Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
Locatie Arnhem
nummer 18/00950
uitspraakdatum:
17 december 2019
17 december 2019
Uitspraak van de vierde meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X]te
[Z](hierna: belanghebbende)
[Z](hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 31 augustus 2018, nummer UTR 18/264, in het geding tussen belanghebbende en
de
heffingsambtenaarvan de
Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap Utrecht(hierna: de heffingsambtenaar)
heffingsambtenaarvan de
Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap Utrecht(hierna: de heffingsambtenaar)
1.Ontstaan en loop van het geding
1.1.
De heffingsambtenaar heeft op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) ten aanzien van belanghebbende de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 42 te [Z] per waardepeildatum 1 januari 2016 voor het belastingjaar 2017 vastgesteld op € 880.000. Tegelijk met deze beschikking is door de heffingsambtenaar aan belanghebbende een aanslag onroerende-zaakbelasting eigenaar (hierna: OZB) opgelegd.
1.2.
De heffingsambtenaar heeft de daartegen gemaakte bezwaren gegrond verklaard, de vastgestelde waarde verminderd tot € 869.000 en de aanslag verminderd.
1.3.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraken op bezwaar beroep ingesteld bij de rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
1.4.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld.
1.5.
Het onderzoek ter zitting in hoger beroep heeft plaatsgevonden op 28 november 2019. Daarbij zijn verschenen en gehoord: belanghebbende, alsmede, namens de heffingsambtenaar, mr. [A] , bijgestaan door [B] , taxateur.
1.6.
Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt. Een afschrift hiervan is aan deze uitspraak gehecht.
2.Vaststaande feiten
2.1.
Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-straat] 42 te [Z] (hierna: de onroerende zaak). De onroerende zaak is een in 2009 gebouwde woning met zwembad. De perceeloppervlakte is 2.625 m2, waarvan 570 m2 water is.
2.2.
Aan de woning van de onroerende zaak is een kantoorruimte (hierna: het kantoor) gebouwd. De woning en de kantoorruimte zijn kadastraal van elkaar gesplitst. Beide kadastrale percelen hebben een gedeelte van de tuin in gebruik. Om de woning te kunnen betreden, moet gebruik worden gemaakt van het erf van het kantoor, waartoe een erfdienstbaarheid is gevestigd. Het kantoor is in eigendom bij [C] BV, waarvan belanghebbende de directeur-enig aandeelhouder is. De heffingsambtenaar heeft aan [C] BV een separate WOZ-beschikking opgelegd.
2.3.
Makelaarsgroep [D] heeft bij brief van 19 december 2014 aan belanghebbende geschreven, voor zover van belang:
“Nogmaals merk ik op dat geen sprake is van een vrijstaande woning voor het object. Dat is reeds afdoende aangegeven in uw bezwaarschrift(en). De betiteling “vrijstaande woning” is pertinent onjuist aangezien sprake is van een half vrijstaand woonhuis met een bedrijfsgedeelte als belending gelegen op een aparte kavel
(…).
Deze woning heeft derhalve geen aangebouwde garage en middels een recht van overpad (heersend erf is dan de kavel t.b.v. het woonhuis en het lijdend erf is dan de kavel t.b.v. het bedrijfsdeel) is het object bereikbaar.
(…).
Daardoor zal, taxatietechnisch gezien, een directe vergelijking met geheel vrijstaande woningen wel mogelijk zijn. Echter zal in dat geval een depreciatie moeten worden ingebouwd vanwege het feit dat in uw geval sprake is van een kavel waarop een half vrijstaand woonhuis is gebouwd (vanwege de aangebouwde belending: de aparte kavel t.b.v. het bedrijfsdeel).
(…).
Ik heb via de bouwtekening (de bouwtekening is bijgevoegd in de taxatie van verweerder) de juiste m2 gemeten via de NEN-2580. Blijkbaar heeft verweerder de oppervlakte 250 m2 aangegeven als zijnde de m2 BVO?
Ik stel vast dat de NEN-meting cfm NEN 2580 ontbreekt. (…).
Ik stel vervolgens vast dat het juiste aantal m2 (cfm meetinstructie NEN 2580) als volgt dient te worden vastgesteld:
-begane grond: 123 m2
-1e verdieping 97 m2
Totaal GBO: 220m2”
2.4.
Ter onderbouwing van de door de heffingsambtenaar voorgestane waarde van € 869.000 is in beroep een taxatiematrix overgelegd, opgemaakt op 6 maart 2018 door [E] , taxateur (hierna: de taxatiematrix). De drie aangedragen referentieobjecten betreffen twee tussenwoningen en een geschakelde woning, alle gelegen te [F] :
Object
Bouwjaar
Gebruiksoppervlakte
(m2)
Waarde
per m³
(€)
Waarde inhoud
(€)
Per-ceel
(m²)
Waarde
per m² (€)
Waarde perceel
(€)
Bijgebouwen
Waarde
(afgerond)
(€)
Koopsom en datum
(€)
[a-straat] 42
2009
250
1.24
309.895
2.625
209/267
549.105
Zwembad € 10.000
869
[b-straat] 38
2003
204
1.988
405.525
253
575
145.475
Berging/schuur
€ 4.000
560
555
(08-10-2016)
[c-straat] 56
2004
178
1.888
336.1
232
575
133.4
Berging/schuur
€ 4.000
479
473.5
(15-09-2016)
[d-straat] 51
2004
170
2.097
356.525
249
575
143.175
Garage, aangebouwd € 12.800
515
512.5
(21-10-2016)
De bouwkundige kwaliteit en de staat van onderhoud worden voor zowel de onroerende zaak als de referentieobjecten als goed gekwalificeerd. De uitstraling/type van de onroerende zaak en de referentieobjecten is als modern gekwalificeerd. Met betrekking tot de onroerende zaak is in de taxatiematrix vermeld dat er sprake is van een recht van overpad (heersend erf), dat naast de woning een bedrijfspand ligt, dat een deel van het perceel uit water bestaat, dat het waterschap een zone heeft ingesteld ten behoeve van het onderhoud van de watergangen en dat op het naastgelegen perceel een erfdienstbaarheid voor twee parkeerplaatsen is gevestigd. Met betrekking tot de drie referentieobjecten is vermeld dat het erfpachtgrond betreft waarvan de canon eeuwigdurend is afgekocht.
Bij de vaststelling van de perceelwaarden is in de taxatiematrix gebruik gemaakt van de volgende grondstaffel:
Oppervlakte
Prijs/m²
0-800 m²
€ 574
801-3.000 m²
€ 71
3.001 m² en meer
€ 10
2.5.
[G] Makelaars hebben bij brief van 9 mei 2018 aan belanghebbende geschreven, voor zover van belang:
“Onder verwijzing naar onderstaande, ben ik van mening dat deze ‘waardebrief’ voor u zou moeten volstaan, omdat er naar mijn mening geen vergelijkbare objecten zijn te vinden.
Het object is zelfstandig nauwelijks verkoopbaar en daarmee incourant. Doordat het object is geschakeld met een bedrijfspand en de twee objecten optisch en functioneel één geheel vormen, er legio faciliteiten gemend in gebruik zijn, zoals cv, airco-installatie, luchtventilatie, elektrische installaties, meterkast, alarm, tuin, zonwering en G/W/L meters, er een afwijkend bestemmingsplan is en doordat het object niet zelfstandig beschikt over faciliteiten zoals eigen oprit of toegang, eigen parkeerplaatsen, eigen riolering, schuur of afgescheiden dan wel af te scheiden tuinen, is het fors minder courant dan (mogelijke) vergelijkbare transacties in de omgeving.
Een vergelijking met (aan elkaar) geschakelde eengezinswoningen acht ik niet opportuun en niet realistisch gezien de aard, ligging en uniciteit van het object. Bij de interne inspectie is mij overigens (na meting) gebleken dat de GBO 250 m2 bedraagt.
(…).
Feitelijk is het object zonder kantoordeel niet tot nauwelijks zelfstandig verkoopbaar, maar dient wel als zodanig zelfstandig gewaardeerd te worden.
Gezien het vorenstaande en uitgaande van een zelfstandige verkoop bedraagt de huidige marktwaarde € 700.000. Ten opzichte van 1-1-2016 kan ik aangeven dat de waarde circa 2,5% tot 5% gestegen is.”.
2.6.
Belanghebbende heeft ter onderbouwing van zijn standpunt een taxatierapport overgelegd, opgemaakt door [H] , als taxateur verbonden aan de [I] , en gedagtekend 27 september 2018 (hierna: het taxatierapport). Hierin wordt geconcludeerd tot een waarde van de onroerende zaak op 1 januari 2016 van € 690.000. In het taxatierapport worden drie referentieobjecten aangedragen, welke alle vrijstaande woningen betreffen:
Object
Bouwjaar
Inhoud
(m²/m³)
Perceel
(m²)
Bijgebouwen
Waarde
(afgerond)
(€)
Koopsom en datum
(€)
[a-straat] 42
2008
230/675
2.625
Balkon
690
[e-straat] 1 te [Z]
2000
275/1.031
7.95
Dubbele garage
740
705
(04-12-2014)
[f-straat] 19 te [Z]
2006
330/1.400
584
Dubbele garage
610
€ 600.000
(02-06-2015)
[g-straat] 27 te [F]
2006
232/611
611
Berging/schuur, aangebouwd
650
650
(22-12-2015)
In het taxatierapport staat dat de onroerende zaak niet geheel vrijstaand is, maar geschakeld is met een kantoorruimte.
3.Geschil
3.1.
In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2016.
3.2.
Belanghebbende stelt zich primair op het standpunt dat de waarde moet worden vastgesteld op € 675.000 en subsidiair op € 690.000. De heffingsambtenaar bepleit handhaving van de waarde van € 869.000.
4.Beoordeling van het geschil
4.1.
Nu belanghebbende de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde van de onroerende zaak gemotiveerd betwist, rust in de eerste plaats op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de door hem op de voet van artikel 17 van Pro de Wet WOZ vastgestelde waarde niet te hoog is.
4.2.
De heffingsambtenaar is naar het oordeel van het Hof niet in zijn bewijslast geslaagd. Daarbij heeft het Hof het volgende in aanmerking genomen. De consequenties voor de (gezochte) waarde van de onroerende zaak van de (aanzienlijke) verschillen tussen de onroerende zaak en de referentieobjecten in ligging (respectievelijk vrij gelegen aan de rand en in de wijk), gebruiksoppervlakte (respectievelijk 250 m2 en maximaal 204 m2), grootte van het perceel (respectievelijk 2.625 m2 en maximaal 253 m2) en type woning zijn door de heffingsambtenaar onvoldoende inzichtelijk gemaakt. Hierbij neemt het Hof in aanmerking dat belanghebbende voor deze procedure twee makelaars heeft ingeschakeld, die een waarde van onder de € 700.000 hebben vastgesteld, hetgeen substantieel lager is dan de door de heffingsambtenaar voorgestane waarde van € 869.000. Mede in het licht van die twee taxaties, is de heffingsambtenaar er niet in geslaagd de door hem vastgestelde waarde aannemelijk te maken.
4.3.
De omstandigheid dat de heffingsambtenaar niet erin is geslaagd de door hem vastgestelde waarde aannemelijk te maken, betekent niet dat dan zonder meer wordt uitgegaan van de door belanghebbende bepleite waarde. Op belanghebbende rust de last de door hem verdedigde waarde aannemelijk te maken. Hierin is belanghebbende wat betreft de primair door hem verdedigde waarde van € 675.000 niet geslaagd omdat belanghebbende een taxatierapport heeft overgelegd waarbij de waarde is vastgesteld op € 690.000 en door belanghebbende niet aannemelijk is gemaakt dat, naar hij ter zitting van het Hof heeft toegelicht, in het taxatierapport onvoldoende rekening is gehouden met bepaalde waardeverminderende factoren. Belanghebbende heeft zich subsidiair op het standpunt gesteld dat de waarde – conform het taxatierapport – op € 690.000 moet worden vastgesteld. Belanghebbende is naar het oordeel van het Hof ook in zoverre niet in zijn bewijslast geslaagd, waarbij het volgende in aanmerking is genomen. In het taxatierapport zijn de waarden van de onroerende zaak en de referentieobjecten niet nader gespecifieerd waardoor ook hier niet inzichtelijk is geworden op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de onroerende zaak en de referentieobjecten. Verder wordt in het taxatierapport uitgegaan van een gebruiksoppervlakte van 230 m2, wat niet in overeenstemming is met de metingen van de heffingsambtenaar en van [G] Makelaars (zie 2.5). Hier voegt het Hof nog aan toe dat Makelaarsgroep [D] de gebruiksoppervlakte in 2014 weliswaar heeft berekend op 220 m2 (zie 2.3), maar daarbij geen rekening heeft gehouden met de zolder, waardoor ook zij zou uitkomen op een gebruiksoppervlakte van 250 m2.
4.4.
Gelet op het hiervóór overwogene, zal het Hof de gezochte waarde in goede justitie bepalen. Gelet op de stukken van het geding en gelet op hetgeen partijen over en weer hebben aangevoerd, stelt het Hof de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2016 in goede justitie vast op € 750.000.
Slotsom
Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep van belanghebbende gegrond.
5.Griffierecht en proceskosten
Nu het Hof het hoger beroep gegrond verklaart, dient de heffingsambtenaar aan belanghebbende het in beroep en hoger beroep betaalde griffierecht te vergoeden.
Met betrekking tot de te vergoeden proceskosten zijn er naar het oordeel van het Hof geen bijzondere omstandigheden aanwezig die aanleiding geven af te wijken van het in artikel 2, lid 1, van het Besluit proceskosten bestuursrecht (hierna: het Besluit) opgenomen tarief.
De proceskosten van belanghebbende zijn in overeenstemming met het Besluit voor het beroep en het hoger beroep te berekenen op zijn reis- en verblijfkosten ten bedrage van € 40 en zijn verletkosten ten bedrage van in totaal (7 uur x € 84 =) € 588, in totaal derhalve op € 628.
Verder berekent het Hof de te vergoeden kosten met betrekking tot het taxatierapport met toepassing van de Richtlijn van de belastingkamers van de gerechtshoven inzake vergoeding van proceskosten bij WOZ-taxaties, Raad voor de Rechtspraak, Stcrt. 2018, 28796, op € 256,52 (€ 53 x 4 uur verhoogd met 21% btw).
Ook kent het Hof een vergoeding toe voor de reactie van taxateur [H] van 10 oktober 2019 op het verweerschrift van de heffingsambtenaar en berekent deze op (€ 53 x 1 uur verhoogd met 21% btw =) € 64,13.
Ten slotte heeft belanghebbende nog om een vergoeding van € 295 gevraagd voor de kosten van [G] Makelaars (zie 2.5). Het Hof is van oordeel dat, nu deze kosten in de beroepsfase zijn gemaakt, het redelijk is om belanghebbende een vergoeding hiervoor toe te kennen. Aangezien het een adviesbrief betreft, maar de onroerende zaak wel inpandig is opgenomen, berekent het Hof de vergoeding op (€ 53 x 2 uur verhoogd met 21% btw =) € 128,26.
De totale proceskostenvergoeding bedraagt € 1.076,91.
6.Beslissing
Het Hof:
– vernietigt de uitspraak van de Rechtbank,
– verklaart het bij de Rechtbank ingestelde beroep gegrond,
– vernietigt de uitspraken op bezwaar,
– vermindert de waarde tot € 750.000,
– vermindert de aanslag OZB dienovereenkomstig,
– veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 1.076,91, en
– gelast dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht vergoedt, te weten € 46 in verband met het beroep bij de Rechtbank en € 126 in verband met het hoger beroep bij het Hof.
Deze uitspraak is gedaan door mr. B.F.A. van Huijgevoort, voorzitter, mr. R. den Ouden en mr. I. Linssen, in tegenwoordigheid van mr. A.W.M. van der Waerden als griffier.
De beslissing is in het openbaar uitgesproken op
17 december 2019.
17 december 2019.
De griffier, De voorzitter,
(A.W.M. van der Waerden) (B.F.A. van Huijgevoort)
Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),
Postbus 20303,
2500 EH Den Haag.
Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.