ECLI:NL:GHARL:2019:10727

• Datum uitspraak: 10 december 2019
• Publicatiedatum: 13 december 2019
• Zaaknummer: 18/01109
• Instantie: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: J. van de Merwe
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoger beroep inzake waardevaststelling woning onder de Wet WOZ

In deze zaak heeft het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden op 10 december 2019 uitspraak gedaan in het hoger beroep van belanghebbende, [X] [Z], tegen de uitspraak van de rechtbank Gelderland van 16 oktober 2018. De zaak betreft de waardevaststelling van de onroerende zaak gelegen aan [a-straat] 53 te [Z], die door de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Rivierenland was vastgesteld op € 347.000 per waardepeildatum 1 januari 2016. Belanghebbende was het niet eens met deze vaststelling en heeft bezwaar aangetekend, wat door de heffingsambtenaar ongegrond werd verklaard. Hierop heeft belanghebbende beroep ingesteld bij de rechtbank, die het beroep eveneens ongegrond verklaarde.

In hoger beroep heeft belanghebbende verzocht om vernietiging van de eerdere uitspraken en een verlaging van de vastgestelde waarde tot € 304.000. De heffingsambtenaar heeft in zijn verweerschrift de waarde verdedigd en een taxatierapport overgelegd ter onderbouwing van de vastgestelde waarde. Het Hof heeft de vergelijkingsobjecten die door de heffingsambtenaar zijn aangedragen als voldoende vergelijkbaar beoordeeld en geconcludeerd dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de vastgestelde waarde niet te hoog is. Het Hof heeft de argumenten van belanghebbende verworpen en het hoger beroep ongegrond verklaard.

De uitspraak is gedaan door mr. J. van de Merwe, in tegenwoordigheid van mr. E.D. Postema als griffier. Het Hof heeft geen aanleiding gezien voor vergoeding van griffierecht of proceskosten. Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden.

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN

locatie Arnhem

nummer 18/01109

uitspraakdatum: 10 december 2019

Uitspraak van de negende enkelvoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[X] te
[Z] (hierna: belanghebbende)

tegen de uitspraak van de rechtbank Gelderland van 16 oktober 2018, nummer AWB 18/2249, in het geding tussen belanghebbende en

de
heffingsambtenaar van de
Belastingsamenwerking Rivierenland (hierna: de heffingsambtenaar)

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 53 te [Z] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2016 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2017 vastgesteld op € 347.000.

1.2.

Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar het bezwaar ongegrond verklaard.

1.3.

Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Gelderland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.

1.4.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.5.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 3 oktober 2019. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.

2. Vaststaande feiten

Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. Het betreft een in 1963 gebouwde vrijstaande woning, inhoud 400 m3, met een vrijstaande garage en een carport. Het perceel heeft een grootte van 7.920 m2.

3. Geschil

3.1.

In geschil is de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2016.

3.2.

Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en van de uitspraak van de heffingsambtenaar, en tot vermindering van de vastgestelde waarde tot € 304.000.

3.3.

De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.

4. Beoordeling van het geschil

4.1.

Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed (vgl. Kamerstukken II 1992-1993, 22885, nr. 3, blz. 44, en HR 8 augustus 2003, nr. 38.085, ECLI:NL:HR:2003:AI0924).

4.2.

Belanghebbende bepleit gemotiveerd een lagere waarde. In dat geval rust op de heffingsambtenaar de last feiten aannemelijk te maken die meebrengen dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is.

4.3.

Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde wijst de heffingsambtenaar op het door hem in beroep bij brief van 10 september 2018 overgelegde taxatierapport met matrix waarin de waarde, na een inpandige opname, is berekend op € 357.000. De taxateur heeft op basis van de vergelijkingsmethode drie woningen die evenals de onroerende zaak in de gemeente Geldermalsen zijn gelegen als vergelijkingsobject gebruikt. In onderstaande matrix zijn deze objecten weergegeven:

Object

bouw-

jaar

m²

€/ m²

totaal

extra

grond

m³

€/ m³

totaal

bijgebouwen

koopsom/

waarde

[a-straat] 53 [Z]

vrijstaande woning

1963

2.475

89

220.275

5.445 m2

x € 4=

€ 21.780

400

215

86

garage

vrijstaand 28.375

carport 1.000

357

(afgerond)

[b-straat] 8 [A]

vrijstaande woning

1965

1.34

142

190.825

430

320

137.6

garage

aangebouwd 13.000

dakkapel 2x 6.000

praktijkruimte

180 m2 65.000

430

01-02-2017

[c-straat] 42 [B]

vrijstaande woning

1970

1.115

193

215.195

350 m2

x € 5=

€ 1.750

420

228

95.76

inpandige

garage 16.250

souterrain 16.920

schuur 29.000

dakkapel 1x 3.000

382.5

01-06-2016

[d-straat]

22 [B]

vrijstaande woning

1970

499

295

147.205

415

426

176.79

garage

aangebouwd 13.000

schuur 15.750

overkapping/

luifel 2x 2.000

dakkapel 1x 3.000

355.65

15-12-2015

4.4.

Belanghebbende wijst erop dat de opstal in een eerdere taxatiematrix is gewaardeerd op € 54.000. Het Hof is van oordeel dat belanghebbende daaraan geen vertrouwen kan ontlenen. Niet alleen omdat het gaat om de waardevaststelling van de onroerende zaak als geheel en niet om de waarde van de afzonderlijke elementen, maar ook omdat het de heffingsambtenaar vrij staat om de door hem vastgestelde waarde in elke fase van het geding met nieuwe gegevens te onderbouwen.

4.5.

Het Hof acht de vergelijkingsobjecten, met name [b-straat] 8 te [A] en [c-straat] 42 te [B] , voldoende vergelijkbaar met de onroerende zaak. Met deze vergelijkingsobjecten heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de vastgestelde waarde van de onroerende zaak niet te hoog is. Er bestaan weliswaar verschillen tussen de onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten, maar de heffingsambtenaar heeft door middel van het taxatierapport naar het oordeel van het Hof inzichtelijk gemaakt dat hiermee in voldoende mate rekening is gehouden. De taxateur heeft met de scheurvorming in de gevels en de lekkage van het dak rekening gehouden door voor het onderhoud uit te gaan van factor 4, hetgeen resulteert in een lagere m3-prijs dan [b-straat] 8 te [A] en [c-straat] 42 te [B] die voor onderhoud factor 6 respectievelijk 5 hebben. Ook met de omstandigheid dat de woning is ingeklemd tussen andere percelen, is in voldoende mate rekening gehouden door voor de ligging uit te gaan van factor 5 (beneden gemiddeld) hetgeen een correctie van 5% op de m2-prijs betekent. Het verschil in ligging tussen de onroerende zaak (factor 5) en [b-straat] 8 te [A] (factor 3) is te verklaren doordat de onroerende zaak aan de achterzijde een vrij uitzicht heeft, terwijl [b-straat] 8 te [A] is gelegen op een industrieterrein. Hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd omtrent de ligging van de onroerende zaak is onvoldoende om aan te nemen dat daarvoor een grotere waardedruk in aanmerking moet worden genomen als gevolg waarvan de getaxeerde waarde van € 357.000 onder de beschikte waarde van € 347.000 zou uitkomen.

Slotsom

Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond.

5. Griffierecht en proceskosten

Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.

6. Beslissing

Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.

Deze uitspraak is gedaan door mr. J. van de Merwe, in tegenwoordigheid van mr. E.D. Postema als griffier.

De beslissing is op 10 december 2019 in het openbaar uitgesproken.

De griffier, Het lid van de enkelvoudige

belastingkamer,

(E.D. Postema) (J. van de Merwe)

Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 10 december 2019.

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij

de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),

Postbus 20303,

2500 EH DEN HAAG.

Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;

2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.