Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
locatie Arnhem
nummer 18/00604
uitspraakdatum:
24 september 2019
24 september 2019
Uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X] B.V.te [Z] (hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 31 mei 2018, nummer UTR 17/1702, ECLI:NL:RBMNE:2018:2563, in het geding tussen belanghebbende en
de
heffingsambtenaarvan de
Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap Utrecht(hierna: de heffingsambtenaar)
heffingsambtenaarvan de
Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap Utrecht(hierna: de heffingsambtenaar)
1.Ontstaan en loop van het geding
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat 1] te [Z] , per waardepeildatum 1 januari 2016 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2017 vastgesteld op € 3.440.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag in de onroerendezaakbelasting ter zake van het gebruik van de onroerende zaak voor het jaar 2017 vastgesteld op € 5.077,44.
1.2.
Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
1.3.
Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
1.4.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft verweer gevoerd.
1.5.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 21 augustus 2019. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.
2.Vaststaande feiten
Belanghebbende is gebruiker van een aan de gemeente Utrechtse Heuvelrug in eigendom toebehorend object bestaande uit een zwembad met een overdekte glijbaan, een fitnessaccommodatie, stoomcabines, een sportcafé, en een openluchtbad met overdekte glijbaan, ligweide en een ruim speelterrein. De gebruiksoppervlakte van het object (hierna in zijn geheel aan te duiden als: het zwembad) is 5.213 m². Het binnenbad is gebouwd in 1981, het buitenbad in 1990.
3.Geschil
3.1.
In geschil is of de heffingsambtenaar de waarde van het zwembad per de waardepeildatum te hoog heeft vastgesteld, en in het bijzonder of bij de waardebepaling ten onrechte rekening is gehouden met een verlengde levensduur en of de invloed van functionele veroudering onvoldoende in aanmerking is genomen, welke vragen belanghebbende bevestigend en de heffingsambtenaar ontkennend beantwoordt.
3.2.
Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat het zwembad na de initieel bepaalde technische levensduur zijn restwaarde heeft bereikt en dat uitsluitend indien tussentijds een ingrijpende verbouwing of renovatie heeft plaatsgevonden - hetgeen zich in dezen niet heeft voorgedaan - bij de waardebepaling een levensduurverlenging in aanmerking kan worden genomen. Voorts stelt zij dat blijkens het door haar overgelegde taxatierapport van 22 februari 2019, opgesteld door de taxateur [A] , sprake is van een aantal belemmeringen in de gebruiksmogelijkheden, waarmee bij de waardebepaling geen rekening is gehouden. Verder staat zij een correctie wegens excessieve gebruikskosten voor. Belanghebbende concludeert - na wijziging van haar standpunt in de loop van het geding - tot een waarde per de waardepeildatum van € 2.388.000, overeenkomstig het door haar overgelegde taxatierapport.
3.3.
De heffingsambtenaar heeft het standpunt van belanghebbende gemotiveerd betwist. Hij concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
4.Beoordeling van het geschil
4.1.
Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed.
4.2.
Ingevolge artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ wordt – in afwijking van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ – de waarde van een onroerende zaak voor zover die niet tot woning dient, bepaald op de gecorrigeerde vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde dan die ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ.
4.3.
Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van de onroerende zaak moet worden bepaald op de gecorrigeerde vervangingswaarde, waarbij onder meer rekening moet worden gehouden met, voor zover thans van belang, de sinds de stichting van de onroerende zaak opgetreden technische en functionele veroudering. Het Hof sluit zich hierbij aan.
4.4.
Op de heffingsambtenaar rust de last om feiten aannemelijk te maken die meebrengen dat de door hem verdedigde waarde van € 3.440.000 niet te hoog is.
4.5.
Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde wijst de heffingsambtenaar op het taxatierapport van [B] van 21 september 2017, waarin de gecorrigeerde vervangingswaarde is getaxeerd op € 3.510.000. Daarvoor is aansluiting gezocht bij de landelijke ’Taxatiewijzer en kengetallen 2016, Deel 2, 18 Sport’, archetype S2164151, Zwembad (eenvoudig/normaal), archetype S2164850, Zwembad (openlucht), alsmede de in de taxatiewijzer opgenomen kengetallen voor bijgebouwen en infrastructuur. In de taxatiewijzer zijn per waardepeildatum 1 januari 2016 voor het binnenbad, archetype S2164151, de volgende kengetallen vermeld:
Onderverdeling
%-verdeling
Vervangingswaarde per m2
Levensduur
Restwaarde
minimum
gemiddeld
maximum
min
max
min
max
Ruwbouw
30%
€ 466
€ 548
€ 631
40
50
20%
30%
Afbouw
35%
€ 544
€ 640
€ 736
25
35
15%
25%
Installaties
35%
€ 544
€ 640
€ 736
20
30
10%
20%
Overige kosten
inclusief
Totaal
100%
€ 1.554
€ 1.828
€ 2.102
Voor het buitenbad, archetype S2164850, luiden die kengetallen als volgt:
Onderverdeling
%-verdeling
Vervangingswaarde per m2
Levensduur
Restwaarde
minimum
gemiddeld
maximum
min
max
min
max
Ruwbouw
40%
€ 303
€ 378
€ 454
40
50
20%
30%
Afbouw
30%
€ 227
€ 284
€ 341
15
20
10%
20%
Installaties
30%
€ 227
€ 284
€ 341
20
30
10%
20%
Overige kosten
inclusief
Totaal
100%
€ 757
€ 946
€ 1.135
4.6.
In het bij het taxatierapport gevoegde taxatieverslag is de gecorrigeerde vervangingswaarde berekend, waarbij evenvermelde gemiddelde prijzen per m² zijn gehanteerd. Voor het buitenbad, bouwjaar 1990, is daarbij uitgegaan van de volgende gegevens:
Ruwbouw
1079 m² à € 378,40
oorspr. levensduur
levensduur
restwaarde
resterende levensduur
techn. veroudering aftrek
func. veroudering aftrek
€ 408.294
45 jaar
45 jaar
25%
19 jaar
43,33%
0,00%
€ 231.380
Afbouw
1079 m² à € 283,80
oorspr. levensduur
levensduur
restwaarde
resterende levensduur
techn. veroudering aftrek
func. veroudering aftrek
€ 306.220
17 jaar
31 jaar
15%
5 jaar
71,29%
0,00%
€ 87.916
Installaties
1079 m² à € 283,80
oorspr. levensduur
levensduur
restwaarde
resterende levensduur
techn. veroudering aftrek
func. veroudering aftrek
€ 306.220
25 jaar
31 jaar
10%
5 jaar
75,48%
0,00%
€ 75.085
Taxatiewaarde onderdeel
€ 394.381
Voor het binnenbad, bouwjaar 1981, is daarbij uitgegaan van de volgende gegevens:
Ruwbouw
3974 m² à € 548,40
oorspr. levensduur
levensduur
restwaarde
resterende levensduur
techn. veroudering aftrek
func. veroudering aftrek
€ 2.179.342
45 jaar
45 jaar
25%
10 jaar
58,33%
0,00%
€ 908.132
Afbouw
3974 m² à € 639,80
oorspr. levensduur
levensduur
restwaarde
resterende levensduur
techn. veroudering aftrek
func. veroudering aftrek
€ 2.542.565
30 jaar
40 jaar
20%
5 jaar
70%
0,00%
€ 762.770
Installaties
3974 m² à € 639,80
oorspr. levensduur
levensduur
restwaarde
resterende levensduur
techn. veroudering aftrek
func. veroudering aftrek
€ 2.542.565
25 jaar
40 jaar
10%
5 jaar
78,75%
0,00%
€ 540.295
Taxatiewaarde onderdeel
€ 2.211.197
4.7.
De totale waarde van het zwembad is door taxateur [B] als volgt berekend:
Binnenbad
€ 2.211.197
Buitenbad
€ 394.381
Betontegels
€ 18.240
Klinkers
€ 207.321
5213 m² à € 124
€ 646.412
28.810 m² à € 8,26
€ 237.971
Bijgebouw
€ 40.085
Bijgebouw
€ 5.726
Correctie groot onderhoud en verduurzamen locatie
€ -/- 250.000
Totaal
€ 3.511.333
Vastgestelde waarde
€ 3.510.000
4.8.
De Rechtbank heeft geoordeeld dat tussen partijen niet in geschil is dat het onderhavige object en de installaties normaal functioneren en dat op korte termijn het huidige gebruik van het object niet zal worden beëindigd, dat door de heffingsambtenaar immers onweersproken is gesteld dat het object in ieder geval tot de zomer van 2036 in gebruik zal blijven, zonder dat ingrijpende renovaties nodig zullen zijn en dat dit meebrengt dat, anders dan belanghebbende voorstaat, een waardering van het object op restwaarde, niet reëel is. Deze oordelen zijn juist. Indien, zoals in het onderhavige geval, het gebouw en de installaties normaal functioneren en het huidige gebruik van het gebouw niet op korte termijn zal worden beëindigd, bestaat aanleiding om voor de technische correctie rekening te houden met een verlengde levensduur.
4.9.
De heffingsambtenaar heeft ter zitting erkend dat voor het dak van het binnenbad extra onderhoud noodzakelijk is. Dit betreft geen belemmering in de gebruiksmogelijkheden, maar achterstallig onderhoud, dat als waardedrukkende factor in aanmerking komt. Met de aftrek van € 250.000 heeft de heffingsambtenaar hiermee naar ’s Hofs oordeel in voldoende mate rekening gehouden. Het bestaan van de overige door belanghebbende gestelde waardedrukkende factoren is door de heffingsambtenaar gemotiveerd betwist. Belanghebbende heeft tegenover die gemotiveerde betwisting geen feiten en omstandigheden aangevoerd waaruit het bestaan van die factoren aannemelijk is geworden en evenmin is daarvan anderszins gebleken Uit het door belanghebbende overgelegde taxatierapport volgt bovendien niet zonder meer dat de daarin vermelde factoren zich reeds op de waardepeildatum voordeden.
4.10.
Het Hof acht de heffingsambtenaar met het overgelegde taxatierapport, mede gelet op hetgeen hiervoor is overwogen omtrent de verlengde levensduur en de gestelde functionele veroudering, geslaagd in het bewijs dat hij de waarde van het zwembad niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld.
SlotsomOp grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond.
5.Griffierecht en proceskosten
Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.
6.Beslissing
Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.W. baron van Knobelsdorff, voorzitter, mr. V.F.R. Woeltjes en mr. J.A. Monsma, in tegenwoordigheid van mr. A. Vellema als griffier.
De beslissing is op
24 september 2019in het openbaar uitgesproken.
24 september 2019in het openbaar uitgesproken.
De voorzitter is verhinderd de uitspraak te ondertekenen. In verband daarmee is de uitspraak ondertekend door mr. Woeltjes.
De griffier,
(A. Vellema) (V.F.R. Woeltjes)
Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 24 september 2019.
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),
Postbus 20303,
2500 EH DEN HAAG.
Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.