ECLI:NL:GHARL:2020:9946

• Datum uitspraak: 1 december 2020
• Publicatiedatum: 1 december 2020
• Zaaknummer: 200.272.408
• Instantie: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Uitkomst: Aangehouden
• Procedures: Tussenuitspraak
• Rechters: L.J. de Kerpel-van de Poel; S.C.P. Giesen; I. Boekhorst
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl
• Verwijzingen: 1 uitgaand

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Bewijsopdracht over afspraak saneringskosten vervuilde grond bij koop woning met bedrijfshal

Partijen zijn het oneens over de inhoud van een afspraak gemaakt op 18 april 2017 voorafgaand aan de levering van een woning met bedrijfshal. De koper ([appellant]) stelt dat de verkoper ([geïntimeerde1]) onvoorwaardelijk maximaal € 10.000 zou betalen voor saneringskosten van vervuilde grond, terwijl de verkoper betwist dat dit zo is en stelt dat hij slechts maximaal € 5.000 zou betalen indien sanering noodzakelijk zou zijn voor het beoogde gebruik.

De rechtbank wees de vordering van de koper af, maar in hoger beroep heeft het hof geoordeeld dat het nog niet vaststaat wat precies is afgesproken. Het hof laat de koper toe bewijs te leveren, onder meer door getuigenverhoren, om aan te tonen dat de verkoper onvoorwaardelijk de saneringskosten tot € 10.000 zou betalen.

Het hof wijst erop dat uit het milieurapport niet blijkt dat sanering noodzakelijk is, omdat dit afhangt van provinciale regelgeving en het feit dat de koper niet heeft gesteld dat hij wil graven of dat de provincie opdracht tot sanering heeft gegeven. Het hof geeft partijen de mogelijkheid om in onderling overleg tot een regeling te komen en bepaalt een procedure voor het getuigenverhoor.

De zaak wordt aangehouden voor nadere bewijslevering en verdere beslissing na het getuigenverhoor.

Uitkomst: Het hof bepaalt een bewijsopdracht en getuigenverhoren over de afspraak betreffende saneringskosten en houdt verdere beslissing aan.

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Arnhem

afdeling civiel recht, handel

zaaknummer gerechtshof 200.272.408

(zaaknummer rechtbank Gelderland, zittingsplaats Zutphen, NL 19.5694)

arrest van 1 december 2020

in de zaak van

[appellant] ,

wonende te [A] ,

appellant,

in eerste aanleg: eiser,

hierna: [appellant] ,

advocaat: mr. J.R.L. van Gasteren,

tegen:

1. [geïntimeerde1] , en

2.
[geïntimeerde2] ,

beiden wonende te [A] ,

geïntimeerden,

in eerste aanleg: gedaagden,

hierna gezamenlijk in mannelijk enkelvoud: [geïntimeerde1] ,

advocaat: mr. I. Morrema.

1. Het verdere verloop van de procedure bij het hof

Het hof neemt de inhoud van het tussenarrest van 18 februari 2020 hier over. De daarin bepaalde mondelinge behandeling is in verband met Covid-19 niet doorgegaan. Vervolgens heeft [appellant] een memorie van grieven tevens wijziging/vermindering van eis genomen. [geïntimeerde1] heeft geen memorie van antwoord ingediend. Het recht daarop is vervallen. Daarna heeft [appellant] arrest gevraagd en de stukken overgelegd aan het hof. Tot slot heeft het hof arrest bepaald.

2. De samenvatting van de feiten en de stellingen

2.1

[geïntimeerde1] heeft voor € 650.000 een woonhuis met bedrijfshal verkocht aan [appellant] . Bij het sluiten van de koopovereenkomst hebben partijen gesproken over de mogelijke aanwezigheid van vervuilde grond. Ze hebben afgesproken dat [geïntimeerde1] – nog voor de levering bij de notaris – daarnaar onderzoek zou laten doen. PJ Milieu B.V. heeft dat bodemonderzoek verricht en geconstateerd dat in de grond onder de inrit sterk verhoogde gehalten PAK zijn aangetoond. Aangeraden werd een nader onderzoek te laten doen. Omdat het kort dag was voor de gepland staande levering, hebben partijen afgesproken de levering door te laten gaan, maar de notaris € 10.000 van de koopsom in depot te laten houden “in verband met het nader onderzoek van de bodem”. Dat bedrag staat nog steeds bij de notaris.

2.2

Bij de rechtbank vroeg [appellant] kort gezegd om betaling door [geïntimeerde1] van

€ 28.435, het bedrag waarop de door [appellant] ingeschakelde deskundige (Vink Milieutechnisch Adviesbureau) de saneringskosten van de vervuilde grond schatte. De rechtbank heeft die vordering afgewezen.

2.3

In hoger beroep heeft [appellant] zijn vordering aangepast. Hij vraagt nu om betaling van € 10.000. Volgens hem heeft hij daar recht op omdat hij met [geïntimeerde1] heeft afgesproken dat [geïntimeerde1] maximaal € 10.000 zou betalen voor het afvoeren van vervuilde grond. Omdat toen nog niet duidelijk was hoeveel het afvoeren zou kosten, is besloten € 10.000 in depot te houden.

2.4

[geïntimeerde1] heeft bij de rechtbank betwist dat de afspraak luidde zoals [appellant] stelt. Volgens hem zou hij maximaal € 5.000 betalen, maar alleen als sanering noodzakelijk zou zijn voor het beoogde gebruik. Die noodzaak is niet gebleken, aldus [geïntimeerde1] .

3. De beoordeling

3.1

Partijen zijn het er over eens dat zij op 18 april 2017, voorafgaand aan de levering op diezelfde datum, een afspraak hebben gemaakt in het bijzijn van de makelaars die beiden hadden ingeschakeld. Ze zijn het alleen niet eens over de inhoud van de gemaakte afspraak.

3.2

Op dit moment kan het hof nog niet vaststellen wat toen is afgesproken. De vordering van [appellant] kan dus ook nog niet worden toegewezen.

3.3

[appellant] heeft nog aangevoerd dat zelfs als het klopt dat de betalingsverplichting voorwaardelijk was, [geïntimeerde1] sowieso moet betalen omdat onder andere uit het rapport van de Omgevingsdienst Noord-Veluwe van 10 november 2017 de noodzaak van de sanering blijkt. Het hof kan die stelling niet volgen. In het rapport staat dat sprake is van een geval van ernstige bodemverontreiniging, waardoor voor graven wettelijke regels gelden en een meldplicht bij de provincie; of de verontreiniging moet worden gesaneerd is afhankelijk van de provincie. Omdat [appellant] niet heeft gesteld dat hij in de vervuilde grond wil graven en ook niet dat de provincie opdracht heeft gegeven tot sanering, kan niet worden gezegd dat de noodzaak om te saneren vaststaat.

3.4

Het hof zal [appellant] (want op hem rust de bewijslast van de door hem gestelde afspraak) in de gelegenheid stellen om te bewijzen dat is afgesproken dat [geïntimeerde1] onvoorwaardelijk de saneringskosten zou voldoen, tot een maximum van € 10.000.

Als hij daarin slaagt, zal dat bedrag worden toegewezen. [geïntimeerde1] heeft namelijk niet (voldoende gemotiveerd) betwist dat de kosten van een sanering, zoals Vink heeft bericht, boven € 10.000 uitkomen.

Als hij er niet in slaagt te bewijzen dat [geïntimeerde1] onvoorwaardelijk een bijdrage aan de saneringskosten zou voldoen, zal zijn vordering worden afgewezen, omdat hij in hoger beroep geen andere grondslagen heeft aangevoerd voor betaling van een bijdrage.

3.5

Omdat getuigenverhoren tijd en geld kosten en het belang van de bewijsopdracht (zeker wanneer dat wordt afgezet tegen de koopsom van € 650.000) relatief gering is, wil het hof partijen in overweging geven om (nogmaals) te proberen de zaak onderling in goed overleg te regelen. Als dat partijen lukt, kan om doorhaling van de zaak worden verzocht. In de tussentijd zal het hof vast om verhinderdata van partijen en de getuigen vragen.

4. De beslissing

Het hof, recht doende in hoger beroep:

laat [appellant] toe te bewijzen dat hij op 18 april 2017 met [geïntimeerde1] heeft afgesproken dat [geïntimeerde1] onvoorwaardelijk de saneringskosten zou voldoen, tot een maximum van € 10.000;

bepaalt dat, indien [appellant] dat bewijs door middel van getuigen wenst te leveren, het verhoor van deze getuigen zal plaatsvinden ten overstaan van het hierbij tot raadsheer-commissaris benoemde lid van het hof mr. L.J. de Kerpel-van de Poel, die daartoe zitting zal houden in het paleis van justitie aan de Walburgstraat 2-4 te Arnhem en wel op een nader door deze vast te stellen dag en tijdstip;

bepaalt dat partijen bij het getuigenverhoor aanwezig dienen te zijn opdat hen naar aanleiding van de getuigenverklaringen vragen kunnen worden gesteld;

bepaalt dat [appellant] het aantal voor te brengen getuigen alsmede de verhinderdagen van
beide partijen, van hun advocaten en van de getuigen zal opgeven op de
roldatum 22 december 2020 , waarna dag en uur van het verhoor (ook indien voormelde opgave van een of meer van partijen ontbreekt) door de raadsheer-commissaris zullen worden vastgesteld;

bepaalt dat [appellant] overeenkomstig artikel 170 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering de namen en woonplaatsen van de getuigen tenminste een week voor het verhoor aan de wederpartij en de griffier van het hof dient op te geven;

bepaalt dat indien een partij bij gelegenheid van het getuigenverhoor nog een proceshandeling wenst te verrichten of producties in het geding wenst te brengen, deze partij ervoor dient te zorgen dat het hof en de wederpartij uiterlijk twee weken voor de dag van de zitting een afschrift van de te verrichten proceshandeling of de in het geding te brengen producties hebben ontvangen;

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit arrest is gewezen door mrs. L.J. de Kerpel-van de Poel, S.C.P. Giesen en I. Boekhorst en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 1 december 2020.