Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummers: UTR 21/1658 t/m UTR 21/1664, UTR 21/1666, UTR 21/1670, UTR 21/1674 en UTR 21/1677
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 21 juli 2022 in de zaak tussen
[eiseres] , uit [vestigingsplaats] , eiseres
(gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels MRE),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente](verweerder)
(gemachtigde: R. Janmaat).
Inleiding
In de beschikkingen van 29 februari 2020 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ), in één geschrift verenigd, de waarde van een aantal onroerende zaken voor het belastingjaar 2020 vastgesteld naar de waardepeildatum 1 januari 2019.
Het gaat om de volgende onroerende zaken, alle in [plaats] gelegen, met de volgende vastgestelde waarden:
Zaaknummer
Adres
WOZ-waarde
UTR 21/1658
[adres 1]
€ 216.000,-
UTR 21/1659
[adres 2]
€ 262.000,-
UTR 21/1660
[adres 3]
€ 201.000,-
UTR 21/1661
[adres 4]
€ 377.000,-
UTR 21/1662
[adres 5]
€ 101.000,-
UTR 21/1663
[adres 6] (incl. 1P)
€ 90.000,-
UTR 21/1664
[adres 7]
€ 101.000,-
UTR 21/1666
[adres 8]
€ 90.000,-
UTR 21/1670
[adres 9]
€ 84.000,-
UTR 21/1674
[adres 10]
€ 84.000,-
UTR 21/1677
[adres 11]
€ 67.000,-
Verweerder heeft bij deze beschikkingen aan eiseres als eigenaar van de onroerende zaken ook aanslagen onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarden als heffingsmaatstaf zijn gehanteerd.
Met de uitspraak op bezwaar van 27 februari 2021 heeft verweerder de bezwaren van eiseres tegen de beschikkingen van 29 februari 2020 ongegrond verklaard.
Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift en voor iedere onroerende zaak een taxatiematrix ingediend.
De rechtbank heeft het beroep op 4 juli 2022 op een online zitting behandeld. Namens eiseres was haar gemachtigde aanwezig. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door de taxateurs [taxateur 1] en [taxateur 2] .
Vooraf
[adres 1]
1. De gemachtigde van eiseres heeft het beroep tegen de WOZ-waarde van de onroerende zaak [adres 1] op de zitting ingetrokken. De rechtbank gaat daar in de uitspraak dan ook niet meer op in.
Het geschil en beoordelingskader
2. In geschil zijn de WOZ-waarden van de 10 overige onroerende zaken op de waardepeildatum 1 januari 2019. Eiseres is eigenaar van deze onroerende zaken. Eiseres vindt dat verweerder de WOZ-waarde van de onroerende zaken te laag dan wel te hoog heeft vastgesteld. Verweerder handhaaft in beroep de bij de bestreden uitspraak op bezwaar vastgestelde waarden.
3. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van een onroerende zaak worden bepaald op de waarde die daaraan moet worden toegekend als de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak, in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. De waarde voor woningen kan onder meer worden bepaald door middel van de vergelijkingsmethode, waarbij rekening moet worden gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen. De waarde voor niet-woningen kan worden bepaald door middel van onder andere een methode van kapitalisatie van de bruto huur (de huurwaardekapitalisatiemethode). Dit volgt uit artikel 4 van Pro de Uitvoeringsregeling en de rechtspraak in WOZ-zaken.
4. Verweerder heeft de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarden van de onroerende zaken op de waardepeildatum niet hoger dan wel niet lager zijn vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank ook meewegen wat eiseres over de vastgestelde waarde heeft aangevoerd. Daarbij zal de rechtbank het beroep beoordelen op basis van de beroepsgronden die de gemachtigde van eiseres op de zitting in deze zaken specifiek naar voren heeft gebracht. De rechtbank gaat in deze uitspraak dan ook niet in op de door de gemachtigde van eiseres algemeen geformuleerde stellingen in het beroepschrift en de aanvullingen daarop.
De beoordeling door de rechtbank
[adres 2]
5. [adres 2] is een winkel/horecaruimte uit 1920 met een oppervlakte van 80 m² die momenteel in gebruik is als een horecagelegenheid. Om de WOZ-waarde van dit pand van € 262.000,- te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix overgelegd. Daarbij heeft verweerder de huurwaardekapitalisatiemethode toegepast. Verweerder is uitgegaan van een huurwaarde van € 23.440,- per jaar. De kapitalisatiefactor is vastgesteld op 11,2.
6. Op de zitting heeft de gemachtigde van eiseres een hogere waarde bepleit. Daarbij heeft de gemachtigde van eiseres toegelicht dat verweerder de huurwaarde van de onroerende zaak, gezien de aanwezige huurovereenkomst, hoger had moeten vaststellen alsook de kapitalisatiefactor. De rechtbank stelt echter vast dat de gemachtigde van eiseres tot op de zitting een lagere waarde heeft bepleit. Uit het verslag van de hoorzitting blijkt dat de gemachtigde van eiseres een waarde van € 199.000,- voorstaat. In het beroepschrift van 6 april 2021 heeft de gemachtigde van eiseres enkel waardeverminderde factoren genoemd (gebrekkige onderhoudssituatie, lokale verpaupering/verloedering, rompslompforfait, waardehausse en gevolgen van de corona crisis). Deze waardeverminderde factoren kunnen naar het oordeel van de rechtbank alleen zien op de onderbouwing van de stelling dat de waarde te hoog is vastgesteld. Vanuit dat perspectief rustte op verweerder de last te bewijzen dat de door hem in beroep verdedigde waarde niet te hoog is. Om die reden heeft verweerder dan ook de taxatiematrix opgesteld.
7. In principe staat het eiseres vrij om haar standpunt gedurende de procedure te wijzigen. Dit is echter anders als de goede procesorde zich hiertegen verzet. Naar het oordeel van de rechtbank is daar in dit geval sprake van. Eiseres heeft door deze wijze van procederen verweerder de kans ontnomen om adequaat te reageren op het nieuwe standpunt. De taxateur heeft op de zitting wel gereageerd op het nieuwe standpunt van eiseres, maar hij heeft dat standpunt niet kunnen onderbouwen. Doordat de gemachtigde van eiseres nu een hogere waarde bepleit, verandert verweerders bewijslast en moet hij in het licht van deze nieuwe stelling aannemelijk maken dat de waarde niet te laag is vastgesteld. Verweerder heeft op de zitting bezwaar gemaakt tegen deze wijze van procederen. De gemachtigde van eiseres heeft niet gesteld en ook de rechtbank is niet gebleken dat hij niet al eerder een hogere waarde had kunnen bepleiten. Eiseres stelt dat hij al eerder in beroep in zijn zogenoemde ‘pinpointbrief’ van 8 juni 2022 heeft aangevoerd dat de waarde van niet-woningen verhoogd moeten worden. In deze brief stelt de gemachtigde van eiseres dat in voorkomend geval niet-woningen zoveel mogelijk in waarde(n) verlaagd moeten worden, maar in de regel moeten de waardes van verhuurde zelfstandige woonruimtes zoveel mogelijk verhoogd worden om een hogere (nieuwe aanvangs)huur te kunnen bevorderen en een zelfbewoningsplicht te vermijden. De rechtbank is van oordeel dat hieruit niet kan worden afgeleid dat eiseres voor de onroerende zaak [adres 2] een hogere waarde bepleitte. De gemachtigde van eiseres heeft dit verder niet verduidelijkt en ook niet aangegeven voor welke objecten dit geldt. De rechtbank zal dan ook voorbij gaan aan de nieuwe beroepsgrond op de zitting dat de waarde te laag is vastgesteld. Dat betekent dat de rechtbank niet zal beoordelen of verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van [adres 2] niet te laag is vastgesteld. De rechtbank vindt hiervoor steun in jurisprudentie van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. [1]
8. Nu het meest recente standpunt van eiseres - dat de waarde van [adres 2] te laag is
vastgesteld - niet wordt beoordeeld, kan alleen nog worden teruggevallen op het eerdere in het beroepschrift ingenomen standpunt van eiseres, namelijk dat de waarde van de onroerende zaak te hoog is vastgesteld. Maar dat standpunt is door eiseres nu juist verlaten. Een beoordeling van de zaak aan de hand van dat standpunt kan er alleen toe leiden dat wordt vastgesteld dat verweerder niet aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld, en vervolgens tot een verlaging van de WOZ-waarde van de woning. Eiseres wenst echter juist een verhoging van die waarde. De rechtbank komt in het licht hiervan tot het oordeel dat eiseres met haar beroep niet meer kan bereiken wat zij in deze procedure wenst. Dit leidt ertoe dat het procesbelang van eiseres is komen te vervallen. Dat is een direct gevolg van haar wijze van procederen.
9. Eiseres heeft geen procesbelang meer. Haar beroep in deze zaak is niet-ontvankelijk.
[adres 3]
10. [adres 3] is een benedenwoning uit 1904 met een gebruiksoppervlakte van 35 m². Om de WOZ-waarde van deze woning van € 201.000,- te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix overgelegd. Daarbij heeft verweerder de vergelijkingsmethode toegepast.
11. Eiseres stelt dat verweerder de waarde van de woning te laag heeft vastgesteld. Op de zitting heeft eiseres een waarde bepleit van € 210.000,-. Daarbij wijst eiseres op de gehanteerde waarden voor de door verweerder gebruikte referentiewoningen [adres 12] en [adres 13] die goed vergelijkbaar zijn met de woning. Met name [adres 12] is volgens eiseres goed vergelijkbaar. Op basis van de woningwaarde per m² van deze referentiewoning, waarbij eiseres uitgaat van € 6.000,-, komt eiseres uit op de waarde van € 210.000,- voor de woning. De andere gebruikte referentiewoningen [adres 14] en [adres 15] betreffen nieuwbouwwoningen met een betere uitstraling en zijn volgens eiseres niet vergelijkbaar met de woning.
12. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix, en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te laag is vastgesteld. Uit de taxatiematrix blijkt dat de woning is vergeleken met verkoopcijfers die rondom de waardepeildatum zijn gerealiseerd voor benedenwoningen die wat betreft ligging en oppervlakte vergelijkbaar zijn met de woning. De gebruikte referentiewoningen zijn naar het oordeel van de rechtbank dus voldoende geschikt om de waarde van de woning uit af te leiden. Daarbij heeft verweerder voldoende inzichtelijk gemaakt wat de verhouding is tussen de verkoopprijzen van de referentiewoningen en de vastgestelde waarde van de woning. Op de zitting heeft de taxateur toegelicht dat de vastgestelde woningwaarde per m² voor de woning van € 5.743,- in lijn is met de gerealiseerde verkoopprijzen van de referentiewoningen. Daarbij zijn twee referentiewoningen met een hogere woningwaarde per m² en twee referentiewoningen met een lagere woningwaarde per m² ten opzichte van de woning van eiseres in de vergelijking meegenomen. De rechtbank ziet in wat eiseres aanvoert geen aanknopingspunten voor het oordeel dat verweerder de waarde van de woning te laag heeft vastgesteld. De beroepsgrond slaagt niet.
[adres 4]
13. [adres 4] is een bovenwoning uit 1904 met een gebruiksoppervlakte van 81 m². Om de WOZ-waarde van deze woning van € 377.000,- te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix overgelegd. Daarbij heeft verweerder de vergelijkingsmethode toegepast.
14. Op de zitting heeft de gemachtigde van eiseres een hogere waarde bepleit van € 405.000,-. De rechtbank stelt echter vast dat de gemachtigde van eiseres tot op de zitting een lagere waarde heeft bepleit. Uit het verslag van de hoorzitting blijkt dat de gemachtigde van eiseres een lagere waarde voorstaat. Zoals hiervoor al overwogen hebben de argumenten in het beroepschrift van 6 april 2021, waarin enkel waardeverminderde factoren worden genoemd, alleen betrekking op de onderbouwing van de stelling dat de waarde te hoog is vastgesteld en kan uit de ‘pinpointbrief’ van 8 juni 2021 niet worden afgeleid dat eiseres voor deze woning een hogere waarde bepleit. Naar het oordeel van de rechtbank verzet de goede procesorde zich in dit geval tegen het beoordelen van het nieuwe standpunt van eiseres. Eiseres heeft namelijk verweerder de kans ontnomen om adequaat op dit standpunt te kunnen reageren door hier pas op de zitting mee te komen. Niet is gesteld en de rechtbank is ook niet gebleken dat eiseres niet al eerder een hogere waarde had kunnen bepleiten. Deze beroepsgrond laat de rechtbank dan ook buiten beschouwing. Dat betekent dat de rechtbank niet zal beoordelen of verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van [adres 4] niet te laag is vastgesteld.
15. Nu het meest recente standpunt van eiseres - dat de waarde van [adres 4] te laag is vastgesteld - niet wordt beoordeeld, kan alleen nog worden teruggevallen op het eerdere in het beroepschrift ingenomen standpunt van eiseres, namelijk dat de waarde van de onroerende zaak te hoog is vastgesteld. Maar dat standpunt is door eiseres nu juist verlaten. Een beoordeling van de zaak aan de hand van dat standpunt kan er alleen toe leiden dat wordt vastgesteld dat verweerder niet aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld, en vervolgens tot een verlaging van de WOZ-waarde van de woning. Eiseres wenst echter juist een verhoging van die waarde. De rechtbank komt in het licht hiervan tot het oordeel dat eiseres met haar beroep niet meer kan bereiken wat zij in deze procedure wenst. Dit leidt ertoe dat het procesbelang van eiseres is komen te vervallen. Dat is een direct gevolg van haar wijze van procederen.
16. Eiseres heeft geen procesbelang meer. Haar beroep in deze zaak is ook
niet-ontvankelijk.
[adres 5] , [adres 6] , [adres 7] , [adres 8] , [adres 9] , [adres 10] en [adres 11]
17. Deze onroerende zaken uit het bouwjaar 1904 betreffen appartementen in hetzelfde gebouw. De appartementen variëren in gebruiksoppervlakte tussen 12 m² en 18 m². Om de WOZ-waarden van deze appartementen te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix overgelegd. Daarbij heeft verweerder de vergelijkingsmethode toegepast.
18. Eiseres stelt dat verweerder de waarde van de appartementen te laag heeft vastgesteld. Volgens eiseres moet de waarde van ieder appartement met € 10.000,- worden verhoogd en anders met € 8.000,-. Daarbij wijst eiseres allereerst op de verschillen tussen de gehanteerde woningwaarde per m² voor ieder appartement in de uitspraak op bezwaar en in de taxatiematrix. Eiseres vindt dat verweerder hiermee zijn standpunt heeft gewijzigd en dat mag volgens haar niet. Verder vindt eiseres het vreemd dat bij appartement [adres 6] ‘incl 1P’ staat. Volgens eiseres kost een parkeerplaats in het centrum van [plaats] bij de grachten
€ 50.000,-. De waarde van het appartement [adres 8] met dezelfde gebruiksoppervlakte moet dan hetzelfde zijn.
19. Deze beroepsgronden slagen niet. Daarbij betrekt de rechtbank dat verweerder op de zitting heeft uitgelegd dat de verschillen in de waarden per m² te maken hebben met de deling met andere waarden. In de bezwaarfase was een andere taxateur betrokken die de verkoopprijs heeft gedeeld door het aantal m² zonder rekening te houden met de objectonderdelen en indexering. In beroep is een nieuwe taxatie verricht met een andere deling, waarbij wel rekening is gehouden met die aspecten. Het uitgangspunt is de waarde die in de taxatiematrix staat. Daaruit blijkt dat de eindwaarde van ieder appartement hetzelfde is gebleven als waar in de uitspraak op bezwaar van is uitgegaan. Voor de waardevaststelling maakt het dus niet uit. Verweerder heeft daarmee naar het oordeel van de rechtbank geen gewijzigd standpunt ingenomen. Wat betreft de aanduiding ‘incl 1P’ bij appartement [adres 6] , heeft verweerder toegelicht dat het hier gaat om een gecombineerd object en niet om een parkeerplaats. Er is geen sprake van een bij het appartement behorende parkeerplaats. Eiseres heeft dit niet weersproken, zodat de rechtbank van de juistheid hiervan uit gaat.
20. Eiseres heeft voor de bepleite waardeverhoging verwezen naar de gebruikte referentiewoning [adres 16] . Dit is volgens eiseres een goed vergelijkbaar pand met een juiste waarde per m² van € 6.309,-. Dit pand is dubbel zo groot als de appartementen. Rekening houdend met het afnemend grensnut zou de waarde van per m² voor de appartementen hoger moeten zijn dan € 6.309,- dan wel minstens even hoog. De andere gebruikte referentiewoningen zijn volgens eiseres niet vergelijkbaar met de appartementen. [adres 17] en [adres 18] zijn betonnen kolossen en hebben dus een minder charmante uitstraling. [adres 19] ligt in een andere wijk, namelijk [locatie 1] .
21. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix, en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de appartementen niet te laag zijn vastgesteld. Uit de taxatiematrix blijkt dat de appartementen zijn vergeleken met verkoopcijfers die rondom de waardepeildatum zijn gerealiseerd voor appartementen die vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen [adres 17]
en [adres 18] zijn qua bouwjaar, type en uitstraling naar het oordeel van de rechtbank weliswaar minder geschikt om de waarde van de appartementen rechtstreeks uit af te leiden, maar kunnen wel worden gebruikt ter onderbouwing van de waarde. Daarbij betrekt de rechtbank de toelichting van de taxateur op de zitting dat deze referentiewoningen door hun bouwperiode degelijker zijn dan een appartement aan [locatie 2] . Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de appartementen. Daarbij neemt de rechtbank in aanmerking dat de woningwaarde per m² voor de appartementen hoger is dan de woningwaarde per m² van de referentiewoningen. Alleen [adres 16] heeft een hogere waarde, maar dit betreft een meer karakteristiek pand dan de appartementen. Aanknopingspunten dat dit onvoldoende recht doet aan de verschillen heeft de rechtbank niet. De beroepsgrond slaagt niet.
Verzoek om immateriële schadevergoeding
22. Eiseres heeft verzocht om vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn als bedoeld in artikel 6 van Pro het Europees Verdrag tot bescherming van de rechten van de mens en de fundamentele vrijheden (EVRM) voor de behandeling van zijn bezwaar en beroep.
23. De rechtbank beoordeelt het verzoek aan de hand van het overzichtsarrest van de Hoge Raad van 19 februari 2016. [2] De redelijke termijn die staat voor de behandeling van bezwaar en beroep is als uitgangspunt 24 maanden, waarvan 6 maanden voor bezwaar en 18 maanden voor beroep. Voor de hoogte van de schadevergoeding is het uitgangspunt een tarief van € 500,- per half jaar waarmee de termijn is overschreden, naar boven afgerond.
24. In deze zaak komt de rechtbank tegemoet aan het verzoek van eiseres om vergoeding van immateriële schade. Tussen de ontvangst van het bezwaarschrift op 15 april 2020 en deze uitspraak is een periode van ongeveer 2 jaar en 3 maanden verstreken, zodat sprake is van overschrijding van de redelijke termijn met 3 maanden. Eiseres heeft daarmee recht op een vergoeding van immateriële schade van € 500,-. De bezwaarfase is geëindigd met de uitspraak op bezwaar van 27 februari 2021. De bezwaarfase heeft daarmee ruim 10 maanden geduurd. Dit is langer dan de termijn van 6 maanden die geldt voor verweerder. De beroepsfase heeft, gerekend vanaf het moment van ontvangst van het beroepschrift op 6 april 2021 tot de uitspraakdatum, ongeveer 15 maanden geduurd. De overschrijding van de redelijke termijn is daarom volledig aan verweerder toe te rekenen. Verweerder moet het bedrag van € 500,- aan immateriële schadevergoeding dan ook aan eiseres betalen.
Proceskosten en griffierecht
25. Omdat de rechtbank de verzochte schadevergoeding wegens het overschrijden van de redelijke termijn toekent, is er ook aanleiding om een proceskostenveroordeling uit te spreken en het griffierecht aan eiseres te laten vergoeden. Deze vergoeding bedraagt € 759,- (wegingsfactor 0,5), omdat de gemachtigde van eiseres een beroepschrift heeft ingediend en aan de zitting heeft deelgenomen. Daarbij is de rechtbank, gelet op arrest van de Hoge Raad van 27 mei 2022, in afwijking van het Besluit proceskosten bestuursrecht uitgegaan van een waarde per punt van € 759,- in beroep. [3] Een wegingsfactor van 0,5 is toegepast, omdat het beroep alleen leidt tot toekenning van vergoeding voor immateriële schade en voor het overige niet-ontvankelijk dan wel ongegrond is.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep in de zaaknummers UTR 21/1659 ( [adres 2] ) en UTR 21/1661 ( [adres 4] ) niet-ontvankelijk;
- verklaart het beroep in de overige zaaknummers ongegrond;
- veroordeelt verweerder tot het betalen van € 500,- aan schadevergoeding aan eiseres;
- bepaalt dat verweerder het griffierecht van € 360,- aan eiseres moet vergoeden;
- veroordeelt verweerder tot betaling van € 759,- aan proceskosten aan eiseres.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.C. Stijnen, rechter, in aanwezigheid van mr. A. Azmi, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 21 juli 2022.
griffier
rechter
De rechter is verhinderd deze uitspraak te ondertekenen.
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.