ECLI:NL:GHARL:2020:5158

• Datum uitspraak: 7 juli 2020
• Publicatiedatum: 6 juli 2020
• Zaaknummer: 19/00902
• Instantie: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Uitkomst: Toewijzend
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: T.H.J. Verhagen
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Vaststelling WOZ-waarde hoekwoning te [Z] in hoger beroep verminderd tot €365.000

De heffingsambtenaar stelde de WOZ-waarde van de woning aan [a-straat] 18 te [Z] per waardepeildatum 1 januari 2017 vast op €385.000 voor het kalenderjaar 2018. Belanghebbende maakte bezwaar tegen deze beschikking, dat werd afgewezen. Vervolgens stelde belanghebbende beroep in bij de rechtbank, die het beroep ongegrond verklaarde. Belanghebbende ging in hoger beroep bij het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.

Tijdens het digitale onderzoek ter zitting op 16 juni 2020 werd vastgesteld dat de woning een hoekwoning is uit 1983 met een gebruiksoppervlakte van 143 m2 en een perceel van 395 m2. Het geschil betrof de juiste waarde van de woning per waardepeildatum. Belanghebbende stelde een lagere waarde van €338.521 voor, terwijl de heffingsambtenaar de waarde van €385.000 handhaafde.

De heffingsambtenaar onderbouwde de waarde met een taxatiematrix van referentieobjecten in dezelfde of aangrenzende wijken. Het Hof oordeelde echter dat deze matrix onvoldoende aannemelijk maakte dat de waarde niet te hoog was, mede vanwege verschillen in gebruiksoppervlakte en perceelgrootte en de ouderdom van de referentieverkopen. Belanghebbende bracht een vergelijkbaar referentieobject aan, dat recentelijk voor €395.000 was verkocht, wat het Hof relevant achtte.

Het Hof stelde vast dat geen van beide partijen de door hen bepleite waarde voldoende aannemelijk had gemaakt. Daarom stelde het Hof de waarde in goede justitie vast op €365.000. Tevens werd het betaalde griffierecht aan belanghebbende vergoed.

Uitkomst: De WOZ-waarde van de woning wordt vastgesteld op €365.000, lager dan de oorspronkelijke €385.000.

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN

locatie Arnhem

nummer 19/00902

uitspraakdatum: 7 juli 2020

Uitspraak van de negentiende enkelvoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[X] te
[Z] (hierna: belanghebbende)

tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 31 mei 2019, nummer UTR 18/4333, in het geding tussen belanghebbende en

de
heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap Utrecht (hierna: de heffingsambtenaar)

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 18 te [Z] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2017 en naar de toestand op die datum, voor het kalenderjaar 2018 vastgesteld op € 385.000.

1.2.

Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking gehandhaafd.

1.3.

Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.

1.4.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld.

1.5.

Het onderzoek ter zitting heeft op digitale wijze plaatsgevonden op 16 juni 2020. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.

2. Vaststaande feiten

2.1.

De woning is een in 1983 gebouwde hoekwoning met een gebruiksoppervlakte van 143 m2 met een garage. De woning ligt op een perceel van 395 m2.

3. Geschil

3.1.

In geschil is de waarde van de woning per waardepeildatum.

3.2.

Belanghebbende bepleit een waarde van € 338.521 en concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en de uitspraak op bezwaar en tot vermindering van de bij beschikking vastgestelde waarde.

3.3.

De heffingsambtenaar bepleit dat de waarde van € 385.000 niet te hoog is vastgesteld en concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.

4. Beoordeling van het geschil

4.1.

Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.

4.2.

Nu belanghebbende gemotiveerd een lagere waarde bepleit dan de waarde die door de heffingsambtenaar is vastgesteld, dient de heffingsambtenaar aannemelijk te maken dat de door hem vastgestelde waarde niet te hoog is.

4.3.

Ter onderbouwing van de vastgestelde waarde heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix van 7 december 2018, opgemaakt door [A] , WOZ-taxateur, met toelichting overgelegd. Uit deze taxatiematrix blijkt dat de waardebepaling van de woning heeft plaatsgevonden op basis van een methode van vergelijking met referentieobjecten die in dezelfde wijk zijn gelegen als de woning dan wel in een aangrenzende wijk. Van deze referentieobjecten zijn marktgegevens beschikbaar en weergegeven in onderstaande matrix.

Object

Gebruiks-

oppervlakte

Waarde per m2

Waarde opp.

Perceel-

oppervlakte

Bijgebouwen

en extra’s

Waarde

(01-01-2017)

Koopsom

[a-straat] 18

(bouwjaar 1983)

143 m2

€ 1.563

€ 223.500

395 m2

Berging € 2.000

Garage € 15.000

Grond € 144.500

€ 385.000

NVT

[b-straat] 104

(bouwjaar 1989)

105 m2

€ 1.799

€ 188.875

237 m2

Overkapping € 2.000

Berging € 8.000

Grond € 125.125

€ 324.000

€ 336.000

(07-04-2017)

[c-straat] 13

(bouwjaar 1989)

129 m2

€ 1.852

€ 238.875

213 m2

Berging € 2.000

Berging (2) € 8.000

Grond € 116.125

€ 365.000

€ 325.000

(09-09-2015)

[d-straat] 2

(bouwjaar 1986)

102 m2

€ 1.667

€ 170.000

242 m2

Berging € 2.000

Garage € 15.000

Grond € 127.000

€ 314.000

€ 292.500

(19-04-2016)

[e-straat] 34

(bouwjaar 1986)

105 m2

€ 1.474

€ 154.750

248 m2

Garage € 15.000

Grond € 129.250

€ 299.000

€ 299.000

(27-02-2017)

4.4.

Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de overlegging van de taxatiematrix niet aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Het Hof overweegt daartoe als volgt.

4.5.

Weliswaar volgt uit de taxatiematrix dat de waarde per m2 van de woning lager is vastgesteld dan de berekende prijs per m2 van drie van de vier referentieobjecten, maar het Hof merkt op dat, met uitzondering van referentieobject [c-straat] 13, het gebruiksoppervlakte van de woning ruim 36 tot 40 procent groter is dan het gebruiksoppervlakte van de referentieobjecten. Ook het oppervlak van het perceel van belanghebbende is aanzienlijk groter dan dat van de referentieobjecten. Daarnaast is het referentieobject [c-straat] 13, ruim vijftien maanden vóór de waardepeildatum verkocht. In het licht van deze aspecten moeten veel aannames worden gedaan om de waarde van de woning te bepalen op basis van de gerealiseerde koopsommen. Dit doet afbreuk aan de bewijskracht van de taxatiematrix. Het Hof wijst in dit kader tevens op het door belanghebbende aangedragen referentieobject [a-straat] 41, te [Z] . Deze hoekwoning, die direct tegenover de woning van belanghebbende is gelegen, heeft een gebruiksoppervlakte van 141 m2, een perceeloppervlakte van 350 m2 en is op 24 juni 2018 onder voorbehoud verkocht voor een prijs van € 395.000. De levering heeft in september 2018 plaatsgevonden. Tijdens het onderzoek ter zitting is komen vast te staan dat dit referentieobject onder normale marktomstandigheden is verkocht en wat overige kenmerken betreft goed vergelijkbaar is met de woning. Bovendien was de woning aan de [a-straat] 41 ten tijde van de verkoop voorzien van een nieuwe keuken en zonnepanelen. Naar het oordeel van het Hof is het in het licht van deze informatie niet aannemelijk dat de woning op waardepeildatum (één jaar en negen maanden vóór de verkoopdatum van het referentieobject [a-straat] 41) een waarde zou hebben van ten minste € 385.000.

4.6.

Nu de heffingsambtenaar niet is geslaagd in de op hem rustende bewijslast, brengt een redelijke verdeling van de bewijslast met zich dat het aan belanghebbende is om aannemelijk te maken dat de door hem bepleite waarde niet te laag is.

4.7.

Naar het oordeel van het Hof is belanghebbende niet in de op hem rustende bewijslast geslaagd. Het Hof acht de door belanghebbende overgelegde gegevens over de woning aan [a-straat] 41 te beperkt om de bepleite waarde aannemelijk te maken. Ook de door belanghebbende toegepaste correcties, te weten de correctie voor waardeontwikkeling en aanwezigheid van zonnepanelen, zijn zonder concrete onderbouwing onvoldoende inzichtelijk voor het Hof om belanghebbendes standpunt te volgen.

4.8.

Nu geen van beide partijen erin is geslaagd de door hem bepleite waarde van de onroerende zaak aannemelijk te maken, stelt het Hof, gelet op wat partijen over en weer hebben aangevoerd, de waarde in goede justitie vast op € 365.000.

Slotsom Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond.

5. Griffierecht en proceskosten

Nu het Hof het hoger beroep gegrond verklaart, dient de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht te vergoeden.

Niet gesteld of gebleken is dat belanghebbende voor vergoeding in aanmerking komende proceskosten heeft gemaakt.

6. Beslissing

Het Hof:

– vernietigt de uitspraak van de Rechtbank,

– vernietigt de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar,

– vermindert de waarde tot € 365.000,

– gelast dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht vergoedt, te weten € 46 in verband met het beroep bij de Rechtbank en € 128 in verband met het hoger beroep bij het Hof.

Deze uitspraak is gedaan door mr. T.H.J. Verhagen, raadsheer, in tegenwoordigheid van drs. S. Darwinkel als griffier.

De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 7 juli 2020.

De griffier, Het lid van de enkelvoudige kamer,

(S. Darwinkel) (T.H.J. Verhagen)

Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 7 juli 2020.

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl .

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie stellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie
www.hogeraad.nl ).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;

2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;

3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.