ECLI:NL:GHARL:2020:794

• Datum uitspraak: 28 januari 2020
• Publicatiedatum: 30 januari 2020
• Zaaknummer: 19/00021
• Instantie: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Uitkomst: Afwijzend
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: A. van Dongen
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl
• Verwijzingen: 4 uitgaand · 1 inkomend

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoger beroep tegen WOZ-waardebepaling woning met asbest en vergelijkingsgeschil

Belanghebbende is eigenaar van een twee-onder-één-kapwoning uit 1850 met asbest en betwist de door de gemeente vastgestelde WOZ-waarde van €302.000 per 1 januari 2016.

De rechtbank had het beroep ongegrond verklaard, waarna belanghebbende hoger beroep instelde. Het hof oordeelt dat het ontbreken van een proces-verbaal van de eerdere zitting en de gang van zaken rond de inpandige opname geen procesbelang heeft geschaad. De taxateur handelde zonder overleg met de gemachtigde, maar dit leidt niet tot gevolgen omdat geen schade is aangetoond.

De heffingsambtenaar heeft aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is, ondanks dat de gehanteerde modelwaarde niet volledig overeenkomt met de Wet WOZ. De vergelijkingsobjecten zijn bruikbaar en onderbouwen dat de vastgestelde waarde eerder te laag dan te hoog is. Het waardedrukkend effect van asbest is voldoende gecompenseerd in de waarde. Het hof verklaart het hoger beroep ongegrond en bevestigt de uitspraak van de rechtbank.

Uitkomst: Het hoger beroep wordt ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van €302.000 wordt bevestigd.

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN

locatie Arnhem

nummer 19/00021

uitspraakdatum: 28 januari 2020

Uitspraak van de zevende enkelvoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[X] te
[Z] (hierna: belanghebbende)

tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 23 november 2018, nummer UTR 17/3855, in het geding tussen belanghebbende en

de
heffingsambtenaar van
de gemeente Veenendaal (hierna: de heffingsambtenaar)

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 39 te [Z] , per waardepeildatum 1 januari 2016 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2017 vastgesteld op € 302.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting 2017 (OZB) voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte vastgesteld op € 251.

1.2.

Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.

1.3.

Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.

1.4.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld.

1.5.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 14 januari 2020. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.

2. Vaststaande feiten

Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. De onroerende zaak is een twee-onder-één-kapwoning uit 1850 met een inhoud (inclusief aanbouw) van 333 m3, een perceel van 491 m2 en een garage, een overkapping, een carport en twee dakkapellen. In de woning is asbest verwerkt.

3. Geschil

In geschil is de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum. In hoger beroep is het geschil beperkt tot de volgende punten:

Het ontbreken van een proces-verbaal van de zitting van 30 oktober 2018 bij de Rechtbank;

De handelwijze van de taxateur van de gemeente bij het plannen van de inpandige opname tijdens de beroepsfase;

De vergelijkbaarheid van de vergelijkingsobjecten;

De aanwezigheid van asbest.

4. Beoordeling van het geschil

4.1.

Belanghebbende voert terecht aan dat in het dossier geen proces-verbaal van de zitting van 30 oktober 2018 bij de Rechtbank aanwezig is. Het Hof verbindt hieraan, om de hierna gegeven redenen, geen gevolgen. Niet is gesteld of gebleken dat partijen twisten over hetgeen tijdens deze zitting is besproken, over en weer gesteld, ingetrokken dan wel overeengekomen. In hoger beroep krijgen partijen een volledige herkansing, zo ook in deze zaak. Wat bij de Rechtbank is voorgevallen, is dus niet van belang voor de beslechting van het hoger beroep. Belanghebbende is dan ook niet in zijn procesbelang geschaad. Om dezelfde redenen zal het Hof ook geen gevolgen verbinden aan de klacht van belanghebbende dat van de inpandige opname tijdens de bezwaarfase geen verslag of foto’s zijn overgelegd. Het enige dat de gemachtigde hierover ter zitting heeft opgemerkt, is dat hij het jammer vindt dat het geschil na de gezamenlijke opname niet is opgelost. Aangezien een minnelijke oplossing door twee partijen gedragen moet worden en niet kan worden afgedwongen, heeft deze opmerking geen gevolg voor de afdoening van het hoger beroep.

4.2.

De gemachtigde heeft ter zitting van het Hof geklaagd over de gang van zaken rond het plannen van de inpandige opname tijdens de beroepsfase. De taxateur van de gemeente heeft zonder de gemachtigde in kennis te stellen een afspraak gemaakt met belanghebbende voor een inpandige opname. Hoewel het aanbeveling verdient dat de taxateur contact opneemt met een gemachtigde ingeval een belanghebbende deze heeft aangesteld, verbindt het Hof aan de handelwijze van de taxateur geen gevolgen. Van de inpandige opname is geen taxatierapport opgemaakt. Tot de gedingstukken behoort een berekening van de modelwaarde van de onroerende zaak, waarin de onroerende zaak is vergeleken met een aantal vergelijkingsobjecten. De gegevens, zoals maten, overige kenmerken en prijzen, zijn verwerkt in schema’s, ten behoeve van de vergelijking conform de Wet WOZ. De gemachtigde heeft de juistheid van de gegevens die in het schema van de onroerende zaak zijn opgenomen, niet betwist. De gemachtigde heeft integendeel gebruik gemaakt van de constatering van de taxateur dat asbest aanwezig is. Het Hof ziet dan ook geen aanleiding om, zoals belanghebbende kennelijk wil, het resultaat van de inpandige opname buiten beschouwing te laten. Aangezien niet gesteld of gebleken is dat belanghebbende op enige wijze schade heeft geleden als gevolg van de handelwijze van de taxateur, zal het Hof aan de gang van zaken voorbij gaan.

4.3.

Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed (vgl. Kamerstukken II 1992-1993, 22885, nr. 3, blz. 44, en HR 8 augustus 2003, nr. 38.085, ECLI:NL:HR:2003:AI0924).

4.4.

Op de heffingsambtenaar rust de last feiten aannemelijk te maken die meebrengen dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is.

4.5.

Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde wijst de heffingsambtenaar op een matrix waarin de waarde van de onroerende zaak is bepaald op € 302.650. In deze matrix wordt de onroerende zaak vergeleken met de objecten [a-straat] 19, [b-straat] 27, [c-straat] 61 en [d-straat] 44, alle gelegen te [Z] . In beroep heeft de heffingsambtenaar gegevens overgelegd van de objecten [a-straat] 14 en [a-straat] 14b, beide gelegen te [Z] , die twee respectievelijk anderhalf jaar na de waardepeildatum zijn verkocht.

4.6.

Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Wel merkt het Hof om te beginnen op dat de methode van de gemeente Veenendaal niet in overeensteming is met de Wet WOZ. Niet de gerealiseerde verkoopprijzen worden geanalyseerd, maar een modelwaarde die kennelijk op een andere manier wordt berekend. Het is dan niet vreemd dat de heffingsambtenaar voor de vergelijkingsobjecten de conclusie trekt dat de vergelijkingsobjecten fors meer hebben opgebracht dan de daaraan toegekende modelwaarde. De heffingsambtenaar trekt voor de onroerende zaak de conclusie dat de vastgestelde WOZ-waarde overeenkomt met de modelwaarde. Het Hof verbindt hieraan de conclusie dat deze WOZ-waarde in theorie fors te laag is. Om dit te toetsen, dient allereerst te worden beoordeeld of de vergelijkingsobjecten bruikbaar zijn, wat belanghebbende betwist. Het Hof acht [a-straat] 19 het meest bruikbaar (ligging, type, inhoud en uitstraling), gevolgd door [d-straat] 44 (type en uitstraling). De heffingsambtenaar heeft aannemelijk gemaakt dat de overlast van de ligging aan een doorgaande weg voor de gehele [a-straat] nagenoeg vergelijkbaar is en onweersproken gesteld dat de woningen aan deze straat zeer gewild zijn. Het hoge prijsniveau van de objecten aan deze straat wordt ondersteund door de latere verkopen van de nummers 14 en 14b, welke verkopen het Hof verder buiten beschouwing zal laten. Vooral de verkoop van [a-straat] 19, op 19 mei 2014 voor € 298.600, onderbouwt dat de WOZ-waarde eerder te laag dan te hoog is. Dit vergelijkingsobject heeft veel minder grond (285 m2 ten opzichte van 491 m2) en heeft slechts een overkapping als bijgebouw, maar is 1,5 jaar vóór de waardepeildatum verkocht voor een prijs die niet veel lager is dan de WOZ-waarde die aan de onroerende zaak is toegekend. Anders dan belanghebbende stelt, zijn er voldoende geschikte objecten verkocht om de WOZ-waarde via vergelijking vast te kunnen stellen. De conclusie dringt zich op dat de WOZ-waarde, die dus in wezen de modelwaarde is, veel te laag is, omdat de modelwaarden van de vergelijkingsobjecten ook veel te laag zijn gelet op de gerealiseerde verkoopprijzen.

4.7.

Belanghebbende heeft geklaagd dat de heffingsambtenaar geen kadastraal uittreksel heeft overgelegd. Het Hof verbindt hieraan geen gevolgen. Uit het uittreksel blijkt dat de heffingsambtenaar van de juiste grootte van het perceel is uitgegaan. De relevante gegevens zijn in de onder 4.5. genoemde matrix opgenomen.

4.8.

De onroerende zaak is van binnen gedateerd en in de wand tussen de keuken en de woonkamer is asbest verwerkt. Een gegadigde zal hiermee rekening houden. Zoals het Hof hiervoor heeft overwogen, is de waarde van de onroerende zaak zodanig vastgesteld, dat voldoende ruimte bestaat om het waardedrukkend effect van deze omstandigheden te compenseren. Het Hof ziet in de inpandige staat van de onroerende zaak geen aanleiding de waarde te verlagen.

4.9.

Het Hof komt tot de conclusie dat de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld.

Slotsom Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond.

5. Griffierecht en proceskosten

Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.

6. Beslissing

Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.

Deze uitspraak is gedaan door mr. A. van Dongen, raadsheer, in tegenwoordigheid van drs. S. Darwinkel als griffier.

De beslissing is op 28 januari 2020 in het openbaar uitgesproken.

De griffier, De voorzitter,

(S. Darwinkel) (A. van Dongen)

Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 28 januari 2020.

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij

de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),

Postbus 20303,

2500 EH DEN HAAG.

Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;

2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.