Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
locatie Leeuwarden
nummers 18/00268 en 18/00269
uitspraakdatum:
29 oktober 2019
29 oktober 2019
Uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X] B.V.te
[Z]
[Z]
en
[Y] B.V.te
[A](hierna gezamenlijk ook: belanghebbenden)
[A](hierna gezamenlijk ook: belanghebbenden)
tegen de uitspraak van de rechtbank Noord-Nederland van 6 maart 2018, nummers LEE 16/4303 en 16/4306, in het geding tussen belanghebbenden en
de
heffingsambtenaarvan de
gemeente Noordenveld(hierna: de heffingsambtenaar)
heffingsambtenaarvan de
gemeente Noordenveld(hierna: de heffingsambtenaar)
1.Ontstaan en loop van het geding
1.1.
Ten name van ieder van belanghebbenden heeft de heffingsambtenaar bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat 1] te [B] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2015, voor het jaar 2016, vastgesteld op € 1.339.000. Tegelijk met deze beschikkingen zijn de aanslagen in de onroerendezaakbelasting voor 2016 voor het eigenaarsgedeelte en het gebruikersgedeelte vastgesteld.
1.2.
De heffingsambtenaar heeft ten aanzien van ieder van beide belanghebbenden bij uitspraak op bezwaar het bezwaar ongegrond verklaard.
1.3.
Belanghebbenden zijn beiden tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Noord-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft ten aanzien van beide belanghebbenden het beroep ongegrond verklaard.
1.4.
Belanghebbenden hebben tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft verweerschriften ingediend.
1.5.
Belanghebbenden hebben brieven met dagtekening 19 april 2019 en 19 juni 2019, welke laatste brief is voorzien van stukken, ingestuurd.
1.6.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 2 juli 2019. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.
2.Vaststaande feiten
2.1.
[X] B.V. en [Y] B.V. zijn respectievelijk eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak.
2.2.
De onroerende zaak betreft een in [B] gelegen 4 sterren hotelaccommodatie genaamd “ [C] ”, die omstreeks 1988 is gebouwd en in 2005 is uitgebreid. Het complex, met een totale vloeroppervlakte van 4.445 m², omvat onder meer hotelkamers, restaurants, café/bars, een ontspanningsruimte, een kantoorruimte en een kegelbaan. De totale kaveloppervlakte van de tot de onroerende zaak behorende kadastrale percelen bedraagt 5.402 m² (4.990 m² en 412 m²).
3.Geschil
3.1.
In geschil is de vastgestelde waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2015. Tevens is in geschil of belanghebbenden recht hebben op een vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn.
3.2.
Belanghebbenden concluderen tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, tot vernietiging van de uitspraken van de heffingsambtenaar, tot vermindering van de vastgestelde waarde tot € 1.199.000 en tot een veroordeling van de heffingsambtenaar tot vergoeding van de door belanghebbenden geleden immateriële schade van in totaal € 500 (€ 250 aan ieder van belanghebbenden). De gemachtigde van belanghebbenden heeft ter zitting van het Hof zijn standpunt ten aanzien van de objectafbakening laten varen.
3.3.
De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
4.Beoordeling van het geschil
Met betrekking tot de WOZ-waarde
4.1.
Op grond van artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald (vgl. Kamerstukken II, vergaderjaar 1992-1993, 22.885, nr. 3, blz. 44).
4.2.
Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van de onroerende zaak kan worden bepaald aan de hand van de huurwaardekapitalisatiemethode. Het Hof zal partijen hierin volgen. Bij de waardebepaling op grond van deze methode wordt de waarde van een onroerende zaak verkregen door de huurwaarde van het object te vermenigvuldigen met een kapitalisatiefactor. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast dat de vastgestelde waarde niet te hoog is.
4.3.
Ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde heeft de heffingsambtenaar een taxatierapport overgelegd, opgemaakt op 16 februari 2017 door [D] , WOZ-taxateur (hierna: het taxatierapport). De waarde van de onroerende zaak is in dit rapport door toepassing van de huurwaardekapitalisatiemethode vastgesteld op € 1.339.000, waarbij een totale huurwaarde van € 180.998 (afgerond € 41 per m²) in aanmerking is genomen en een kapitalisatiefactor van 7,4. De onroerende zaak is bij deze taxatie niet inpandig opgenomen. Aan de waardebepaling zijn in het taxatierapport de volgende marktgegevens ten grondslag gelegd:
1. Hotel “ [E] ”, gelegen aan de [b-straat 1] te [F] , een 4 sterren hotel, van bouwjaar 1975, in delen gerenoveerd in 1999/2005/2009, met een vloeroppervlakte van 5.600 m² en een kaveloppervlakte van 12.930 m², met als extra ten opzichte van de onroerende zaak een overdekt zwembad, solarium en tennisbaan. Dit object is op 15 april 2015 verkocht voor € 4.500.000. De jaarhuur bedraagt € 460.000 (€ 82 per m²). De taxateur heeft een kapitalisatiefactor van 10,2 berekend.
2. “ Familiehotel [G] ”, gelegen aan de [c-straat 1] te [H] , een 4 sterren hotel, van bouwjaar 1950, in delen uitgebreid in 1982/1987/2003, met een vloeroppervlakte van 6.384 m² en een kaveloppervlakte van 21.450 m², met als extra ten opzichte van de onroerende zaak een overdekt zwembad, solarium en Welness-centrum. Dit object is per 1 januari 2015 verhuurd voor een jaarhuur van € 560.000 (€ 88 per m²). De taxateur heeft een kapitalisatiefactor van 10,3 berekend.
3. “ [I] ”, gelegen aan de [d-straat 1] te [J] , een 4 sterren hotel, van bouwjaar 1987, met een vloeroppervlakte van 2.850 m² en een kaveloppervlakte van 1.863 m². Dit object is op 10 november 2015 uit een faillissement verkocht voor € 1.300.000. De jaarhuur in een per 10 november 2015 afgesloten contract bedraagt € 165.000 (€ 58 per m²). De taxateur heeft een kapitalisatiefactor van 9 berekend.
Bij het taxatierapport is een Rekenblad Bruto Aanvangsrendement gevoegd, waarin een kapitalisatiefactor is berekend van afgerond 7,4.
4.4.
Belanghebbenden stellen in hoger beroep dat in het taxatierapport ten onrechte is uitgegaan van de toestandsdatum 1 januari 2016, dat onvoldoende rekening is gehouden met de onderhoudstoestand, dat een bijlage (“Bijlage Waardeopbouw”) is opgenomen waarin ten aanzien van de “Waarde object” een bedrag wordt genoemd van € 1.335.789 en dat daarin een kegelbaan wordt genoemd terwijl deze niet meer wordt gebruikt, en voorts dat de heffingsambtenaar een inpandige opname heeft gedaan zonder de aanwezigheid van de gemachtigde van belanghebbenden. De referentieobjecten 1. (veel groter) en 2. (hogere prijsklasse) zijn volgens belanghebbenden niet vergelijkbaar, referentieobject 3. daarentegen wel. Volgens belanghebbenden dient voor de waardering de landelijke Taxatiewijzer Hotels (deel 25) te worden gebruikt. De heffingsambtenaar is echter uitgegaan van de landelijke Taxatiewijzer Huurwaardekapitalisatie (deel 24), maar die ziet volgens belanghebbenden alleen op kantoren. Bovendien suggereert het op basis van laatstgenoemde taxatiewijzer gehanteerde leegstandsrisico van 14,7% een bepaalde mathematische werkelijkheid, terwijl hotels nooit leeg staan. Het percentage leegstandrisico is dan ook onjuist. In het taxatierapport is uitgegaan van een onjuiste huurwaarde en kapitalisatiefactor, aldus belanghebbenden.
4.5.
Partijen hebben ter zitting verklaard dat de waardering dient plaats te vinden naar de toestand op 1 januari 2015. Dat in het taxatierapport is vermeld dat is uitgegaan van de toestandsdatum 1 januari 2016 is niet relevant, nu tussen partijen vaststaat dat in het jaar 2015 geen wijzigingen hebben plaatsgevonden.
4.6.
Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar, in het licht van hetgeen belanghebbenden daartegen hebben aangevoerd, met het taxatierapport en gelet op de toelichtingen ter zittingen van de Rechtbank en het Hof, aannemelijk gemaakt dat hij de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2015 niet te hoog heeft vastgesteld. Het Hof overweegt daartoe het volgende.
4.7.
Belanghebbenden hebben de in het taxatierapport vermelde marktgegevens, objectgegevens en kwalificaties niet betwist. Tussen partijen is verder niet in geschil dat referentieobject (3.) “ [I] ”, dat net als de onroerende zaak in Noord-Drenthe is gelegen, goed vergelijkbaar is met de onroerende zaak. Het Hof ziet geen aanleiding anders te oordelen. Het Hof acht de door de heffingsambtenaar bepaalde huurwaarde van € 41 per m² en kapitalisatiefactor van 7,4, gelet op de huur- en transactiecijfers van “ [I] ” niet te hoog. Gelet op het aanzienlijke verschil tussen de uit voormelde cijfers blijkende huurwaarde (€ 58) en kapitalisatiefactor (7,87 (= € 1.300.000/€ 165.000)) heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat hij voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen dit referentieobject en de onroerende zaak, waaronder het verschil in onderhoudsniveau, alsmede met het tijdsverloop tussen de waardepeildatum en de transactiedatum. Belanghebbenden hebben ten aanzien van de herleiding van de waarde uit de cijfers van dit referentieobject voor het overige niets aangevoerd dat tot een ander oordeel zou moeten leiden. Dat de kegelbaan al jaren niet meer in gebruik zou zijn en enkel tot kelder zou dienen, en daarom, zo begrijpt het Hof, niet als zodanig mag worden getaxeerd, acht het Hof niet aannemelijk geworden. De heffingsambtenaar heeft ter zitting van het Hof verklaard dat de kegelbaan nog wordt gebruikt in verenigingsverband, hetgeen het Hof gelet op de in het taxatierapport opgenomen foto, waarop een volledig als kegelbaan ingerichte ruimte is te zien, aannemelijk acht. De gemachtigde van belanghebbenden heeft onvoldoende aangevoerd voor een ander oordeel. Hoewel de overige referentieobjecten (1. en 2.), die eveneens in Noord-Drenthe zijn gelegen, minder goed vergelijkbaar zijn, ziet het Hof in de marktgegevens van deze objecten een bevestiging van het oordeel dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld.
4.8.
Nu de heffingsambtenaar aan de hand van marktgegevens aannemelijk heeft gemaakt dat de gehanteerde kapitalisatiefactor niet te hoog is, behoeft de door de heffingsambtenaar in het Rekenblad Bruto Aanvangsrendement berekende kapitalisatiefactor geen bespreking meer.
4.9.
Voor zover belanghebbenden hebben gesteld dat de waarde dient te worden vastgesteld aan de hand van de landelijke Taxatiewijzer Hotels, overweegt het Hof dat geen rechtsregel de heffingsambtenaar verplicht de waarde aan de hand van deze taxatiewijzer te onderbouwen. Het door belanghebbenden in verband met voormelde stelling overgelegde inventarisatieformulier, met gegevens over onder meer omzet, kosten en bezettingsgraad, is voorts van onvoldoende gewicht om te twijfelen aan de vastgestelde waarde, reeds omdat belanghebbenden hebben verzuimd een en ander nader uit te werken en van cijfermatige conclusies te voorzien aan de hand van het in de Taxatiewijzer Hotels opgenomen model.
4.10.
Belanghebbenden hebben nog gesteld dat tot het taxatierapport een bijlage (“Bijlage Waardeopbouw”) behoort waarin ten aanzien van de “Waarde object” een bedrag wordt genoemd van € 1.335.789. Daargelaten dat uit hetzelfde stuk blijkt van een huurwaarde van € 180.998 en kapitalisatiefactor van 7,4, doet dit niet af aan het onder 4.7 overwogene. De stelling van belanghebbenden dat de heffingsambtenaar een inpandige opname heeft gedaan zonder de aanwezigheid van de gemachtigde van belanghebbenden, faalt, reeds omdat belanghebbende niet hebben voldaan aan hun stelplicht, nu zij niet hebben gesteld op welke inpandige opname deze stelling ziet.
Met betrekking tot vergoeding immateriële schade
4.11.
Belanghebbenden hebben gesteld dat de Rechtbank, hoewel daartoe een verzoek is gedaan, ten onrechte geen vergoedingen heeft toegekend van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn bij de behandeling van de onderhavige zaken.
4.12.
Voor de berechting van zaken in eerste aanleg heeft als uitgangspunt te gelden dat deze niet binnen een redelijke termijn is geschied indien de rechtbank niet binnen twee jaar nadat die termijn is aangevangen uitspraak doet. In deze termijn is de duur van de bezwaarfase begrepen. De in dit verband in aanmerking te nemen termijn begint als regel te lopen op het moment waarop de heffingsambtenaar het bezwaarschrift ontvangt en eindigt op het moment waarop de rechter uitspraak doet in de hoofdzaak.
4.13.
Nu de Rechtbank op 6 maart 2018 uitspraak heeft gedaan, spitst het geschil zich toe op de vraag wanneer de heffingsambtenaar de respectieve bezwaarschriften, met dagtekening 29 februari 2016, heeft ontvangen. De gemachtigde van belanghebbenden heeft ter zitting van het Hof gesteld dat hij de bezwaarschriften naast de verzending per post ook, zoals hij gewoon is te doen, bij faxbericht van 29 februari 2016 naar de heffingsambtenaar heeft gestuurd. De heffingsambtenaar heeft desgevraagd verklaard niet te weten of de bezwaarschriften op 29 februari 2016 (zoals door hem in de verweerschriften in eerste aanleg was gesteld) of op 9 maart 2016 (de datum van de stempel van binnenkomst op de bezwaarschriften) zijn binnengekomen. De heffingsambtenaar heeft verklaard geen standpunt te durven innemen. Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar onvoldoende gemotiveerd betwist dat de gemachtigde van belanghebbenden de bezwaarschriften op 29 februari 2016 per faxbericht naar de heffingsambtenaar heeft gestuurd. Daarmee staat vast dat de heffingsambtenaar de bezwaarschriften op 29 februari 2016 heeft ontvangen.
4.14.
Voor dat geval is tussen partijen, gelet op de stukken van het geding terecht, niet in geschil dat aan ieder van belanghebbenden een immateriële schadevergoeding dient te worden toegekend van € 250 wegens overschrijding van de redelijke termijn, toe te rekenen aan de heffingsambtenaar. Het Hof zal gelet op het voorgaande de heffingsambtenaar veroordelen tot vergoeding van deze bedragen. In zoverre is het hoger beroep gegrond.
SlotsomOp grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond.
5.Griffierecht en proceskosten
5.1.
Nu het Hof het hoger beroep gegrond verklaart, omdat de Rechtbank ten onrechte geen vergoeding heeft toegekend van immateriële schade, dient de heffingsambtenaar aan belanghebbenden het in beroep en hoger beroep betaalde griffierecht te vergoeden.
5.2.
Tevens ziet het Hof hierin aanleiding de heffingsambtenaar te veroordelen in de kosten die belanghebbenden voor de behandeling van het beroep en het hoger beroep hebben moeten maken. Het Hof stelt deze kosten overeenkomstig het Besluit proceskosten bestuursrecht vast op € 1.024 voor de kosten in eerste aanleg (2 punten (beroepschrift en bijwonen zitting) wegingsfactor 1 € 512) en € 1.024 voor de kosten in hoger beroep (2 punten (hogerberoepschrift en bijwonen zitting) wegingsfactor 1 € 512), ofwel in totaal op € 2.048, waarvan vanwege de samenhang aan ieder van belanghebbenden de helft, ofwel € 1.024, wordt toegekend.
6.Beslissing
Het Hof:
– vernietigt de uitspraak van de Rechtbank, doch uitsluitend voor zover deze de beslissingen betreft omtrent de proceskosten en het griffierecht en voor zover daarin een beslissing ontbreekt met betrekking tot de vergoeding van immateriële schade,
– veroordeelt de heffingsambtenaar tot vergoeding van de door belanghebbenden geleden immateriële schade, aan ieder van hen ten bedrage van € 250,
– veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbenden, ten aanzien van ieder van hen tot een bedrag van € 1.024,
– gelast dat de heffingsambtenaar aan ieder van belanghebbenden het betaalde griffierecht vergoedt, te weten € 334 in verband met het beroep bij de Rechtbank en € 508 in verband met het hoger beroep bij het Hof.
Deze uitspraak is gedaan door mr. G.B.A. Brummer, voorzitter, mr. J.W. baron van Knobelsdorff en mr. E. Polak, in tegenwoordigheid van mr. K. de Jong-Braaksma als griffier.
De beslissing is op
29 oktober 2019in het openbaar uitgesproken.
29 oktober 2019in het openbaar uitgesproken.
De griffier, De voorzitter,
(K. de Jong-Braaksma) (G.B.A. Brummer)
Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 30 oktober 2019
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),
Postbus 20303,
2500 EH DEN HAAG.
Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.