ECLI:NL:GHARL:2020:7495

• Datum uitspraak: 22 september 2020
• Publicatiedatum: 22 september 2020
• Zaaknummer: 19/01115
• Instantie: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: P. van der Wal
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoger beroep inzake de waardevaststelling van een woning onder de Wet WOZ

In deze zaak heeft het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden op 22 september 2020 uitspraak gedaan in het hoger beroep van belanghebbende, [X] [Z], tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 10 juli 2019. De zaak betreft de waardevaststelling van de onroerende zaak gelegen aan [a-straat] 41 te [Z] voor het jaar 2018, vastgesteld door de heffingsambtenaar van de gemeente Rhenen op € 574.000 per waardepeildatum 1 januari 2017. Belanghebbende heeft bezwaar gemaakt tegen deze waarde en is in beroep gegaan bij de rechtbank, die het beroep ongegrond verklaarde. Hierop heeft belanghebbende hoger beroep ingesteld.

Tijdens de zitting op 6 augustus 2020 is de gemachtigde van belanghebbende, mr. [A], verschenen, evenals [B] namens de heffingsambtenaar. Het Hof heeft de feiten vastgesteld, waaronder dat de onroerende zaak een vrijstaande woning is, gebouwd in 2000, met een gebruiksinhoud van 682 m3 en gelegen op een kavel van 1.575 m2. Het geschil draait om de vraag of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld, waarbij belanghebbende een waarde van € 560.000 bepleit en de heffingsambtenaar de waarde van € 574.000 handhaaft.

Het Hof heeft geoordeeld dat de heffingsambtenaar voldoende bewijs heeft geleverd voor de vastgestelde waarde, onder andere door het overleggen van een taxatierapport met vergelijkingsobjecten. Het Hof heeft geen aanleiding gezien om de waarde te verlagen op basis van de argumenten van belanghebbende, waaronder de staat van de straat en de presentatie van de woning. De uitspraak van de rechtbank is bevestigd, en het hoger beroep van belanghebbende is ongegrond verklaard.

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN

Locatie Arnhem

nummer 19/01115

uitspraakdatum: 22 september 2020

Uitspraak van de vijftiende enkelvoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[X] te
[Z] (hierna: belanghebbende)

tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 10 juli 2019, nummer UTR 18/4266, in het geding tussen belanghebbende en

de heffingsambtenaar van de gemeente Rhenen (hierna: de Heffingsambtenaar).

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 41 te [Z] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2017 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2018 vastgesteld op € 574.000. Tegelijk met deze beschikking is voorts de aanslag onroerendezaakbelasting vastgesteld.

1.2

Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de vastgestelde waarde alsmede de opgelegde aanslag gehandhaafd.

1.3

Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 10 juli 2019 ongegrond verklaard.

1.4

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.5

Tot de stukken van het geding behoren, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft alsmede alle stukken die nadien, al dan niet met bijlagen, door partijen in hoger beroep zijn overgelegd.

1.6

Het onderzoek ter zitting heeft op digitale wijze plaatsgevonden op 6 augustus 2020 te Arnhem. Daarbij zijn verschenen en gehoord mr. [A] , als de gemachtigde van belanghebbende, alsmede [B] namens de heffingsambtenaar.

1.7

Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.

2. De vaststaande feiten

2.1

De onroerende zaak is een vrijstaande woning, gebouwd in 2000. De onroerende zaak heeft een gebruiksinhoud van 682 m3 en ligt op een kavel van 1.575 m2.

3. Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen

3.1

In geschil is de waarde van de onroerende zaak per de waardepeildatum 1 januari 2017.

3.2

Belanghebbende bepleit in hoger beroep een waarde van € 560.000 en concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, vernietiging van de uitspraak op bezwaar en vermindering van de beschikte waarde tot op een bedrag van € 560.000.

3.3

De heffingsambtenaar staat een waarde voor van € 574.000 en concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.

3.4

Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het proces-verbaal van de zitting.

4. Beoordeling van het geschil

4.1

Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de onroerende zaak worden bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. In het onderhavige geval geldt als waardepeildatum 1 januari 2017.

4.2

De heffingsambtenaar dient, bij betwisting door belanghebbende, aannemelijk te maken dat de waarde van de onroerende zaak per de peildatum niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer per die datum. Bij de beoordeling van de vraag of de heffingsambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan, moet acht worden geslagen op al hetgeen belanghebbende daartegen heeft ingebracht. De heffingsambtenaar heeft daartoe in hoger beroep onder meer verwezen naar een door hem overgelegd taxatierapport van [C] , d.d. 4 januari 2019, met bijbehorende matrix, waarin de gerealiseerde verkoopprijzen en een aantal objectgegevens zijn opgenomen van een drietal referentieobjecten, die in de periode van 15 maart 2016 tot en met 18 januari 2017 zijn verkocht, te weten:

- [b-straat] 49 te [Z] , op 19 mei 2016 verkocht voor € 680.000;

- [c-straat] 29 te [Z] , op 18 januari 2017 verkocht voor € 575.000;

- [c-straat] 27A te [Z] , op 15 maart 2016 verkocht voor € 640.000.

4.3

Het Hof stelt voorop dat bij de beantwoording van de vraag of de heffingsambtenaar in het leveren van het bewijs is geslaagd, heeft te gelden dat hem een zekere vrijheid toekomt bij het opvoeren van referentieobjecten mits deze voldoende vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak. Naar het oordeel van het Hof zijn de bovengenoemde referentieobjecten voldoende vergelijkbaar met de onroerende zaak. Het stond het de heffingsambtenaar derhalve vrij deze als referentieobjecten op te voeren.

4.4

Naar het oordeel van het Hof, heeft de heffingsambtenaar met de opgevoerde referentie-objecten bovendien aannemelijk gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld. Naar volgt uit het taxatierapport, is de waarde van de onroerende zaak bepaald met behulp van de methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Met het taxatierapport en de daarbij behorende matrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de herleiding van de aan de onroerende zaak toe te kennen waarde uit de verkoopprijzen van de in de matrix genoemde vergelijkingsobjecten in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen wat betreft onder meer kaveloppervlakte en kwaliteit van de opstallen. Dat deze objecten niet identiek zijn aan de onroerende zaak doet daar niet aan af. Met de verschillen is rekening gehouden en deze zijn voldoende inzichtelijk gemaakt.

4.5

Belanghebbende heeft gesteld dat dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld, gelet op het waardedrukkende effect van de verpauperde straat waar de woning aan ligt en de rommelige staat waarin sommige buurpercelen verkeren. Het Hof heeft in dat kader kennis genomen van de in eerste aanleg door beide partijen overgelegde foto’s. Evenals de Rechtbank, ziet het Hof geen aanleiding de waarde op grond daarvan te verminderen. De opslag van bouwmaterialen op een buurperceel is naar haar aard tijdelijk en uit de luchtfoto blijkt niet van een zodanige mate van verpaupering van de straat dat daaraan gevolgen voor de waarde van de onroerende zaak moeten worden verbonden. Overigens is de stelling van belanghebbende dat andere woningen in de straat onverkoopbaar zijn gebleken niet onderbouwd. Belanghebbendes stelling faalt.

4.6

Belanghebbende heeft er voorts op gewezen dat, hoewel daarom reeds in de bezwaarfase is gevraagd, door de heffingsambtenaar geen volledige grondstaffel is overgelegd, maar is volstaan met de vermelding van de uitkomst van de grondstaffel voor de onroerende zaak. Hoewel belanghebbende moet worden toegegeven dat het ontbreken van de bedoelde gegevens ertoe kan leiden dat controle van de berekening van met name de prijs per m2 onmogelijk wordt, kan dat in het onderhavige geval niet tot de conclusie leiden dat de beschikte waarde van de onroerende zaak niet aannemelijk is gemaakt. Het in het hiervoor bedoelde taxatierapport opgevoerde referentie-object [c-straat] 29 te [Z] , dat zeer dichtbij de waardepeildatum is verkocht voor € 575.000, is qua ligging vergelijkbaar met de onroerende zaak, en heeft, naar het oordeel van het Hof, een duidelijk mindere uitstraling, is ouder en bestaat uit “versnipperde” aanbouw. Niettemin heeft dit referentie-object een hogere prijs per m3 dan de onroerende zaak. Bovendien beschikt dat referentie-object, anders dan de onroerende zaak, niet over een zwembad en is zowel de inhoud van de woning als de oppervlakte van de kavel fors kleiner. Reeds daarom is aannemelijk dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld. Het ontbreken van de volledige grondstaffel kan daaraan niet afdoen.

4.7

Van waardeverminderende omstandigheden ten opzichte van de vergelijkingsobjecten is het Hof ook overigens niet gebleken. Belanghebbende kan dan ook niet gevolgd worden in haar stellingen.

4.8

Belanghebbende heeft tenslotte nog gewezen een aantal, volgens haar, formele gebreken in de uitspraak op bezwaar.

4.9

Ten eerste zou de heffingsambtenaar in eerste aanleg de taxatieverslagen van de jaren 2013 tot en met 2017 die betrekking hebben op de onroerende zaak, naar het Hof begrijpt, in strijd met artikel 8:42 van de Algemene wet bestuursrecht niet tijdig en compleet hebben overgelegd. Belanghebbende kan in haar stelling op dit punt niet worden gevolgd. Bij de waardevaststelling in het kader van de Wet WOZ staat ieder jaar op zichzelf. Nu niet gebleken is dat de heffingsambtenaar bij de waardevaststelling voor het onderhavige jaar is uitgegaan van de taxatieverslagen van de bedoelde jaren, hoefde hij deze niet over te leggen. Datzelfde geldt mutatis mutandis voor de taxatieverslagen voor de jaren 2019 en 2020.

4.1

Ten tweede heeft belanghebbende betoogd dat de taxateur van de heffingsambtenaar niet onafhankelijk is. Dit betoog vindt geen steun in het recht. Er is geen rechtsregel die de heffingsambtenaar verbiedt een eigen taxateur in de arm te nemen voor de vaststelling van de WOZ-waarden. Evenmin is er een rechtsregel die de heffingsambtenaar verbiedt om in de opeenvolgende fases van de belastingprocedure gebruik te maken van dezelfde taxateur.

Slotsom Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond.

5. Proceskosten

Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten.

6. Beslissing

Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.

Deze uitspraak is gedaan door mr. P. van der Wal, in tegenwoordigheid van mr. A. Vellema als griffier.

De beslissing is op 22 september 2020 in het openbaar uitgesproken.

De griffier, De voorzitter,

(A. Vellema)

(P. van der Wal)

Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 22 september 2020.

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl .

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie stellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie
www.hogeraad.nl ).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;

2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;

3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.