ECLI:NL:GHARL:2020:785

• Datum uitspraak: 28 januari 2020
• Publicatiedatum: 30 januari 2020
• Zaaknummer: 18/00350
• Instantie: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Uitkomst: Afwijzend
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: A. van Dongen
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoger beroep tegen WOZ-waardering woning nabij Oranjehuis in Almere

Belanghebbende is eigenaar van een geschakelde woning in Almere waarvan de WOZ-waarde per 1 januari 2016 is vastgesteld op €351.000. De heffingsambtenaar handhaafde deze waarde na bezwaar. Belanghebbende stelde dat de waarde te hoog is vanwege de slagschaduw van het nabijgelegen Oranjehuis, die het rendement van zonnepanelen vermindert, en vroeg om overlegging van grondstaffels.

De rechtbank verklaarde het beroep ongegrond, waarna belanghebbende hoger beroep instelde. Het hof oordeelde dat de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde niet te hoog is, mede doordat vergelijkingsobjecten in dezelfde straat en met vergelijkbare kenmerken zijn gebruikt, waarin de waardedruk van het Oranjehuis is verdisconteerd.

Het financiële effect van de slagschaduw op de zonnepanelen is volgens het TNO-rapport verwaarloosbaar en speelt geen rol bij de waardebepaling. Ook de grondstaffels zijn transparant en controleerbaar toegepast. Het hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank en wijst het hoger beroep af. Er is geen aanleiding voor vergoeding van griffierecht of proceskosten.

Uitkomst: Het hoger beroep wordt ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van €351.000 bevestigd.

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN

locatie Arnhem

nummer 18/00350

uitspraakdatum: 28 januari 2020

Uitspraak van de zevende enkelvoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[X] te
[Z] (hierna: belanghebbende)

tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 9 april 2018, nummer UTR 17/2772, in het geding tussen belanghebbende en

de
heffingsambtenaar van
de gemeente Almere (hierna: de heffingsambtenaar)

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat1] te [Z] , per waardepeildatum 1 januari 2016 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2017 vastgesteld op € 351.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting 2017 (OZB) voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte vastgesteld op € 530,01.

1.2.

Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.

1.3.

Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard en het verzoek om schadevergoeding afgewezen.

1.4.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld.

1.5.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 14 januari 2020. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.

2. Vaststaande feiten

2.1.

Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. De onroerende zaak is een geschakelde woning uit bouwjaar 2010 met garage van 20 m2 en dakterras van 12 m2. De onroerende zaak is gelegen op een perceel van 269 m2. Het woonoppervlak van de woning is 157 m2.

2.2.

Langs de achtergevel van de onroerende zaak zijn zonnepanelen aangebracht. Dit is ook het geval bij de andere onroerende zaken in de [a-straat ] . In de directe nabijheid van de onroerende zaak is in de loop van 2017 een flatgebouw gebouwd van 25 m hoog. In het gebouw (hierna: het Oranjehuis) is een blijf-van-mijn-lijfhuis gevestigd.

2.3.

Op de website van de gemeente Almere is over het Oranjehuis het volgende gepubliceerd:

“TNO heeft onderzoek gedaan naar het effect van het Oranjehuis op het rendement van de zonnepanelen (en een windturbine) van de woningen aan de [a-straat ] . De gemeente liet het onderzoek uitvoeren naar aanleiding van zorgen van bewoners.

Daarnaast is onder meer een klankbordgroep ingesteld voor de omwonenden.

Omwonenden voelden zich overvallen door de komst van het Oranjehuis in Europakwartier West en zowel de functie als de hoogte van het pand waren aanleiding tot zorg. Half februari 2017 sprak wethouder Herrema met bewoners van de [a-straat ] , onder andere over het effect van het Oranjehuis op het rendement van hun zonnepanelen. Toen werd de afspraak gemaakt een onafhankelijk onderzoek te laten uitvoeren. Eind februari hebben bewoners samen met de gemeente de onderzoeksvragen opgesteld. Dit onderzoek is uitgevoerd door TNO en is nu afgerond. TNO heeft de resultaten toegelicht aan de bewoners tijdens een bijeenkomst op 28 juni 2017. Betrokken bewoners die hier niet bij aanwezig waren worden schriftelijk geïnformeerd.

Uit het onderzoek van TNO blijkt dat er bij 14 woningen sprake is van een meetbaar effect op het rendement van de zonnepanelen. Het effect op de woning die het dichtst bij het Oranjehuis staat blijkt het grootst: 98 k Wh per jaar, wat een verlies betekent van ongeveer 24 euro per jaar. Bij de overige woningen heeft TNO een kleiner effect gemeten: tussen de 9,50 en 0,24 euro per jaar. In overleg met de betrokken bewoners compenseert de gemeente dit verlies bij voorkeur in de vorm van een pakket aan duurzame maatregelen. Zodat het effect niet alleen financieel maar ook in termen van CO2 uitstoot wordt gecompenseerd.

Verder heeft de gemeente aangeboden om in overleg met de bewoners en een landschapsarchitect te kijken naar mogelijkheden voor meer groenaanplant in de openbare ruimte.”

3. Geschil

In geschil is de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum. In hoger beroep is het geschil beperkt tot de volgende punten over de waardering van de onroerende zaak:

De invloed van het Oranjehuis, en dan vooral die van de slagschaduw van dit gebouw;

De grondstaffel, en dan vooral of de heffingsambtenaar alle op het geding betrekking hebbende stukken heeft overgelegd;

De vergelijkbaarheid van de vergelijkingsobjecten wat betreft ligging.

4. Beoordeling van het geschil

4.1.

Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed (vgl. Kamerstukken II 1992-1993, 22885, nr. 3, blz. 44, en HR 8 augustus 2003, nr. 38.085, ECLI:NL:HR:2003:AI0924).

4.2.

Op de heffingsambtenaar rust de last feiten aannemelijk te maken die meebrengen dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is.

4.3.

Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde wijst de heffingsambtenaar op een taxatierapport van 9 augustus 2017 waarin de waarde van de onroerende zaak is bepaald op € 351.000. In dit taxatierapport wordt de onroerende zaak vergeleken met de objecten [a-straat2] , [a-straat3] en [a-straat4] , alle gelegen te [Z] .

4.4.

Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. De vergelijkingsobjecten zijn in dezelfde straat gelegen, en zijn vergelijkbaar wat betreft type (geschakeld), woonoppervlak, grootte van het perceel en bijgebouwen. De vergelijkingsobjecten zijn rond de waardepeildatum verkocht. Met de (geringe) verschillen en de prijsontwikkeling tussen oktober 2015 en december 2016 heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden, zo blijkt uit de in het taxatierapport opgenomen matrix.

4.5.

Belanghebbende heeft gesteld dat de onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten wat betreft ligging niet vergelijkbaar zijn. De onroerende zaak heeft last van de slagschaduw van het Oranjehuis. Rond 17.00 uur ligt de achtertuin in de schaduw dankzij het Oranjehuis. De zonnepanelen leveren hierdoor minder rendement op. Aan de onroerende zaak dient een 1 of 2 voor ligging te worden toegekend, en geen 3, aldus de gemachtigde. Het Hof verwerpt dit standpunt. Hoewel tussen partijen niet in geschil is dat de onroerende zaak tot de 14 objecten behoort die in de slagschaduw van het Oranjehuis zijn gelegen, leidt dit niet tot een benedenwaartse bijstelling van de waarde van de onroerende zaak. Op de ter zitting toegelichte luchtfoto is te zien dat de onroerende zaak bijna aan het einde van de rij met woningen staat die in de slagschaduw van het Oranjehuis liggen. Uit het rapport van TNO volgt dat de overlast aan het einde van de rij het minst is. Het financiële effect (gemis aan rendement op de zonnepanelen) zal dus eerder in de buurt van € 0,24 per jaar liggen dan van € 9,50 per jaar. Sowieso is het financiële effect verwaarloosbaar, maar voor de onroerende zaak kan dit effect geen rol spelen bij het bepalen van de prijs die een gegadigde bij aankoop zou willen betalen. Het vergelijkingsobject [a-straat2] ligt dichterbij het Oranjehuis dan de onroerende zaak. In de verkoopprijs van dit object is het waardedrukkend effect van de slagschaduw verwerkt. Aangezien dit effect voor het genoemde object groter is, ziet het Hof geen aanleiding de waarde van de onroerende zaak naar beneden bij te stellen.

4.6.

De overigens door belanghebbende gestelde waardedruk van de aanwezigheid van het Oranjehuis doet evenmin af aan de onder 4.4. getrokken conclusie. Eventuele overlast die van het blijf-van-mijn-lijfhuis uitgaat, treft ook de vergelijkingsobjecten en is in de verkoopprijzen van deze objecten verdisconteerd. Belanghebbende heeft niet aannemelijk gemaakt dat de onroerende zaak hiervan meer overlast ondervindt dan de vergelijkingsobjecten.

4.7.

Belanghebbende heeft verzocht om overlegging van de grondstaffels. De heffingsambtenaar heeft hierover opgemerkt dat hij kavels tot een bepaalde omvang (300 m2) niet staffelt. Hij heeft daarom voor de percelen van de onroerende zaak en twee van de drie vergelijkingsobjecten een vaste prijs per vierkante meter (€ 350) gebruikt. Voor de extra grond van grotere kavels wordt wel een staffel gebruikt. Voor de extra vierkante meters tussen 300 en 400 m2 wordt een prijs van € 250 per vierkante meter gebruikt. Voor meer extra grond wordt weer een andere, lagere prijs per vierkante meter gebruikt. De prijzen per vierkante meter zijn ontleend aan het gronduitgiftebeleid van de gemeente Almere, zo heeft de heffingsambtenaar desgevraagd verklaard. De gemachtigde heeft het voorgaande niet weersproken, maar slechts opgemerkt dat de opbouw van de gebruikte prijsstelling arbitrair is. Het Hof stelt vast dat de heffingsambtenaar in het taxatierapport met de hiervoor genoemde grondprijzen heeft gerekend. Alle informatie die voor de waardering van de kavels van belang is, is bekend gemaakt en de methode van waardebepaling is duidelijk en controleerbaar. De heffingsambtenaar heeft voldoende informatie overgelegd. Het andersluidende standpunt van belanghebbende wordt verworpen. Het is inherent aan de waardering van onroerende zaken (wat geen exacte wetenschap is) dat wordt gewerkt met staffels en prijzen die per extra vierkante of kubieke meter dalen (wet van de afnemende meeropbrengst). Aan deze methode kleeft een zekere ruwheid, maar belanghebbende heeft niet aannemelijk gemaakt dat het resultaat arbitrair is. De door de heffingsambtenaar verdedigde waarde past in de lijn die uit de gerealiseerde verkopen in dezelfde straat is af te leiden.

4.8.

Het Hof komt tot de conclusie dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum niet te hoog heeft vastgesteld.

Slotsom Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond.

5. Griffierecht en proceskosten

Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.

6. Beslissing

Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.

Deze uitspraak is gedaan door mr. A. van Dongen, raadsheer, in tegenwoordigheid van drs. S. Darwinkel als griffier.

De beslissing is op 28 januari 2020 in het openbaar uitgesproken.

De griffier, De voorzitter,

(S. Darwinkel) (A. van Dongen)

Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 28 januari 2020.

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij

de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),

Postbus 20303,

2500 EH DEN HAAG.

Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;

2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.