ECLI:NL:GHARL:2020:1639

• Datum uitspraak: 25 februari 2020
• Publicatiedatum: 25 februari 2020
• Zaaknummer: 200.254.800
• Instantie: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Uitkomst: Deels toewijzend
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: Th.C.M. Willemse; F.J. de Vries; S.C.P. Giesen
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Verkoper aansprakelijk voor niet geleverde strook grond door discrepantie koopovereenkomst en notariële akte

In deze civiele zaak staat een geschil centraal over de levering van een perceel grond waarop een woning staat. De koper ging ervan uit dat de erfgrens samenviel met het midden van een haag, zoals medegedeeld door de verkoper en diens makelaar. Na aankoop bleek uit een kadastrale uitmeting dat een strook grond niet was geleverd, omdat de notariële akte alleen het kadastrale perceel omvatte.

De koper stelde dat hij mocht vertrouwen op de mededelingen dat de erfgrens samenviel met de haag en vorderde schadevergoeding wegens de niet geleverde strook. Het hof oordeelde dat de makelaar niet aansprakelijk is omdat deze mocht vertrouwen op de verkoper, maar dat de verkoper tekort is geschoten door de strook niet te leveren. De tekortkoming is toerekenbaar.

De schadevergoeding kan niet direct worden vastgesteld omdat de koper onvoldoende heeft toegelicht dat hij daadwerkelijk € 32.000 meer heeft betaald. Daarom wordt de zaak verwezen naar een schadestaatprocedure waarin de schade en eventuele eigen schuld nader worden beoordeeld. Het hoger beroep tegen de verkoper wordt gegrond verklaard, tegen de makelaar afgewezen, en de kosten worden verdeeld.

Uitkomst: Verkoper is tekortgeschoten en aansprakelijk voor schade door niet geleverde strook grond; zaak verwezen naar schadestaatprocedure.

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Arnhem

afdeling civiel recht, handel

zaaknummer gerechtshof 200.254.800

(zaaknummer rechtbank Overijssel 218285)

arrest van 25 februari 2020

in de zaak van

1. [appellant]

2.
[appellante] ,

beiden wonende te [A] ,

appellanten,

in eerste aanleg: eisers,

hierna: [appellanten] ,

advocaat: mr. J.A.M. van de Sande,

tegen

1. [geïntimeerde1] en

2.
[geïntimeerde2] ,
beiden wonende te [B] ,

advocaat: mr. W. Vos,

3. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
KockvanBenthem Makelaars B.V. ,

gevestigd te Oldenzaal,

advocaat mr. L.A. Kersten,

geïntimeerden,

in eerste aanleg: gedaagden,

hierna respectievelijk [geïntimeerden 1 en 2] en KVB.

1. Het verdere verloop van het geding in hoger beroep

Het hof neemt de inhoud van het tussenarrest van 13 augustus 2019 hier over.

1.1

Het verdere verloop blijkt uit:

- het proces-verbaal van comparitie van 9 december 2019. Op 20 december 2019, respectievelijk 23 december 2019 en 16 februari 2020 hebben mrs. Kersten, Van de Sande en Vos opmerkingen over het proces-verbaal toegestuurd, welke opmerkingen aan het proces-verbaal zullen worden gehecht.

1.2

Vervolgens heeft het hof arrest bepaald.

2. De vordering

2.1

[appellanten] heeft in eerste aanleg een verklaring voor recht gevorderd dat [geïntimeerden 1 en 2] en KVB jegens hem toerekenbaar tekort zijn geschoten en/of onrechtmatig hebben gehandeld en hen hoofdelijk te veroordelen tot betaling van € 36.361,25 te vermeerderen met rente en kosten.

2.2

De rechtbank Overijssel heeft bij vonnis van 30 januari 2019 de vordering afgewezen en [appellanten] veroordeeld in de proceskosten van [geïntimeerden 1 en 2] en KVB.

2.3

[appellanten] vordert in het hoger beroep - kort samengevat - het vonnis van 30 januari 2019 te vernietigen en zijn vorderingen alsnog toe te wijzen met de hoofdelijke veroordeling van [geïntimeerden 1 en 2] en KVB in de proceskosten van beide instanties.

3. De beoordeling van het hoger beroep

3.1

Kort samengevat gaat deze zaak over het volgende. [geïntimeerden 1 en 2] heeft in 2005 kadastraal perceel nr. 3298 aan de [a-straat 6] te [C] gekocht (hierna: nummer 6), waarop een woning staat. In 2006 heeft zijn hovenier naast de oprit een haag geplant als afscheiding van het buurperceel. Dit buurperceel [a-straat 8] , kadastraal nr. 2903, heeft [geïntimeerden 1 en 2] later in eigendom gekregen (hierna: nummer 8). Dit was een onbebouwd perceel.

3.2

[geïntimeerden 1 en 2] heeft nummer 6 te koop gezet en [appellanten] heeft de woning op 18 april 2016 bezichtigd. [appellanten] zocht een woning van ongeveer € 200.000 met een voldoende brede oprit voor zijn camper. In mei 2016 is er e-mail correspondentie geweest tussen [appellanten] en KVB en KVB en [geïntimeerden 1 en 2] . Partijen hebben het midden van de in 2006 geplante haag als erfgrens genomen en aangenomen dat dit ook de kadastrale grens was. Vervolgens hebben [geïntimeerden 1 en 2] en [appellanten] een koopovereenkomst gesloten. In juli 2016 is nummer 6 aan [appellanten] geleverd.

3.3

[geïntimeerden 1 en 2] heeft nummer 8 ongeveer een jaar later verkocht aan [D] . Die heeft een kadastrale uitmeting laten verrichten. De kadastrale grens bleek niet in het midden van de heg te liggen, maar aan de straatkant ongeveer een meter dichter bij het huis van [appellanten] . De strook tussen de op het perceel van [appellanten] geplante haag en de kadastrale grens heeft [D] in bezit genomen om daarop een oprit en woning te realiseren.

3.4

[appellanten] stelt dat hij ervan mocht uitgaan dat het midden van de heg en de kadastrale grens samenvielen en nu dat niet het geval is, KVB onrechtmatig heeft gehandeld en [geïntimeerden 1 en 2] is tekortgeschoten. Het hof oordeelt als volgt. Door de kadastrale uitmeting staat vast dat het midden van de haag niet samenvalt met de kadastrale grens. In de e-mail correspondentie die in mei 2016 heeft plaatsgevonden, heeft [appellanten] opgemerkt dat de kadastrale grens schuiner leek te lopen dan de heg en opheldering verzocht over de erfgrens. Vervolgens heeft KVB aan [appellanten] bericht dat volgens [geïntimeerden 1 en 2] de hovenier in 2006 de kadastrale grens (de ijzeren paaltjes) heeft aangehouden om de heg te plaatsen.

3.5

Naar het oordeel van het hof mocht [appellanten] op grond van deze mededeling ervan uitgaan dat het midden van de heg samenviel met de kadastrale grens. Een koper mag in het algemeen afgaan op mededelingen omtrent de zaak van de verkoper. In dit geval heeft [appellanten] specifiek gevraagd of de kadastrale grens, die schuiner leek te lopen op de kadastrale kaart dan de heg stond, samenviel met het hart van de haag. Daarop is een bevestigende mail gevolgd namens de verkoper. KVB heeft daarna bovendien op de kadastrale kaart de afstanden genoteerd van het hart van de heg tot de woning.

3.6

Volgens de notariële akte is echter slechts kadastraal perceel 3298 overgedragen en niet ook een deel van perceel 2903 (nummer 8). Bij de uitleg van een notariële akte komt het aan op de in de notariële akte tot uitdrukking gebrachte partijbedoeling die moet worden afgeleid uit de in de akte gebezigde bewoordingen, uit te leggen naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van de akte. In dit verband komt betekenis toe aan alle objectief kenbare omstandigheden van het geval, en dus niet aan de niet-kenbare bedoeling van degenen die de bepaling van de akte hebben geredigeerd.

3.7

Deze maatstaf ter bepaling van de inhoud van de notariële akte geldt ook wanneer, zoals in deze zaak, de inhoud ervan dient te worden vastgesteld in een procedure tussen de partijen bij de levering. In zo’n geval kan een gemeenschappelijke partijbedoeling, die afwijkt van de aan de hand van de objectieve uitlegmaatstaf vastgestelde partijbedoeling, tussen partijen een tekortkoming opleveren.

3.8

Omdat [geïntimeerden 1 en 2] en [appellanten] allebei zijn uitgegaan van het hart van de heg als erfgrens maar alleen geleverd is tot aan de kadastrale grens, is duidelijk dat er sprake is van een obligatoire partijbedoeling die afwijkt van de volgens objectieve uitlegmaatstaf vastgestelde partijbedoeling in de notariële akte. De mededeling namens de verkoper dat de erfgrens samenviel met de kadastrale grens is dus onjuist gebleken. Niet iedere onjuiste mededeling levert echter een onrechtmatige daad of toerekenbare tekortkoming op. Wat KVB betreft, is het hof van oordeel dat KVB in dit geval mocht vertrouwen op de gegevens van de verkoper. Een grotere mate van zorgvuldigheid mocht [appellanten] van KVB als verkopend makelaar niet verwachten. Wat de makelaar meer of anders had moeten doen dan de van de verkoper verkregen informatie doorgeven, heeft [appellanten] bovendien onvoldoende toegelicht. In elk geval lag het niet op de weg van de makelaar aan te sturen op een kadastrale uitmeting op kosten van de verkoper.

3.9

[geïntimeerden 1 en 2] heeft als verkoper verzuimd de ontbrekende strook, behorend bij perceel 2903, ook te leveren. Hij kan dat nu niet meer doen. Perceel 2903 is immers aan [D] geleverd en [D] heeft met een beroep op de kadastrale grens een strook van aan de voorzijde 95 cm in bezit genomen. [geïntimeerden 1 en 2] is dus tekortgeschoten. De tekortkoming is ook toerekenbaar.

3.1

De volgende vraag is of de tekortkoming leidt tot de gestelde schade. [geïntimeerden 1 en 2] betwist dat onder verwijzing naar het verweer van KVB in de conclusie van antwoord. [appellanten] baseert zijn schadevordering op de stelling dat hij “is overgehaald om € 32.000 meer te betalen voor deze woning vanwege de extra breedte van de oprit in vergelijking met andere - voor het overige vergelijkbare -woningen.” [appellanten] heeft zijn stelling dat vergelijkbare woningen in 2016 met een smallere oprit € 32.000 minder kostten na betwisting niet nader toegelicht. De post van € 32.000 kan daarom niet zonder meer worden toegewezen.

3.11

Dat betekent niet dat [appellanten] geen schade heeft geleden. Door de ontbrekende strook heeft [appellanten] minder ontvangen dan waar hij recht op had en is hij in zijn gebruiksmogelijk-heden beperkt, wat in het bijzonder tot uitdrukking komt in het gebruik van de oprit als parkeerplaats voor zijn camper. Het komt er dan ook op neer dat [appellanten] de mogelijkheid dat schade is geleden voldoende aannemelijk heeft gemaakt. Hierin ziet het hof aanleiding om de zaak te verwijzen naar de schadestaatprocedure (612 Rv). De gestelde schade die voortvloeit uit de ontbrekende levering van de strook moet in die procedure beoordeeld worden. In die procedure kan ook het debat over de eigen schuld van [appellanten] verder gevoerd worden. Het hof geeft partijen in overweging op basis van dit arrest alsnog minnelijk tot overeenstemming te komen.

Slotsom

3.12

Het hoger beroep faalt ten opzichte van KVB. Als de in het ongelijk te stellen partij zal het hof [appellanten] in de kosten van het hoger beroep veroordelen. De kosten voor de procedure in hoger beroep aan de zijde van KVB zullen worden vastgesteld op € 2.020 aan griffierecht en op € 2.148 aan salaris advocaat, in totaal € 4.168. Als niet weersproken zal het hof ook de gevorderde wettelijke rente over de proceskosten en de nakosten toewijzen zoals hierna vermeld.

3.13

Het hoger beroep tegen [geïntimeerden 1 en 2] slaagt zodat het bestreden vonnis moet worden vernietigd. Het hof zal de gevorderde verklaring voor recht afgeven en de zaak verwijzen naar de schadestaatprocedure. Als de in het ongelijk te stellen partij zal het hof [geïntimeerden 1 en 2] in de kosten van het beide instanties veroordelen.

De kosten voor de procedure in eerste aanleg aan de zijde van [appellanten] zullen worden vastgesteld op:

- explootkosten € 105,79

- griffierecht € 895,00

- salaris advocaat € 1.390,00 (2 punten x tarief III)

Totaal
€ 2.390,79 .

De kosten voor de procedure in hoger beroep zullen worden vastgesteld op:

- explootkosten € 99,01

- griffierecht € 741,00

- salaris advocaat € 2.148,00 (2 punten x tarief III)

Totaal
€ 2.988,01 .

Omdat in dit geding geen schadebedrag wordt toegewezen, is er op dat punt geen vrees voor restitutierisico. De uitvoerbaar bij voorraadverklaring zal het hof toewijzen over de proceskostenveroordeling.

4. De beslissing

Het hof, recht doende in hoger beroep:

in de zaak tussen [appellanten] en KVB:

bekrachtigt het vonnis van de rechtbank Overijssel, zittingsplaats Almelo van 30 januari 2019 voor zover dat is gewezen tussen [appellanten] en KVB;

veroordeelt [appellanten] in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van KVB vastgesteld op € 4.168, te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van dit arrest, en - voor het geval voldoening binnen bedoelde termijn niet plaatsvindt - te vermeerderen met de wettelijke rente te rekenen vanaf bedoelde termijn voor voldoening;

veroordeelt [appellanten] in de nakosten, begroot op € 157, met bepaling dat dit bedrag zal worden verhoogd met € 82 in geval [appellanten] niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan deze uitspraak heeft voldaan én betekening heeft plaatsgevonden, een en ander vermeerderd met de wettelijke rente te rekenen vanaf veertien dagen na aanschrijving én betekening;

in de zaak tussen [appellanten] en [geïntimeerden 1 en 2]

vernietigt voormeld vonnis voor zover gewezen tussen [appellanten] en [geïntimeerden 1 en 2] en doet opnieuw recht:

verklaart voor recht dat [geïntimeerden 1 en 2] jegens [appellanten] toerekenbaar is tekortgeschoten;

veroordeelt [geïntimeerden 1 en 2] de door de tekortkoming geleden schade aan [appellanten] te vergoeden, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;

veroordeelt [geïntimeerden 1 en 2] in de kosten van beide instanties, tot aan de bestreden uitspraak aan de zijde van [appellanten] vastgesteld op € 2.390,79 en tot deze uitspraak vastgesteld op € 2.988,01;

verklaart dit arrest voor zover het de hierin vermelde proceskostenveroordeling betreft uitvoerbaar bij voorraad;

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit arrest is gewezen door mrs. Th.C.M. Willemse, F.J. de Vries en S.C.P. Giesen, en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 25 februari 2020.