Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Arnhem
afdeling civiel recht, handel
zaaknummer gerechtshof 200.253.260
(zaaknummer rechtbank Gelderland, locatie Zutphen, 6797163)
arrest van 15 september 2020
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
Heineken Nederland B.V.,
gevestigd te Amsterdam,
appellante,
in eerste aanleg: eiseres,
hierna: Heineken,
advocaat: mr. Ch.Y.M. Moons,
tegen:
[geïntimeerde],
wonende te [woonplaats] ,
geïntimeerde,
in eerste aanleg: gedaagde,
hierna: [geïntimeerde] ,
advocaat: mr. B.J. van den Berg.
1.Het geding in eerste aanleg
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar de inhoud van het vonnis van 10 oktober 2018 dat de kantonrechter (rechtbank Gelderland, sector kanton, locatie Zutphen) heeft gewezen.
2.Het geding in hoger beroep
2.1
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding in hoger beroep van 8 januari 2019,
- de memorie van grieven (met producties),
- de memorie van antwoord.
2.2
Vervolgens hebben partijen de stukken voor het wijzen van arrest aan het hof overgelegd en heeft het hof arrest bepaald.
3.De vaststaande feiten
3.1
Het hof gaat in hoger beroep uit van de volgende feiten.
3.2
[geïntimeerde] is sinds 1983 eigenaar van de bedrijfsruimte(s) gelegen aan de [straatnaam X] 1 en 3 en het [straatnaam Y] 12 en 13 te [woonplaats] . [straatnaam Y] 12 is nadien gesplitst in [straatnaam Y] 12 en [straatnaam Y] 12a.
3.3
Heineken en [geïntimeerde] hebben op 10 april 1995 een document ondertekend met als aanhef “huurcontract”. In dit document staat onder meer opgenomen:
“(..)
I. het gehuurde, bestemming, gebruik
I. het gehuurde, bestemming, gebruik
a. Deze huurovereenkomst heeft betrekking op de bedrijfsruimte, hierna aangeduid als het gehuurde, gelegen aan de [straatnaam X] 1-3/ [straatnaam Y] 12-13 te [postcode] [woonplaats] , kadastraal bekend onder gemeente [woonplaats] , sectie C, nummer 2276, groot 6 are en 82 centiare.
b. Het gehuurde mag uitsluitend worden gebruikt voor ho(tel)-re(staurant)-ca(fé)-doeleinden en/of detailhandelsbedrijf in de ruimste zin. Heineken zal het gehuurde overeenkomstig vorenbedoelde bestemming, geheel of gedeeltelijk aan anderen, hierna te noemen de onderhuurders, mogen onderverhuren, doen en/of laten exploiteren en/of bewonen (mits onzelfstandig in de zin van artikel 7A:1624 lid 2 B.W.), met dien verstande dat zij aansprakelijk blijft voor alle verplichtingen die uit deze overeenkomst voortvloeien.
c. Het is Heineken niet toegestaan zonder schriftelijke toestemming van de verhuurder aan de tot het gehuurde behorende en als zodanig in gebruik zijnde horecaruimten een andere bestemming te geven, terwijl het Heineken wel is toegestaan de als detailhandelsbedrijf in gebruik zijnde ruimte een horecabestemming te geven.
II De huur en verhuur is aangegaan onder de volgende voorwaarden en bepalingen
Artikel 1.De huur en verhuur is aangegaan voor de tijd van tien jaar, ingaande de 1-ste april 1900 vijfennegentig, en daarna nog onder dezelfde voorwaarden voor de tijd van twee maal vijf jaar in optie ter keuze van Heineken. Heineken wordt geacht van deze optie gebruik te hebben gemaakt, indien zij niet voor 1 april 2000 vier, respectievelijk 1 april 2000 negen de huurovereenkomst op de in artikel 2 bepaalde Pro wijze heeft opgezegd.
Artikel 2. Opzegging van deze overeenkomst dient rechtsgeldig te geschieden bij deurwaardersexploit of aangetekende brief, door Heineken met inachtneming van een opzegtermijn van tenminste twaalf maanden en, in verband met het feit dat Heineken bevoegd is tot onderverhuur, door de verhuurder met inachtneming van een opzegtermijn van tenminste vijftien maanden.
(..)
Artikel 5 De Pro aanvangshuurprijs bedraagt fl. 275.000,-- (TWEEHONDERD VIJFENZEVENTIGDUIZEND GULDEN) per jaar, exclusief B.T.W. en moet bij vooruitbetaling worden voldaan in maandelijkse termijnen, elk ten bedrage van fl. 22.916,67 (TWEEENTWINTIGDUIZEND NEGENHONDERD ZESTIEN GULDEN EN ZEVENENZESTIG CENTS), waarvan de eerste termijn zal vervallen op 1 april 1900 vijfennegentig en zo vervolgens op de eerste van iedere maand,
De voldoening zal plaatsvinden in wettig Nederlands betaalmiddel, terwijl ieder beroep op korting, verrekening of opschorting uitgesloten is.
(..) ”
3.4
Partijen hebben op 31 december 2014 een document ondertekend met als aanhef “Allonge Huurovereenkomst”. Daarin staat onder meer opgenomen:
“(..)
overwegende
overwegende
dat partijen d.d. 10 april 1995 (negentienhonderd vijfennegentig) met ingang van 1 april 1995 (negentienhonderd vijfennegentig) een huurovereenkomst zijn aangegaan voor de bedrijfsruimte(n) van de panden gelegen aan het [straatnaam Y] 12, 13 en de [straatnaam X] 1 en 3 te [postcode] [woonplaats] , hierna te noemen het gehuurde;
dat het pand [straatnaam Y] 12 gesplitst is in [straatnaam Y] 12 en [straatnaam Y] 12a en dat de locatie [straatnaam Y] 12a nu een onafhankelijk onderdeel van de huurovereenkomst vormt;
dat het gehuurde wordt uitgebreid en de huurprijs dientengevolge wordt verhoogd;(..)”
3.5
Heineken heeft onderhuurovereenkomsten gesloten ten aanzien van het gehuurde met een viertal exploitanten te weten:
- [X] ( [straatnaam X] 1 en [straatnaam Y] 12),
- Kroon Brasserie B.V. ( [straatnaam Y] 12A),
- Trinity’s Café V.O.F. ( [straatnaam Y] 13),
- V.O.F. Grand Café Luther ( [straatnaam X] 3).
3.6
Grand Café Luther heeft bij brief van 9 februari 2017 de onderhuurovereenkomst met Heineken opgezegd. Deze onderhuurovereenkomst is geëindigd op 29 december 2017.
3.7
Heineken heeft in een bij deurwaardersexploot van 22 maart 2017 betekende brief de hoofdhuurovereenkomst ten aanzien van het door Grand Café Luther gehuurde gedeelte opgezegd tegen 1 april 2018.
3.8
[geïntimeerde] heeft de opzegging niet geaccepteerd.
3.9
Op verzoek van Heineken heeft de kantonrechter in de rechtbank Gelderland bij beschikking van 18 september 2017 een deskundige benoemd om de huurprijs te waarderen van zowel het geheel als van elk van de afzonderlijk onderverhuurde panden.
4.Het geschil en de beslissing in eerste aanleg
4.1
Heineken heeft in eerste aanleg – samengevat – gevorderd dat voor recht wordt verklaard dat de opzegging van Heineken voor uitsluitend [straatnaam X] 3 te [woonplaats] rechtsgeldig is en leidt tot beëindiging van de huurovereenkomst voor die unit en onverlet laat de huurovereenkomst voor zover die betrekking heeft op andere door Heineken van [geïntimeerde] gehuurde units. Verder heeft zij gevorderd dat [geïntimeerde] wordt veroordeeld te gehengen en te gedogen dat Heineken tot ontruiming van de unit [straatnaam X] 3 te [woonplaats] overgaat.
4.2
De kantonrechter heeft bij vonnis van 10 oktober 2018 de vorderingen van Heineken afgewezen en haar veroordeeld in de proceskosten.
5.De motivering van de beslissing in hoger beroep
5.1
Heineken is tijdig in beroep gekomen en heeft 18 grieven tegen het vonnis aangevoerd. De eerste twee grieven zijn gericht tegen de vaststelling van de feiten door de kantonrechter. Nu het hof de feiten met inachtneming van die grieven zelf heeft vastgesteld, heeft Heineken geen belang meer bij deze grieven. De overige grieven lenen zich voor gezamenlijke bespreking.
5.2
Het gaat in deze zaak in de kern om het volgende. Heineken stelt zich op het standpunt dat het door partijen ondertekende document van 10 april 1995 (in het kader van artikel 7:290 BW Pro) moet worden gekwalificeerd als een aantal overeenkomsten van huur en verhuur, betrekking hebbende op evenzovele bedrijfsruimten en dat daaraan niet afdoet dat er sprake is van één document waarin de huur en verhuur van al die ruimten is opgenomen. Volgens Heineken is op ieder van die bedrijfsruimten het regime van boek 7, titel 4, afdeling 6 BW van toepassing en kan hiervan niet ten nadele van de huurder worden afgeweken. Grand Café Luther moet zelfstandig worden gekwalificeerd als bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW Pro en Heineken kon de huurovereenkomst voor die bedrijfsruimte daarom opzeggen, aldus Heineken. [geïntimeerde] betwist dit alles en stelt dat er sprake is van één huurovereenkomst ten aanzien van één object, met één huurprijs, welke huurovereenkomst alleen in zijn geheel opzegbaar is en niet in delen.
5.3
Het hof stelt voorop dat uit de wettelijke regeling zoals neergelegd in afdeling 7.4.6 BW niet volgt dat de door Heineken van [geïntimeerde] gehuurde ruimtes die afzonderlijk kunnen worden gekwalificeerd als bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW Pro, los gezien van wat partijen zijn overeengekomen, zonder meer door Heineken afzonderlijk kunnen worden opgezegd. Artikel 7:290 BW Pro bepaalt onder meer dat onder bedrijfsruimte wordt verstaan een gebouwde onroerende zaak of gedeelte daarvan, die krachtens overeenkomst van huur en verhuur is bestemd voor de uitoefening van (onder meer) een restaurant- of cafébedrijf. Deze definitie brengt weliswaar mee dat ook gedeelten van een gebouwde onroerende zaak als bedrijfsruimte kunnen worden verhuurd, maar brengt niet mee dat dwingend op iedere afzonderlijk te identificeren bedrijfsruimte separaat de afdeling 7.4.6. van toepassing is. Als die gedachte zou worden aanvaard, zou ook aan het door partijen genoemde arrest HR 10 augustus 2012, NJ 2014/141, m.nt. A.L.M. Keirse (Gem. Rotterdam/Utopia) de zin ontvallen, aangezien die gedachte immers neerkomt op een door de wet gedicteerde splitsing in situaties waarin sprake is van een gemengde huurovereenkomst.
5.4
Voor de beantwoording van de vraag of de door partijen gesloten overeenkomst te kwalificeren valt als meerdere afzonderlijk opzegbare huurovereenkomsten, komt het aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de relevante bepalingen uit de huurovereenkomst mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Daarbij dient acht te worden geslagen op alle omstandigheden van het geval, waaronder het gebruik dat partijen bij het sluiten van de overeenkomst voor ogen heeft gestaan, het gebruik dat thans van het gehuurde wordt gemaakt, de inrichting van het gehuurde in relatie tot dat gebruik en de gevolgen die het al dan niet opsplitsen van de overeenkomst voor de huurder heeft of kan hebben. Gelet op de grote verscheidenheid aan situaties waarin die vraag aan de orde is, komt daarbij op voorhand aan geen enkele omstandigheid doorslaggevende betekenis toe.
5.5
De tekst van de huurovereenkomst en allonge biedt steun aan het standpunt van [geïntimeerde] dat partijen in zijn totaliteit één huurovereenkomst zijn aangegaan die alleen in zijn geheel opzegbaar is. Dat partijen bij het aangaan van de overeenkomst voor ogen hebben gehad dat het gehuurde gedeeltelijk al was onderverhuurd en ook door Heineken in meerdere gedeelten (als afzonderlijke bedrijfsruimten) zou worden onderverhuurd staat aan die uitleg niet in de weg. Deze bedrijfsruimten zijn immers als één geheel aan Heineken verhuurd, waarbij ook één huurprijs is bedongen, terwijl in de overeenkomst niet is voorzien in de mogelijkheid van gedeeltelijke huuropzegging. Heineken heeft aangevoerd dat het gehuurde is opgedeeld in een aantal exploitatie-gebonden objecten waardoor de kantonrechter ten onrechte overwogen heeft dat het gehuurde als één bouwkundige eenheid kan worden aangemerkt. Uit de tekst van de huurovereenkomst blijkt echter afdoende, hetgeen ook in het door Heineken overgelegde conceptrapport van de door de kantonrechter benoemde deskundige wordt bevestigd, dat het gehuurde één pand betreft met verschillende adressen. Dat er daarbij sprake is van een aantal exploitatie-gebonden objecten is in de overeenkomst onderkend en is geen omstandigheid die er toe leidt dat de overeenkomst niet als één huurovereenkomst kan worden beschouwd.
5.6
Ook in de allonge van 31 december 2014 blijft het gehuurde door partijen als één geheel aangeduid, terwijl het gehuurde wordt uitgebreid met nieuw te bouwen opslagruimtes en melding wordt gemaakt van de splitsing van het pand [straatnaam Y] 12 in [straatnaam Y] 12 en 12a met de toevoeging dat locatie 12a een onafhankelijk onderdeel van het gehuurde vormt. Verder is in de allonge de huurprijs in zijn totaliteit verhoogd. Zowel de tekst van de overeenkomst als die van de allonge bieden daarmee voldoende aanknopingspunten om aan te nemen dat partijen voor het beoogde gebruik van het object één huurovereenkomst hebben gesloten. Heineken heeft geen stellingen van feitelijke aard aangevoerd die, indien ze tussen partijen vast zouden komen te staan, zouden meebrengen dat partijen voor ieder te onderscheiden bedrijfsruimte een aparte huurovereenkomst hebben gesloten.
5.7
Door het complex in zijn geheel te huren tegen een totaalprijs heeft Heineken het risico dat de onderverhuur op enig moment of voor enig gedeelte minder succesvol zou zijn op zich genomen. Zou worden aanvaard dat Heineken de huur van [straatnaam X] 3 separaat zou kunnen opzeggen, dan zou deze risicoverdeling worden doorbroken. Volgens Heineken doet het aanmerken van de rechtsverhouding als één huurovereenkomst afbreuk aan de bescherming die artikel 7:290 BW Pro aan de huurder biedt en waarvan niet ten nadele van de huurder kan worden afgeweken. Heineken heeft diverse mogelijke complicaties/consequenties genoemd in het geval de overeenkomst als één huurovereenkomst wordt gezien, die volgens Heineken ertoe leiden dat huurders en onderhuurders van middenstandsbedrijfsruimte niet of minder kunnen profiteren van de beschermingsgedachte die aan de wettelijke regeling ten grondslag ligt. Heineken heeft daarbij als voorbeelden genoemd het leerstuk van de indeplaatsstelling, het geheel of gedeeltelijk vergaan van één van de panden, huurprijswijzigingsverzoeken, beëindigingsvorderingen of het faillissement van een onderhuurder. Naar het oordeel van het hof is daarbij geen sprake van een ontoelaatbare beperking van de huurdersrechten van Heineken. In de hoofdhuurverhouding tussen Heineken en [geïntimeerde] zijn deze leerstukken onverkort van toepassing. Het feit dat de partijen in tot dusver grotendeels hypothetische situaties tegen complicaties zouden kunnen aanlopen rechtvaardigt niet om thans de risicoverdeling die zij zijn overeengekomen ten laste van [geïntimeerde] los te laten. Het had op de weg van Heineken gelegen om voorzieningen in de overeenkomst op te nemen, indien zij de door haar bedoelde complicaties/consequenties had willen voorkomen. De bedoelde complicaties/consequenties zijn daarnaast niet zo zwaarwegend of onoverkoombaar dat daardoor een andere uitleg van de overeenkomst in de rede ligt.
5.8
Gelet op al het voorgaande is het hof van oordeel dat het Heineken op basis van de met [geïntimeerde] gesloten huurovereenkomst niet vrijstond tot gedeeltelijke opzegging van deze huurovereenkomst over te gaan. Hetgeen overigens door Heineken naar voren is gebracht kan niet tot een ander oordeel leiden.
6.De slotsom
6.1
De grieven falen. Het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd.
6.2
Als de in het ongelijk te stellen partij zal het hof Heineken in de kosten van het hoger beroep veroordelen.
De kosten voor de procedure in hoger beroep aan de zijde van [geïntimeerde] zullen worden vastgesteld op:
- griffierecht € 324,00
- salaris advocaat € 1.074,00 (1 punt x tarief II)
6.3
Zoals gevorderd zal het hof ook de gevorderde wettelijke rente over de proceskosten toewijzen zoals hierna vermeld.
7.De beslissing
Het hof, recht doende in hoger beroep:
bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter te Zutphen van 10 oktober 2018;
veroordeelt Heineken in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [geïntimeerde] vastgesteld op € 324,00 voor verschotten en op € 1.074,00 voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van dit arrest, en – voor het geval voldoening binnen bedoelde termijn niet plaatsvindt – te vermeerderen met de wettelijke rente te rekenen vanaf bedoelde termijn voor voldoening.
verklaart dit arrest voor zover het de hierin vermelde proceskostenveroordeling betreft uitvoerbaar bij voorraad;
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit arrest is gewezen door mrs. A.E.B. ter Heide, M. Schoemaker en G.F. van den Berg, is bij afwezigheid van de voorzitter ondertekend door de oudste raadsheer en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 15 september 2020.