Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 18/264
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 31 augustus 2018 in de zaak tussen
[eiser] , te [woonplaats] , eiser
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap Utrecht, verweerder
(gemachtigde: mr. M.F.M. Boerlage).
Procesverloop
Bij beschikking van 28 februari 2017 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de woning [adres 1] in [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2017 vastgesteld op € 880.000,- naar de waardepeildatum
1 januari 2016. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaak-belasting en watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsgrondslag is gehanteerd.
Bij uitspraak op bezwaar van 6 december 2017 (de bestreden uitspraak op bezwaar) heeft verweerder het door eiser gemaakte bezwaar gegrond verklaard. Verweerder heeft daarbij de waarde van de woning verlaagd tot € 869.000,-.
Eiser heeft tegen de bestreden uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift en een taxatierapport ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 17 augustus 2018. Eiser is verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door
[A] , taxateur.
Overwegingen
1. De woning betreft een in 2009 gebouwde geschakelde woning met zwembad. De woning heeft een perceeloppervlakte van 2625 m2, waarvan 570 m2 wateroppervlakte is. Aan de woning is een kantoorruimte gevestigd. De woning en het kantoor zijn kadastraal van elkaar gesplitst. Beide kadastrale percelen hebben een gedeelte van de tuin van het totale pand. Het pand wordt omringd door water en om de woning te kunnen betreden moet gebruik worden gemaakt van het erf van het kantoor. Hiertoe is een erfdienstbaarheid gevestigd. Het kantoor is in eigendom bij [bedrijfsnaam] B.V., waarvan eiser de bestuurder en enig aandeelhouder is. Verweerder heeft aan [bedrijfsnaam] B.V. een separate WOZ-beschikking en aanslag voor lokale belastingen opgelegd ten aanzien van het kantoor, die in deze procedure niet ter beoordeling voorligt.
2. De rechtbank stelt allereerst ambtshalve vast dat verweerder voor de objectafbakening terecht de woning separaat van het kantoor heeft gewaardeerd. Op grond van artikel 16 van Pro de Wet WOZ wordt voor de toepassing van de wet een gebouwd eigendom als één onroerende zaak aangemerkt (onder a), tenzij een gedeelte daarvan blijkens zijn indeling is bestemd om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt (onder c). In dit geval is sprake van twee separate gebouwde eigendommen: de woning, die in eigendom is bij eiser, en het kantoor, dat in eigendom is eisers B.V. Artikel 16 van Pro de Wet WOZ schrijft verder voor (onder d) dat een samenstel van twee of meer gebouwde eigendommen die bij elkaar behoren als één onroerende zaak worden aangemerkt als die bij dezelfde belastingplichtige in gebruik zijn. Daarvan is in dit geval ook geen sprake, omdat eiser en de B.V. verschillende belastingplichtige zijn. De door de Wet WOZ voorgeschreven objectafbakening biedt dus geen ruimte om ten aanzien van het gehele pand één beschikking op te leggen.
3.1.
Tussen partijen is niet in geschil dat de vergelijkingsmethode de meest geschikte wijze is om de waarde van de woning te bepalen. Hierbij wordt aan de hand van verkoopgegevens van vergelijkbare woningen de waarde van de woning bepaald.
3.2.
De rechtbank stelt vast dat verweerder in zijn taxatiematrix gebruik heeft gemaakt van twee-onder-één-kapwoningen als referentiewoningen. Verweerder heeft daarbij toegelicht dat deze twee-onder-één-kapwoningen niet geheel vergelijkbaar zijn met de woning, maar dat door deze woningen te hanteren voor de waardebepaling tegemoet wordt gekomen aan eisers bezwaren dat niet mag worden vergeleken met vrijstaande woningen. De door verweerder gebruikte referentiewoningen zijn eveneens modern en in de nabijheid van de woning gelegen. De rechtbank is van oordeel dat verweerder deze twee-onder-één-kapwoningen heeft mogen gebruiken als referentiewoningen. Dat de waarde van de woning niet kan worden bepaald aan de hand van deze referentiewoningen, heeft eiser niet aannemelijk gemaakt. Daarbij is van belang dat eiser in beroep zelf heeft aangevoerd dat vrijstaande woningen niet geschikt zijn als referentieobjecten, terwijl verweerder er terecht op wijst dat twee-onder-één-kapwoningen over het algemeen een lagere waarde vertegenwoordigen dan vrijstaande woningen. Eiser wordt hierdoor dus niet benadeeld. Hoewel eiser er terecht op wijst dat er geen woningen zijn die precies gelijk zijn aan de zijne, moet verweerder voor de vergelijkingsmethode woningen zoeken die het meest geschikt zijn als referentiewoning.
3.3.
Eiser voert aan dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden bij de waardebepaling van de woning met het waarddrukkend effect van de aangrenzende kantoorruimte. Daarbij wijst hij op tal van aspecten die volgens hem maken dat de woning separaat van het kantoor op de markt zeer moeilijk te verkopen zal zijn. Eiser heeft ook een brief van een beëdigd registermakelaar/taxateur overgelegd, waarin dit wordt bevestigd en waarin de marktwaarde van de woning op € 700.000,- wordt gesteld.
3.4.
Verweerder erkent dat er sprake is van een waardedrukkend effect als gevolg van de specifieke opzet van de woning, die duidelijk als één geheel met het kantoor is gebouwd. Volgens hem is daar wel rekening mee gehouden door een lagere m2-prijs te hanteren voor de woning, in vergelijking met de referentiewoningen.
3.5.
De rechtbank kan verweerder hierin volgen. Het verschil in woningwaarde per m2 tussen de woning (€ 1.240,-) en de referentiewoningen (€ 1.888,-, € 1.988,- en € 2.097,-) is aanzienlijk, waardoor verweerder aannemelijk kan maken dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld, zelfs als rekening wordt gehouden met een forse waardedruk door de door eiser genoemde aspecten. Dat de waardedruk zo hoog is dat die niet kan worden ‘opgevangen’ door het hiervoor genoemde verschil in m2-prijs met de referentiewoningen, of dat de woning als zelfstandig object geheel onverkoopbaar is heeft eiser niet aannemelijk gemaakt. Daarbij overweegt de rechtbank dat zij het niet aannemelijk acht dat er op de markt geen enkele partij te vinden is die een moderne woning wil kopen die geschakeld is aan een kantoorruimte en waarbij de gronden van kantoor en woning in de praktijk als een gemeenschappelijke tuin zijn ingericht. Er zullen hiervoor wel enkele aanpassingen moeten worden gedaan, onder meer aan de elektravoorziening, maar ook daarvoor biedt de door verweerder gehanteerde woningwaarde voldoende ruimte. Overige mogelijke problemen die voor een potentiële koper kunnen spelen door de eigendomsconstructie kunnen, en zullen moeten worden opgelost in de privaatrechtelijke verhouding tussen die koper en de B.V. Door de gevestigde erfdienstbaarheid is dit echter wel juridisch goed geregeld, zodat het niet aannemelijk is dat iedere koper op de markt zich hierdoor laat weerhouden. Steun voor dit oordeel vindt de rechtbank ook in de brief van eisers makelaar/taxateur. Hoewel die tot de conclusie komt dat de woning en de kantoorruimte optisch en functioneel één geheel vormen en de woning feitelijk zonder kantoorruimte niet tot nauwelijks zelfstandig verkoopbaar is, kent hij daaraan wel een marktwaarde toe van € 700.000,-. Daaruit kan niet iets anders worden afgeleid dan dat deze makelaar/taxateur – nog afgezien van de precieze waarde – vindt dat de woning op de markt een vertegenwoordigt, en dat er dus een potentiële kopersgroep is die de woning wil kopen, ondanks de waardedrukkende omstandigheden.
3.6.
De rechtbank stelt verder vast dat verweerder de waarde van de grond van de woning heeft vastgesteld aan de hand van een grondstaffel, waarbij tot 800 m2 € 574 per m2 is gehanteerd en daarna tot 3000 m2 € 71 per m2. Deze grondprijs is lager dan bij de referentiewoningen, terwijl de ligging van de woning beter is, direct aan de […] .
3.7.
Eiser heeft nog gewezen op de verkoop van [adres 2] . Deze woning heeft een veel grotere kavel van 4.870 m2 en is op 23 juni 2015 verkocht voor € 887.500,-. Partijen zijn het erover eens dat de ligging van deze woning goed vergelijkbaar is met die van eiser. Eiser wijst erop dat uit deze verkoop aldus blijkt dat de door verweerder voor zijn woning gehanteerde woningwaarde veel te hoog is. Verweerder heeft op de zitting echter toegelicht dat [adres 2] een andere uitstraling heeft dan de woning (bouwjaar 1973) en dat de woning verouderd is. Om [adres 2] te moderniseren heeft verweerder gesteld dat er minimaal € 500,- per m2 geïnvesteerd moet worden, om tot een vergelijkbaar afwerkingsniveau te komen. De rechtbank acht dat niet onaannemelijk, waarbij zij de deskundigheid van verweerders taxateur op dit gebied meeweegt. Eiser heeft dit onvoldoende betwist. In het licht daarvan stelt de rechtbank met verweerder vast dat de verkoop van de [adres 2] niet kan onderbouwen dat voor de eisers woning een lagere woningwaarde zou moeten gelden.
3.8.
Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling van de woning in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning, door een beduidend lagere m2-prijs te hanteren voor de woning in vergelijking met de referentiewoningen. De waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen is in het taxatierapport inzichtelijk gemaakt. Verweerder heeft in het licht van wat hiervoor is overwogen dan ook aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer.
3.9.
Eiser heeft ter zitting aangegeven dat hij een principiële uitspraak van de rechtbank wenst over de wijze waarop de woning moet worden gewaardeerd, zodat hierover ook in de toekomstige belastingjaren duidelijkheid bestaat. De rechtbank overweegt dat verweerder, gelet op de Wet WOZ, elk jaar de waarde opnieuw moet vaststellen aan de hand van verkoopgegevens rondom de waardepeildatum van de meest geschikte woningen. Ook staat het verweerder vrij om zowel in bezwaar- als de beroepsfase de waarde te onderbouwen met verkoopgegevens van andere woningen. De rechtbank kan in deze uitspraak in de door eiser gewenste rechtsvormende zin daarom niet méér doen, dan vaststellen dat de objectafbakening correct is. Dit is een gevolg van keuzes die eiser als eigenaar van de woning en als bestuurder van zijn B.V. heeft gemaakt, waarvan hij heeft toegelicht dat hieraan fiscale overwegingen ten grondslag liggen. Ten aanzien van de waarde van de woning kan de rechtbank slechts vaststellen dat voor dit belastingjaar, in het licht van de hiertoe door verweerder aangedragen referentiewoningen, aannemelijk is dat deze niet te hoog is vastgesteld. Voor toekomstige belastingjaren zal verweerder opnieuw aan de hand van de dan beschikbare verkoopgegevens de dan vastgestelde waarde van de woning moeten kunnen onderbouwen.
4. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. K. de Meulder, rechter, in aanwezigheid van
D.T. de Winter, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 31 augustus 2018.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.