ECLI:NL:GHARL:2019:6631

• Datum uitspraak: 20 augustus 2019
• Publicatiedatum: 16 augustus 2019
• Zaaknummer: 18/00659
• Instantie: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Uitkomst: Afwijzend
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: A.I. van Amsterdam
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl
• Verwijzingen: 9 uitgaand · 1 inkomend

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoger beroep tegen WOZ-waardebepaling woning na verbouwing

Belanghebbende stelde bezwaar en beroep in tegen de WOZ-waarde van zijn woning, vastgesteld op €530.000 voor het jaar 2017, naar de toestand op 1 januari 2017. De woning was in 2016 verbouwd en gerenoveerd, waardoor de waarde was gestegen ten opzichte van de aankoopprijs in juni 2015 van €485.000. De heffingsambtenaar hield vast aan de hogere waarde, waarop de rechtbank het beroep ongegrond verklaarde.

In hoger beroep bevestigde het hof dat de waarde moet worden bepaald naar de staat van de woning op 1 januari 2017, na de verbouwing, maar op basis van marktomstandigheden op 1 januari 2016. Het hof vond de waardevermeerdering van ten minste €45.000 door de verbouwing aannemelijk en verwierp het beroep op het gelijkheidsbeginsel, omdat de vergelijkbare woningen niet vergelijkbaar waren qua renovatie.

Belanghebbende voerde ook aan dat het gebruik van het woord 'enquêteformulier' misleidend was en dat toezeggingen over het gelijkheidsbeginsel niet waren nagekomen. Het hof oordeelde dat er geen sprake was van misleiding en dat de motivering van de uitspraak op bezwaar voldoende was. Het hoger beroep werd ongegrond verklaard en de uitspraak van de rechtbank bevestigd.

Uitkomst: Het hoger beroep tegen de WOZ-waardebepaling van €530.000 wordt ongegrond verklaard en de uitspraak van de rechtbank bevestigd.

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN

locatie Arnhem

nummer 18/00659

uitspraakdatum: 20 augustus 2019

Uitspraak van de veertiende enkelvoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[X] te
[Z] (hierna: belanghebbende)

tegen de uitspraak van de rechtbank Gelderland van 14 juni 2018, nummer AWB 18/211, in het geding tussen belanghebbende en

de
heffingsambtenaar van de gemeente Nijmegen (hierna: de heffingsambtenaar)

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 6 te [Z] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2016 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2017 vastgesteld op € 530.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting 2017 (OZB) voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte vastgesteld.

1.2.

Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.

1.3.

Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Gelderland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.

1.4.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld.

1.5.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 7 augustus 2019. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.

2. Vaststaande feiten

2.1.

De woning heeft een inhoud van 490 m3, inclusief een inpandige garage. De oppervlakte van het perceel bedraagt 305 m2. Het betreft een in het jaar 2003 gebouwde geschakelde vrijstaande woning met garage. Belanghebbende heeft de woning in juni 2015 gekocht voor € 485.000 kosten koper. De eigendom is op 30 december 2015 aan hem overgedragen.

2.2.

Bij brief van 27 januari 2016 heeft de heffingsambtenaar belanghebbende in verband met de uitvoering van de Wet WOZ verzocht inlichtingen te verstrekken over de door belanghebbende gekochte woning. In deze brief is belanghebbende erop gewezen dat hij op grond van artikel 47 van de Algemene wet inzake rijksbelastingen verplicht is de in het bijgevoegde enquêteformulier gevraagde gegevens te verstrekken. Belanghebbende heeft het bijgevoegde formulier dat de naam “Inlichtingenformulier transactiegegevens” draagt, in februari 2016 ingevuld. Hierin heeft belanghebbende vermeld dat de woning niet in goede staat was ten tijde van de aankoop, maar dat sprake was van achterstallig onderhoud en van een gedateerde inrichting. In het formulier is aangegeven dat de volgende werkzaamheden zijn of zullen worden verricht: het vernieuwen van de platte daken, het schilderwerk, het plaatsen van een nieuwe keuken en badkamer, het wegwerken van achterstallig onderhoud en stukadoorswerk. De werkzaamheden zijn in de loop van het jaar 2016 uitgevoerd. Daarnaast is in dat jaar een gedeelte van de garage verbouwd tot woonruimte. De totale kosten bedroegen ongeveer € 100.000.

3. Geschil

3.1.

In geschil is de waarde van de woning.

3.2.

Belanghebbende bepleit een waarde van € 507.000. De heffingsambtenaar houdt vast aan de bij beschikking vastgestelde waarde van € 530.000.

4. Beoordeling van het geschil

4.1.

Ingevolge artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend, welke waarde ingevolge het tweede lid van dat artikel moet worden gesteld op de waarde welke aan de onroerende zaak moet worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen (waarde in het economische verkeer). Naar de bedoeling van de wetgever is deze waarde de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding.

4.2.

De bewijslast van de aan de onroerende zaak toegekende waarde rust op de heffingsambtenaar. Hij dient aannemelijk te maken dat de bij beschikking of uitspraak bij bezwaar vastgestelde waarde niet te hoog is. Indien de heffingsambtenaar daarin niet slaagt, dient de rechter te beoordelen of belanghebbende de door hem bepleite waarde aannemelijk maakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, zal de rechter als regel de waarde zelf vaststellen (zie HR 14 oktober 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU4300, en HR 28 januari 2011, ECLI:NL:HR:2011:BP2132).

4.3.

Het Hof overweegt dat de heffingsambtenaar zich terecht op het standpunt heeft gesteld dat niet moet worden uitgegaan van de staat van de woning op 1 januari 2016, maar van de staat van de woning op 1 januari 2017. Gelet op de onder de feiten genoemde en in de loop van het jaar 2016 uitgevoerde opknap- en verbouwingswerkzaamheden is sprake van een wijziging als gevolg van bouw, verbouwing of verbetering als bedoeld in artikel 18, lid 3, onderdeel b, van de Wet WOZ. Dat betekent dat bij de waardering van de woning moet worden uitgegaan van de feitelijke toestand van de woning op 1 januari 2017 (na uitvoering van de werkzaamheden). Wel dient de waarde bepaald te worden naar de marktomstandigheden op 1 januari 2016.

4.4.

Naar het oordeel van het Hof mocht de heffingsambtenaar de door belanghebbende kort voor de peildatum betaalde koopsom van € 485.000 bij de waardebepaling als uitgangspunt nemen. Er kan immers van worden uitgegaan dat een kort voor de peildatum betaalde aankoopprijs - behoudens hier niet gestelde uitzonderingen - overeenkomt met de waarde in het economische verkeer (vgl. HR 29 oktober 2000, nr. 35797, ECLI:NL:HR:2000:AA8610). Het Hof acht daarnaast aannemelijk dat de aard, omvang en hoge kosten van de werkzaamheden de waarde van de woning met een bedrag van ten minste € 45.000 hebben verhoogd. Hiermee maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat de waarde niet te hoog is vastgesteld.

4.5.

Aan deze conclusie doet niet af dat, zoals belanghebbende heeft aangevoerd, de garage niet geheel, maar slechts ten dele is omgebouwd tot woonruimte. Het Hof ziet hierin geen reden een geringere waardestijging aannemelijk te achten. Ook ziet het Hof geen aanleiding uit het bedrag van de door de verbouwing ontstane waardestijging van (ten minste) € 45.000 een bedrag van € 9.000 te elimineren, zijnde volgens belanghebbende een niet toegestane indexering van de koopsom ten gevolge van de gestegen marktprijzen in de periode tussen aankoop van de woning in juni 2015 en de waardepeildatum 1 januari 2016. Zoals hiervoor is overwogen, is het Hof van oordeel dat de verbouwingswerkzaamheden op zich zelf al een waardestijging van ten minste € 45.000 met zich hebben gebracht.

4.6.

Belanghebbende beroept zich op schending van het gelijkheidsbeginsel. Hij voert aan dat voor vier vergelijkbare woningen aan de [b-straat] , nummers 5 en 7 en de [a-straat] , nummers 5 en 8 de WOZ-waarde voor het jaar 2017 is vastgesteld op € 480.000 of € 481.000. Omdat de woning van belanghebbende in vergelijking met deze vier andere woningen beschikt over een (deels) tot woonruimte verbouwde garage, dient bij de waardering van de woning van belanghebbende eveneens te worden uitgegaan van een bedrag van € 480.000, te verhogen met een bedrag wegens de verbouwing van de garage.

4.7.

De bewijslast dat sprake is van vergelijkbare gevallen rust op belanghebbende. Weliswaar zijn de door belanghebbende als vergelijking opgevoerde woningen wat bouwjaar, grootte, vormgeving, indeling en grondoppervlakte vergelijkbaar met de woning van belanghebbende, maar belanghebbende heeft tegenover de betwisting door de heffingsambtenaar niets aangevoerd waaruit kan worden afgeleid dat die woningen op de in aanmerking te nemen waardepeildatum eveneens grondig waren gerenoveerd en gemoderniseerd, zoals met de woning van belanghebbende het geval is. Gelet hierop is geen sprake van gelijke gevallen en kan van schending van het gelijkheidsbeginsel geen sprake zijn.

4.8.

Belanghebbende voert aan dat de waardevermeerdering ten gevolge van de in het inlichtingenformulier vermelde opknap- en verbouwingswerkzaamheden buiten beschouwing moet worden gelaten omdat het gebruik van het woord “enquêteformulier” in de begeleidende brief van de heffingsambtenaar van 27 januari 2016 misleidend is. Volgens belanghebbende suggereert het gebruik van dit woord een zekere vrijblijvendheid en had hij er daarnaast niet op hoeven rekenen dat de verstrekte inlichtingen ook voor de waardebepaling van zijn woning zouden worden gebruikt. Volgens belanghebbende is hij hierdoor benadeeld.

4.9.

Van misleiding is naar het oordeel van het Hof geen sprake. Weliswaar wordt in de begeleidende brief melding gemaakt van een in te vullen enquêteformulier, maar het bijgevoegde formulier heeft de titel Inlichtingenformulier. In de begeleidende brief is vermeld dat belanghebbende verplicht is de informatie te verstrekken, zodat duidelijk is dat van een vrijblijvende deelname geen sprake is. In de begeleidende brief is daarnaast duidelijk aangegeven dat doel van de informatieverstrekking is marktinformatie te verzamelen en te analyseren. Hieruit kan redelijkerwijs niet worden afgeleid dat de verstrekte informatie niet voor de waardebepaling van de woning van belanghebbende zou worden gebruikt. Van enig nadeel voor belanghebbende is geen sprake omdat, zoals hiervoor is overwogen, de waarde van de woning van belanghebbende op basis van de juiste feitelijke gegevens en na toetsing aan het gelijkheidsbeginsel niet te hoog is vastgesteld. De omstandigheid dat de heffingsambtenaar bij andere woningen wegens het ontbreken van informatie geen rekening kan houden met uitgevoerde verbouw- en opknapwerkzaamheden, maakt dat niet anders.

4.10.

Belanghebbende klaagt erover dat een tijdens de hoorzitting gedane toezegging met betrekking tot het gelijkheidsbeginsel niet is nagekomen. Tijdens het hoorgesprek heeft belanghebbende het gelijkheidsbeginsel aan de orde gesteld in verband met de waardering van andere woningen. De behandelend ambtenaar heeft tijdens het hoorgesprek opgemerkt dat belanghebbende hier een punt heeft en dat met haar meerdere te zullen bespreken. In de uitspraak op bezwaar is niet expliciet op die toezegging ingegaan. Belanghebbende heeft ter zitting desgevraagd verklaard dat niet is toegezegd dat de waarde zou worden verlaagd op grond van het gelijkheidsbeginsel. De klacht van belanghebbende moet daarom worden begrepen als een klacht over de motivering van de uitspraak op bezwaar.

4.11.

Ingevolge artikel 7:12 van de Awb dient een uitspraak op bezwaar te berusten op een deugdelijke motivering. In de uitspraak worden zeven grieven vermeld, waarop uitgebreid wordt ingegaan. De klacht van belanghebbende over het gelijkheidsbeginsel wordt weliswaar niet afzonderlijk benoemd, maar in de uitspraak kan duidelijk worden gelezen dat de heffingsambtenaar die klacht heeft beoordeeld en heeft afgewezen. In de onderdelen 3, 5 en 6 van de uitspraak wordt meerdere malen opgemerkt dat bij de woning van belanghebbende rekening moet worden gehouden met de opknap- en verbouwingswerkzaamheden, maar dat er geen aanwijzingen bekend zijn dat dergelijke werkzaamheden ook bij de andere woningen hebben plaatsgevonden. Weliswaar zou het voor belanghebbende duidelijker zijn geweest als in de uitspraak expliciet was vermeld dat het beroep op het gelijkheidsbeginsel na overleg met de leidinggevende was afgewezen, maar van schending van het voorschrift van artikel 7:12 van de Awb is naar het oordeel van het Hof geen sprake.

4.12.

Aan de klacht van belanghebbende dat hij, anders dan in de uitspraak op bezwaar is vermeld, de in december 2016 verkochte woning aan de [b-straat] 1 niet als goed vergelijkbare woning heeft aangedragen, gaat het Hof voorbij. Behandeling van de vraag wie van partijen deze woning heeft aangedragen kan niet bijdragen aan de beslissing van het geschil.

Slotsom Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond.

5. Griffierecht en proceskosten

Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.

6. Beslissing

Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.

Deze uitspraak is gedaan door mr. A.I. van Amsterdam, voorzitter, in tegenwoordigheid van dr. J.W.J. de Kort als griffier.

De beslissing is op 20 augustus 2019 in het openbaar uitgesproken.

De griffier, De voorzitter,

(J.W.J. de Kort) (A.I. van Amsterdam)

Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 20 augustus 2019.

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij

de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),

Postbus 20303,

2500 EH DEN HAAG.

Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;

2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.