ECLI:NL:GHARL:2019:2618

• Datum uitspraak: 26 maart 2019
• Publicatiedatum: 26 maart 2019
• Zaaknummer: 18/00342
• Instantie: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: R.F.C. Spek; A.I. van Amsterdam; P.L.M. van Gorkom
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoger beroep inzake waardevaststelling woning onder de Wet WOZ

In deze zaak heeft het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden op 26 maart 2019 uitspraak gedaan in het hoger beroep van belanghebbende, [X] [Z], tegen de uitspraak van de rechtbank Overijssel van 21 maart 2018. De rechtbank had de waarde van de onroerende zaak aan de [a-straat] 78 te [Z] vastgesteld op € 495.000, na een eerdere vaststelling door de heffingsambtenaar van € 535.000. De heffingsambtenaar had de waarde vastgesteld op basis van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) per waardepeildatum 1 januari 2016. Belanghebbende was het niet eens met deze waardevaststelling en had beroep aangetekend bij de rechtbank, die de waarde verlaagde en de heffingsambtenaar veroordeelde tot vergoeding van proceskosten.

In hoger beroep heeft belanghebbende de waarde van de woning verder betwist en een lagere waarde van € 437.000 bepleit, onderbouwd door referentiepanden. Het Hof heeft vastgesteld dat de heffingsambtenaar onvoldoende bewijs heeft geleverd voor de door hem verdedigde waarde van € 495.000. Het Hof oordeelde dat de heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde te hoog was vastgesteld, en dat de door belanghebbende voorgestelde waarde van € 437.000 voldoende onderbouwd was. Het Hof heeft het hoger beroep gegrond verklaard, de waarde vastgesteld op € 437.000 en de heffingsambtenaar veroordeeld tot vergoeding van de proceskosten en het griffierecht aan belanghebbende.

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN

locatie Arnhem

nummer 18/00342

uitspraakdatum: 26 maart 2019

Uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[X] te
[Z] (hierna: belanghebbende)

tegen de uitspraak van de rechtbank Overijssel van 21 maart 2018, nummer Awb 17/2363, in het geding tussen belanghebbende en

de
heffingsambtenaar van het
gemeenschappelijk belastingkantoor Lococensus-Tricijn (hierna: de heffingsambtenaar)

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 78 te [Z] , per waardepeildatum 1 januari 2016 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2017 vastgesteld op € 535.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting 2017 (OZB) voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte vastgesteld op € 701,92.

1.2.

Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.

1.3.

Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Overijssel (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep gegrond verklaard, de uitspraken van de heffingsambtenaar vernietigd, de vastgestelde waarde verminderd tot € 495.000 en de aanslag OZB dienovereenkomstig verminderd. Verder heeft de Rechtbank de heffingsambtenaar veroordeeld in de proceskosten van belanghebbende van € 1.002 en de heffingsambtenaar opgedragen het betaalde griffierecht van € 46 aan belanghebbende te vergoeden.

1.4.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld.

1.5.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 12 februari 2019. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.

2. Vaststaande feiten

Belanghebbende is eigenaar van de woning aan de [a-straat] 78 te [Z] (hierna: de onroerende zaak). Deze onroerende zaak betreft een vrijstaande woning, bouwjaar I960, met een inhoud van 674 m3, een inpandige garage en een kaveloppervlakte van 1.367 m2.

3. Geschil

In geschil is of de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2016 te hoog heeft vastgesteld.

4. Beoordeling van het geschil

4.1.

Belanghebbende heeft in hoger beroep verzocht om toekenning van een vergoeding van de kosten van de bezwaarprocedure. Partijen zijn het er over eens, dat de Rechtbank ten onrechte deze vergoeding niet heeft toegekend. Na de indiening van het hoger beroep door belanghebbende heeft de heffingsambtenaar de in bezwaar en beroep gemaakte proceskosten aan belanghebbende vergoed. Belanghebbende heeft aangegeven dat hiermee de proceskosten voldoende zijn vergoed. Belanghebbende heeft dan ook terecht hoger beroep ingesteld.

4.2.

Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de onroerende zaak worden bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de onroerende zaak in de staat waarin het zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Naar de bedoeling van de wetgever is deze waarde “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).

4.3.

Nu belanghebbende de juistheid van de vastgestelde waarde heeft betwist, rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum door hem niet te hoog is vastgesteld. De heffingsambtenaar heeft geen (incidenteel) hoger beroep ingesteld. Uit hetgeen de heffingsambtenaar heeft aangevoerd leidt het Hof af dat de heffingsambtenaar in hoger beroep de door de Rechtbank vastgestelde waarde van € 495.000 verdedigt. De heffingsambtenaar verwijst daartoe naar drie referentiepanden die in het door hem overgelegde taxatierapport zijn genoemd:

Pand

Bouw-jaar

Inhoud

Waarde

Waarde inhoud

Perceel

Waarde

Waarde perceel

Bijgebouwen

Waarde

Koopsom

[a-straat] 78

1960

674 m³

€ 427

€ 287.798

1367 m²

€ 170

€ 232.390

Garage € 15.000

€ 535.000

[a-straat] 76

1961

542 m³

€ 325

€ 176.150

1769 m²

€ 136

€ 240.584

Garage € 15.000

Aanbouw 114 m3

€ 29.640

€ 461.000

€ 450.000

(2-7-2015)

[b-straat] 12

1928

806 m³

€ 434

€ 349.804

1545 m²

€ 191

€ 295.095

Garage € 20.800

Dakkapel € 1.500

€ 667.000

€ 693.750

(1-2-2017)

[b-straat] 18

1938

420 m³

€ 615

€ 258.300

2043 m²

€ 151

€ 308.493

Garage € 14.400

Aanbouw 35 m3

€ 16.144

Berging € 5.700

€ 603.000

€ 592.500

(30-10-2015)

4.4.

De woning aan de [a-straat] 76 is gelegen naast de onroerende zaak en heeft nagenoeg hetzelfde bouwjaar, nagenoeg dezelfde inhoud indien de aanbouw wordt meegerekend, en dezelfde uitstraling. De woning ondervindt evenveel hinder van de nabijgelegen snelweg als de onroerende zaak. De woning is daarmee het meest geschikte referentiepand. De panden aan de [b-straat] zijn op een andere, verder van de snelweg gelegen plaats gebouwd en hebben andere bouwjaren en een andere uitstraling. De heffingsambtenaar stelt dat de verkoop van de [a-straat] 76 onder de marktprijs is gelegen omdat het waardeniveau van andere, in dezelfde buurt gelegen woningen erop duidt dat een hogere prijs voor de [a-straat] gerealiseerd had kunnen worden. De woning [a-straat] 76 heeft vanaf 11 oktober 2013 te koop gestaan. In eerste instantie voor € 575.000 en vanaf 5 september 2014 voor € 498.000. De woning is uiteindelijk voor € 450.000 verkocht. Gelet op de tijd dat de woning te koop heeft gestaan en de gehanteerde vraagprijzen maakt de heffingsambtenaar niet aannemelijk dat deze woning niet is aangeboden ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding of dat de woning niet is verkocht aan de meestbiedende koper. Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar de door hem verdedigde waarde niet aannemelijk gemaakt, omdat hij onvoldoende inzicht heeft gegeven hoe de door hem in hoger beroep verdedigde waarde van € 495.0000 zich verhoudt tot de, rondom de waardepeildatum, gerealiseerde verkoopprijs van het buurpand [a-straat] 76 van € 450.000. Daarbij weegt het Hof mee dat de woning [a-straat] 76 402 m2 meer grond heeft en een in 1992 gebouwde aanbouw. De omstandigheid dat de kwaliteit en de voorzieningen van de onroerende zaak beter zijn dan van de woning [a-straat] 76 vormt onvoldoende verklaring voor de veel hogere waarde die de heffingsambtenaar bepleit.

4.5.

Dit betekent overigens niet dat de door belanghebbende bepleite waarde zonder meer als juist kan worden aanvaard (vgl. HR 14 oktober 2005, nr. 40.299, ECLI:NL:HR:2005:AU4300).

4.6.

Belanghebbende heeft ter zitting aangegeven dat de door hem verdedigde waarde van € 437.000 voldoende onderbouwd wordt door de verkoop van de woning [a-straat] 76. Hij verwijst daarbij naar de door hem in hoger beroep overgelegde taxatiekaart:

Pand

Bouw-jaar

Inhoud

Waarde

Waarde inhoud

Perceel

Waarde

Waarde perceel

Bijgebouwen

Waarde

Koopsom

[a-straat] 78

1960

674 m³

€ 325

€ 219.050

1367 m²

€ 149

€ 203.683

Garage € 15.000

€ 437.000

[a-straat] 76

1960

656 m³

€ 314

€ 205.984

1769 m²

€ 136

€ 240.584

Garage € 15.000

€ 461.000

€ 450.000

(1-7-2015)

4.7.

Door uit te gaan van een hogere waarde per m3 voor de inhoud, houdt belanghebbende rekening met de betere kwaliteit en voorzieningen van de onroerende zaak ten opzichte van de [a-straat] 76, door belanghebbende tot uitdrukking gebracht door uit te gaan van een hoger niveau van onderhoud en luxe. Ook met het grote verschil in de oppervlakte van het perceel (402 meter) is rekening gehouden. Naar het oordeel van het Hof heeft belanghebbende met hetgeen hij heeft aangedragen de door hem verdedigde waarde aannemelijk gemaakt.

4.8.

Het hoger beroep is daarom gegrond en het Hof zal de bij beschikking vastgestelde waarde verlagen tot op € 437.000.

Slotsom Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond.

5. Griffierecht en proceskosten

Nu het Hof het hoger beroep gegrond verklaart, dient de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht te vergoeden.

Het Hof stelt de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het hoger beroep heeft moeten maken overeenkomstig het Besluit proceskosten bestuursrecht vast op € 1.024 voor de kosten in hoger beroep (2 punten (hogerberoepschrift, bijwonen zitting)  wegingsfactor 1  € 512).

6. Beslissing

Het Hof:

– vernietigt de uitspraak van de Rechtbank, behoudens de beslissingen over de vergoeding van het griffierecht en de proceskosten

– verklaart het bij de Rechtbank ingestelde beroep gegrond,

– vernietigt de uitspraken van de heffingsambtenaar,

– vermindert de vastgestelde waarde tot € 437.000,

– vermindert de aanslag OZB dienovereenkomstig,

– veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 1.024 en

– gelast dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht in hoger beroep van € 126 vergoedt.

Deze uitspraak is gedaan door mr. R.F.C. Spek, voorzitter, mr. A.I. van Amsterdam en mr. P.L.M. van Gorkom, in tegenwoordigheid van dr. J.W.J. de Kort als griffier.

De beslissing is op 26 maart 2019 in het openbaar uitgesproken.

De griffier, De voorzitter,

(J.W.J. de Kort) (R.F.C. spek)

Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 26 maart 2019.

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij

de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),

Postbus 20303,

2500 EH DEN HAAG.

Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;

2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.