Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
Locatie Arnhem
nummer 18/00410
uitspraakdatum: 18 juni 2019
Uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X] N.V.te [Z] (hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van de rechtbank Overijssel van 5 april 2018, nummer Awb 17/316, in het geding tussen belanghebbende en
de
heffingsambtenaarvan de
gemeente Rijssen-Holten(hierna: de heffingsambtenaar)
heffingsambtenaarvan de
gemeente Rijssen-Holten(hierna: de heffingsambtenaar)
1.Ontstaan en loop van het geding
1.1
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 30 januari 2016 op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 2 te [A] , per waardepeildatum 1 januari 2015 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2016 vastgesteld op € 424.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting 2016 (OZB) voor gebruikers van niet-woningen vastgesteld op
€ 701.
€ 701.
1.2
Het door belanghebbende tegen de bij beschikking vastgestelde waarde en tegen de aanslag OZB ingediende bezwaarschrift is door de heffingsambtenaar bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar ongegrond verklaard.
1.3
Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Overijssel (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
1.4
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.5
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 6 maart 2019 te Arnhem. Daarbij zijn verschenen en gehoord [B] als gemachtigde van belanghebbende en [C] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [D] (taxateur).
1.6
Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.
2.De vaststaande feiten
2.1
Belanghebbende is gebruiker van de onroerende zaak [a-straat] 2 te [A] (hierna: de onroerende zaak). Deze onroerende zaak betreft een kantoor/verkoopruimte op de begane grond met een bruto vloeroppervlakte (bvo) van 209,45 m² en een kantoor op de eerste verdieping met een bvo van 141,51 m². Op de begane grond bevindt zich verder een geldautomaat, waarvan de bvo 36,92 m² bedraagt. Het totale bvo bedraagt dus 387,88 m². De onroerende zaak is in 1973 gebouwd en in 2010 gerenoveerd en is aan te merken als courante niet-woning.
2.2
De onroerende zaak wordt gebruikt als bankgebouw.
2.3
De heffingsambtenaar heeft op 30 januari 2016 bij beschikking op grond van de Wet WOZ de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum op basis van de huurwaardekapitalisatiemethode vastgesteld op € 424.000, welke vastgestelde waarde in bezwaar is gehandhaafd. Daarbij heeft de heffingsambtenaar het object gewaardeerd als kantoorruimte.
2.4
De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem in beroep en hoger beroep verdedigde waarde een taxatie van de onroerende zaak laten verrichten door [D] , WOZ-taxateur, werkzaam bij [E] . De bij deze taxatie behorende, op 2 februari 2017 opgestelde, waardematrix behoort tot de stukken van het geding. In de matrix zijn een viertal referentie-objecten vermeld. De taxateur heeft de waarde van de onroerende zaak, op basis van de huurwaardekapitalisatiemethode – uitgaande van een bvo van 375 m², een jaarhuur van € 44.670 en een kapitalisatiefactor van 9,5 – vastgesteld op € 424.365.
2.5
Belanghebbende heeft ter onderbouwing van de door hem in hoger beroep verdedigde waarde een (concept) taxatierapport overgelegd van [F] d.d. 10 november 2017. Blijkens de omschrijving in dit rapport is het doel van die taxatie “balanswaardering”, met als waardepeildatum 31 december 2017. De waarde van de onroerende zaak is op die waardepeildatum, op basis van de huurwaardekapitalisatiemethode – uitgaande van een jaarhuur van € 39.500 en een kapitalisatiefactor 8,6 – vastgesteld op € 340.000. Het rapport vermeldt verder met betrekking tot een voorgaande taxatie van de onroerende zaak naar de waardepeildatum 31 december 2014, een waarde van de onroerende zaak van € 400.000, waarbij een jaarhuur van € 43.110 en een kapitalisatiefactor van 9,28 is gehanteerd.
2.6
Naar aanleiding van het bezwaarschrift van belanghebbende heeft op 7 december 2016 een telefonisch hoorzitting plaats gehad, waarbij de bezwaren van belanghebbende inhoudelijk zijn besproken. De heffingsambtenaar heeft de vastgestelde waarde en de aanslag OZB vervolgens bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar, gehandhaafd. De Rechtbank heeft het beroep van belanghebbende ongegrond verklaard. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld.
3.Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen
3.1
In geschil is of de vastgestelde waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum te hoog is.
3.2
Belanghebbende beantwoordt die vraag bevestigend. De heffingsambtenaar beantwoordt die vraag daarentegen ontkennend.
3.3
Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het proces-verbaal van de zitting.
3.4
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en van de uitspraak van de heffingsambtenaar en tot vaststelling van de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum op € 340.000, en tot dienovereenkomstige vermindering van de aanslag OZB.
3.5
De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
4.Beoordeling van het geschil
4.1
Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de onroerende zaak worden bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. In het onderhavige geval geldt als waardepeildatum 1 januari 2015.
4.2
Het Hof is met partijen van oordeel dat de gezochte waarde in de onderhavige situatie kan worden bepaald op basis van de huurwaardekapitalisatiemethode. Tussen partijen is niet in geschil dat de onroerende zaak is aan te merken als een courante, in de commerciële sfeer gebezigde onroerende zaak.
4.3
De heffingsambtenaar dient, bij betwisting door belanghebbende, zoals hier, aannemelijk te maken dat de waarde van de onroerende zaak niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer op de waardepeildatum. Bij de beoordeling van de vraag of de heffingsambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan, moet acht worden geslagen op al hetgeen belanghebbende daartegen heeft ingebracht.
4.4
De heffingsambtenaar heeft ter ondersteuning van de vastgestelde waarde van de onroerende zaak een taxatiematrix overgelegd, opgesteld door [D] . Daarin wordt aan de onroerende zaak, op basis van de huurwaardekapitalisatiemethode een waarde toegekend van € 424.365. Deze waarde is als volgt berekend:
Oppervlakte huur per m² Jaarhuur
Kantoor begane grond 202 € 134 € 27.068
Geldautomaat 38 € 179 € 6.802
Kantoor 1e verdieping
135€ 80
€ 10.800
135€ 80
€ 10.800
375 € 44.670
Bruto kapitalisatiefactor
9,50
9,50
Gekapitaliseerde huurwaarde € 424.365
4.5
In de door de heffingsambtenaar overgelegde taxatiematrix is de (genormaliseerde) huurwaarde van de onroerende zaak onderbouwd, met de gegevens van twee rond de waardepeildatum verhuurde referentieobjecten, beide bestaande uit een winkel/verkoopruimte, te weten:
Datum contract huurprijs aantal m² huur/m² huurwaarde analyse
[a-straat] 39 te [A] 01-02-2015 € 26.400 winkel 96 € 232,00 € 22.272
opslag 36 € 116,00 € 4.176
[b-straat] 1A te [A] 15-01-2015 € 27.000 winkel 134 € 201,00 € 26.934
4.6
In de door de heffingsambtenaar overgelegde taxatiematrix is de kapitalisatiefactor voor de huurwaarde van de onroerende zaak onderbouwd met de gegevens van drie verkochte referentieobjecten, waartoe ook behoort het hierboven onder 4.5 vermelde object [a-straat] 39 te [A] , te weten:
[a-straat] 39 te [A] winkel/verkoopruimte op 16-09-2016 verkocht voor € 334.000, door de
heffingsambtenaar geanalyseerd als volgt:
aantal m² huur/m² huurprijs kap. factor waarde
winkel 96 € 232,00 € 22.272 9,5 € 207.130 opslag 36 € 116,00 € 4.176 9,5 € 38.837
woning (geen huur)
€ 87.340
€ 87.340
€ 333.306
[a-straat] 7 te [A] winkel/verkoopruimte op 20-04-2015 verkocht voor € 627.000, door de
heffingsambtenaar geanalyseerd als volgt:
aantal m² huur/m² huurprijs kap. factor waarde
winkel 270 € 212,00 € 57.240 9,5 € 543.780 opslag 70 € 100,00 € 7.000 9,5
€ 66.500
€ 66.500
€ 610.280
[c-straat] 7 te [G] kantoor/praktijkruimte op 12-09-2016 verkocht voor € 150.000, door de
heffingsambtenaar geanalyseerd als volgt:
aantal m² huur/m² huurprijs kap. factor waarde
kantoor 100 € 141,00 € 14.100 9,5 € 133.950 parkeerplaats
€ 8.550
€ 8.550
€ 142.500
4.7
Tussen partijen is in hoger beroep – uiteindelijk – niet meer in geschil dat het bvo van de onroerende zaak 388 m² (afgerond) bedraagt.
4.8
Belanghebbende stelt in hoger beroep dat de heffingsambtenaar bij het bepalen van de waarde is uitgegaan van een te hoge huurwaarde. Bouwkundig is de onroerende zaak niet als winkel te gebruiken. Alleen het referentieobject [c-straat] 7 te [G] is eveneens een kantoorpand. Tevens dient de ruimte ten behoeve van de geldautomaat niet anders te worden gewaardeerd dan de overige kantoorruimte. Bovendien heeft de heffingsambtenaar geen enkel concreet huurcontract overgelegd. Uit een bottom-up benadering van de kapitalisatiefactor volgt dat deze voor de onderhavige onroerende zaak circa 8,5 bedraagt hetgeen wordt bevestigd in het rapport van [F] (2.5). De risico-opslag voor kantoorpanden is veel hoger dan voor winkelpanden.
4.9
Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de daarin vermelde referentieobjecten, in het licht van hetgeen namens belanghebbende is aangevoerd, niet aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak door hem niet te hoog is vastgesteld. De door de heffingsambtenaar ter onderbouwing van de vastgestelde waarde gebruikte markthuurgegevens (4.5) betreffen huren van winkelpanden, waarvan belanghebbende gemotiveerd heeft gesteld dat deze niet gebruikt kunnen worden voor het bepalen van de huurwaarde van een kantoorpand als het onderhavige, hetgeen door de heffingsambtenaar onvoldoende gemotiveerd is weersproken. Desgevraagd heeft de heffingsambtenaar ter zitting niet inzichtelijk gemaakt hoe hij op basis van de markthuurwaarde van een winkelpand, de huurwaarde van de onroerende zaak (kantoorpand) heeft berekend. Evenmin heeft de heffingsambtenaar gesteld of aannemelijk gemaakt dat en hoe de onderhavige onroerende zaak geschikt gemaakt zou kunnen worden om als winkelpand te worden gebruikt. Hetzelfde heeft te gelden voor de door de heffingsambtenaar berekende kapitalisatiefactor van 9,5 van de huurwaarde van een winkelpand. Ook hierbij heeft de heffingsambtenaar, bezien in het licht van hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd, niet inzichtelijk noch aannemelijk gemaakt dat deze kapitalisatiefactor ook heeft te gelden voor kantoorpanden als de onderhavige onroerende zaak. De verwijzing naar de verkoop van [c-straat] 7 acht het Hof in dat verband – nog afgezien van het ver van de waardepeildatum gelegen verkooptijdstip van dat object – onvoldoende, nu die aldaar berekende kapitalisatiefactor het resultaat is van een door de heffingsambtenaar gehanteerde, veronderstelde, doch niet aannemelijk gemaakte, huurwaarde.
4.1
Belanghebbende is er evenmin in geslaagd de door haar verdedigde waarde aannemelijk te maken. Het door belanghebbende overgelegde taxatierapport van [F] is blijkens de omschrijving in dit rapport opgemaakt in het kader van een “balanswaardering” en niet in het kader van een WOZ-waardering, en bovendien opgesteld naar de waardepeildatum 31 december 2017. Het rapport vermeldt verder met betrekking tot een voorgaande taxatie van de onroerende zaak naar de waardepeildatum 31 december 2014, een waarde van de onroerende zaak van € 400.000, hetgeen evenmin in de richting van de door belanghebbende in hoger beroep verdedigde waarde van de onroerende zaak van € 340.000 wijst.
4.11
Nu beide partijen er niet in zijn geslaagd de door hen verdedigde waarden aannemelijk te maken zal het Hof de waarde, met inachtneming van hetgeen over en weer door partijen is gesteld, in goede justitie vaststellen op € 410.000.
Slotsom
Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond.
5.Proceskosten
Het Hof stelt de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het bezwaar, het beroep en het hoger beroep heeft moeten maken overeenkomstig het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb) vast op € 470 voor de kosten in de bezwaarfase (2 punten (bezwaarschrift en hoorzitting) wegingsfactor 1 € 235), € 1.024 voor de kosten in eerste aanleg (2 punten (beroepschrift en bijwonen zitting) wegingsfactor 1 € 512) en € 1.024 voor de kosten in hoger beroep (2 punten (hogerberoepschrift en bijwonen zitting) wegingsfactor 1 € 512), ofwel in totaal op € 2.518.
Nu bij de telefonische hoorzitting de bezwaren van belanghebbende tegen de WOZ-beschikking en de aanslag OZB inhoudelijk zijn besproken, dient dit in het kader van de vergoeding van proceskosten te worden aangemerkt als “verschijnen hoorzitting” als bedoeld in het Bpb.
6.Beslissing
Het Hof:
– vernietigt de uitspraak van de Rechtbank,
– vernietigt de uitspraken op bezwaar,
– vermindert de vastgestelde waarde van de onroerende zaak op waardepeildatum 1 januari 2015 naar € 410.000,
– vermindert de aanslag OZB dienovereenkomstig,
– veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 2.518 en
– gelast dat de heffingsambtenaar het door belanghebbende betaalde griffierecht vergoedt, te weten € 333 in verband met het beroep bij de Rechtbank, en € 508 in verband met het hoger beroep bij het Hof.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.G.J.M. van Kempen, voorzitter, mr. R.A.V. Boxem en mr. V.F.R. Woeltjes, in tegenwoordigheid van mr. J.L.M. Egberts als griffier.
De beslissing is op
18 juni 2019in het openbaar uitgesproken.
18 juni 2019in het openbaar uitgesproken.
De griffier is buiten staat deze uitspraak De voorzitter,
mede te ondertekenen
(J.L.M. Egberts)
(M.G.J.M. van Kempen)
Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 18 juni 2019.
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),
Postbus 20303,
2500 EH Den Haag.
Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.