ECLI:NL:GHARL:2020:5771

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Arnhem

afdeling civiel recht, handel

zaaknummer gerechtshof 200.206.983

(zaaknummer Hoge Raad 14/06317

zaaknummer rechtbank Arnhem, respectievelijk rechtbank Gelderland 204197)

arrest (na verwijzing) van 21 juli 2020

in de zaak van

de publiekrechtelijke rechtspersoon
Gemeente Tiel,

zetelende te Tiel,

appellante na verwijzing,

hierna: de Gemeente,

advocaat: mr. B.S. ten Kate,

tegen

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
Vabeog Amersfoort B.V.,

gevestigd te Amersfoort,

geïntimeerde na verwijzing,

hierna: Vabeog,

advocaat: mr. J. Witvoet.

1.Samenvatting van dit arrest

Na cassatie in deze onteigeningszaak stelt het hof hieronder alsnog vast dat Vabeog als gevolg van de onteigening van haar terrein in de gemeente Tiel geen recht heeft op een vergoeding door die gemeente van € 63.000 wegens kosten van de aankoop van een vervangend terrein.
Voor nader deskundigenonderzoek ziet het hof onvoldoende aanleiding. Vabeog hield de onteigende percelen weliswaar aan als een duurzame belegging maar had naar het oordeel van het hof de transactiekosten van € 63.000 ook gemaakt indien er geen onteigening was uitgesproken. Vabeog moet een deel van het voorschot op de schadeloosstelling aan de Gemeente terugbetalen. Haar beroep op verrekening daarvan met een schadevergoeding die zij heeft op de Gemeente wordt afgewezen omdat de hoogte van die tegenvordering onduidelijk is.

2.Het verloop van het geding na verwijzing

2.1

Het hof heeft in zijn tussenarrest van 30 mei 2017 het procesverloop tot dat arrest weergegeven.

2.2

Uit hoofde van het tussenarrest is op 6 december 2017 een comparitie van partijen gehouden. Het proces-verbaal van die comparitie bevindt zich bij de processtukken. Ter comparitie is besloten dat elk van de beide partijen nog een akte zal nemen. De Gemeente heeft dat als eerste gedaan, waarna Vabeog ook een akte heeft ingediend.

2.3

Vervolgens hebben partijen de stukken voor het wijzen van arrest aan het hof overgelegd en heeft het hof bepaald dat arrest zal worden gewezen.

3.De uitgangspunten

3.1

Deze staan beschreven in de rechtsoverwegingen 3.1 en 3.2 van het arrest van de Hoge Raad van 24 juni 2016^[1]. Samengevat en aangevuld met latere gebeurtenissen gaat het om het volgende.

3.2

Vabeog was tot 2011 de eigenaar van twee percelen grond in de gemeente Tiel. Op vordering van de gemeente heeft de rechtbank Arnhem in haar vonnis van 29 september 2010 vervroegd de onteigening van die percelen uitgesproken. In deze zaak gaat het allereerst om de hoogte van de schadeloosstelling waarop Vabeog recht heeft. De Gemeente heeft aan Vabeog een voorschot daarop van € 830.000 betaald.
Omdat het vonnis van 29 september 2010 op 23 maart 2011 in de openbare registers is ingeschreven, is 23 maart 2011 de peildatum voor de bepaling van de schadeloosstelling.

3.3

De onteigende percelen maakten deel uit van het zogenaamde Rio-Vahstal terrein. Toen Vabeog in 1981 eigenaar van de percelen werd, stonden daarop twee bedrijfshallen. Tot omstreeks 1997 heeft Vabeog de percelen met de bedrijfshallen verhuurd. Haar huurder had daarin een bedrijf gevestigd dat zich (onder meer) bezig hield met detailhandel in hout. In 1998 zijn die hallen gesloopt. Vanaf dat jaar waren Vabeog en de Gemeente met elkaar in gesprek over de toekomst van het Rio-Vahstal terrein. Vabeog heeft twee keer een vergunning aangevraagd om de percelen te bebouwen, maar de beide aanvragen zijn door de Gemeente afgewezen omdat het bouwplan niet voldeed, het eerste ontwerp vanwege esthetische bezwaren en het tweede omdat het voorzag in een gebruik voor detailhandel en detailhandel als gevolg van een wijziging van het bestemmingsplan niet langer was toegelaten: de percelen konden voortaan slechts voor woondoeleinden c.a. worden gebruikt.

3.4

Bij vonnis van 15 oktober 2014, zoals gecorrigeerd bij vonnis van 9 december 2014, heeft de rechtbank Gelderland de aan Vabeog toekomende schadeloosstelling vastgesteld op € 763.000. Daarvan zag € 63.000 op schade door transactiekosten bij het aankopen van vervangende grond (‘kosten van wederaankoop’). De rechtbank heeft laatstgemeld bedrag als schade ten gevolge van de onteigening aangemerkt op grond dat mede door de door de deskundigen gegeven korte weergave op hoofdlijnen van de interne vennootschappelijke jaarrekeningen over 2009 en 2010 bleek dat voortzetting van de onderneming van Vabeog na de onteigening in de rede lag en dat aankoop van een vervangende onroerende zaak was aangewezen zodat Vabeog kon beschikken over een vervangend ‘bedrijfsmiddel’ en dat op die manier boekwinst kon worden doorgeschoven. Bovendien zouden de mogelijkheden van Vabeog worden beperkt indien Vabeog vervangende grond alleen in de BTW-sfeer kon aanschaffen, aldus nog steeds het vonnis van de rechtbank.

3.5

Beide partijen hebben tegen het vonnis beroep in cassatie ingesteld. De Hoge Raad heeft in zijn arrest van 24 juni 2016 het vonnis van de rechtbank vernietigd omdat (zie rechtsoverwegingen 5.1.3 en 5.1.4 van dat arrest) de rechtbank niet voldoende had gemotiveerd (i) dat Vabeog het onteigende als duurzame belegging aanhield en (ii) dat het redelijk belang van Vabeog herbelegging in onroerende zaken vorderde. Vabeog kon uitsluitend aanspraak maken op vergoeding van kosten van herbelegging wanneer aan die beide voorwaarden was voldaan, aldus het arrest van de Hoge Raad.

4.De beoordeling van het geschil na verwijzing

4.1

Bij de comparitie na verwijzing heeft het hof aan de orde gesteld of in deze zaak nog een deskundige zou moeten worden benoemd. Vabeog ziet volgens haar laatste akte aanleiding voor zo’n benoeming van een deskundige, maar de Gemeente niet.
Het hof benoemt geen deskundige omdat het zonder de inbreng van deskundigen kan vaststellen dat Vabeog geen recht heeft op de vergoeding van € 63.000. De Hoge Raad heeft het vonnis van de rechtbank vernietigd omdat de rechtbank had moeten onderzoeken of Vabeog het onteigende als duurzame belegging aanhield en, zo ja, of het redelijke belang van Vabeog herbelegging in onroerende zaken vorderde, maar hiermee is niet bedoeld dat er in elk geval nog deskundigenonderzoek moest worden gedaan.

duurzame belegging

4.2

Vabeog stelt dat zij van het beleggen in onroerend goed haar bedrijf heeft gemaakt, dat ook de onteigende percelen voor haar een duurzame belegging vertegenwoordigden en dat haar redelijk belang herbelegging in onroerend goed eiste. De Gemeente heeft beweerd dat Vabeog een wisselend bestand aan beleggingen aanhield, maar zij heeft dat dat niet voldoende toegelicht. Vabeog heeft namelijk bij haar Nota van Toelichting van 15 juli 2011 een ‘Objectlijst rechthebbende’ aan de deskundigen toegestuurd waarop in totaal 89 onroerende zaken (‘objecten’) staan vermeld die per 7 juli 2011 in de openbare registers op haar naam stonden. Bovendien heeft Vabeog aan de deskundigen inzage gegeven in haar interne vennootschappelijke jaarrekeningen over 2009 en 2010 en hebben die deskundigen daaruit afgeleid (zie pagina 17 van het definitieve rapport van de deskundigen) dat Vabeog in de boekjaren 2008 tot en met 2010 beschikte over verhuurd onroerend goed ter waarde van ruim € 11.000.000, dat zij een bruto omzet boekte van 1,3, 1,6 en 1,6 miljoen euro per jaar en een resultaat van € ½ miljoen tot € 1 miljoen per jaar. Gelet op de lijst van objecten en de gegevens uit de financiële administratie van Vabeog had het op de weg van de Gemeente gelegen om nader toe te lichten waarop zij baseert dat Vabeog (op de peildatum) een wisselend bestand aan onroerende zaken aanhield. Omdat zij dat niet heeft gedaan, gaat het hof aan deze bewering voorbij. Op 23 maart 2011 bestond (op zijn minst het leeuwendeel van) de beleggingsportefeuille van Vabeog uit duurzame beleggingen.

4.3

Ook de onteigende percelen vormden naar de overtuiging van het hof gedurende lange tijd een duurzame belegging, ook al lagen de percelen op 23 maart 2011 braak. Vabeog heeft de percelen namelijk van 1991 tot 1997 verhuurd en heeft na de beëindiging van die huur en sloop van de gebouwen langdurig overleg gevoerd met de Gemeente over de herontwikkeling van het gehele Rio-Vahstal terrein. Toen lag het voor de hand om het terrein samen met de Gemeente te herontwikkelen omdat de Gemeente na bodemsanering over de rest van dat terrein beschikte. Vabeog heeft in de loop van deze periode bouwplannen gemaakt en tot tweemaal toe een vergunning aangevraagd om die plannen te kunnen uitvoeren. De beide aanvragen zijn door de Gemeente afgewezen. Vabeog werd bij de herontwikkeling gehinderd doordat de Gemeente zich niet hield aan haar verplichting om met voortvarendheid te (laten) onderzoeken of het Rio-Vahstal terrein kon worden gebruikt voor detailhandel en/of voor kantoren. De Gemeente is ter zake van deze tekortkoming in een andere procedure veroordeeld om de daaruit voortgevloeide schade te vergoeden.

4.4

Gelet op de hierboven geschetste gang van zaken ziet het hof in het langdurig braak liggen van de percelen geen voldoende duidelijke aanwijzing dat Vabeog de percelen van de loodsen wilde verkopen en dat die percelen deel uitmaakten van een wisselend bestand.

zou Vabeog de percelen hebben aangehouden indien zij niet was onteigend?

4.5

Op de percelen kon op 23 maart 2011 alleen nog een bestemming woningbouw c.a. worden gerealiseerd. Vabeog heeft in haar memorie van antwoord na verwijzing gesteld dat zij aan de Gemeente heeft laten weten (niet alleen gebouwen waarin al of niet deels detailhandel zou worden gedreven, maar ook wel) appartementen op haar percelen te willen bouwen, maar zij heeft van die beweerdelijke melding geen details gegeven zodat het hof alleen al daarom aan die stelling voorbij gaat. De Gemeente had immers in § 21 van haar memorie na verwijzing al ontkend dat Vabeog initiatieven heeft getoond en Vabeog heeft daartegenover geen feiten en omstandigheden aangevoerd voor haar stelling dat zij alleen dan wel in samenwerking met andere eigenaren de onteigende percelen binnen de nieuwe bestemming zou hebben geëxploiteerd. Concrete, voor verwezenlijking vatbare plannen daartoe heeft Vabeog niet gepresenteerd.
De onteigening weggedacht ligt het dan ook in de rede dat Vabeog als belegger de percelen zou hebben verkocht omdat zij de door haar beoogde bedrijfsbestemming niet kon realiseren. Onder die omstandigheden is er geen grond voor het oordeel dat Vabeog niet volledig schadeloos wordt gesteld als zij geen kosten van wederaankoop vergoed krijgt. In zoverre vloeit er uit de onteigening geen redelijk belang van Vabeog voort dat vergoeding van kosten van wederaankoop vordert en is niet voldaan aan de door de Hoge Raad geformuleerde criteria daarvoor.

4.6

De conclusie is dat Vabeog geen recht heeft op een vergoeding van € 763.000, zoals de rechtbank meende, maar op een vergoeding van € 700.000.

andere schadeposten?

4.7

In haar memorie van antwoord na verwijzing heeft Vabeog opnieuw de gevolgen van de bodemverontreiniging ter sprake gebracht, maar de discussie op dat punt is in het arrest van de Hoge Raad afgesloten.

verrekening?

4.8

Vabeog heeft een voorschot ontvangen dat € 130.000 hoger is dan de Gemeente hoefde te betalen. Zij heeft voor het eerst in haar memorie van antwoord na verwijzing een beroep gedaan op verrekening daarvan met haar schadevordering uit hoofde van de wanprestatie. De Gemeente moet haar schade vergoeden die zij leed doordat de Gemeente de mogelijkheid om het Rio-Vahstal terrein voor detailhandel en/of kantoorvoorzieningen te gebruiken niet voortvarend heeft ondeerzocht. Vabeog heeft echter verzuimd om de omvang van deze tegenvordering toe te lichten. Die omvang moet volgens het vonnis van de rechtbank Arnhem van 23 augustus 2006 in een schadestaatprocedure worden vastgesteld. Het hof zal daarom het beroep op verrekening verwerpen (zie artikel 6:136 BW).

5.De slotsom

5.1

Uit het voorgaande blijkt dat de aan Vabeog toekomende schadeloosstelling op een bedrag van € 700.000 moet worden vastgesteld en dat Vabeog zal worden veroordeeld om aan de Gemeente een bedrag van € 130.000 terug te betalen. De vordering van de Gemeente om rente over dat bedrag te vergoeden heeft Vabeog niet afzonderlijk weersproken, zodat die vordering ook zal worden toegewezen.

5.2

Vabeog wordt in deze procedure in het ongelijk gesteld en zal daarom in de proceskosten worden verwezen. Aan de zijde van de Gemeente gaat het om een vergoeding van € 3.918 voor de kosten van de advocaat overeenkomstig het liquidatietarief (2 punten van tarief IV).

6.De beslissing

Het hof, rechtdoende na verwijzing door de Hoge Raad:

stelt de schadeloosstelling voor Vabeog voor de onteigening van de percelen die kadastraal bekend staan als Gemeente Tiel, sectie D, nummers 5016 en 5962 vast op € 700.000;

veroordeelt Vabeog om tegen behoorlijk bewijs van kwijting € 130.000 aan de Gemeente terug te betalen, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf veertien dagen na de uitspraakdatum van dit arrest;

veroordeelt Vabeog in de kosten van het geding na verwijzing, tot vandaag aan de zijde van de Gemeente begroot op € 3.918 wegens salaris van de advocaat.

Dit arrest is gewezen door mrs. H.E. de Boer, W.C. Haasnoot en J.K.B. van Daalen, en is ter openbare terechtzitting in tegenwoordigheid van de griffier uitgesproken op 21 juli 2020.