Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
locatie Arnhem
nummer 19/00527
uitspraakdatum: 24 november 2020
Uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X] B.V.te
[Z](hierna: belanghebbende)
[Z](hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 12 maart 2019, nummer UTR 17/4647, ECLI:NL:RBMNE:2019:1220, in het geding tussen belanghebbende en
de heffingsambtenaar van de gemeente Almere (hierna: de heffingsambtenaar)
1.Ontstaan en loop van het geding
1.1.
Bij beschikking ten name van belanghebbende is voor het kalenderjaar 2017 op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de wet Woz) de waarde vastgesteld van de onroerende zaak [a-straat] 51 te [A] .
1.2.
De heffingsambtenaar heeft bij uitspraak op bezwaar het bezwaar ongegrond verklaard.
1.3.
Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
1.4.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.5.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 17 juni 2020 via videobellen (een tweezijdig elektronisch communicatiemiddel als bedoeld in artikel 2, eerste lid, van de Tijdelijke wet COVID-19 Justitie en Veiligheid). Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.
2.De vaststaande feiten
2.1.
De onroerende zaak [a-straat] 51 te [A] (hierna: het object) bestaat uit een in 1998 gebouwde loods van 1975 m² die gebruikt wordt voor op- en overslag van afval. Ook is er een kantoorgebouw, eveneens gebouwd in 1998, van 146 m² op de begane grond en 146 m² op de verdieping. In 2003 is daaraan een deel bijgebouwd: 175 m² op de begane grond en 145 m² op de verdieping. Daarnaast is er een weegbrug, een opslagtank en een pompgebouw. Het gehele terrein is verhard. Het object is gelegen op het bedrijventerrein [B] in [A] .
2.2.
Bij de in geding zijnde beschikking heeft de heffingsambtenaar de waarde van het object op waardepeildatum 1 januari 2016, vastgesteld op € 1.755.000. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
2.3.
De heffingsambtenaar stelt dat de vastgestelde waarde niet te hoog is. Hij heeft ter onderbouwing van zijn standpunt een taxatierapport overgelegd, opgemaakt op 19 februari 2018 door [C] . In dat rapport wordt de waarde in het economische verkeer van het object getaxeerd op € 2.226.000. Voorts wordt in dat rapport de gecorrigeerde vervangingswaarde berekend op € 2.088.000.
2.4.
Belanghebbende stelt dat de waarde in het economische verkeer en de gecorrigeerde vervangingswaarde van het object niet hoger zijn dan € 1.274.000. Ter onderbouwing legt belanghebbende een taxatierapport over, opgemaakt op 10 november 2017 door [D] RT. In het rapport wordt de waarde in het economische verkeer van de onroerende zaak getaxeerd op € 1.274.232.
3.Het geschil
In geschil is de WOZ-waarde van het object op de waardepeildatum.
4.Beoordeling van het geschil
4.1.
Belanghebbende voert aan dat in de door de heffingsambtenaar overgelegde taxatie ten onrechte een afzonderlijke waarde wordt toegekend aan de weegbrug, de opslagtank en het pompgebouw, aangezien daarmee al rekening is gehouden bij het vaststellen van de huurwaarde van de bedrijfsruimte.
4.2.
De heffingsambtenaar stelt daartegenover dat de weegbrug, de opslagtank en het pompgebouw onroerende zaken zijn, waarvan de waarde in de taxatie moet worden meegenomen. Differentiatie per onderdeel is extra zorgvuldig en bevordert het inzicht in de vergelijking met de gebruikte referenties, aldus de heffingsambtenaar.
4.3.
Het Hof stelt vast dat zowel in de taxatie van belanghebbende als in die van de heffingsambtenaar aan de weegbrug een waarde wordt toegekend van € 5.000. In zoverre bestaat dus geen geschil. Naar het oordeel van het Hof zijn beide methoden mogelijk. Bij het vaststellen van de te hanteren huurwaarde moet er dan natuurlijk rekening mee worden gehouden of in de huurwaarde al dan niet onderdelen zijn begrepen als een opslagtank en een pompgebouw.
4.4.
Belanghebbende voert aan dat de huurwaarde voor de loods/opslag lager is dan de € 50 per m² waarvan de Rechtbank uitgaat en a fortiori lager dan de € 58 per m² waarvan de heffingsambtenaar uitgaat. Zij verwijst naar de verhuur per 1 januari 2015 van [b-straat] 6 (een bedrijfsruimte van 2.100 m² en een kantoor van 800 m²) voor € 130.500. Dat is een huurprijs van € 45 per m². Gelet op de verschillen bedraagt de huurwaarde van het object per 1 januari 2016 maximaal € 40. De taxateur van belanghebbende gaat uit van € 42 per m².
4.5.
De heffingsambtenaar stelt dat [b-straat] 6 een bruto vloeroppervlakte heeft van 1.937 m² en dat de jaarhuur € 112.500, dus € 57 per m², bedraagt.
4.6.
Het Hof constateert dat partijen verschillen over de huurprijs en over de bruto vloeroppervlakte van [b-straat] 6. Geen van partijen heeft bewijsmiddelen bijgebracht ter onderbouwing van de juistheid van zijn/haar stelling. Dat brengt mee dat geen van de partijen de juistheid van de door hem/haar gestelde huurwaarde per m² van dit object aannemelijk heeft gemaakt. Deze huurprijs kan voor geen van beiden dienen ter ondersteuning van de gestelde huurwaarde voor het object.
4.7.
De taxateur van de heffingsambtenaar heeft de gehanteerde huurwaarde verder onderbouwd met de verhuur van [c-straat] 39A. Dat object heeft een vloeroppervlakte van 220 m² en een jaarhuur van € 16.200. Dat object is zoveel kleiner dan het object dat het redelijkerwijs niet als vergelijkingsobject in aanmerking komt. Voor zover de heffingsambtenaar heeft verwezen naar de voor [a-straat] 69 en [c-straat] 49 getaxeerde huurwaarden geldt dat deze niet als onderbouwing voor de gehanteerde huurwaarde kunnen gelden, omdat dit geen in het economische verkeer gerealiseerde huurwaarden zijn.
4.8.
Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen heeft de heffingsambtenaar niet aannemelijk gemaakt dat de door zijn taxateur gehanteerde huurwaarde niet te hoog is. Daarmee heeft de heffingsambtenaar de door hem verdedigde waarde niet aannemelijk gemaakt.
4.9.
Daarmee komt aan de orde de vraag of belanghebbende de door haar verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt.
4.10.
De taxateur van belanghebbende heeft de waarde getaxeerd op € 1.274.232. Hij is daarbij uitgegaan van een kapitalisatiefactor van 8 en een huurwaarde van € 42 per m² voor de opslag/magazijn (inclusief opslagtank en pompgebouw) en de kantoren.
4.11.
De huurwaarde is gesteld op het rekenkundig gemiddelde van een aantal in het taxatierapport vermelde referentiehuren. In het taxatierapport is niet onderbouwd waarom deze vergelijkingsobjecten vergelijkbaar zijn met het object. Ook wordt niet duidelijk op welke wijze bij het schatten van de huurwaarde rekening is gehouden met de aanwezigheid van opslagtank en pompgebouw.
4.12.
De kapitalisatiefactor is volgens het taxatierapport ontleend aan enkele in het rapport vermelde verkopen. In het taxatierapport is niet onderbouwd waarom deze vergelijkingsobjecten vergelijkbaar zijn met het object. Voorts is niet duidelijk gemaakt op welke wijze de kapitalisatiefactor uit deze verkopen kan worden afgeleid.
4.13.
Belanghebbende verwijst in de motivering van haar hoger beroep nog naar de verkoop van [c-straat] 49 voor € 2.450.000. De huurwaarde hiervan is volgens belanghebbende te schatten op € 236.415 (€ 45 per m²). Dat leidt tot een kapitalisatiefactor van 10,4. Gecorrigeerd met 25% in verband met de overdrachts- en verkrijgingsfictie leidt dat tot een kapitalisatiefactor van 7,8. Daaruit is volgens belanghebbende af te leiden dat de door de taxateur van belanghebbende gehanteerde kapitalisatiefactor van 8 niet te laag is. Anders dan de taxateur van de heffingsambtenaar neemt hij daarbij geen overgrond in aanmerking en corrigeert hij de berekende kapitalisatiefactor met 25% voor de overdrachts- en de verkrijgingsfictie. Deze verschillen zijn niet nader gemotiveerd. Bovendien is [c-straat] 49 verkocht in verhuurde staat, wat afhankelijk van onder meer de huurprijs de waarde kan verhogen of verlagen. Het is niet duidelijk op welke wijze rekening daarmee is gehouden. Daarmee is ook deze berekening van de kapitalisatiefactor niet aannemelijk gemaakt.
4.14.
Het Hof is van oordeel dat belanghebbende de door haar verdedigde waarde niet aannemelijk heeft gemaakt, nu noch de door haar taxateur gehanteerde huurwaarde, noch de door hem gehanteerde kapitalisatiefactor aannemelijk is geworden.
Gecorrigeerde vervangingswaarde
4.15.
De heffingsambtenaar heeft onder verwijzing naar het door hem overgelegde taxatierapport nog gesteld dat de gecorrigeerde vervangingswaarde van het object € 2.088.000 is, zodat de WOZ-waarde in elk geval niet lager is dan dat bedrag.
4.16.
Belanghebbende voert daartegen aan dat het om een (redelijk) courant object gaat en dat de gecorrigeerde vervangingswaarde daarom niet hoger kan zijn dan de waarde in het economische verkeer. Ter zitting heeft belanghebbende gesteld dat de gecorrigeerde vervangingswaarde ongeveer € 1.300.000 is.
4.17.
In het door de heffingsambtenaar overgelegde taxatierapport is een berekening opgenomen, maar de in deze berekening gehanteerde bedragen en kengetallen zijn niet nader onderbouwd. De heffingsambtenaar heeft daarmee de door hem verdedigde gecorrigeerde vervangingswaarde niet aannemelijk gemaakt.
4.18.
Belanghebbende heeft de door haar verdedigde gecorrigeerde vervangingswaarde niet onderbouwd en daarmee niet aannemelijk gemaakt.
Conclusie
4.19.
Geen van de partijen heeft de door hem/haar verdedigde WOZ-waarde aannemelijk gemaakt. Het Hof zal daarom deze waarde in goede justitie schatten op € 1.700.000.
Slotsom
Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond.
5.Griffierecht en proceskosten
Omdat het Hof het hoger beroep gegrond verklaart, bepaalt het Hof dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht vergoedt.
Het Hof ziet aanleiding de heffingsambtenaar te veroordelen in de kosten die belanghebbende voor de behandeling van het bezwaar, het beroep en het hoger beroep heeft moeten maken.
In het kader van de procedure heeft een taxateur aan belanghebbende verslag uitgebracht en is de taxateur meegebracht naar de zittingen van de Rechtbank en het Hof. Het Hof stelt de daarvoor bestede tijd in redelijkheid op twaalf uren en het uurtarief op € 68, [1] waarmee de vergoeding uitkomt op € 816.
Het Hof stelt de kosten die belanghebbende voor beroepsmatige rechtsbijstand in verband met de behandeling van het bezwaar, het beroep en het hoger beroep heeft moeten maken overeenkomstig het Besluit proceskosten bestuursrecht vast op € 522 voor de kosten in de bezwaarfase (2 punten (bezwaarschrift en hoorzitting) wegingsfactor 1 € 261 (bedrag 2020)), € 1.050 voor de kosten in eerste aanleg (2 punten (beroepschrift, bijwonen zitting) wegingsfactor 1 € 525 (bedrag 2020)) en € 1.050 voor de kosten in hoger beroep (2 punten (hogerberoepschrift, bijwonen zitting) wegingsfactor 1 € 525 (bedrag 2020)), ofwel in totaal op € 2.622.
De totale proceskostenvergoeding komt daarmee op € 3.438.
6.Beslissing
Het Hof:
– vernietigt de uitspraak van de Rechtbank,
– verklaart het tegen de uitspraak van de heffingsambtenaar ingestelde beroep gegrond,
– vernietigt de uitspraak van de heffingsambtenaar,
– vermindert de vastgestelde waarde tot € 1.700.000,
– veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 3.438,
– gelast dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht vergoedt, te weten € 333 in verband met het beroep bij de Rechtbank en € 519 in verband met het hoger beroep bij het Hof.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J. van de Merwe, voorzitter, mr. M.G.J.M. van Kempen en mr. J.W. Keuning, in tegenwoordigheid van mr. A. Vellema als griffier.
De beslissing is op 24 november 2020 in het openbaar uitgesproken.
De griffier,
De voorzitter,
(A. Vellema)
(J. van de Merwe)
Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 24 november 2020.
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raadwww.hogeraad.nl.
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raadwww.hogeraad.nl.
Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie
www.hogeraad.nl).
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie
www.hogeraad.nl).
Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.