ECLI:NL:GHARL:2020:7151

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN

Locatie Arnhem

nummer 19/00819

uitspraakdatum: 8 september 2020

Uitspraak van de vierde meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[X] N.V.te [Z] (hierna: belanghebbende)

tegen de uitspraak van de rechtbank Overijssel van 8 mei 2019, nummer Awb 18/1833, in het geding tussen belanghebbende en

de
heffingsambtenaarvan de
gemeente Steenwijkerland(hierna: de heffingsambtenaar)

1.Ontstaan en loop van het geding

1.1

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 28 februari 2018 op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 23 te [A] , per waardepeildatum 1 januari 2017 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2018 vastgesteld op € 365.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting 2018 (OZB) voor gebruikers van niet-woningen vastgesteld op € 548,96.

1.2

Het door belanghebbende tegen de bij beschikking vastgestelde waarde en tegen de aanslag OZB ingediende bezwaarschrift is door de heffingsambtenaar bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar ongegrond verklaard.

1.3

Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Overijssel (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond gegrond verklaard.

1.4

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.5

Het onderzoek ter zitting heeft op digitale wijze (via beeldbellen) plaatsgevonden op 10 juli 2020. Daarbij waren aanwezig en zijn gehoord [B] als gemachtigde van belanghebbende en [C] (taxateur) namens de heffingsambtenaar.

1.6

Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.

2.De vaststaande feiten

2.1

Belanghebbende was op waardepeildatum 1 januari 2017 eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak [a-straat] 23 te [A] (hierna: de onroerende zaak). Deze onroerende zaak betreft een kantoor/verkoopruimte op de begane grond met een netto verhuurbare vloeroppervlakte (vvo) van 230 m², een kantoor op de eerste verdieping met een vvo van 239 m² en een kantoor op de tweede verdieping met een vvo van 191 m², in totaal derhalve 660 m². Op de begane grond bevindt zich verder in een afzonderlijke ruimte een geldautomaat, waarvan het vvo 4 m² bedraagt. Tot de onroerende zaak behoren tevens dertien parkeerplaatsen en een fietsenstalling met een oppervlakte van 60 m² De onroerende zaak is in 1978 gebouwd en is aan te merken als courante niet-woning.

2.2

De onroerende zaak werd gebruikt als bankgebouw. In december 2018 is de onroerende zaak verkocht aan een onafhankelijke derde voor een bedrag van € 360.000. Daarbij heeft belanghebbende bedongen dat de ruimte met de betaalautomaat aan haar verhuurd wordt.

2.3

De heffingsambtenaar heeft op 28 februari 2018 bij beschikking op grond van de Wet WOZ de waarde van de onroerende zaak op waardepeildatum op basis van de huurwaardekapitalisatiemethode vastgesteld op € 365.000, welke vastgestelde waarde in bezwaar is gehandhaafd. Daarbij heeft de heffingsambtenaar het object gewaardeerd als kantoorruimte.

2.4

De heffingsambtenaar heeft, na bezwaar, de waarde en de aanslag OZB bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar gehandhaafd. De Rechtbank heeft het beroep van belanghebbende ongegrond verklaard. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld.

2.5

De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem in beroep en hoger beroep verdedigde waarde een taxatieverslag met betrekking tot de onroerende zaak overgelegd, opgemaakt op 28 februari 2019 door [C] , gecertificeerd taxateur, waarin tevens is opgenomen een bij deze taxatie behorende waardematrix. In de matrix zijn een drietal referentie-objecten vermeld. Eén van deze objecten betreft [b-straat] 54, eveneens een voormalig bankgebouw (met een vvo van 526 m²) dat op 2 februari 2016 voor € 321.000 is verkocht onder vrijwel dezelfde condities wat betreft de aanwezige geldautomaat, en waarvoor de heffingsambtenaar bij de analyse van de verkoopprijs een kapitalisatiefactor van 8,90 heeft gehanteerd en een huurwaarde van € 36.050 per jaar.

2.6

De taxateur heeft de waarde van de onroerende zaak, op basis van de huurwaardekapitalisatiemethode – uitgaande van een vvo van 660 m², een jaarhuur van € 46.200 en een kapitalisatiefactor van 7,91 – vastgesteld op € 365.442. Tevens verwijst de heffingsambtenaar naar het in december 2018 gerealiseerde verkoopcijfer van de onroerende zaak, welk verkoopcijfer de getaxeerde waarde naar zijn mening ondersteunt.

2.7

Belanghebbende heeft ter onderbouwing van de door haar in hoger beroep verdedigde waarde een taxatierapport overgelegd van [D] d.d. 30 juni 2017. Blijkens de omschrijving in dit rapport (Factsheet rapportage) is het doel van die taxatie “balanswaardering”, met als waardepeildatum 30 juni 2017. In het rapport wordt de situatie van de kantorenmarkt in Steenwijkerland ten tijde van de opname – zowel voor verkoop als voor verhuur van kantoorruimte – aangemerkt als “matig”. De (leeg)waarde van de onroerende zaak is op 30 juni 2017, op basis van de huurwaardekapitalisatiemethode – uitgaande van een jaarhuur van € 49.955 en een kapitalisatiefactor 6,61 – vastgesteld op € 330.000. Indien het in december 2018 in de markt gerealiseerde verkoopcijfer van de onroerende zaak wordt gecorrigeerd voor de waardeontwikkeling na waardepeildatum, dan resulteert naar de mening van belanghebbende een waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum van € 317.000.

3.Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen

3.1

In geschil is of de vastgestelde waarde van de onroerende zaak op waardepeildatum te hoog is.

3.2

Belanghebbende beantwoordt die vraag bevestigend. De heffingsambtenaar beantwoordt die vraag daarentegen ontkennend.

3.3

Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het proces-verbaal van de zitting.

3.4

Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en van de uitspraak van de heffingsambtenaar, tot vermindering van de waarde van de onroerende zaak op waardepeildatum tot op € 317.000 en tot dienovereenkomstige vermindering van de aanslag OZB.

3.5

De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.

4.Beoordeling van het geschil

4.1

Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de onroerende zaak worden bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. In het onderhavige geval geldt als waardepeildatum 1 januari 2017.

4.2

De heffingsambtenaar dient, bij betwisting door belanghebbende, zoals hier, aannemelijk te maken dat de waarde van de onroerende zaak niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer op de waardepeildatum. Dit heeft ook in hoger beroep te gelden. Bij de beoordeling van de vraag of de heffingsambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan, moet acht worden geslagen op al hetgeen belanghebbende daartegen heeft ingebracht.

4.3

Tussen partijen is in hoger beroep niet in geschil dat in het onderhavige geval de voor de onroerende zaak in december 2018 gerealiseerde verkoopprijs van € 360.000 tot uitgangspunt voor de gezochte waarde kan dienen. Het Hof volgt partijen hierin.

4.4

Partijen verschillen er echter over van mening hoe de in december 2018 gerealiseerde verkoopprijs herleid moet worden tot de waarde per waardepeildatum 1 januari 2017.

4.5

De heffingsambtenaar stelt dat de voor de berekening van de WOZ waarde te elimineren waardedruk vanwege de verhuur van de ruimte van de betaalautomaat naar schatting € 5.000 bedraagt en dat de prijzen van kantoorruimte in de periode 2017-2018 in [A] gelijk zijn gebleven. De uit de gerealiseerde verkoopprijs af te leiden WOZ waarde per waardepeildatum bedraagt daarmee € 365.000, aldus de heffingsambtenaar.

4.6

Belanghebbende bestrijdt dat van de verhuur van de betaalautomaat-ruimte enige waardedruk uitgaat. Verder stelt belanghebbende dat in de periode 2017-2018 wel degelijk sprake is geweest van een (positieve) waardeontwikkeling op de markt van kantoorruimte. Zij wijst in dat verband op de cijfers uit een onderzoek van de Amsterdam school of Real Estate, waaruit volgens belanghebbende blijkt dat er in de periode 2017-2018 sprake is geweest van een prijsstijging van 13,31%. De heffingsambtenaar onderbouwt zijn stelling dat daarvan in [A] , in afwijking van de landelijke trend, geen sprake is geweest met slechts één transactie, daarvoor zijn echter meerdere transacties nodig, aldus belanghebbende. Daarnaast wijst belanghebbende erop dat in de door de heffingsambtenaar aangedragen referentie-verkopen sprake is van een in de tijd oplopende kapitalisatie-factor hetgeen ook duidt op een stijgende markt voor kantoorruimte.

4.7

Anders dan belanghebbende stelt acht het Hof het niet aannemelijk dat zich in de periode 2017-2018 op de markt voor kantoorpanden in [A] , in overeenstemming met de door belanghebbende aangehaalde landelijke ontwikkelingen een prijsstijging heeft voorgedaan. Het Hof verwijst daarvoor naar de als “matig” beoordeelde situatie op de lokale kantorenmarkt van Steenwijkerland in het rapport van [D] , welke situatie kennelijk afwijkt van de situatie op de landelijke kantorenmarkt. Ook uit de door de heffingsambtenaar gehanteerde kapitalisatiefactoren kan zulks niet worden afgeleid. Het Hof merkt op dat de heffingsambtenaar voor het goed vergelijkbare op 2 februari 2016 verkochte, eveneens voormalig bankgebouw [b-straat] 54, een kapitalisatiefactor 8,90 heeft gehanteerd en voor de in december 2018 verkochte onroerende zaak een kapitalisatiefactor van 7,91.

4.8

De heffingsambtenaar heeft zijn – door belanghebbende bestreden – stelling dat van de verhuur van de geldautomaatruimte een waardedruk uitging op de uiteindelijk gerealiseerde verkoopprijs niet nader onderbouwd. Gegevens betreffende die verhuur zijn door de heffingsambtenaar niet overgelegd. Wel heeft de heffingsambtenaar verwezen naar de verkoop van [b-straat] 54, dat – zoals de heffingsambtenaar stelt – is verkocht onder vrijwel dezelfde condities wat betreft de aanwezige geldautomaat. Echter, bij de analyse van de verkoopprijs van [b-straat] 54 heeft de heffingsambtenaar geen zichtbare waardedruk van de verhuur van de geldautomaat in aanmerking genomen, doch de waarde uitsluitend berekend aan de hand van de huurwaarde en de kapitalisatiefactor. Dat de heffingsambtenaar op andere wijze bij het referentie-object [b-straat] 54 rekening heeft gehouden met waardedruk als gevolg van de verhuur van de geldautomaatruimte is gesteld noch aannemelijk geworden. Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar zijn stelling dat van de verhuur van de geldautomaatruimte een waardedruk uitging op de uiteindelijk gerealiseerde verkoopprijs van de onroerende zaak niet aannemelijk gemaakt.

4.9

Het Hof is op grond van het voorgaande van oordeel dat de heffingsambtenaar, de in december 2018 voor de onroerende zaak gerealiseerde verkoopprijs van € 360.000 in ogenschouw nemend, niet aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak op waardepeildatum door hem niet te hoog is vastgesteld.

4.1

Belanghebbende is er evenmin in geslaagd de door haar verdedigde waarde aannemelijk te maken. Het door belanghebbende overgelegde taxatierapport van [D] is blijkens de omschrijving in dit rapport opgemaakt in het kader van een “balanswaardering” en niet in het kader van een WOZ-waardering, en bovendien opgesteld naar de waardepeildatum 31 juni 2017.

4.11

Nu beide partijen er niet in zijn geslaagd de door hen verdedigde waarden aannemelijk te maken zal het Hof de waarde, met inachtneming van hetgeen over en weer door partijen is gesteld, in goede justitie vaststellen op € 360.000.

Slotsom

Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond.

5.Proceskosten

Het Hof stelt de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het bezwaar, het beroep en het hoger beroep heeft moeten maken overeenkomstig het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb) vast op € 522 voor de kosten in de bezwaarfase (2 punten, bezwaarschrift en hoorzitting, wegingsfactor 1, waarde per punt € 261), € 1.050 voor de kosten in eerste aanleg (2 punten, beroepschrift en bijwonen zitting, wegingsfactor 1, waarde per punt € 525) en € 1.050 voor de kosten in hoger beroep (2 punten, hogerberoepschrift en bijwonen zitting, wegingsfactor 1, waarde per punt € 525), ofwel in totaal op € 2.622.

6.Beslissing

Het Hof:

– vernietigt de uitspraak van de Rechtbank,

– vernietigt de uitspraken op bezwaar,

– vermindert de vastgestelde waarde van de onroerende zaak op waardepeildatum 1 januari 2017 naar € 360.000,

– vermindert de aanslag OZB dienovereenkomstig,

– veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 2.622 en

– gelast dat de heffingsambtenaar het door belanghebbende betaalde griffierecht vergoedt, te weten € 338 in verband met het beroep bij de Rechtbank, en € 519 in verband met het hoger beroep bij het Hof.

Deze uitspraak is gedaan door mr. M.G.J.M. van Kempen, voorzitter, mr. P. van der Wal en mr. M.J.C. Pieterse, in tegenwoordigheid van mr. A. Vellema als griffier.

De beslissing is op
8 september 2020in het openbaar uitgesproken.

De griffier is verhinderd deze De voorzitter,

uitspraak mede te ondertekenen

(A. Vellema)

(M.G.J.M. van Kempen)

Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 8 september 2020.

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen
binnen zes weken na de verzenddatumberoep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie stellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie
www.hogeraad.nl).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;

2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;

3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten