Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
locatie Arnhem
nummer 18/00961
uitspraakdatum: 5 november 2019
Uitspraak van de vijfde meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X]te [Z] (hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van de rechtbank Overijssel van 5 september 2018, nummer Awb 17/2681, in het geding tussen belanghebbende en
de
heffingsambtenaarvan de gemeente Dinkelland (hierna: de heffingsambtenaar)
heffingsambtenaarvan de gemeente Dinkelland (hierna: de heffingsambtenaar)
1.Ontstaan en loop van het geding
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 32 te [Z] , per waardepeildatum 1 januari 2016 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2017 vastgesteld op € 783.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting (OZB) 2017 (eigenaar niet‑woning) vastgesteld op € 1.742 en de aanslag OZB 2017 (gebruiker niet-woning), op basis van een heffingsgrondslag van € 573.000, vastgesteld op € 1.022.
1.2.
Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de eerder vastgestelde waarde verminderd tot € 748.000. De heffingsambtenaar heeft aan belanghebbende de kosten van de bezwaarfase tot een bedrag van € 1.244,20 vergoed.
1.3.
Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Overijssel (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
1.4.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld.
1.5.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 18 oktober 2019. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.
2.Vaststaande feiten
2.1.
Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak [a-straat] 32 te [Z] (hierna: de onroerende zaak). De onroerende zaak betreft een melkveebedrijf met bedrijfswoning, twee stenen schuren, een stenen jongveestal, twee werktuigenbergingen, een ligboxenstal, een mestvaalt, een plaat-/sleufsilo, een vrijstaande berging, drie mestkelders en erfverharding. De totale kadastrale oppervlakte bedraagt 256.249 m², waarvan 12.000 m² in de WOZ-waarde is meegenomen. De onroerende zaak is in een Natura 2000-gebied gelegen.
2.2.
De ligboxenstal heeft als bouwjaar 1981 en is gerenoveerd en uitgebreid in 2004 en 2012. Daarbij is het (asbesthoudende) dak van de stal vervangen en zijn onderdelen van de oude stal verwijderd of vernieuwd. De verbouwingskosten bedroegen ongeveer € 270.000. De oppervlakte van de oorspronkelijke ligboxenstal in 1981 was 1.000 m², terwijl de oppervlakte van de huidige ligboxenstal ongeveer 1.467 m² is.
2.3.
Voor de onderbouwing van de waarde van € 748.000 die de heffingsambtenaar aan de onroerende zaak na de uitspraak op bezwaar heeft toegekend, verwijst hij naar een waardematrix, die hij in beroep bij de Rechtbank heeft overgelegd en die is opgesteld door [A] (WOZ-gediplomeerd taxateur). In de waardematrix is de waarde in het economische verkeer van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2016 vastgesteld op € 770.907,31. De waarde is bepaald aan de hand van de taxatiewijzers Agrarische gebouwen en Grond bij agrarische objecten met waardepeildatum 1 januari 2016 (hierna: de taxatiewijzer).
2.4.
Belanghebbende heeft in beroep ter onderbouwing van de door hem bepleite waarde een taxatierapport overgelegd, dat op 19 september 2017 is opgesteld door [B] , taxateur. Aan de hand van de taxatiewijzer is de waarde van de onroerende zaak in het rapport bepaald op € 576.000. In de waardematrix is rekening gehouden met een aftrek in verband met de crisis in de melkveehouderij en de ligging in een Natura 2000-gebied van € 75.000.
3.Geschil
3.1.
In geschil zijn de antwoorden op de volgende vragen:
I. Is de WOZ-waarde van de onroerende zaak te hoog vastgesteld?
II. Zijn de kosten voor de bezwaarfase tot een te laag bedrag vergoed?
Tussen partijen is ten aanzien van vraag I enkel in geschil (a) of aan de ligboxenstal een te hoge waarde is toegekend en (b) of een correctie op de waarde moet plaatsvinden vanwege de crisis in de melkveehouderij. De WOZ-waarde is voor het overige niet in geschil.
3.2.
Belanghebbende beantwoordt deze vragen bevestigend en concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, tot vernietiging van de uitspraak op bezwaar, vaststelling van de WOZ-waarde op € 597.000 en vergoeding van de kosten in de bezwaarfase tot een bedrag van € 1.367,20.
3.3.
De heffingsambtenaar beantwoordt deze vragen ontkennend en concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
4.Beoordeling van het geschil
Vraag I
4.1.
Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, moet de waarde van een onroerende zaak worden bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij geldt als waarde in het economische verkeer de prijs die de meestbiedende koper zou hebben betaald bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze van verkoop na de beste voorbereiding.
4.2.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak onderbouwd met de onder 2.3 genoemde waardematrix. Tussen partijen is niet in geschil dat de daarbij gebruikte taxatiewijzers als uitgangspunt goed bruikbaar zijn ter bepaling van de WOZ-waarde van de onroerende zaak. Het Hof sluit zich aan bij deze, naar zijn oordeel juiste, gemeenschappelijke opvatting van partijen.
4.3.
De heffingsambtenaar heeft bij de waardering van de ligboxenstal rekening gehouden met de renovatie en uitbreiding in 2004 en 2012 door een inschatting te maken van een gemiddelde eenheidsprijs voor het oude gerenoveerde deel van de stal en het nieuw gebouwde gedeelte. Aan de hand van de eenheidsprijzen (gecorrigeerd voor grootte) voor bouwjaar 2012 van € 156,48 per m² en voor bouwjaar 1981 van € 48 per m² heeft de heffingsambtenaar de gemiddelde eenheidsprijs geschat op € 111 per m². Daarbij stelt de heffingsambtenaar dat de renovatie dusdanig was dat de staat van de stal eerder overeenkomt met een ligboxenstal met bouwjaar 2012 dan met een bouwjaar 1981. Een deel van de oude stal is bij de renovatie namelijk ook verwijderd / vernieuwd en de bouw- en renovatiekosten waren aanzienlijk.
4.4.
Belanghebbende stelt in hoger beroep dat moet worden uitgegaan van de eenheidsprijs behorend bij het oorspronkelijke bouwjaar 1981. Belanghebbende houdt rekening met de renovatie door uit te gaan van een factor 5 voor de kwaliteit van de ligboxenstal. Hij wijst erop dat de heffingsambtenaar de tevens gerenoveerde mestkelder ook op die manier heeft gewaardeerd.
4.5.
Het Hof is van oordeel dat de redenering van belanghebbende mogelijk kan worden gevolgd voor het oude deel van de stal met bouwjaar 1981 (1.000 m²), dat is gerenoveerd in 2012. Echter, door deze wijze van waarderen toe te passen op de gehele stal, miskent belanghebbende dat een aanzienlijk deel van de stal (467 m²) in 2012 nieuw is aangebouwd. Door bij de waardering van de gehele stal uit te gaan van de eenheidsprijs behorend bij het bouwjaar 1981 wordt geen recht gedaan aan de feitelijke situatie. Het Hof volgt de heffingsambtenaar in zijn opvatting dat ook de (veel hogere) eenheidsprijs voor het bouwjaar 2012 in ogenschouw moet worden genomen. De eenheidsprijs voor de ligboxenstal zou dan, vanuit praktisch oogpunt, kunnen worden bepaald door voor het oude gedeelte aan te sluiten bij de eenheidsprijs van bouwjaar 1981 en een factor 5 voor de kwaliteit en voor het nieuwe gedeelte bij de eenheidsprijs van bouwjaar 2012 en een factor 3 voor de kwaliteit. Daarbij overweegt het Hof dat het gerechtvaardigd zou zijn om uit te gaan van de eenheidsprijs van bouwjaar 2012 voor het gedeelte van de oude stal dat is verwijderd dan wel dusdanig is gerenoveerd dat dit gedeelte feitelijk overeenkomt met de staat van een stal van bouwjaar 2012, maar exacte gegevens omtrent de verbouwingen/renovaties van het oude stalgedeelte ontbreken.
4.6.
De heffingsambtenaar heeft niet inzichtelijk gemaakt in hoeverre ook voor het oude gedeelte van de stal zou moeten worden uitgegaan van bouwjaar 2012, hij heeft slechts gewezen op de verhouding tussen de vastgestelde waarde voor de ligboxenstal en de aanzienlijke bouw- en renovatiekosten. De heffingsambtenaar heeft daarmee naar het oordeel van het Hof een gemiddelde eenheidsprijs van € 111 per m² niet voldoende onderbouwd. Dit neemt niet weg dat het Hof aannemelijk acht dat de waarde van de ligboxenstal, mede gelet op hetgeen hiervoor onder 4.5 is overwogen en de aanzienlijke bouw- en renovatiekosten, tenminste op € 140.000 moet worden vastgesteld. Omdat de WOZ-waarde lager is vastgesteld dan de in het taxatierapport opgenomen waarde, leidt alleen de waardering van de ligboxenstal niet tot het oordeel dat de WOZ-waarde te hoog is vastgesteld.
4.7.
Het Hof is verder van oordeel dat geen aanleiding bestaat om een correctie op de waarde toe te passen in verband met de crisis in de melkveehouderij. In bijlage 4 van de taxatiewijzer is specifiek voor de sector Melkvee vermeld dat uit de marktanalyse volgde dat de modelwaarde in TIOX gemiddeld 13% afweek van de geschoonde koopsom en de geschoonde koopsom van slechts één bedrijf net boven de modelwaarde zat. Daaruit is geconcludeerd dat de kengetallen niet meer aansloten op de markt en geen betrouwbare taxatie opleverden. Vervolgens zijn de kengetallen van een aantal deelobjecten, waaronder lage ligboxenstallen en stenen mestkelders, aangepast om de modelwaarden weer bij de markt te laten aansluiten. Dit in tegenstelling tot de taxatiewijzer per waardepeildatum 1 januari 2015, waarover de door belanghebbende genoemde jurisprudentie is gewezen.
4.8.
De verhouding tussen de geschoonde koopsommen en de modelwaarden na correctie is 100% en de gemiddelde afwijking is gezakt naar 7%. In 12 gevallen lag de geschoonde koopsom na correctie boven de modelwaarde, terwijl deze in 7 gevallen op of onder de modelwaarde lag. Met het aanpassen van een aantal kengetallen is dus gerealiseerd dat de modelwaarden voor melkveebedrijven als geheel weer aansluiten bij de markt. Daarmee is de invloed van de crisis op de totale waarde van melkveebedrijven - en niet alleen op de aangepaste deelobjecten - in de taxatiewijzer verdisconteerd. Aangezien niet gesteld of gebleken is dat sprake is van individuele omstandigheden die moeten leiden tot een hogere correctie dan gemiddeld, is bij de waardebepaling daarom voldoende rekening gehouden met de invloed van de crisis. Het standpunt van belanghebbende faalt.
4.9.
Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen is de WOZ-waarde niet op een te hoog bedrag vastgesteld. Het gelijk is in zoverre aan de heffingsambtenaar.
Vraag II
4.10.
Ten aanzien van de kostenvergoeding voor de bezwaarfase heeft de Rechtbank als volgt overwogen:
“Onder verwijzing naar het arrest van de Hoge Raad van 23 september 2011 (zaaknr.
10/04238; ECLI:NL:HR:2011:BT2293) stelt de rechtbank voorop dat zij op grond van een
eigen waardering dient te beoordelen in welke gewichtscategorie een zaak valt. De rechtbank
is daarbij niet gebonden aan de waardering van het gewicht van de zaak door verweerder.
Uit de uitspraak op bezwaar en het verweerschrift volgt dat aan eiser een
proceskostenvergoeding van € 1.244,20 is toegekend. Dit bedrag is als volgt opgebouwd:
– 1 punt voor het bezwaarschrift, waarde per punt € 246,-, wegingsfactor 1,5
– 1 punt voor de hoorzitting, waarde per punt € 246,-, wegingsfactor 1
– € 629,20 voor het taxatierapport (8 uur x € 65,-, vermeerderd met BTW)
De rechtbank leidt uit de omstandigheid dat eiser in zijn beroepschrift vraagt om een
vergoeding voor het taxatierapport van € 774,40 af dat hij stelt dat moet worden uitgegaan
van een uurtarief van € 80,- (8 uur x € 80,-, vermeerderd met BTW). Met betrekking tot dit
laatste heeft de gemachtigde van eiser ter zitting verklaard dat met een uurtarief van € 65,-
voor het taxatierapport kan worden ingestemd en dat het uitsluitend nog om de hoogte van de
wegingsfactor gaat.
Gelet op de mate van bewerkelijkheid en gecompliceerdheid van de zaak en de daarmee
verband houdende werkbelasting van de rechtsbijstandverlener, merkt de rechtbank het
bezwaar aan als van gemiddeld gewicht in de zin van onderdeel Cl van de Bijlage bij het
Besluit proceskosten bestuursrecht. Dit betekent dat dient te worden uitgegaan van een
wegingsfactor van 1. Eiser heeft geen bijzondere omstandigheden aangevoerd die de
rechtbank tot afwijking van deze regel moeten leiden.
Uitgaande van een wegingsfactor van 1 komt de rechtbank tot een proceskostenvergoeding in de bezwaarfase van € 1.121,20, welk bedrag als volgt is opgebouwd:
– 1 punt voor het bezwaarschrift, waarde per punt € 246,-, wegingsfactor 1
– 1 punt voor de hoorzitting, waarde per punt € 246,-, wegingsfactor 1
– € 629,20 voor het taxatierapport (8 uren x € 65,-, vermeerderd met BTW)
Nu in de uitspraak op bezwaar een proceskostenvergoeding van € 1.244,20 aan eiser is
toegekend, ziet de rechtbank geen aanleiding om de uitspraak op bezwaar op dit punt te
vernietigen.”
4.11.
Voor zover belanghebbende verwijst naar hetgeen in beroep is aangevoerd, is het Hof van oordeel dat de Rechtbank op goede gronden een juiste beslissing heeft genomen. Het Hof volgt belanghebbende verder niet in zijn stelling in hoger beroep dat deze beslissing in strijd is met de uitgangspunten genoemd in de uitspraak van het Gerechtshof ’s-Hertogenbosch van 15 november 2018, nr. 17/00149 en 17/00151, ECLI:NL:GHSHE:2018:4638, overweging 4.6.4.5, letter b. Niet aannemelijk is geworden dat in dit geval de omstandigheid dat meerdere WOZ-beschikkingen in één biljet zijn opgenomen, ertoe heeft geleid dat de werkzaamheden van de gemachtigde meer dan gemiddeld complex waren. De kostenvergoeding in bezwaar is daarom niet naar een te laag bedrag vastgesteld.
SlotsomOp grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond.
5.Griffierecht en proceskosten
Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.
6.Beslissing
Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
Deze uitspraak is gedaan door mr. V.M. van Daalen-Mannaerts, voorzitter, mr. P.C. van der Vegt en mr. M.M. de Werd, in tegenwoordigheid van mr. S.J. Willems-Ruesink als griffier.
De beslissing is op 5 november 2019 in het openbaar uitgesproken.
De griffier, De voorzitter,
Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 5 november 2019.
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),
Postbus 20303,
2500 EH DEN HAAG.
Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.