ECLI:NL:GHARL:2018:9737

• Datum uitspraak: 6 november 2018
• Publicatiedatum: 7 november 2018
• Zaaknummer: 17/00662 en 17/00663
• Instantie: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Uitkomst: Afwijzend
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: W.W. Monteiro; I. Linssen; R.A.V. Boxem
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl
• Verwijzingen: 7 uitgaand · 9 inkomend

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoger beroep tegen WOZ-waardebepaling hotel in gemeente Soest

Belanghebbende, eigenaar van een hotel in gemeente Soest, stelde bezwaar en beroep in tegen de WOZ-waardebepalingen voor de jaren 2015 en 2016, waarbij de waarde was vastgesteld op €3.424.000. De rechtbank verklaarde het beroep ongegrond, waarna belanghebbende hoger beroep instelde.

Het hof oordeelde dat de objectafbakening en de oppervlakte van de kadastrale percelen voldoende duidelijk en controleerbaar waren, en dat de taxaties en verkoopgegevens van het hotel de vastgestelde waarde ondersteunen. Belanghebbende voerde subsidiarisch aan dat de waarde te hoog dan wel te laag was vastgesteld, maar het hof verwierp het primaire bezwaar en ging niet mee in de subsidiaire hogere waarde, mede vanwege procesrechtelijke overwegingen.

Het hof benadrukte dat sinds een wetswijziging in 2015 belanghebbenden ook een hogere WOZ-waarde mogen bepleiten, maar dat het laat en ongeclausuleerd innemen van een subsidiaire hogere waardestelling in strijd is met de goede procesorde. De uitspraak van de rechtbank werd bevestigd en het hoger beroep ongegrond verklaard.

Uitkomst: Het hoger beroep tegen de WOZ-waardebepalingen wordt ongegrond verklaard en de waarde van circa €3,4 miljoen bevestigd.

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN

Locatie Arnhem

nummer 17/00662 en 17/00663

uitspraakdatum:
6 november 2018

Uitspraak van de vijfde meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[X] B.V. te
[Z] (hierna: belanghebbende)

tegen de uitspraken van de rechtbank Midden-Nederland, van 24 mei 2017, nummers UTR 16/4242 en 16/4243 in het geding tussen belanghebbende en

de
heffingsambtenaar van de gemeente Soest (hierna: de heffingsambtenaar).

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat 1] te [A] (hierna: de onroerende zaak) voor de jaren 2015 en 2016, per waardepeildata 1 januari 2014 respectievelijk 1 januari 2015 en naar de toestand op die data, vastgesteld op € 3.424.000.

1.2.

Op de bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraken op bezwaar de WOZ-beschikkingen gehandhaafd.

1.3.

Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft de beroepen ongegrond verklaard.

1.4.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld.

1.5.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 22 juni 2018. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.

2. Vaststaande feiten

2.1.

Belanghebbende was in de onderhavige periode eigenaar van de onroerende zaak. De onroerende zaak betreft een hotel. Het kadastrale perceel heeft een oppervlakte 6.155 m².

2.2.

Het pand is op 26 september 2012 verkocht voor € 4.062.500.

3. Geschil

3.1.

In geschil is de waarde van de onroerende zaak per waardepeildata 1 januari 2014 en 1 januari 2015. Belanghebbende heeft zich primair op het standpunt gesteld dat de beschikkingen moeten worden vernietigd wegens een onduidelijke en/of foutieve objectafbakening dan wel vanwege de omstandigheid dat de afmetingen van de percelen niet (kunnen) kloppen en/of oncontroleerbaar zijn. Subsidiair stelt belanghebbende dat de heffingsambtenaar voor de respectievelijke waardepeildata een te hoge waarde heeft vastgesteld en bepleit zij een waarde van € 2.499.000. Meer subsidiair heeft belanghebbende zich in hoger beroep op het standpunt gesteld dat de heffingsambtenaar voor de respectievelijke waardepeildata een te lage waarde heeft vastgesteld.

4. Beoordeling van het geschil

4.1.

De onroerende zaak is met de adressering aangeduid. Verder zijn de kadastrale nummers van de beide percelen die met deze adressering worden bedoeld nader geduid. Aldus is voldoende duidelijk dat de aanslag ziet op deze beide percelen, alsmede de daarop gelegen opstallen. De afmetingen van de genoemde kadastrale percelen zijn voldoende bepaalbaar en controleerbaar. De oppervlakte van deze percelen is vastgesteld door een door de heffingsambtenaar ingeschakelde taxateur, die in beginsel geacht moet worden zulks op deskundige wijze te kunnen doen. Nu belanghebbende de door de heffingsambtenaar aldus gemotiveerd gestelde oppervlakte niet gemotiveerd heeft weersproken, zal het Hof van deze oppervlakte uitgaan. Nu beide percelen dienstbaar zijn aan de exploitatie van hetzelfde hotel door dezelfde (rechts)persoon, is verder niet aannemelijk geworden dat sprake is van een onjuiste objectafbakening. Het primaire standpunt van belanghebbende dient dan ook te worden verworpen.

4.2.

Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de onroerende zaak worden bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger het object in de staat waarin dat zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Naar de bedoeling van de wetgever is deze waarde de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding.

4.3.

Het Hof stelt voorop dat op de heffingsambtenaar de bewijslast rust om feiten en omstandigheden te stellen en bij betwisting aannemelijk te maken die meebrengen dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is.

4.4.

Ter onderbouwing heeft de heffingsambtenaar onderbouwd gewezen op het eigen verkoopcijfer van de onroerende zaak en verder gewezen op door taxateur [B] opgestelde taxatierapporten gedateerd 6 december 2016. In deze rapporten is de waarde van de onroerende zaak middels de huurwaardekapitalisatiemethode getaxeerd op € 3.561.000 (per waardepeildatum 1 januari 2014), respectievelijk € 3.526.000 (per waardepeildatum 1 januari 2015).

4.5.

De onroerende zaak is op 26 september 2012 verkocht voor € 4.062.5000,-. Deze datum ligt weliswaar wat verder verwijderd van beide waardepeildata, maar niet zo ver verwijderd dat dit marktgegeven niet meer bruikbaar is. Een marktgegeven met betrekking tot de zaak zelf is immers bij uitstek geschikt om bij een waardebepaling te betrekken. Een verbouwing, die na deze verkoop is uitgevoerd, heeft de heffingsambtenaar bij het bepalen van de waarde niet meegenomen Verder bestaat een verschil van ruim 10% zit tussen de verkoopwaarde van september 2012 en de waardepeildata van 1 januari 2014 en 1 januari 2015. Dat dit verkoopcijfer niet onder zakelijke omstandigheden tot stand zou zijn gekomen, dan wel dat dit verkoopcijfer om een andere reden niet-marktconform is, is niet aannemelijk geworden. Met de onderbouwde verwijzing naar het eigen verkoopcijfer en de overgelegde taxatierapporten heeft de heffingsambtenaar naar het oordeel van het Hof aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde waarde niet te hoog is.

4.6.

Belanghebbende heeft meer subsidiair een hogere WOZ-waarde bepleit. In het hogerberoepschrift neemt belanghebbende (nog) slechts het standpunt in dat er “een aanzienlijk lagere waarde” aan de onroerende zaak moet worden toegekend.

4.7.

In een nader stuk van belanghebbende, gedateerd 8 juni 2018, over de WOZ-waarde per 1 januari 2014, staat het volgende:

“(…) subsidiair: een verhoging tot een bedrag ad 3.561.000,- euro overeenkomstig het bedrag genoemd in voormeld officiële taxatierapport (…). Toelichting: kennelijk had de gemeente (on)bewust underperformed door een te lage waarde vast te stellen. Graag een hogere waarde en dan bij voorkeur in de vorm van een meerjarig compromis (plus 2016, 2017, 2018, 2019 en/of 2020).”

4.8.

Belanghebbende heeft een vergelijkbaar nader stuk ingediend, eveneens gedateerd op 8 juni 2018, voor de WOZ-waarde per waardepeildatum 1 januari 2015. Daarin bepleit hij meer subsidiair een verhoging van de WOZ-waarde tot € 3.526.000.

4.9.

Ter zitting is geen compromis tot stand gekomen. Belanghebbende heeft zich vervolgens meer subsidiair op het standpunt gesteld dat ook voor dat geval de waarde te laag is vastgesteld en € 3.561.000 respectievelijk € 3.526.000 zou moeten bedragen.

4.10.

Vooropgesteld wordt dat bij Koninklijk Besluit van 15 september 2015, Stb. 2015, 336, is bepaald dat de wijziging van artikel 29, lid 1, letter b, van de Wet WOZ (Wet van 28 maart 2013, Stb. 2013, 129; hierna: de wijziging) op 1 oktober 2015 in werking treedt. De wijziging heeft onmiddellijke werking aangezien niet in een bijzondere bepaling van overgangsrecht is voorzien. Dat brengt mee dat de belastingrechter met ingang van 1 oktober 2015 een tegen een WOZ-beschikking gerichte klacht niet onbehandeld mag laten op de grond dat die klacht strekt tot verhoging van de vastgestelde waarde. Voorts dient te worden aangenomen dat eenieder aan wie een te zijnen aanzien genomen WOZ-beschikking bekend is gemaakt en die in bezwaar of in een procedure voor de belastingrechter een hogere dan de vastgestelde waarde bepleit, bij vaststelling van die hogere waarde een belang heeft (vergelijk Hoge Raad, 20 oktober 2017, ECLI:NL:HR:2017:2656).

4.11.

Anders dan de heffingsambtenaar ter zitting heeft bepleit, kan belanghebbende een hogere WOZ-waarde bepleiten. Blijkens het aangehaalde arrest behoeft belanghebbende ook niet aannemelijk te maken dat hij een belang heeft bij het bepleiten van een hogere WOZ-waarde. Sinds de wetswijziging kan een belanghebbende in een gerechtelijke procedure derhalve zowel een hogere als een lagere WOZ-waarde bepleiten.

4.12.

In beginsel staat geen rechtsregel eraan in de weg dat een belanghebbende in een procedure tegelijkertijd beide standpunten inneemt en, zoals belanghebbende, subsidiair stelt dat de WOZ-waarde te hoog is en meer subsidiair dat deze te laag is. Een dergelijke stellingname behoeft ook niet innerlijk tegenstrijdig te zijn. Immers, indien primair wordt gesteld dat een taxatierapport (waarin een lagere waarde wordt getaxeerd) deze lagere waarde aannemelijk maakt, kan een subsidiaire stelling worden ingenomen inhoudende dat, indien aan deze taxatie geen of beperkte bewijskracht wordt toegekend, en een lagere waarde niet aannemelijk wordt geacht, een door de wederpartij overgelegde taxatie (waarin tot een hogere waarde wordt geconcludeerd) aannemelijk maakt dat de WOZ-waarde te laag is vastgesteld, zonder innerlijk tegenstrijdig te zijn.

4.13.

Bovenstaande brengt echter mee dat de heffingsambtenaar in een positie kan worden gebracht, waarin hij aannemelijk moet maken dat de WOZ-waarde exact op het juiste bedrag is vastgesteld. Anders dan bijvoorbeeld een aanslag inkomstenbelasting (waarvan in beginsel niet in rechte kan worden bepleit dat deze tot een te laag bedrag is vastgesteld), is de waarde van een onroerende zaak per een bepaalde peildatum nagenoeg onmogelijk exact is vast te stellen, zeker in een geval als het onderhavige, waarin een transactiecijfer van de onroerende zaak zelf wat verder is verwijderd van waardepeildatum. Dit betekent dat een heffingsambtenaar, indien een belanghebbende zowel een hogere als een lagere waarde bepleit, in een nagenoeg onmogelijke bewijspositie kan worden gebracht. De goede procesorde verzet zich ertegen dat een van beide partijen zonder duidelijke noodzaak in een nagenoeg onmogelijke bewijspositie wordt gebracht. Het Hof kan een dergelijke stellingname door een partij daarom slechts dan toestaan, indien de goede procesorde zich er niet tegen verzet.

4.14.

Belanghebbende heeft zijn meer subsidiaire stelling eerst in een nader stuk, ingebracht veertien dagen voor de zitting, ingenomen en deze stelling vervolgens eerst ter zitting ongeclausuleerd ingenomen. Hij heeft geen verklaring gegeven voor deze late stellingname, terwijl niets zich ertegen verzette deze meer subsidiaire stelling eerder in te nemen. Gelet op het feit dat deze stellingname meebrengt dat de heffingsambtenaar ter zitting aannemelijk moet maken dat de WOZ-waarde tot exact het juiste bedrag is vastgesteld – een bewijspositie die, zoals hierboven is uiteengezet, zeer problematisch is - moet worden geoordeeld dat het eerst ter zitting ongeclausuleerd innemen van deze stelling in strijd is met een goede procesorde. Het Hof ziet, nu niets belanghebbende verhinderd heeft deze stelling eerder in te nemen, in het ter zitting innemen van deze subsidiaire stelling ook geen reden voor aanhouding. Het Hof zal om deze reden aan belanghebbendes meer subsidiaire stelling voorbijgaan.

4.15.

Hetgeen belanghebbende overigens heeft aangevoerd, brengt het Hof niet tot een ander oordeel.

Slotsom Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond.

5. Griffierecht en proceskosten

Het Hof ziet geen aanleiding voor een veroordeling in de proceskosten.

6. Beslissing

Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.

Deze uitspraak is gedaan door mr. W.W. Monteiro, voorzitter, mr. I. Linssen en mr. R.A.V. Boxem, in tegenwoordigheid van dr. J.W.J. de Kort als griffier.

De beslissing is op
6 november 2018 in het openbaar uitgesproken.

De griffier, De voorzitter is buiten staat deze uitspraak te ondertekenen. De uitspraak is in zijn plaats ondertekend door mr. R.A.V. Boxem.

(J.W.J. de Kort) (R.A.V. Boxem)

Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 7 november 2018.

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij

de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),

Postbus 20303,

2500 EH Den Haag.

Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;

2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.