ECLI:NL:GHARL:2020:796

• Datum uitspraak: 28 januari 2020
• Publicatiedatum: 30 januari 2020
• Zaaknummer: 19/00055
• Instantie: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Uitkomst: Afwijzend
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: A. van Dongen
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl
• Verwijzingen: 3 uitgaand

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Beoordeling WOZ-waarde en aanslag afvalstoffenheffing voor kamerverhuurwoning

Belanghebbende is mede-eigenaar van drie objecten aan de [a-straat] te [A], gekocht als beleggingsobject met lopende huurovereenkomsten. De heffingsambtenaar stelde de WOZ-waarde van het object [a-straat] 76 vast op €200.000 en legde een aanslag afvalstoffenheffing op voor een meerpersoonshuishouden.

Belanghebbende betwistte de WOZ-waarde en de aanslag, maar de rechtbank verklaarde het beroep ongegrond. In hoger beroep stond centraal de vraag welk object precies onder nummer 76 valt en of de WOZ-waarde en aanslag correct zijn vastgesteld. Het Hof concludeerde dat nummer 76 de gehele benedenverdieping betreft, verbouwd voor kamerverhuur met meerdere kamers en voorzieningen.

De vergelijkingsobjecten die de heffingsambtenaar aanvoerde waren niet goed vergelijkbaar, maar het Hof vond de koopsom van december 2014 een betrouwbare basis voor de waarde. De WOZ-waarde van €200.000 werd niet te hoog geacht, mede gezien de marktontwikkeling en minimale aanpassingen voor kamerverhuur. Ook de aanslag afvalstoffenheffing voor een meerpersoonshuishouden werd bevestigd op basis van inschrijving van drie personen op het adres.

Het hoger beroep werd ongegrond verklaard, zonder toewijzing van griffierecht of proceskosten. De uitspraak werd gedaan door raadsheer A. van Dongen op 28 januari 2020.

Uitkomst: Het hoger beroep wordt ongegrond verklaard; de WOZ-waarde van €200.000 en de aanslag afvalstoffenheffing voor een meerpersoonshuishouden worden bevestigd.

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN

locatie Arnhem

nummer 19/00055

uitspraakdatum: 28 januari 2020

Uitspraak van de zevende enkelvoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[X] te
[Z] (hierna: belanghebbende)

tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 23 november 2018, nummer UTR 17/4778, in het geding tussen belanghebbende en

de
heffingsambtenaar van
de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap Utrecht (hierna: de heffingsambtenaar)

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 76 te [A] , per waardepeildatum 1 januari 2016 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2017 vastgesteld op € 200.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting 2017 (OZB) voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte vastgesteld op € 171 en is een aanslag afvalstoffenheffing opgelegd voor een meerpersoonshuishouden.

1.2.

Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.

1.3.

Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.

1.4.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld.

1.5.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 14 januari 2020. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.

2. Vaststaande feiten

2.1.

Belanghebbende is mede-eigenaar van de objecten [a-straat] nummers 74, 76 en 78.

2.2.

Belanghebbende heeft de objecten [a-straat] 74, 76 en 78 op 24 december 2014 gekocht als beleggingsobject. In de akte van levering van 18 juni 2015 staan onder andere de volgende bepalingen:

“
KOOP

(…)

De opschortende voorwaarde zoals vermeld in de koopovereenkomst (onvoorwaardelijke omgevingsvergunning voor kamerverhuur) is in vervulling gegaan, waardoor de koopovereenkomst tot stand is gekomen.

(…)

OMSCHRIJVING REGISTERGOEDEREN

het winkel-woonhuis met magazijnruimte, erf en verdere aanbehoren gelegen te [A] , [a-straat] 74, 76 en 78, kadastraal bekend gemeente [A] , sectie [Y] , nummers [0000] en [0001] , groot respectievelijk drie are en tweeënveertig centiare (3 a 42 ca) en een are en vijfenveertig centiare
(1 a 45 ca), hierna aangeduid met "het verkochte".

VOORGENOMEN GEBRUIK

Het verkochte zal door koper worden gebruikt als winkel-woonhuis (beleggingsobject).

(…)

KOOPPRIJS/KWIJTING

De koopprijs van het verkochte is: vierhonderdzestigduizend euro (€ 460.000,00).

(…)

BEPALINGEN

(…)

Artikel 2

Leveringsverplichting, juridische en feitelijke staat.

(…)

3. Het verkochte wordt aanvaard in de feitelijke staat, waarin het zich ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst bevond onder gestanddoening van de lopende huurovereenkomsten.

Het voortgezet gebruik van verkoper als zorgvuldig schuldenaar na het tot stand komen van de koopovereenkomst tot aan het tijdstip van aflevering wordt geacht geen wijziging te hebben gebracht in de staat van het verkochte.

(…)

Artikel 5

Garanties van verkoper

(…)

b. het verkochte wordt overgedragen onder gestanddoening van de lopende huurovereenkomsten; er is niet beschikt over de thans nog niet verschenen huurtermijnen. Bij het tot stand komen van de koopovereenkomst bestaande huurovereenkomsten zijn nadien niet door toedoen van verkoper gewijzigd.

Koper heeft (een kopie van) de huurovereenkomsten ontvangen.

(…)

AANGIFTE OVERDRACHTSBELASTING

Koper verklaarde voor de heffing van de overdrachtsbelasting de volgende waardes toe te kennen:

aan de winkelruimte met magazijn: een honderd vier en tachtig duizend euro (€ 184.000,00);

aan de woonruimte: twee honderd zes en zeventig duizend euro (€ 276.000,00).

(…)

De waarde van winkelruimte met magazijn en de woonruimte zijn vastgesteld op basis van de huidige huurstroom.”

3. Geschil

In geschil zijn de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum en de hoogte van de aanslag afvalstoffenheffing.

4. Beoordeling van het geschil

4.1.

Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed (vgl. Kamerstukken II 1992-1993, 22885, nr. 3, blz. 44, en HR 8 augustus 2003, nr. 38.085, ECLI:NL:HR:2003:AI0924).

4.2.

Op de heffingsambtenaar rust de last feiten aannemelijk te maken die meebrengen dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is.

4.3.

Alvorens tot beoordeling van de vastgestelde waarde over te gaan, dient het Hof eerst vast te stellen op welk object de aangevallen WOZ-beschikking betrekking heeft. Ter zitting heeft de Rechtbank geconcludeerd dat [a-straat] 76 een benedenwoning is zonder tuin. De heffingsambtenaar heeft desgevraagd verklaard dat volgens hem [a-straat] 74 een ruimte is van 24 m2 gelegen op de benedenverdieping aan de achterzijde en [a-straat] 78 een bovenwoning. Volgens belanghebbende is [a-straat] 76 de genoemde ruimte van 24 m2. Ter zitting van het Hof heeft de heffingsambtenaar aan de hand van een bouwtekening een ander standpunt ingenomen, namelijk dat nummer 76 een benedenwoning is die op beide kadastrale percelen is gebouwd (oorspronkelijk een dubbele winkelruimte die recent met minimale aanpassingen is verbouwd voor kamerverhuur) en dat de nummers 74 en 78 beide bovenwoningen zijn, waarvan één kleine woning met dakterras en één grote woning. De gemachtigde heeft de juistheid van de bouwtekening betwist en herhaald dat het vierkant aan de achterzijde een zelfstandig object is van 24 m2 met een raam. Het Hof heeft de kadastrale kaarten van de betrokken percelen ( [Y] [0001] en [Y] [0000] ), de luchtfoto en de bouwtekening beoordeeld en komt tot de conclusie dat het niet anders kan zijn dan dat de gehele benedenverdieping, die zich over beide kadastrale percelen uitstrekt en een oppervlak heeft van 370,4 m2, is verbouwd voor kamerverhuur. Op deze verdieping zijn één keuken, één badkamer, één CV-kamer en vijf slaapkamers gesitueerd, die te bereiken c.q. verbonden zijn via twee hallen en twee overlopen. Het betreft naar het oordeel van het Hof een aantal onzelfstandige woonruimten, die aan kamerbewoners kunnen worden verhuurd. Het vierkant aan de achterkant is volgens de bouwtekening een slaapkamer zonder voorzieningen. Voor een tweede zelfstandig object is op benedenverdieping geen plaats. Het Hof gaat er, gelet op de gegevens die over nummer 76 in het dossier zijn opgenomen en de inschrijving van drie personen op het adres [a-straat] 76 (zie 4.7.), van uit dat [a-straat] 76 deze verdieping is. Voor de kamerverhuur op deze verdieping heeft belanghebbende de omgevingsvergunning aangevraagd die in de akte van levering wordt vermeld. [a-straat] 74 is de woning boven de winkelruimte die oorspronkelijk op perceel [Y] [0000] was gebouwd en nummer 78 is de woning boven de winkelruimte die oorspronkelijk op perceel [Y] [0001] was gebouwd. Deze laatste conclusies sporen met de kadastrale uittreksels die de gemachtigde ter zitting heeft overgelegd.

4.4.

Het Hof komt nu toe aan de beoordeling van de vastgestelde waarde. Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde wijst de heffingsambtenaar op een matrix van 18 januari 2018 van taxateur [B] waarin de waarde van de onroerende zaak is bepaald op € 200.000. In dit rapport wordt de onroerende zaak vergeleken met de objecten [b-straat] 135, [c-straat] 304 en [d-straat] 3 BIS, alle gelegen te [A] . Het Hof stelt voorop dat deze vergelijkingsobjecten niet heel bruikbaar zijn. Dit heeft de heffingsambtenaar erkend, met de toevoeging dat er geen betere waren. Belanghebbende heeft dit niet betwist en heeft zelf geen vergelijkingsobjecten aangedragen, zodat het Hof zal beoordelen of de waarde kan worden vastgesteld met behulp van de door de heffingsambtenaar aangedragen vergelijkingsobjecten.

4.5.

Het Hof stelt vast dat de vergelijkingsobjecten in die mate van de onroerende zaak verschillen, dat een goede vergelijking niet mogelijk is. [d-straat] 3 BIS is wat betreft ligging, oppervlak, gebruik (bovenwoning in plaats van kamerverhuur) en uitstraling totaal niet vergelijkbaar. [c-straat] 3 heeft een iets kleiner oppervlak, maar is wat betreft gebruik (bovenwoning) en bijgebouwen (dakterras, drie garages en een berging) eveneens totaal onbruikbaar. [b-straat] 135 is bijna vier keer zo groot en is gekocht als voormalige kantoorruimte met als doel kamerverhuur. Ook dit object is wat betreft grootte en staat lastig vergelijkbaar met de onroerende zaak. Het Hof is van oordeel dat de door de heffingsambtenaar verdedigde waarde toch aannemelijk is, en wel op basis van de koopsom die belanghebbende eind december 2014 is overeengekomen. Het Hof gaat er, mede gelet op hetgeen het Hof heeft geconcludeerd over de drie door belanghebbende gekochte objecten (zie 4.4.) van uit dat het deel dat voor de winkelruimte is betaald, betrekking heeft op [a-straat] 76 zoals het Hof dat object heeft gedefinieerd. Indien deze koopsom, € 184.000, wordt gecorrigeerd voor het tijdverloop (12 maanden) in een stijgende markt en rekening wordt gehouden met de minimale aanpassingen die nodig waren om het object geschikt te maken voor kamerbewoning, ligt de conclusie voor de hand dat de WOZ-waarde van € 200.000 niet te hoog is. Anders dan belanghebbende meent, is de heffingsambtenaar in de onder 4.4. genoemde matrix uitgegaan van een oppervlak van 370 m2, in plaats van 375 m2. Het Hof neemt daarbij tevens in aanmerking dat de voor de voormalige winkelruimte betaalde koopsom is vastgesteld aan de hand van de huuropbrengsten, in verhuurde staat, dus niet met inachtneming van de ficties in de Wet WOZ. De heffingsambtenaar heeft in dit verband verklaard dat dit soort objecten in vrije staat over het algemeen meer opbrengt dan in verhuurde staat, hetgeen door de gemachtigde van belanghebbende niet is betwist. Het standpunt van belanghebbende dat de WOZ-waarde te hoog is vastgesteld, faalt daarom.

4.6.

Belanghebbende heeft geklaagd dat de heffingsambtenaar geen kadastraal uittreksel heeft overgelegd. Het Hof verbindt hieraan geen gevolgen. Uit het uittreksel blijkt dat de heffingsambtenaar van de juiste grootte van het perceel is uitgegaan. De relevante gegevens zijn in de onder 4.4. genoemde matrix opgenomen.

4.7.

De heffingsambtenaar heeft ter zitting van het Hof een uittreksel overgelegd uit een database waaruit kan worden afgeleid dat op 1 januari 2017 op het adres [a-straat] 76 te [A] drie personen stonden ingeschreven. De aanslag afvalstoffenheffing is terecht opgelegd naar het tarief voor een meerspersoonshuishouden. De enkele opmerking van belanghebbende dat op dit adres slechts één persoon stond ingeschreven, is onvoldoende voor een ander oordeel. Het standpunt van belanghebbende dat de aanslag op een te hoog bedrag is vastgesteld, faalt.

Slotsom Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond.

5. Griffierecht en proceskosten

Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.

6. Beslissing

Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.

Deze uitspraak is gedaan door mr. A. van Dongen, raadsheer, in tegenwoordigheid van drs. S. Darwinkel als griffier.

De beslissing is op 28 januari 2020 in het openbaar uitgesproken.

De griffier, De voorzitter,

(S. Darwinkel) (A. van Dongen)

Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 28 januari 2020.

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij

de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),

Postbus 20303,

2500 EH DEN HAAG.

Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;

2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.