Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Arnhem
afdeling civiel recht
zaaknummer gerechtshof 200.245.161
(zaaknummer rechtbank Gelderland C/05/316299)
arrest van 31 maart 2020
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
Zegers Vastgoed Maasbommel B.V.,
gevestigd te Boven-Leeuwen,
appellante,
in eerste aanleg: eiseres,
hierna: Zegers,
advocaat: mr. D. Dekker,
tegen:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
Domus Vastgoedontwikkeling B.V.,
gevestigd te Epe,
geïntimeerde,
in eerste aanleg: gedaagde,
hierna: Domus,
advocaat: mr. J.J. Bijkerk.
1.Het geding in eerste aanleg
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar de inhoud van de vonnissen van 3 mei 2017, 18 oktober 2017 en 24 januari 2018 die de rechtbank Gelderland, locatie Arnhem, heeft gewezen.
2.Het geding in hoger beroep
2.1
Het verloop van de procedure blijkt uit:
■ de dagvaarding in hoger beroep d.d. 23 april 2018,
■ het herstelexploot van 18 juli 2018,
■ de memorie van grieven met producties,
■ de memorie van antwoord,
■ de pleidooien overeenkomstig de pleitnotities.
2.2
Na afloop van de pleidooien heeft het hof arrest bepaald.
3.De vaststaande feiten
3.1
Het hof gaat in hoger beroep uit van de feiten zoals beschreven in de rechtsoverwegingen 2.1 tot en met 2.14 van het tussenvonnis van 18 oktober 2017.
4.De motivering van de beslissing in hoger beroep
4.1
Deze zaak gaat over de vraag of Zegers tegenover Domus aanspraak heeft op courtage. Domus, een projectontwikkelaar, was eigenaar van het gebouw met studentenwoningen te Amsterdam, genaamd Presto - hierna: het gebouw. Zij heeft het gebouw rond 2014 te koop aangeboden. Zegers, die makelaarsactiviteiten verricht, heeft omstreeks oktober/november 2014 contact gezocht met Domus omdat een (niet met name genoemd) beleggingsfonds mogelijk interesse had. Partijen hebben toen een afspraak gemaakt over een courtage van 1% van de koopsom. Volgens Zegers hield de afspraak in dat als het gebouw op enig moment in de toekomst zou worden verkocht aan een door haar aangedragen partij, zij van Domus de courtage van 1% zou ontvangen. Domus ontkent dat het daarbij ging om een doorlopende afspraak, zoals Zegers stelt, en voert aan dat bij iedere door Zegers aangedragen gegadigde telkens een nieuwe afspraak werd gemaakt die inhield dat Zegers recht zou hebben op de courtage indien met de kandidaat die Zegers op dat moment bij haar introduceerde een koopovereenkomst zou worden gesloten. Door bemiddeling van Zegers heeft in 2014-2015 een aantal geïnteresseerde partijen het gebouw bezichtigd, maar geen van die partijen heeft het gebouw gekocht. Eind maart 2015 heeft Zegers na telefonisch contact aan Doldersum Vastgoed B.V. (of Doldersum Vastgoed Bemiddeling & Advies B.V.) - hierna: Doldersum - per e-mail informatie over het gebouw gestuurd. Domus heeft het gebouw in maart 2016 verkocht aan Leyten B.V. - hierna: Leyten - die zich bij de transactie liet bijstaan door Doldersum. Zegers is bij toeval in mei 2016 te weten gekomen dat Doldersum Leyten bij de transactie heeft begeleid.
4.2
In deze procedure stelt Zegers dat de transactie tussen Domus en Leyten door zijn bemiddeling tot stand is gekomen en dat zij daarom recht heeft op een provisie van € 94.985 inclusief BTW. De rechtbank heeft in haar tussenvonnis van 18 oktober 2017 Zegers in de gelegenheid gesteld te bewijzen dat partijen in het telefoongesprek op 21 oktober 2014 hebben afgesproken dat, indien Zegers een partij zou aandragen die zou overgaan tot aankoop van het gebouw, Domus haar 1% van de koopsom verschuldigd zou zijn. Nadat Zegers bij akte e-mails in het geding had gebracht maar had afgezien van bewijslevering door het horen van getuigen, heeft de rechtbank in haar eindvonnis van 24 januari 2018 de vordering afgewezen, met veroordeling van Zegers in de kosten van het geding. Zegers is van de vonnissen van 18 oktober 2017 en 24 januari 2018 in hoger beroep gekomen. Haar grieven komen erop neer dat de rechtbank op basis van het schriftelijke bewijs het bestaan van de door haar gestelde bemiddelingsovereenkomst had moeten vaststellen, althans de bewijslast had moeten omkeren, althans van een vermoeden had moeten uitgaan. Verder heeft zij de grondslag van haar eis uitgebreid.
4.3
Het hof gaat er veronderstellenderwijs vanuit dat Zegers en Domus een bemiddelingsovereenkomst, zoals bedoeld in artikel 7:425 BW Pro, hebben gesloten die inhield dat Zegers in haar netwerk op zoek zou gaan naar partijen die geïnteresseerd zouden kunnen zijn in aankoop van het gebouw en dat als zij deze in contact zou brengen met Domus en de bemiddeling zou leiden tot een koopovereenkomst tussen Domus en de door Zegers aangebrachte koper, Zegers van Domus een courtage zou ontvangen van 1% van de koopsom. Vanuit dit vertrekpunt - wat Zegers een doorlopende bemiddelingsovereenkomst noemt - zal het hof beoordelen of de transactie tussen Domus en Leyten tot stand is gekomen dankzij bemiddeling van Zegers, wat Zegers stelt, maar Domus betwist.
4.4
Uit de stellingen van partijen en het overgelegde bewijsmateriaal leidt het hof het volgende af. Doldersum heeft op 23 en 25 maart 2015 met Zegers gebeld en haar verzocht informatie te sturen over het gebouw, omdat - zo stelt Zegers - een cliënt van Doldersum daarom heeft verzocht. Zegers heeft daarop bij e-mails van 23 en 25 maart 2015 algemene informatie over het gebouw, de huurovereenkomst met de hoofdhuurder, de erfpachtakte en een tabel met oppervlaktes van de appartementen aan Doldersum gestuurd. Doldersum heeft daarna geen contact meer met Zegers opgenomen. Leyten, bijgestaan door Doldersum, en Domus zijn in januari 2016 gaan onderhandelen over verkoop van het gebouw (conclusie van antwoord nr. 9). Domus heeft met Leyten afgesproken vanaf 1 februari 2016 exclusief met haar te zullen onderhandelen. In maart 2016 hebben Domus en Leyten overeenstemming bereikt over de verkoop van het gebouw. Zegers was onbekend met de onderhandelingen tussen Domus en Leyten/Doldersum en Domus wist niet dat Leyten informatie over het gebouw had gekregen via Zegers.
4.5
Het hof oordeelt dat de rol van Zegers bij de totstandkoming van de koop tussen Domus en Leyten zo beperkt is gebleven, dat er geen sprake van is dat de koop tot stand is gekomen door bemiddeling van Zegers. Zegers heeft op verzoek van Doldersum slechts algemene informatie over het gebouw doorgestuurd. Deze informatie had zij ontvangen van Domus, kennelijk met uitzondering van een beschrijving van het gebouw van één pagina, afgedrukt op briefpapier van Zegers. Tussen het geven van deze informatie en de start van de onderhandelingen liggen 9 à 10 maanden. Belangrijker dan de algemene aard van de verstrekte informatie en het interval tussen informatieverschaffing en start van de onderhandelingen is de omstandigheid dat Zegers bij het leggen van de contacten tussen verkoper en koper, het plannen van bezichtigingen, het voeren van de onderhandelingen en het vastleggen van de voorwaarden voor de koop geen enkele rol heeft gespeeld: Zegers wist niet eens van de contacten en onderhandelingen tussen Domus en Leyten - een voor Zegers onbekende particuliere belegger, zo leidt het hof uit de stellingen van Zegers af. Domus heeft verder onbetwist aangevoerd dat tijdens de onderhandelingen met Leyten/Doldersum Zegers niet is genoemd. De rol van Zegers is daarom zo beperkt dat niet van bemiddeling kan worden gesproken. Zegers heeft bovendien te weinig gesteld op grond waarvan kan worden aangenomen dat Domus had moeten begrijpen dat de mondelinge afspraak met Zegers inhield dat Zegers in een situatie als deze, (1) waarin Domus onbekend is met de informatieverstrekking door Zegers, (2) waarin de uiteindelijke koper niet door Zegers bij Domus is aangedragen, (3) waarin Zegers niet direct betrokken is geweest bij het leggen van de contacten tussen Domus en Leyten en bij de daarop gevolgde besprekingen/onderhandelingen en totstandkoming van de koopovereenkomst en (4) waarin Domus in haar onderhandelingen met Leyten een eventuele courtageverplichting aan Zegers dus niet heeft kunnen betrekken, niettemin aanspraak op courtage zou hebben. Omdat Zegers op dit punt onvoldoende heeft gesteld, wordt aan bewijslevering niet toegekomen.
4.6
De conclusie is daarom dat de voorwaarden waaronder Domus volgens de door Zegers gestelde afspraak courtage aan Zegers moest betalen niet waren vervuld. Zegers heeft Leyten niet bij Domus geïntroduceerd en de koop tussen Domus en Leyten is zonder bemiddeling van Zegers tot stand gekomen.
4.7
Ook Zegers gaat ervan uit dat de afspraak met Domus geen exclusiviteit inhield en dat Domus gerechtigd was het gebouw aan een derde te verkopen. In dat geval zou de bemiddeling van Zegers eindigen en zou Zegers geen aanspraak hebben op courtage. Daarom is er geen sprake van een beëindiging van de opdracht voordat deze is volbracht of voordat de tijd, waarvoor zij is verleend is verstreken in de zin van artikel 7:411 lid 1 BW Pro. Dat artikellid is daarom niet van toepassing en Zegers kan daarop ook al geen aanspraak op courtage baseren. Omdat de transactie zonder Zegers’ bemiddeling tot stand is gekomen, biedt artikel 7:405 lid 2 BW Pro evenmin een grondslag voor enige aanspraak op courtage.
4.8
Zegers heeft gesteld dat zij bewust buitenspel is gezet door Doldersum. Zij heeft echter onvoldoende uitgewerkt waarom, als die veronderstelling juist zou zijn, Domus gehouden zou zijn courtage aan haar te betalen. Bovendien heeft zij met betrekking tot deze stelling, die door Domus gemotiveerd is tegengesproken, niet een voldoende concreet bewijsaanbod gedaan.
5.Slotsom
5.1
Uit het voorgaande volgt dat de grieven niet behoeven te worden behandeld. Ook als komt vast te staan dat de afspraak tussen Zegers en Domus als een doorlopende bemiddelingsovereenkomst zou kunnen worden gekwalificeerd, dan nog heeft Zegers geen aanspraak op courtage, omdat er geen sprake is van bemiddeling bij de transactie met Leyten of het aandragen van Leyten bij Domus. De bestreden vonnissen moeten daarom worden bekrachtigd.
5.2
Als de in het ongelijk te stellen partij zal het hof Zegers in de kosten van het hoger beroep veroordelen. De kosten voor de procedure in hoger beroep aan de zijde van Domus zullen worden vastgesteld op € 1.978 voor griffierecht en op € 5.877 voor salaris advocaat overeenkomstig het liquidatietarief (3 punten x tarief 4).
5.3
Als niet weersproken zal het hof ook de gevorderde wettelijke rente over de proceskosten en de nakosten toewijzen zoals hierna vermeld.
6.De beslissing
Het hof, recht doende in hoger beroep:
bekrachtigt de vonnissen van de rechtbank Gelderland van 18 oktober 2017 en 24 januari 2018;
veroordeelt Zegers in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Domus vastgesteld op € 1.978 voor verschotten en op € 5.877 voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief, een en ander vermeerderd met de wettelijke rente te rekenen vanaf veertien dagen na aanschrijving én betekening;
veroordeelt Zegers in de nakosten, begroot op € 157, met bepaling dat dit bedrag zal worden verhoogd met € 82 in geval Zegers niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan deze uitspraak heeft voldaan én betekening heeft plaatsgevonden, een en ander vermeerderd met de wettelijke rente te rekenen vanaf veertien dagen na aanschrijving én betekening;
verklaart dit arrest ten aanzien van de daarin vervatte veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. F.J. de Vries, H.E. de Boer en T.N. Ritzer, en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 31 maart 2020.