Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
locatie Arnhem
nummer 18/00346
uitspraakdatum:
25 februari 2020
25 februari 2020
Uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X]te
[Z](hierna: belanghebbende)
[Z](hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van de rechtbank Gelderland van 19 maart 2018, nummer AWB 17/4667, in het geding tussen belanghebbende en
de
heffingsambtenaarvan het
Gemeentelijk belastingkantoor Munitax(hierna: de heffingsambtenaar)
heffingsambtenaarvan het
Gemeentelijk belastingkantoor Munitax(hierna: de heffingsambtenaar)
1.Ontstaan en loop van het geding
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat 1] te [Z] , per waardepeildatum 1 januari 2016 en naar de toestand op die datum, voor het kalenderjaar 2017 vastgesteld op € 605.000 (hierna: de beschikking). Tegelijk met de beschikking zijn aanslagen onroerende-zaakbelasting (hierna: OZB) voor het jaar 2017 opgelegd. Hierbij is voor de eigenarenheffing uitgegaan van de vastgestelde waarde van € 605.000 en voor de gebruikersheffing van een waarde van € 375.000.
1.2.
Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift verenigde uitspraken op bezwaar de beschikking en de aanslagen gehandhaafd.
1.3.
Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Gelderland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
1.4.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld.
1.5.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 11 februari 2020. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.
2.Vaststaande feiten
Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak [a-straat 1] te [Z] (hierna: de onroerende zaak). De onroerende zaak betreft een rundveehouderij met woning, diverse bedrijfsopstallen, erf en (onder)grond. De woning is omstreeks 1952 gebouwd, de bedrijfsopstallen zijn van latere datum. De totale oppervlakte van het perceel is 87.178 m2. Op ongeveer 93% hiervan is de cultuurgrondvrijstelling van artikel 2, lid 1, onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet WOZ, van toepassing.
3.
Geschil
Geschil
In geschil is de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2016. Belanghebbende staat primair een waarde voor van € 399.000 en subsidiair een waarde van € 535.000. De heffingsambtenaar verdedigt een waarde van € 605.000.
4.Beoordeling van het geschil
4.1.
Op grond van artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ, wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed.
4.2.
Nu belanghebbende de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde van de onroerende zaak gemotiveerd betwist, rust in de eerste plaats op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de door hem op de voet van artikel 17 van de Wet WOZ vastgestelde waarde niet te hoog is.
4.3.
Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde wijst de heffingsambtenaar op een taxatierapport van [A] RT van 9 oktober 2017, waarin de waarde van de onroerende zaak – na inpandige opname op 10 juli 2017 – is bepaald op € 635.000 (hierna: het taxatierapport). Daarbij is aansluiting gezocht bij de landelijke Taxatiewijzers en kengetallen DEEL 20A ‘Grond bij agrarische objecten’ en DEEL 20B ‘Agrarische gebouwen’ (hierna gezamenlijk: de Taxatiewijzer). De bepaalde waarde is in het taxatierapport als volgt opgebouwd:
Omschrijving
Bouwjaar
Oppervlakte/inhoud
Waarde onderdeel
Woning vrijstaand (luxe)
1952
126 m2/563 m3
€ 170.026
Grond bij eengezinswoning
950 m2
€ 60.297
Grond bij niet-woning
5.650 m2
€ 79.326
Vleesstierenstal
2009
578 m2
€ 131.784
Vleesstierenstal
1983
283 m2
€ 20.936
Werktuigenberging/wagenloods
1999
375 m2
€ 43.875
Werktuigenberging/wagenloods
2007
75 m2
€ 13.350
Bestrating, verharding en wegen
2007
1.300 m2
€ 9.594
Mestkelder betonnen wanden
2009
550 m3
€ 26.400
Asbest
1983
340 m2
-/- € 3.522
Garage aangebouwd zadeldak
2013
83 m2/310 m3
€ 34.030
Plaat-/sleufsilo
2007
240 m2
€ 1.920
Werktuigenberging/wagenloods
2013
182 m2/912 m3
€ 46.956
Overkapping/luifel bij woning
24 m2
€ 3.080
Totaal
€ 638.052
In het taxatierapport staat op bladzijde 2 vermeld dat van de totale oppervlakte (690 m2 + 5.310 m2 =) 6.000 m2 is mee getaxeerd.
In het taxatierapport is op bladzijde 14 (het rekenblad) de waarde van de grond ongeveer als volgt berekend:
prijs per m2
waarde
400 m2
€ 120,50
€ 48.200
600 m2
€ 22,00
€ 13.200
3.500 m2
€ 16,50
€ 57.750
2.100 m2
€ 9,75
€ 20.475
Totaal 6.600 m2
€ 139.625
Van de grond is een bedrag van ongeveer € 60.300 aan de woning toegerekend, berekend als volgt:
prijs per m2
waarde
400 m2
€ 120,50
€ 48.200
550 m2
€ 22,00
€ 12.100
Totaal 950 m2
€ 60.300
4.4.
Tussen partijen is niet in geschil dat de Taxatiewijzer bruikbaar is.
4.5.
Belanghebbende heeft ter zitting van het Hof, naar aanleiding van opmerkingen van het Hof, er op gewezen dat in het taxatierapport een tegenstrijdigheid staat. Op bladzijde 2 staat dat in totaal 6.000 m2 is mee getaxeerd (waarvan 690 m2 is toegerekend aan de woning) terwijl op bladzijde 14 (het rekenblad) wordt uitgegaan van in totaal 6.600 m2 (waarvan 950 m2 is toegerekend aan de woning). De heffingsambtenaar heeft ter zitting van het Hof deze tegenstrijdigheid onvoldoende kunnen verklaren. Het Hof gaat daarom uit van 6.000 m2 en komt tot de volgende berekening van de waarde van de grond:
prijs per m2
waarde
400 m2
€ 120,50
€ 48.200
600 m2
€ 22
€ 13.200
3.500 m2
€ 16,50
€ 57.750
1.500 m2
€ 9,75
€ 14.625
Totaal 6.000 m2
€ 133.775
Hiervan kan een bedrag van € 54.580 aan de woning worden toegerekend (400 m2 x € 120,50 plus 290 m2 x € 22,00). De waarde van de woning wordt dan € 54.580 (grond) + € 170.026 (opstal) = € 224.606, afgerond € 225.000.
4.6.
Uit de vorige rechtsoverweging vloeit voort dat de heffingsambtenaar de waarde van de grond (€ 139.625 -/- € 133.775 =) € 5.850 te hoog heeft vastgesteld.
4.7.
Belanghebbende heeft zich verder op het standpunt gesteld dat de aanwezige asbest op het dak van de vleesstierenstal uit 1983 een grotere waardedruk heeft dan het in het taxatierapport berekende bedrag van € 3.522. De heffingsambtenaar heeft in eerste instantie de waardedruk berekend op € 2.815, en het is belanghebbende niet duidelijk waarom later de waardedruk op € 3.522 is bepaald. Belanghebbende heeft ter zitting van het Hof verklaard dat de kosten van verwijdering van de asbest zeker € 35.000 bedragen en dat de waardedruk derhalve ook € 35.000 moet zijn, in plaats van genoemd bedrag van € 3.522. De heffingsambtenaar heeft daartegen ingebracht dat – conform de Taxatiewijzer – met de waardedruk van asbest voldoende rekening is gehouden. De waardedruk komt tot uiting in de transactiecijfers die ten grondslag liggen aan de Taxatiewijzer en is niet gelijk aan de eventuele verwijderingskosten, aldus de heffingsambtenaar.
4.8.
Het Hof merkt allereerst op dat het de heffingsambtenaar in beginsel vrij staat in de procedure voor de Rechtbank een ander standpunt in te nemen dan hij in de bezwaarfase heeft ingenomen (HR 10 december 2010, nr. 09/05017, ECLI:NL:HR:2010:BO6786). Het Hof ziet in het onderhavige geval geen reden om van deze regel af te wijken.
4.9.
Het Hof stelt voorop dat, zoals de heffingsambtenaar terecht heeft gesteld, voor de waardering van de onroerende zaak de kosten van verwijdering van het asbest niet bepalend zijn, maar dat het gaat om de invloed die de aanwezigheid van asbest op de waarde heeft. Niet betwist is dat de heffingsambtenaar de in aanmerking genomen waardedruk heeft vastgesteld overeenkomstig de normen van de Taxatiewijzer en daarmee overeenkomstig de daaraan ten grondslag liggende transactiecijfers. Daarnaast acht het Hof van belang dat belanghebbende weliswaar een bedrag van € 35.000 voor het verwijderen van de asbest heeft gesteld, maar dit bedrag, nu de heffingsambtenaar de hoogte betwist, niet nader heeft onderbouwd. De heffingsambtenaar heeft in dit kader onweersproken gesteld dat de aanwezige asbest relatief eenvoudig kan worden verwijderd. Zelfs al zou de in aanmerking te nemen waardedruk groter zijn dan genoemd bedrag van € 3.522, dan is het Hof van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waardedruk wegens asbest niet boven de € 30.724 ligt, zodat de vastgestelde waarde van € 605.000 – ook rekening houdend met de te hoge waardering van de grond van € 5.850 (zie 4.6) – niet te hoog is. Het hoger beroep faalt derhalve met betrekking tot de vastgestelde waarde.
4.10.
Uit het voorgaande volgt dat de aanslag eigenarenheffing OZB niet tot een te hoog bedrag is vastgesteld. Ook de aanslag gebruikersheffing OZB is niet te hoog vastgesteld. De maatstaf van heffing voor deze aanslag bedraagt € 605.000 minus € 225.000 (woondelenvrijstelling) is € 380.000. De aanslag is opgelegd naar een waarde van € 375.000. Het hoger beroep faalt derhalve ook met betrekking tot de opgelegde aanslagen.
4.11.
Belanghebbende heeft, voor het eerst voor het Hof, verzocht om toekenning van een immateriëleschadevergoeding wegens tijdsverloop omdat het bezwaarschrift al op 21 februari 2017 door de heffingsambtenaar is ontvangen. Dit betoogt faalt omdat de redelijke termijn pas op 21 februari 2021 zal verstrijken en het Hof vóór deze datum uitspraak doet (HR 19 februari 2016, nr. 14/03907, ECLI:NL:HR:2016:252, r.o 3.4.2, 3.4.3 en 3.13.3).
Slotsom
Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond.
5.Griffierecht en proceskosten
Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.
6.Beslissing
Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
Deze uitspraak is gedaan door mr. B.F.A. van Huijgevoort, voorzitter, mr. A.I van Amsterdam en mr. I. Linssen, in tegenwoordigheid van drs. S. Darwinkel als griffier.
De beslissing is op
25 februari 2020in het openbaar uitgesproken.
25 februari 2020in het openbaar uitgesproken.
De griffier, De voorzitter,
(S. Darwinkel) (B.F.A. van Huijgevoort)
Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 25 februari 2020.
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),
Postbus 20303,
2500 EH DEN HAAG.
Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.