ECLI:NL:GHARL:2020:2646

• Datum uitspraak: 31 maart 2020
• Publicatiedatum: 31 maart 2020
• Zaaknummer: 200.263.662/01
• Instantie: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Uitkomst: Afwijzend
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: W.F. Boele; M.E.L. Fikkers; H. de Hek
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoger beroep inzake huurprijsverlaging en ontvankelijkheid verzettermijn bij huurovereenkomst

In deze civiele zaak stond een geschil over huurprijsverlaging en de ontvankelijkheid van het verzet tegen een verstekvonnis centraal. De huurder had een huurprijsverlaging gevorderd wegens gebreken aan de woning, maar de kantonrechter wees dit af na vernietiging van het verstekvonnis in verzet. Het hof bevestigde dat het verzet ontvankelijk was, ondanks het feit dat de verzettermijn was verstreken, omdat onverkorte toepassing van de termijn in strijd zou zijn met artikel 6 EVRM.

De feiten betroffen een woning verhuurd vanaf 2015, waarbij de huurder vanaf 2017 lagere huurprijzen betaalde. De verhuurder had een vonnis in kort geding verkregen tot ontruiming wegens betalingsachterstand, waarna de huurder de woning ontruimde. De huurder stelde gebreken aan de woning vast, maar kon deze onvoldoende concreet onderbouwen met bewijs zoals foto’s of deskundigenrapporten.

Het hof oordeelde dat de huurder niet voldeed aan zijn stelplicht omtrent de gebreken en dat de verhuurder terecht in verzet werd ontvangen. De grieven van de huurder faalden, waardoor het vonnis van de kantonrechter werd bekrachtigd. De huurder werd veroordeeld in de kosten van het hoger beroep en nakosten.

Uitkomst: Het hof bekrachtigt het vonnis dat de huurprijsverlaging wordt afgewezen en verklaart het verzet tegen het verstekvonnis ontvankelijk.

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Leeuwarden

afdeling civiel recht, handel

zaaknummer gerechtshof 200.263.662/01

(zaaknummer rechtbank Noord-Nederland 7235104)

arrest van 31 maart 2020

in de zaak van

[appellant] ,

wonende te [A] ,

appellant,

in eerste aanleg: eiser,

hierna:
[appellant] ,

advocaat: mr. M. Bou-Asrar, kantoorhoudend te Leeuwarden,

tegen

[geïntimeerde] ,

wonende te [A] ,

geïntimeerde,

in eerste aanleg: gedaagde,

hierna:
[geïntimeerde] ,

advocaat: mr. P.C. Schutte, kantoorhoudend te Winschoten.

1. Het geding in eerste aanleg

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar de inhoud van het verstekvonnis van 17 oktober 2017 en het vonnis in verzet van 9 juli 2019 datie de kantonrechter in de rechtbank Noord-Nederland, locatie Groningen, heeft gewezen.

2. Het geding in hoger beroep

2.1

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding in hoger beroep d.d. 23 juli 2019,

- de memorie van grieven, met producties,

- de memorie van antwoord, met producties.

2.2

Hoewel [appellant] daartoe in de beraadfase uitdrukkelijk in de gelegenheid is gesteld, heeft hij zich niet uitgelaten over de door [geïntimeerde] bij memorie van antwoord overgelegde producties.

2.3

Vervolgens hebben partijen de stukken voor het wijzen van arrest overgelegd en heeft het hof arrest bepaald.

3. De vaststaande feiten

Het hof gaat in hoger beroep uit van de navolgende feiten:

3.1

[geïntimeerde] is eigenaar van de woning te [A] aan de [a-straat 1] . Op dit adres is [geïntimeerde] wel ingeschreven in gemeentelijke basisadministratie, maar hij woont daar niet.

3.2

[geïntimeerde] heeft de woning met ingang van 1 juli 2015 verhuurd aan de heer [B] tegen een huurprijs van € 650,- per maand. [B] heeft op enig moment in begin 2016 de woning verlaten.

3.3

De woning is daarna in gebruik genomen door mw. [C] , de moeder van [appellant] . Sinds 1 januari 2017 gebruikt [appellant] de woning.

3.4

[appellant] heeft vanaf juli 2017 € 450,- per maand betaald en vanaf juni 2018 € 200,- per maand.

3.5

[appellant] is op vordering van [geïntimeerde] in een vonnis in kort geding van de kantonrechter te Groningen van 29 augustus 2019 wegens betalingsachterstand veroordeeld de woning binnen 14 dagen te ontruimen. [appellant] heeft daarop de woning op

7 oktober 2019 ontruimd. Hij heeft geen beroep ingesteld tegen dit vonnis.

4. Het geschil en de beslissing in eerste aanleg

4.1

[appellant] heeft in eerste aanleg - samengevat - gevorderd dat de huurprijs voor de woning te [A] aan de [a-straat 1] met ingang van 1 juli 2017 wegens gebreken wordt verlaagd tot € 450,- per maand, met veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten.

4.2

De kantonrechter heeft in een vonnis van 17 oktober 2017 de vordering van [appellant] bij verstek toegewezen.

4.3

[geïntimeerde] heeft in verzet op 17 september 2018 - samengevat - gevorderd de vordering [appellant] alsnog af te wijzen en hem te veroordelen in de proceskosten.

4.4

De kantonrechter heeft bij vonnis van 9 juli 2019 het verstekvonnis van 17 oktober 2017 vernietigd, de vordering van [appellant] afgewezen en [appellant] in de proceskosten veroordeeld.

5. De vordering in hoger beroep

[appellant] vordert in het hoger beroep - samengevat - de vernietiging van het vonnis van 9 juli 2019 en de bekrachtiging van het verstekvonnis van 17 oktober 2017, met veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten van beide instanties.

6. De beoordeling van de grieven en de vordering

6.1

[appellant] heeft drie grieven tegen het vonnis van 9 juli 2019 opgeworpen.
Grief 1 komt op tegen het ontvankelijk achten van het verzet van [geïntimeerde] tegen het verstekvonnis. Met
grief 2 voert [appellant] aan dat er wel omstandigheden zijn op grond waarvan de huurprijs verlaagd moet worden.
Grief 3 keert zich tegen zijn veroordeling in de proceskosten.

6.2

Wat betreft de vraag of [geïntimeerde] al dan niet terecht in zijn verzet 17 september 2018 van tegen het verstekvonnis van 17 oktober 2017 is ontvangen, geldt het volgende.

6.3

Volgens [appellant] is [geïntimeerde] niet tijdig in verzet gekomen. Ter onderbouwing van dat standpunt heeft [appellant] aangevoerd dat hij op 25 april 2018 ten laste van [geïntimeerde] eigenbeslag heeft gelegd, waarna op 28 juni 2018 de eerste betaling uit dat eigenbeslag heeft plaatsgevonden. De verzettermijn is daardoor volgens hem op 28 juni 2018 aangevangen, waardoor het verzet van 17 september 2018 te laat is.

6.4

Op grond van artikel 143 lid 3 Rv moet het verzet worden gedaan bij exploot van dagvaarding binnen vier weken nadat het vonnis ten uitvoer is gelegd. In artikel 144 Rv wordt een viertal vormen van tenuitvoerlegging beschreven, waaronder derdenbeslag, wanneer deze geacht kunnen worden ten uitvoer te zijn gelegd. Het onder artikel 479h Rv bedoelde eigenbeslag maakt van die beschrijving geen deel uit. De vraag of een eigenbeslag, wat betreft de aanvang van de termijn voor verzet, gelijk kan worden gesteld aan een derdenbeslag, zoals [appellant] aanvoert, kan op grond van het navolgende onbeantwoord blijven.

6.5

[geïntimeerde] heeft niet betwist dat de eerste betaling onder het eigenbeslag op

28 juni 2018 aan de deurwaarder is gedaan. Daarmee is, uitgaande van de hiervoor bedoelde gelijkstelling van eigenbeslag met derdenbeslag, op dat moment de termijn van verzet gaan lopen en is deze termijn ruimschoots verstreken toen [geïntimeerde] op 17 september 2018 de dagvaarding in verzet uitbracht.

6.6

[geïntimeerde] heeft zich echter beroepen op twee arresten van de Hoge Raad

(16 januari 2004, ECLI:NL:HR:2004:AM2341, en 5 september 2014, ECLI:NL:HR:2014:2629) en aangevoerd dat daarin is bepaald dat onverkorte toepassing van de bepalingen over de aanvang van de verzettermijn achterwege moeten blijven indien die toepassing tot een resultaat leidt dat niet voldoet aan de eisen van een eerlijk proces als bedoeld in artikel 6 EVRM. [geïntimeerde] stelt dat die situatie zich hier voordoet omdat [appellant] alle stukken heeft laten betekenen op het adres waar hij zelf woonachtig was en waarvan hij wist dat [geïntimeerde] daar feitelijk niet woonde. [appellant] heeft de voor [geïntimeerde] bestemde stukken niet aan hem doorgestuurd en evenmin per mail de voor [geïntimeerde] optredende administrateur van een en ander in kennis gesteld. Aan die administrateur had [appellant] voorafgaand aan de procedure wel meegedeeld dat hij voortaan geen € 650,- maar € 450,- per maand aan huur zou gaan betalen.

6.7

[appellant] heeft niet bestreden dat de inleidende dagvaarding, het verstekvonnis van 17 oktober 2017 en het exploot van beslag onder [appellant] zelf (het eigenbeslag) van

25 april 2018 niet aan [geïntimeerde] in persoon zijn betekend. [appellant] heeft geen feiten of omstandigheden aangevoerd op basis waarvan kan worden aangenomen dat [geïntimeerde] (kort nadien) van die betekeningen wel op andere wijze op de hoogte is geraakt. [appellant] heeft evenmin feiten en omstandigheden aangevoerd waardoor gezegd kan worden dat [geïntimeerde] niet onbekend was met de omstandigheid dat [appellant] doende was het vonnis ten uitvoer te leggen. Immers, het gaat hier om een tenuitvoerlegging waarbij [appellant] via de deurwaarder aan zichzelf betaalt.

6.8

[appellant] heeft aangevoerd dat in de tuin van de woning een garage / appartement staat waarin [geïntimeerde] verblijft als hij in Nederland is, terwijl [geïntimeerde] ook in de gemeentelijke basisadministratie op het adres van de woning is ingeschreven. Uit de stellingen van [appellant] zelf (zie randnummer 12 MvG) volgt echter dat aan de door hem gebruikte woonruimte is betekend en niet aan de door [geïntimeerde] gebruikte ruimte die kennelijk niet over een eigen postadres beschikt, omdat hij stelt dat hij alle voor [geïntimeerde] bestemde (post)stukken heeft verzameld maar dat [geïntimeerde] deze stukken niet heeft opgehaald of heeft doen ophalen. Integendeel, volgens [appellant] (zie randnummer 12 MvG) heeft ene heer [D] eenmaal alle post voor [geïntimeerde] opgehaald, maar is dat al twee jaar niet meer gebeurd. [appellant] heeft niet gesteld dat [D] ook het verstekvonnis en de beslagstukken heeft opgehaald. [appellant] heeft daarmee geen aanknopingspunten gegeven voor een conclusie dat [geïntimeerde] zich bewust had moeten zijn van het bestaan van die stukken die zich bevonden onder [appellant] . In dat verband is van belang dat [appellant] niet heeft weersproken dat [geïntimeerde] pas op 22 augustus 2018 van het bestaan en de inhoud van het verstekvonnis van 17 oktober 2017 op de hoogte is gekomen. [geïntimeerde] heeft vervolgens binnen de termijn van vier weken nadien de verzetdagvaarding uitgebracht.

6.9

Onder de voorgaande omstandigheden behoort het in dit geval niet voor rekening en risico van [geïntimeerde] te komen dat door de (gedeeltelijke) tenuitvoerlegging van het eigenbeslag, in de vorm van een eerste betaling op 28 juni 2018 aan de deurwaarder, op 17 september 2018 de termijn van verzet was verstreken. Onverkorte toepassing van artikel 143 lid 3 Rv in verbinding met artikel 144 Rv komt naar het oordeel van het hof in dit geval in strijd met artikel 6 EVRM. De kantonrechter heeft daarom [geïntimeerde] terecht in zijn verzet tegen het verstekvonnis ontvankelijk geacht. Grief I faalt.

6.1

Met grief 2 komt [appellant] op tegen de afwijzing door de kantonrechter van de door hem gevorderde verlaging van de huurprijs vanwege het bestaan van gebreken. De kantonrechter heeft op dat punt overwogen dat [appellant] niet aan zijn stelplicht heeft voldaan doordat hij in reactie op het verweer van [geïntimeerde] niet uiteen heeft gezet en nader heeft onderbouwd waaruit de gebreken concreet bestaan.

6.11

[appellant] heeft in hoger beroep aangevoerd dat de woning met substantieel achterstallig onderhoud kampt in de vorm van een ondeugdelijk functionerend elektriciteitsnet waardoor er geen verlichting is, een niet functionerende douche, rotte kozijnen waarin gaten zitten en niet sluitende buitendeuren.

6.12

Daarnaast stelt [appellant] dat de voorgaande bewoonster, mw. [C] , herstelwerkzaamheden heeft verricht in de vorm van fatsoeneren van de tuin, het (laten) stuken van muren, het verrichten van werkzaamheden aan de verwarming en het in normale staat brengen van de bijkeuken. Wat daar verder ook van zij, uit die stellingname volgt niet dat het hier gaat om gebreken die [appellant] huurgenot beperkten, zodat hieraan verder voorbij wordt gegaan.

6.13

Wat [appellant] hiervoor in overweging 6.11 aanvoert als door hem ervaren gebreken is, behalve over de niet sluitende buitendeuren, een woordelijke herhaling van wat hij in randnummer 11 van zijn conclusie van antwoord in oppositie heeft gesteld. Ondanks het oordeel van de kantonrechter dat hij daarmee, tegenover de betwisting door [geïntimeerde] , zijn stelling onvoldoende heeft onderbouwd, heeft [appellant] de gestelde gebreken niet verder concreet gemaakt en daarvan geen stukken, zoals foto’s en/of een rapport van een ter zake meer deskundig persoon, overgelegd waaruit zowel het bestaan als de aard en de omvang van die gebreken kan blijken. Uit de door [geïntimeerde] overgelegde foto’s van de woning die de toestand daarvan tonen na ontruiming door [appellant] , kan evenmin worden opgemaakt dat de woning voordien kampte met de door [appellant] gestelde gebreken. Gelet op een en ander is daarvan de slotsom dat [appellant] ook in hoger beroep zijn stelling dat de woning één of meer gebreken heeft in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW onvoldoende heeft onderbouwd. Het door [appellant] in hoger beroep gedane bewijsaanbod kan dat niet repareren, zodat het hof daaraan voorbij gaat. Er is daardoor geen grond voor een huurprijsvermindering als door [appellant] gevorderd. Ook grief 2 faalt.

6.14

Grief 3 keert zich tegen de veroordeling van [appellant] in de proceskosten. De grief bouwt voort op de hiervoor verworpen grieven en deelt het lot daarvan, zonder dat nog een zelfstandige beoordeling nodig is.

7. De slotsom

7.1

De grieven falen, zodat het bestreden vonnis moet worden bekrachtigd.

7.2

Als de in het ongelijk te stellen partij zal het hof [appellant] in de kosten van het hoger beroep veroordelen.

7.3

De kosten voor de procedure in hoger beroep aan de zijde van [geïntimeerde] zullen worden vastgesteld op € 324,- aan griffierecht en € 759,- aan salaris advocaat (1 punt x tarief I).

7.4

Als niet weersproken zal het hof ook de gevorderde wettelijke rente over de proceskosten en de nakosten (overeenkomstig de gevorderde bedragen) toewijzen zoals hierna vermeld.

8. De beslissing

Het hof, recht doende in hoger beroep:

bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter te Groningen van 9 juli 2019;

veroordeelt [appellant] in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [geïntimeerde] vastgesteld op € 324,- voor verschotten en op € 759,- voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief, te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van dit arrest, en - voor het geval voldoening binnen bedoelde termijn niet plaatsvindt - te vermeerderen met de wettelijke rente te rekenen vanaf bedoelde termijn voor voldoening.

veroordeelt [appellant] in de nakosten, begroot op € 131,-, met bepaling dat dit bedrag zal worden verhoogd met € 68,- in geval [appellant] niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan deze uitspraak heeft voldaan én betekening heeft plaatsgevonden;

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit arrest is gewezen door mrs. W.F. Boele, M.E.L. Fikkers en H. de Hek en is door de rolraadsheer, in tegenwoordigheid van de griffier, in het openbaar uitgesproken op

31 maart 2020.