Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
locatie Arnhem
nummers 18/00749 en 18/00750
uitspraakdatum: 12 november 2019
Uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer
op de hoger beroepen van
de
heffingsambtenaarvan
Gemeentelijk Belastingkantoor Twente(hierna: de heffingsambtenaar)
heffingsambtenaarvan
Gemeentelijk Belastingkantoor Twente(hierna: de heffingsambtenaar)
en de incidentele hoger beroepen van
[X] B.V.te
[Z](hierna: belanghebbende)
[Z](hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraken van de rechtbank Overijssel van 6 juli 2018, nummer Awb 17/2055 en nummer Awb 17/2056, in de gedingen tussen de heffingsambtenaar en belanghebbende
1.Ontstaan en loop van het geding
nummer 18/00749
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat 1] te [Z] , per waardepeildatum 1 januari 2016 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2017 vastgesteld op € 777.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting (gebruiker niet-woning) voor het jaar 2017 opgelegd.
1.2.
Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraken op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
1.3.
Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Overijssel (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep gegrond verklaard, de uitspraken van de heffingsambtenaar vernietigd, de waarde verminderd tot € 654.000 en de aanslag dienovereenkomstig verminderd.
1.4.
De heffingsambtenaar heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. Belanghebbende heeft incidenteel hoger beroep ingesteld.
nummer 18/00750
1.5.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet WOZ de waarde van de onroerende zaak [b-straat 2] te [A] , per waardepeildatum 1 januari 2016 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2017 vastgesteld op € 1.361.000. Tegelijk met deze beschikking zijn de aanslagen onroerendezaakbelasting (eigenaar niet-woning en gebruiker niet-woning) voor het jaar 2017 opgelegd.
1.6.
Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraken op bezwaar de beschikking en de aanslagen gehandhaafd.
1.7.
Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Overijssel (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep gegrond verklaard, de uitspraken van de heffingsambtenaar vernietigd, de waarde verminderd tot € 1.240.000 en de aanslagen dienovereenkomstig verminderd.
1.8.
De heffingsambtenaar heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. Belanghebbende heeft incidenteel hoger beroep ingesteld.
beide nummers
1.9.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 26 september 2019. De zaken zijn gelijktijdig ter zitting behandeld, tezamen met de zaak met nummer 18/00751. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.
2.Vaststaande feiten
2.1.
Belanghebbende is gebruiker van de onroerende zaak [a-straat 1] te [Z] . Het betreft een autoshowroom met werkplaats, kantoor en werkruimte, gebouwd in 2006.
2.2.
Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak [b-straat 2] te [A] . Het betreft een autoshowroom met werkplaats, kantoor en opslag/magazijn, gebouwd in 1984 en nadien uitgebouwd in 2002, 2003 en 2015.
3.Geschil
In geschil is de waarde van de beide onroerende zaken per waardepeildatum 1 januari 2016, in het bijzonder de in het kader van de huurwaardekapitalisatie-methode te hanteren huurwaarden en kapitalisatiefactoren.
4.Beoordeling van het geschil
4.1.
Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed (vgl. Kamerstukken II 1992-1993, 22885, nr. 3, blz. 44, en HR 8 augustus 2003, nr. 38.085, ECLI:NL:HR:2003:AI0924).
4.2.
Op de heffingsambtenaar rust de last feiten aannemelijk te maken die meebrengen dat de door hem verdedigde waarden niet te hoog zijn.
[a-straat 1]
4.3.
Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde wijst de heffingsambtenaar op een taxatierapport van taxateur [B] van 5 oktober 2017 (alsmede diens aanvulling hierop van 19 december 2018 en het nadere stuk van 12 september 2019) waarin de waarde van de [a-straat 1] is bepaald op € 856.000. Die waarde is in het taxatierapport - voor zover relevant - als volgt opgebouwd:
Omschrijving
K
O
U
D
V
Opp.
Huurwrd/m2
Huurwaarde
KF
Waarde onderdeel
Showroom
3
3
3
4
4
374
60
22.44
10,7
240.108
Werkplaats
3
3
3
4
3
726
50
36.3
10,7
388.41
Kantoor
4
3
3
4
4
104
83
8.632
10,7
92.362
Werkruimte
4
4
3
4
4
243
52
12.628
10,7
135.122
Totaal
1.447
80
856.002
4.4.
Voor de huurwaarde van € 80.000 is aansluiting gezocht bij het eigen huurcijfer van belanghebbende. Uit de overgelegde huurovereenkomst volgt een huuringangsdatum van 15 maart 2016 en een looptijd van 12 maanden met de mogelijkheid tot verlenging met telkens 1 maand. Het eigen huurcijfer is daarmee rond de waardepeildatum gerealiseerd. De omstandigheid dat de huur is aangegaan voor een jaar als tijdelijk onderkomen van belanghebbende in afwachting van het gereedkomen van nieuwbouw, acht het Hof niet van zodanig gewicht dat niet van het eigen huurcijfer kan worden uitgegaan. Dat vanwege die korte looptijd een meer dan marktconforme huur is betaald, heeft belanghebbende onvoldoende onderbouwd.
4.5.
Ter onderbouwing van de kapitalisatiefactor van 10,7 zijn bij het nadere stuk marktgegevens overgelegd met betrekking tot de onroerende zaak [c-straat 3] te [C] , te weten een verkoopcijfer (leeg en geheel ontruimd) van € 675.000 per 28 september 2018 en een (geschoond) jaarhuurcijfer van € 60.000 per 1 juli 2017, waaruit een kapitalisatiefactor zou volgen van 11,25 (€ 675.000 / € 60.000). Tussen het jaarhuurcijfer en het verkoopcijfer is meer dan een jaar gelegen. Bovendien zijn beide marktgegevens te ver van de waardepeildatum gerealiseerd om te kunnen dienen als een voldoende onderbouwing van de kapitalisatiefactor voor het onderhavige object. In het taxatierapport is overigens niet inzichtelijk gemaakt hoe tot een kapitalisatiefactor van 10,7 is gekomen. Het Hof gaat voorbij aan een vergelijking met de kapitalisatiefactoren die zijn vermeld bij de referentieobjecten in het taxatierapport, aangezien die zijn gebaseerd op schattingen omtrent de huur- respectievelijk verkoopwaarden van de desbetreffende objecten. De gehanteerde kapitalisatiefactor is evenmin gecontroleerd door middel van een ‘bottom-up’ berekening. Een dergelijke (controle)berekening van de kapitalisatiefactor ligt in de rede bij een gebrek aan voldoende bruikbare marktgegevens.
4.6.
Gelet op het voorgaande heeft de heffingsambtenaar de door hem verdedigde waarde niet aannemelijk gemaakt.
4.7.
Belanghebbende kan evenmin worden gevolgd in de door haar verdedigde waarde overeenkomstig het door haar ingebrachte taxatierapport van taxateur [D] van 14 april 2017 (en diens aanvulling hierop) waarin de waarde is bepaald op € 571.000. De taxateur van belanghebbende gaat uit van een huurwaarde die ruim beneden het eigen huurcijfer ligt, terwijl – zoals hiervoor is overwogen – geen aanleiding bestaat hiervan af te wijken. Bovendien is niet inzichtelijk gemaakt hoe die huurwaarde kan worden afgeleid uit de hem ter beschikking staande huurtransactiecijfers van automotive-panden. Onduidelijk is gebleven om welke huurtransactiecijfers het gaat. De door de taxateur van belanghebbende berekende kapitalisatiefactor van 7,7 berust ten slotte op inschattingen en aannames omtrent onder meer het opslagrisico. De taxateur van belanghebbende heeft niet voldoende inzichtelijk gemaakt hoe hij op basis van marktgegevens tot die inschattingen en aannames is gekomen. De door hem opgestelde marktanalyses aan de hand van verkooptransacties, acht het Hof onvoldoende.
4.8.
Gelet op wat partijen over en weer hebben aangevoerd, ziet het Hof geen aanleiding om de door de Rechtbank in goede justitie op € 654.000 bepaalde waarde te verhogen of te verlagen.
[b-straat 2]
4.9.
Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde wijst de heffingsambtenaar op een taxatierapport van taxateur [B] van 5 oktober 2017 (alsmede diens aanvulling hierop van 19 december 2018 en het nadere stuk van 12 september 2019) waarin de waarde van de [b-straat 2] is bepaald op € 1.400.000. Die waarde is in het taxatierapport - voor zover relevant - als volgt opgebouwd:
Omschrijving
K
O
U
D
V
Opp.
Huurwrd/m2
Huurwaarde
KF
Waarde onderdeel
Showroom
3
3
3
3
3
1.4
50
70
9,6
672
Kantoor
3
3
3
3
3
235
50
11.75
9,6
112.8
Opslag/magazijn
3
3
3
3
3
300
30
9
9,6
86.4
Werkplaats
3
3
3
3
3
600
42
25.2
9,6
241.92
Vergaderruimte
3
3
3
3
3
425
45
19.125
9,6
183.6
Opslag/magazijn
3
3
3
3
3
125
30
3.75
9,6
36
Kantoor
3
3
3
3
3
55
45
2.475
9,6
23.76
Opslag/magazijn
3
3
3
3
3
14
30
420
9,6
4.032
Werkplaats
3
3
3
3
3
89
45
4.005
9,6
38.448
Totaal
3.243
145.725
1.398.960
4.10.
In hoger beroep is niet langer in geschil dat uitgegaan moet worden van een huurwaarde van € 145.725.
4.11.
Ter onderbouwing van de kapitalisatiefactor van 10,7 zijn bij het nadere stuk marktgegevens overgelegd met betrekking tot de onroerende zaak [c-straat 3] te [C] , te weten een verkoopcijfer (leeg en geheel ontruimd) van € 675.000 per 28 september 2018 en een (geschoond) jaarhuurcijfer van € 60.000 per 1 juli 2017, waaruit een kapitalisatiefactor zou volgen van 11,25 (€ 675.000 / € 60.000). Tussen het jaarhuurcijfer en het verkoopcijfer is meer dan een jaar gelegen. Bovendien zijn beide marktgegevens te ver van de waardepeildatum gerealiseerd om te kunnen dienen als een voldoende onderbouwing van de kapitalisatiefactor voor het onderhavige object. In het taxatierapport is overigens niet inzichtelijk gemaakt hoe tot een kapitalisatiefactor van 9,6 is gekomen. Het Hof gaat voorbij aan een vergelijking met de kapitalisatiefactoren die zijn vermeld bij de referentieobjecten in het taxatierapport, aangezien die zijn gebaseerd op schattingen omtrent de huur- respectievelijk verkoopwaarden van de desbetreffende objecten. De gehanteerde kapitalisatiefactor is evenmin gecontroleerd door middel van een ‘bottom-up’ berekening. Een dergelijke (controle)berekening van de kapitalisatiefactor ligt in de rede bij een gebrek aan voldoende bruikbare marktgegevens.
4.12.
Gelet op het voorgaande heeft de heffingsambtenaar de door hem verdedigde waarde niet aannemelijk gemaakt.
4.13.
Belanghebbende kan evenmin worden gevolgd in de door haar verdedigde waarde overeenkomstig het door haar ingebrachte taxatierapport van taxateur [D] van 20 april 2017 (en diens aanvulling hierop) waarin de waarde is bepaald op € 1.101.000. De door de taxateur van belanghebbende berekende kapitalisatiefactor van 7,4 berust op inschattingen en aannames omtrent onder meer het opslagrisico. De taxateur van belanghebbende heeft niet voldoende inzichtelijk gemaakt hoe hij op basis van marktgegevens tot die inschattingen en aannames is gekomen. De door hem opgestelde marktanalyses aan de hand van verkooptransacties, acht het Hof onvoldoende.
4.14.
Gelet op wat partijen over en weer hebben aangevoerd, ziet het Hof geen aanleiding om de door de Rechtbank in goede justitie op € 1.240.000 bepaalde waarde te verhogen of te verlagen.
Slotsom
Op grond van het vorenstaande zijn zowel de hoger beroepen als de incidentele hoger beroepen ongegrond.
5.Griffierecht en proceskosten
Aangezien de aangevallen uitspraken van de Rechtbank in stand blijven, zal van de heffingsambtenaar griffierecht worden geheven, waarbij rekening wordt gehouden met samenhang in de zin van artikel 8:41, derde lid, van de Algemene wet bestuursrecht.
Het Hof stelt de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het hoger beroep heeft moeten maken voor door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand overeenkomstig het Besluit proceskosten bestuursrecht (hierna: het Bpb) vast op € 1.024 (2 punten (verweerschrift in hoger beroep en bijwonen zitting) wegingsfactor 1 € 512). Het Hof heeft hierbij in aanmerking genomen dat de zaken met de nummers 18/00749 en 18/00750 samenhangend zijn als bedoeld in artikel 3, tweede lid, van het Bpb.
6.Beslissing
Het Hof:
- bevestigt de uitspraken van de Rechtbank,
- veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 1.024, en
- bepaalt dat van de Inspecteur op het moment dat deze uitspraak onherroepelijk is komen vast te staan een griffierecht zal worden geheven van € 508.
Deze uitspraak is gedaan door mr. V.F.R. Woeltjes, voorzitter, mr. R.A.V. Boxem en mr. I. Linssen, in tegenwoordigheid van mr. A. Vellema als griffier.
De beslissing is op 12 november 2019 in het openbaar uitgesproken.
De griffier, De voorzitter,
(A. Vellema) (V.F.R. Woeltjes)
Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 12 november 2019.
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),
Postbus 20303,
2500 EH DEN HAAG.
Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.