aannemelijk gemaakt dat die explosieve stijging te verklaren is door een defect aan de CV-installatie, zeker niet nu zij al in de brief van

25 juni 2015 klagen over een "extreem hoog" gasverbruik. Als de door [geïntimeerden] c.s. overgelegde nota's zijn gebaseerd op de juiste meterstanden, was het gasverbruik van [geïntimeerden] c.s. in 2015 juist zeer laag wanneer het wordt vergeleken met het landelijk gemiddelde voor een vergelijkbare woning dat, zoals door Dudok onweersproken is gesteld, 1.600 m3 bedraagt. Op basis van de door [geïntimeerden] c.s. overgelegde rekeningen van de energieleverancier is tot en met 2017 sprake van een belast verbruik van gemiddeld minder dan 1.600 m3 per jaar.

5.21

De hiervoor besproken energierekeningen bieden ook geen steun voor het betoog van [geïntimeerden] c.s. dat de isolatie van de woning gebrekkig is. Bovendien heeft Dudok een door bureau Belfor opgesteld rapport van 8 december 2016 overgelegd, met een toelichting op dat rapport door een medewerker van Belfor, waaruit volgt dat bij onderzoek is gebleken dat geen sprake is van extreem warmteverlies door metselwerk van de gevels, langs kozijnen, de rabatdelen en het dak. In het licht van de gegevens over het in rekening gebrachte gasgebruik en het rapport van Belfor (met de toelichting daarop) had het op de weg van [geïntimeerden] c.s. gelegen om hun stellingen over de gebrekkige isolatie te onderbouwen met een rapport van een deskundige. [geïntimeerden] c.s. hebben dat nagelaten en hebben volstaan met een interpretatie van het rapport van Belfor die geen steun vindt in het rapport zelf en met een verwijzing naar een inspectie van hun woning waarbij zou zijn gebleken dat de kruipruimte tocht, zonder dat [geïntimeerden] c.s. dat verder onderbouwen. [geïntimeerden] c.s. stellen verder dat uit de aan de aannemer gegeven schriftelijke opdracht volgt dat de spouwisolatie is verzakt, maar deze stelling berust op een onjuiste lezing van de opdracht, die niet vermeldt dat de spouwisolatie is verzakt, maar dat een scan moet worden gemaakt in verband met de melding

dat de spouwisolatie waarschijnlijk is verzakt. Die scan is ook gemaakt (door Belfor) en bij die scan is geen gebrek aan de isolatie gebleken.

5.22

Uit het voorgaande volgt dat per 16 december 2016 geen sprake was van gebreken die Dudok ten onrechte niet wilde herstellen. Dat betekent dat het beroep van Dudok op schuldeisersverzuim slaagt vanaf 16 december 2016.

5.23

Het hof volgt Dudok niet in haar betoog dat opschorting buitenproportioneel was. Hiervoor heeft het hof vastgesteld dat sprake is van een substantiëel gebrek. Dat gebrek schaadt het woongenot ook. [geïntimeerden] c.s. hebben vanaf 25 juni 2015 (die datum is als kennisgeving van de gebreken doorslaggevend en niet de door Dudok in de toelichting op grief 3 genoemde datum van 10 februari 2016) de huur niet geheel onbetaald gelaten, maar hebben de huur gedeeltelijk betaald. De op 25 juni 2015 volgens de (bestreden) berekening van Dudok bestaande achterstand is in de periode tot 16 december 2016 volgens die berekening met minder dan € 100,- per maand toegenomen. Per 16 december 2016 bedroeg de achterstand volgens die berekeningen € 2.396,04 (zonder huurkorting). Naar het oordeel van het hof staat deze relatief beperkte inhouding van de huur in een redelijke verhouding tot de ernst van de gebreken.

5.24

De slotsom is dat [geïntimeerden] c.s. zich van 25 juni 2015 tot 16 december 2016 terecht op opschorting hebben beroepen. De achterstallige huur tot 16 december 2016 is pas toen opeisbaar geworden. Dat betekent dat de kantonrechter in het eindvonnis, dat voordien is gewezen, het beroep op opschorting terecht heeft gehonoreerd. De grieven falen dan ook.

5.25

Met
grief 4 komt Dudok op tegen de huurkorting van € 130,- per maand. Dudok stelt allereerst dat zij niet in "verzuim" is geweest de gebreken op te lossen. Dudok miskent dat voor een aanspraak op huurprijsvermindering op grond van artikel 7:207 BW vereist is dat de verhuurder in verzuim verkeert ten aanzien van zijn verplichting de gebreken te herstellen. De huurder heeft op grond van deze bepaling aanspraak op huurprijsvermindering indien sprake is van vermindering van huurgenot ten gevolge van een gebrek vanaf de dag waarop hij behoorlijk kennis heeft gegeven van een gebrek, of de verhuurder bekend was met het gebrek. Hiervoor heeft het hof overwogen dat daarvan (in elk geval) vanaf

25 juni 2015 sprake was.

5.26

Uit wat het hof hiervoor heeft overwogen volgt, dat naar het oordeel van het hof sprake is van een substantiëel gebrek. Het hof acht voldoende aangetoond dat dit gebrek het woongenot heeft verminderd. De door de kantonrechter toegepaste vermindering van € 130,- per maand vindt het hof echter te hoog. Het hof acht een bedrag van € 100,- per maand passend. Uit wat hiervoor is overwogen over het beroep op schuldeisersverzuim volgt dat de aanspraak op huurprijsvermindering per 16 december 2016 is geëindigd. (Over die maand bestaat aanspraak op een vermindering van € 50,-). Voor zover de grief gericht is tegen het bedrag van de vermindering en het voortduren van de vermindering na die datum slaagt de grief.

5.27

Dudok heeft zich, ten slotte, beroepen op de vervaltermijn van artikel 7:257 BW. Dat beroep slaagt gedeeltelijk. [geïntimeerden] c.s. hebben op 10 februari 2016 een vordering tot huurprijsvermindering ingediend. Op grond van lid 3 van artikel 7:257 BW, welk lid in dit geval van toepassing is nu de vordering niet is ingesteld binnen zes maanden na

25 juni 2015, kan geen huurprijsvermindering worden verlangd over een langere periode dan

zes maanden voorafgaand aan het instellen van de vordering. Dat betekent dat de huurvermindering ingaat op 10 augustus 2015.

5.28

Uit wat hiervoor is overwogen volgt, dat ten aanzien van de CV-installatie en de isolatie geen sprake is van gebreken. De kantonrechter heeft met de veroordeling van Dudok de in de brief van 25 juni 2015 vermelde gebreken te herstellen Dudok ten onrechte ook veroordeeld tot herstel van de CV-installatie en de isolatie en het verhelpen van klachten over hinder waarvoor Dudok niet aansprakelijk is. In zoverre is de grief, die zich keert tegen deze veroordeling, terecht voorgesteld.

5.28

De slotsom is dat de grief slaagt wat betreft de hoogte - € 130,- in plaats van
€ 100,- per maand – en de duur van de huurprijsvermindering - van 10 augustus 2016 tot aan 16 december 2016 - en voor zover deze zich keert tegen de veroordeling tot herstel van de CV-installatie en de isolatie, en voor het overige faalt.

5.29

Met
grief 5 komt Dudok op tegen de afwijzing door de kantonrechter van de vorderingen tot ontbinding en ontruiming en tot betaling van de huurachterstand en nevenvorderingen. Uit wat het hof hiervoor heeft overwogen volgt, dat de kantonrechter deze vorderingen terecht heeft afgewezen, omdat ten tijde van het eindvonnis geen sprake was van een opeisbare vordering tot betaling van (achterstallige) huur.

5.3

Grief 6 , die gericht is tegen de proceskostenveroordeling in conventie en in reconventie, faalt. Dudok is door de kantonrechter terecht zowel in conventie als in reconventie beschouwd als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij.

5.31

Dudok heeft in hoger beroep haar vordering gewijzigd. Zij heeft berekend dat tot en met oktober 2017 sprake is van een bedrag van € 4.008,24 aan achterstallige huur. Uit wat hiervoor is overwogen volgt, dat de berekening van Dudok niet kan worden gevolgd. De berekening dient te worden gecorrigeerd op het punt van de hoogte van de huurprijs en op het punt van de huurvermindering voor de periode 10 augustus 2015 tot 16 december 2016.
Verder is het het hof opgevallen dat de berekening van Dudok begint in januari 2011 en dus mede de periode betreft waarover de kantonrechter te Almere in het vonnis van 23 april 2014
al heeft beslist. Uit dat vonnis volgt dat de kantonrechter had te beslissen over een vordering tot betaling van achterstallige huur berekend tot 1 januari 2014. De berekening dient, om eventuele dubbeltellingen te voorkomen, de periode vanaf 1 januari 2014 te betreffen. Tevens dient Dudok toe te lichten wat in haar berekening (de reden voor) het verschil is van het bedrag van de kolom ‘saldo’ met de kolom ‘betalingsachterstand’.

5.32

Omdat de vordering van Dudok ten tijde van het uitbrengen van de inleidende dagvaarding niet opeisbaar was en gesteld noch gebleken is dat Dudok vanaf het moment dat de vordering wel opeisbaar is geworden incassokosten heeft gemaakt - en al helemaal niet dat aan de vereisten voor de verschuldigdheid van deze kosten is voldaan - is de vordering van Dudok tot vergoeding van buitengerechtelijke kosten niet toewijsbaar.

5.33

Het hof zal Dudok in de gelegenheid stellen haar vordering betreffende de achterstallige huur te herberekenen met inachtneming van wat het hof daarover heeft overwogen. Dudok dient deze berekening bij akte in het geding te brengen. In deze akte kan zij desgewenst een toelichting geven op deze berekening. [geïntimeerden] c.s. kunnen op deze akte reageren.

5.34

Het hof zal Dudok een termijn van zes maanden geven om de akte te nemen. [geïntimeerden] c.s. kunnen deze periode benutten door de achterstand in te lopen. Indien na deze termijn nog sprake is van een achterstand kunnen partijen zich uitlaten over de consequenties daarvan voor de vordering tot ontbinding van de overeenkomst.

5.35

Het hof geeft partijen in overweging om zich met elkaar te verstaan om met inachtneming van wat hiervoor is overwogen een regeling te treffen.

6. 6. De beslissing

Het gerechtshof, rechtdoende in hoger beroep:

verwijst de zaak naar de rol van
23 april 2019 voor akte aan de zijde van Dudok;

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit arrest is gewezen door mr. H. de Hek, mr. M.E.L. Fikkers en mr. W.F. Boele en is in het openbaar uitgesproken op 23 oktober 2018 door de rolraadsheer, in aanwezigheid van de griffier.