ECLI:NL:GHARL:2019:8111

• Datum uitspraak: 8 oktober 2019
• Publicatiedatum: 7 oktober 2019
• Zaaknummer: 18/00833
• Instantie: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: I. Linssen; R. den Ouden; A.J. van Lint
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoger beroep inzake de waardevaststelling van onroerende zaken voor belastingdoeleinden

In deze zaak gaat het om het hoger beroep van [X] bv tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland, waarin de waarde van een onroerende zaak, gelegen aan de [a-straat 1] te [A], is vastgesteld op € 721.000 door de heffingsambtenaar van Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap Utrecht. De rechtbank heeft het beroep van belanghebbende ongegrond verklaard, waarna belanghebbende in hoger beroep is gegaan. De onroerende zaak betreft noodlokalen met buitenspeelruimte, waarin een kinderdagverblijf wordt geëxploiteerd. De waardepeildatum is vastgesteld op 1 januari 2016 voor het belastingjaar 2017.

Tijdens de zitting op 19 september 2019 heeft belanghebbende betoogd dat de heffingsambtenaar niet alle op de zaak betrekking hebbende stukken heeft overgelegd, met name het taxatieverslag. De heffingsambtenaar heeft erkend dat het taxatieverslag in beginsel tot de op de zaak betrekking hebbende stukken behoort, maar heeft gesteld dat het niet meer relevant is omdat het is vervangen door een taxatierapport. Het hof oordeelt dat de heffingsambtenaar artikel 8:42 van de Awb heeft geschonden door het taxatieverslag niet over te leggen, maar verbindt hieraan geen gevolgen omdat belanghebbende toegang had tot het taxatieverslag.

Het geschil spitst zich verder toe op de vraag of de waarde van de onroerende zaak te hoog is vastgesteld. Belanghebbende stelt dat de levensduur van de onroerende zaak 11 jaar is, terwijl de heffingsambtenaar uitgaat van een levensduur van 22 jaar. Het hof volgt belanghebbende niet in haar standpunt en oordeelt dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de vastgestelde waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld. Het hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank en verklaart het hoger beroep ongegrond.

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN

locatie Arnhem

nummer 18/00833

uitspraakdatum: 8 oktober 2019

Uitspraak van de vierde meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[X] bv te
[Z] (hierna: belanghebbende)

tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 31 juli 2018, nummer UTR 18/378, in het geding tussen belanghebbende en

de
heffingsambtenaar van Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap Utrecht (hierna: de heffingsambtenaar)

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat 1] te [A] , per waardepeildatum 1 januari 2016 voor het jaar 2017 vastgesteld op € 721.000. Tegelijk met deze beschikking is een aanslag onroerendezaakbelasting 2017 (OZB) aan belanghebbende opgelegd.

1.2.

Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraken op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.

1.3.

Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.

1.4.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld.

1.5.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 19 september 2019. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.

2. Vaststaande feiten

2.1.

Belanghebbende is gebruiker van de onroerende zaak, gelegen aan de [a-straat 1] te [A] (hierna: de onroerende zaak). De gemeente Utrecht is eigenaar van de onroerende zaak.

2.2.

De onroerende zaak bestaat uit noodlokalen met buitenspeelruimte waarin belanghebbende een kinderdagverblijf exploiteert. De gebruiksoppervlakte bedraag 668 m² en het perceel is 1.115 m². Het bouwjaar van de onroerende zaak is 2009.

3. Geschil

3.1.

In geschil is of de heffingsambtenaar alle op de zaak betrekking hebbende stukken heeft overgelegd. Daarnaast is in geschil of de waarde van de onroerende zaak door de heffingsambtenaar op een te hoog bedrag is vastgesteld. Het geschil spitst zich toe op de vraag of bij de gehanteerde vervangingswaarde voldoende rekening is gehouden met de afwijking van de gebruiksoppervlakte ten opzichte van de standaardgrootte en of de heffingsambtenaar terecht een levensduur van 22 jaar in aanmerking heeft genomen. Tussen partijen is niet in geschil dat moet worden uitgegaan van de gecorrigeerde vervangingswaarde (hierna: de gvw) en van de Taxatiewijzer Onderwijs (hierna: de Taxatiewijzer). Belanghebbende heeft ter zitting haar standpunt dat onvoldoende rekening is gehouden met de slechte marktsituatie van kinderdagverblijven laten varen.

3.2.

Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en de uitspraken op bezwaar en tot vermindering van de vastgestelde waarde tot € 479.000 en dienovereenkomstige vermindering van de aanslag.

3.3.

De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.

4. Beoordeling van het geschil

Op de zaak betrekking hebbende stukken

4.1.

De Hoge Raad heeft in zijn arrest van 4 mei 2018, ECLI:NL:HR:2018:672, ten aanzien van de op de zaak betrekking hebbende stukken (als bedoeld in artikel 8:42 van de Awb) als volgt overwogen:

“3.4.2. (…)

i)Tot de op grond van artikel 8:42, lid 1, Awb over te leggen stukken behoren alle stukken die de inspecteur ter raadpleging ter beschikking staan of hebben gestaan en die van belang kunnen zijn voor de beslechting van de (nog) bestaande geschilpunten. Tot de door de inspecteur over te leggen stukken behoren niet stukken die zich bevinden onder derden (bijvoorbeeld het Openbaar Ministerie) en die niet aan hem zijn verstrekt, ook al is hij bekend met het bestaan daarvan (vgl. HR 12 juli 2013, 11/04625, ECLI:NL:HR:2013:29).

ii) Een redelijke, met de hiervoor in 3.4.1 omschreven strekking van artikel 8:42, lid 1, Awb strokende, uitleg van die bepaling brengt mee dat de daarin opgenomen verplichting tot overlegging van stukken zich ook uitstrekt tot stukken die pas in de loop van het beroep of hoger beroep ter beschikking van de inspecteur zijn gekomen. Indien dergelijke stukken ter beschikking van de inspecteur komen na afloop van de in artikel 8:42 Awb bedoelde termijn, dient hij deze alsnog onverwijld aan de rechter toe te zenden.

iii) Tot de op de zaak betrekking hebbende stukken behoren niet slechts de stukken die de inspecteur heeft gebruikt ter onderbouwing van zijn besluit. Daartoe behoren in beginsel ook stukken als hiervoor onder i) en ii) bedoeld die de inspecteur wel ter beschikking staan of hebben gestaan maar die hij niet heeft gebruikt ter onderbouwing van zijn besluit.

Stukken die de inspecteur wel heeft gebruikt ter onderbouwing van zijn besluit, maar die voor de beoordeling van de zaak door de rechter niet (langer) van belang zijn, behoren niet tot de op de zaak betrekking hebbende stukken. Dit is bijvoorbeeld het geval ten aanzien van stukken die betrekking hebben op een element van de aanslag dat in beroep niet (meer) ter discussie staat.

iv) Als een stuk passages bevat die op de zaak betrekking hebben, is dit stuk als geheel een op de zaak betrekking hebbend stuk. De verplichting om dit stuk over te leggen, ziet daardoor niet slechts op de voor de beoordeling van de zaak relevante passages.

v) Ook ten aanzien van hetgeen hiervoor onder i tot en met iv is overwogen geldt hetgeen is neergelegd in overweging 2.3.2 van het arrest van de Hoge Raad van 10 april 2015, nr. 14/01189, ECLI:NL:HR:2015:874: indien de inspecteur verzuimt te voldoen aan de verplichting om op de zaak betrekking hebbende stukken over te leggen is het op grond van artikel 8:31 Awb aan de rechter om daaruit de gevolgtrekkingen te maken die hem geraden voorkomen. Dit voorschrift staat toe dat de rechter onder omstandigheden de gevolgtrekking maakt dat voorbijgegaan moet worden aan dit verzuim. Beslist de rechter niet aanstonds aan het verzuim voorbij te gaan, dan mag hij over de toepassing van artikel 8:31 Awb niet beslissen alvorens partijen in de gelegenheid te hebben gesteld zich daarover uit te laten.”

4.2.

Belanghebbende stelt dat de heffingsambtenaar niet alle op de zaak betrekking hebbende stukken heeft overgelegd omdat het taxatieverslag ontbreekt.

4.3.

De heffingsambtenaar erkent dat het taxatieverslag in beginsel tot de op de zaak betrekking hebbende stukken behoort, maar, zo begrijpt het Hof de stelling van de heffingsambtenaar, dat het in de procedure niet meer van belang is omdat het taxatieverslag is vervangen door het taxatierapport dat in de beroepsprocedure is ingebracht. Omdat het taxatieverslag geen toegevoegde waarde meer heeft, heeft de heffingsambtenaar het niet ingebracht. Verder heeft de heffingsambtenaar ter zitting toegelicht dat belanghebbende zelf altijd digitaal toegang heeft tot het taxatieverslag.

4.4.

Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar artikel 8:42 van de Awb heeft geschonden, door het taxatieverslag niet over te leggen. Het Hof verbindt echter, op grond van artikel 8:31 van de Awb, geen gevolgen aan deze schending omdat belanghebbende niet heeft betwist dat zij digitaal toegang had tot het taxatieverslag en de heffingsambtenaar onweersproken heeft gesteld dat het ingebrachte taxatierapport diende ter vervanging van het taxatieverslag.

Waarde onroerende zaak

4.5.

Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen (de waarde in het economische verkeer).

4.6.

Ingevolge artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ, wordt – voor zover van belang – in afwijking in zoverre van het tweede lid de waarde van een onroerende zaak, voor zover die niet tot woning dient, bepaald op de vervangingswaarde, indien dit leidt tot een hogere waarde dan die ingevolge het tweede lid. Bij de berekening van de vervangingswaarde wordt rekening gehouden met de aard en de bestemming van de onroerende zaak en met de sedert de stichting van de onroerende zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen.

4.7.

De gvw is de waarde die de onroerende zaak voor de eigenaar/gebruiker in economisch opzicht heeft. Deze waarde wordt gevonden door uit te gaan van de veronderstelling dat voor die zaak een markt zou zijn waarop de tegenwoordige eigenaar/gebruiker niet alleen als verkoper zou opereren, maar tevens als koper die de zaak zou willen verwerven met handhaving van aard en bestemming ervan (HR 31 mei 1995, nr. 29 224, ECLI:NL:HR:1995:AA1634).

4.8.

In artikel 18, eerste lid, van de Wet WOZ is bepaald dat de waarde van een onroerende zaak wordt bepaald naar de waarde die de zaak heeft naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert. De waardepeildatum ligt één jaar voor het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld. Ingevolge het derde lid van artikel 18, van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald naar de staat van die zaak bij het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld, indien een onroerende zaak in het kalenderjaar voorafgaande aan het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld wijzigt als gevolg van bouw, verbouwing, verbetering, afbraak of vernietiging, dan wel van bestemming verandert.

4.9.

De last om de vastgestelde gvw aannemelijk te maken rust, bij betwisting daarvan door belanghebbende, op de heffingsambtenaar. De heffingsambtenaar heeft, ter ondersteuning van de door hem verdedigde waarde, verwezen naar een taxatierapport van 26 februari 2018, opgemaakt door [B] (hierna: de taxateur). In het taxatierapport wordt de onroerende zaak getaxeerd op € 741.000. Daarbij heeft de taxateur aansluiting gezocht bij de Taxatiewijzer, archetype O000PL62 noodlokalen. Bij dit archetype bedraagt een gemiddelde vervangingswaarde € 780 per m² bij een standaardgrootte (BVO) van 150 m².

4.10.

Belanghebbende stelt dat de onroerende zaak 668 m² groot is, terwijl de standaardgrootte bij het archetype 150 m² bedraagt. Bij een dergelijke afwijking in grootte moet volgens belanghebbende een lagere gemiddelde vervangingswaarde dan € 780 per m² worden gehanteerd.

4.11.

De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat de kengetallen die zijn genoemd bij dit archetype worden onderbouwd door verschillende marktgegevens, welke als bijlagen in de Taxatiewijzer zijn opgenomen en die eveneens noodlokalen betreffen van verschillende groottes. De oppervlaktes van deze objecten variëren van 279 m² tot 1.131 m² en de prijs per eenheid van € 724 tot € 817. Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar hiermee voldoende aannemelijk gemaakt dat de door hem gehanteerde vervangingswaarde van € 780 per m² bij een oppervlakte van 668 m² niet te hoog is.

4.12.

Belanghebbende stelt dat de levensduur van de onroerende zaak 11 jaar is, omdat gemeente Utrecht haar begin 2018 heeft bericht dat de vergunning voor het kinderdagverblijf niet meer wordt verlengd omdat de locatie vanaf 2020 zal worden herbestemd voor vrije speelruimte. De noodlokalen zullen dan verdwijnen. Hierdoor staat vast dat de levensduur van de onroerende zaak 11 jaar is, aldus belanghebbende.

4.13.

Het Hof volgt belanghebbende niet in haar standpunt omdat vaststaat dat het besluit over de herbestemming en verwijdering van de noodlokalen per 2020 pas na het begin van het kalenderjaar 2017 bekend is geworden. Deze omstandigheid dient bij de waardebepaling van dit kalenderjaar derhalve buiten beschouwing te worden gelaten (artikel 18, derde lid, van de Wet WOZ). Het Hof neemt verder in aanmerking dat niet is betwist dat de noodlokalen demontabel zijn en elders kunnen worden hergebruikt, zodat de heffingsambtenaar terecht kon uitgaan van een levensduur van 22 jaar. Deze levensduur valt binnen de bandbreedte zoals die voor het archetype noodlokalen in de Taxatiewijzer wordt gebruikt.

4.14.

Gelet op het vorenstaande heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de vastgestelde waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum niet te hoog is vastgesteld.

Slotsom Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond.

5. Griffierecht en proceskosten

Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.

6. Beslissing

Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.

Deze uitspraak is gedaan door mr. I. Linssen, voorzitter, mr. R. den Ouden en mr. A.J. van Lint, in tegenwoordigheid van mr. C.E. te Brake als griffier.

De beslissing is op 8 oktober 2019 in het openbaar uitgesproken.

De griffier is verhinderd de uitspraak De voorzitter,

te ondertekenen.

(I. Linssen)

Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 8 oktober 2019.

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij

de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),

Postbus 20303,

2500 EH DEN HAAG.

Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;

2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.