ECLI:NL:GHARL:2021:11052

• Datum uitspraak: 30 november 2021
• Publicatiedatum: 30 november 2021
• Zaaknummer: 200.284.081/01
• Instantie: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: H. de Hek; M.W. Zandbergen; W.P.M. ter Berg
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Ontbinding huurovereenkomst wegens huurachterstand en langdurig verblijf in het buitenland

In deze zaak gaat het om de ontbinding van een huurovereenkomst tussen [appellant] en Stichting Woonpalet Zeewolde. [appellant] heeft een huurachterstand laten ontstaan en heeft de woning gedurende meer dan twee jaar niet bewoond, omdat hij in Egypte verbleef. Hij stelt dat hij vanwege de coronamaatregelen niet terug kon keren naar Nederland. Het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden heeft in zijn arrest van 30 november 2021 geoordeeld dat de stelling van [appellant] niet steekhoudend is. Het hof bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter, die de vorderingen van Woonpalet tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning heeft toegewezen. Het hof overweegt dat [appellant] toerekenbaar tekort is geschoten in zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst, zowel wat betreft het tijdig betalen van de huur als het zelf bewonen van de woning. De tekortkomingen zijn van voldoende gewicht om de overeenkomst te ontbinden, vooral gezien het belang van Woonpalet om de woning beschikbaar te stellen voor andere huurders. Het hof wijst de bezwaren van [appellant] tegen het eerdere vonnis af en veroordeelt hem in de kosten van het hoger beroep.

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Leeuwarden

afdeling civiel recht, handel

zaaknummer gerechtshof 200.284.081/01

(zaaknummer rechtbank Midden-Nederland, locatie Almere, 8686954)

arrest van 30 november 2021

in de zaak van

[appellant] ,

wonende te [woonplaats] ,

appellant,
bij de kantonrechter: gedaagde,
hierna:
[appellant] ,

advocaat: mr. P. Bosma, die kantoor houdt te Almere,

tegen

Stichting Woonpalet Zeewolde,

gevestigd te Zeewolde,

geïntimeerde,
bij de kantonrechter: eiseres,

hierna:
Woonpalet ,

advocaat: mr. R. Boekhoff, die kantoor houdt te Soest.

1. De verdere procedure bij het hof

1.1

In het tussenarrest van 31 augustus 2021 heeft het hof overwogen dat Woonpalet in hoger beroep de grondslag van haar vordering heeft aangevuld en dat [appellant] nog niet op de aanvulling heeft kunnen reageren. Het hof heeft [appellant] in de gelegenheid gesteld in een akte te reageren op de (nieuwe) stelling van Woonpalet dat hij (ook) is tekortgeschoten in zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst door de woning langdurig niet te bewonen.

1.2

[appellant] heeft een akte uitlating (met producties) genomen. Woonpalet heeft gereageerd met een antwoordakte (met een productie).
Vervolgens hebben partijen de processtukken die na het tussenarrest zijn gewisseld ingediend en heeft het hof een datum voor dit arrest vastgesteld.

1.3

[appellant] heeft nog niet op de nieuwe productie van Woonpalet kunnen reageren. Het hof zal de productie om die reden buiten beschouwing laten. Uit wat hierna wordt overwogen, zal blijken dat Woonpalet daardoor niet in haar belangen is geschaad.

2. Waar gaat het in deze zaak over?

2.1

[appellant] huurt een woning van Woonpalet. Woonpalet vordert ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde omdat [appellant] een huurachterstand heeft laten ontstaan en al heel lang niet in de woning woont, maar elders (in Egypte).

2.2

De kantonrechter heeft de vorderingen van Woonpalet toegewezen. Het hof komt tot hetzelfde oordeel. Dat zal hierna worden toegelicht. Het hof zal eerst de relevante feiten vermelden en daarna ingaan op de argumenten van partijen.

3. 3. De relevante feiten

3.1

Het hof gaat uit van de volgende feiten.

3.2

[appellant] huurt vanaf 5 november 2019 de woning aan [adres] te [woonplaats] (hierna: de woning) van Woonpalet, een sociale woningbouwstichting. De huur bedraagt (samen met het voorschot op de servicekosten) vanaf juli 2020 € 629,76 per maand en dient vóór de eerste van de maand waarop de huur betrekking heeft te worden betaald. De huurovereenkomst is vastgelegd in een schriftelijke huurovereenkomst. Op de huurovereenkomst zijn de algemene huurvoorwaarden van Woonpalet van toepassing. Daarin is onder meer bepaald dat de huurder de woning zelf als woonruimte dient te bewonen en er zijn hoofdverblijf moet hebben.

3.3

[appellant] heeft de huur over de maanden december 2019 tot en met februari 2020 steeds te laat betaald. De huur over de maanden maart tot en met mei 2020 heeft hij aanvankelijk onbetaald gelaten, maar in juni/juli 2020 betaald. Per 1 augustus 2020 was sprake van een betalingsachterstand van € 1.872,27, per 1 september 2020 van € 1.276,53 en, volgens een door Woonpalet overgelegd betalingsoverzicht, per 1 december 2020 nog van € 878,05.

3.4

[appellant] is in februari 2020 naar Egypte vertrokken voor familiebezoek. In een e-mail van 30 maart 2020 aan Woonpalet heeft hij, in antwoord op een ontvangen betalingsherinnering, onder meer het volgende geschreven:
“(…)
Ik ben buiten het land en kan niet terugkomen en mijn gezondheidstoestand vereist dat ik mijn medicijnen contant koop, ten minste om het inkoop rekeningen te kunnen leveren bij ziektekostenverzekering kosten Verblijf en accommodatie is echt duur in buitenland Al deze redenen zorgden ervoor dat ik moeite had om de huur op tijd te betalen. Houd in gedachten dat deze dwingende kwestie alstublieft helpt ”

3.5

Woonpalet reageerde met een e-mail van 31 maart 2020 waarin zij schreef:
“
Bedankt voor uw e-mail. Wij wensen u veel sterkte in deze situatie. Woonpalet neemt in deze tijden geen kosten verhogende maatregelen voor personen die aantoonbaar getroffen worden door de maatregelen rondom de coronacrisis. Voor de formaliteit zien wij dan ook graag een document waaruit blijkt dat u in het buitenland zit. Wij raden u aan te betalen zoveel u kunt. Zo minimaliseert u het bedrag wat later in een betaalafspraak rechtgetrokken moet worden. Heeft u nog vragen? Dan horen wij het graag .”
[appellant] heeft niet op deze e-mail gereageerd.

3.6

[appellant] was in elk geval in september 2021 nog niet teruggekeerd naar Nederland.

4. 4. De beoordeling van het geschil

Is [appellant] (toerekenbaar) tekortgeschoten in zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst? 4.1 Uit de hiervoor vastgestelde feiten volgt dat [appellant] in 2019 en 2020 een huurachterstand heeft laten ontstaan en dat die huurachterstand eind 2020 nog niet geheel was ingelopen. [appellant] stelt dat uit het overgelegde betalingsoverzicht per 1 december 2020 blijkt dat geen sprake meer is van een huurachterstand - alleen de proceskostenveroordeling zou onbetaald zijn gebleven -, maar die stelling vindt geen steun in het betalingsoverzicht, dat door [appellant] op zichzelf niet wordt bestreden. In dat betalingsoverzicht zijn alleen de verschuldigde huurtermijnen en ontvangen betalingen tot en met december 2020 opgenomen, maar de proceskostenveroordeling is er niet in verwerkt. Ook wanneer ervan wordt uitgegaan dat [appellant] de huurachterstand inmiddels is ingelopen, moet worden vastgesteld dat hij vrijwel vanaf het begin van de huurovereenkomst de huur niet (tijdig) heeft betaald. De huurachterstand is al ontstaan in de periode dat [appellant] nog in Nederland verbleef en al voor de effecten van de Covid-pandemie zich in Nederland voordeden.

4.2

[appellant] heeft niet weersproken dat hij ook in strijd heeft gehandeld met de verplichting uit de huurovereenkomst om de woning te bewonen. In zijn akte, die dateert van 28 september 2021, heeft hij aangekondigd op 12 oktober 2021 naar Nederland terug te keren. In haar antwoordakte, die dateert van 26 oktober 2021, heeft Woonpalet aangevoerd dat [appellant] ook na 12 oktober 2021 nog niet in de woning is gaan wonen. Het hof zal er - in het voordeel van [appellant] - bij wijze van veronderstelling van uitgaan dat [appellant] vanaf medio oktober 2021 weer in de woning woont.

4.3

[appellant] heeft betoogd dat het hem niet kan worden toegerekend dat hij de woning geruime tijd niet heeft bewoond. Hij heeft aangevoerd dat hij vanwege de reisbeperkingen en zijn slechte gezondheid niet naar Nederland kon terugkeren. Volgens hem was het pas vanaf eind augustus 2020 mogelijk om van Egypte naar Nederland te reizen. Vanwege zijn slechte gezondheidssituatie - hoge bloeddruk, diabetes, hartproblemen en nierstenen - was reizen echter te gevaarlijk voor hem; [appellant] wilde niet het risico lopen besmet te worden met het Coronavirus. Bovendien was hij om die reden ook te bang om te reizen. [appellant] wijst er in dat verband op dat drie familieleden door het virus zijn overleden. Ook heeft hij aangevoerd dat hij vanwege gordelroos enige tijd niet kon reizen.

4.4

Het hof vindt het betoog van [appellant] niet steekhoudend. Het stelt voorop dat de gezondheidsproblemen van [appellant] hem er niet van hebben weerhouden om naar Egypte te reizen.
Aan [appellant] kan worden toegegeven dat het de eerste maanden van 2020 zeer moeilijk, zo niet onmogelijk, was om van Egypte naar Nederland te reizen, maar Woonpalet heeft, gesteld dat het vanaf 1 juli 2020 goed mogelijk was om van Egypte naar Nederland te vliegen. [appellant] heeft dat onvoldoende weersproken. Dat hij uit kostenoverwegingen liever via Brussel wilde reizen, komt voor zijn risico en kan hij Woonpalet niet tegenwerpen, nog daargelaten dat [appellant] niet duidelijk heeft gemaakt dat het vanaf juli 2020 wel mogelijk was vanuit Egypte naar Nederland te vliegen, maar niet naar Brussel.
Dat hij de terugreis naar Nederland heeft moeten uitstellen vanwege gordelroos, heeft [appellant] onvoldoende aannemelijk gemaakt. Niet alleen heeft hij niet aangegeven wanneer hij gordelroos had, maar ook heeft hij niet gereageerd op het betoog van Woonpalet dat gordelroos geen aandoening is waardoor reizen met het vliegtuig (redelijkerwijs) onmogelijk is.
Ten slotte heeft [appellant] in het licht van wat hij zelf heeft aangevoerd over de ernst van de pandemie in Egypte niet duidelijk kunnen maken waarom hij er vanwege zijn gezondheidssituatie voor heeft gekozen veel langer in Egypte te blijven dan de

(eenmalig mogelijk wat risicovolle) reis naar Nederland. [appellant] heeft niet gesteld dat de voor wat betreft de situatie rond Covid - bijvoorbeeld op het punt van de kans op besmetting en de medische behandeling – in Egypte veiliger is dan in Nederland. Het heeft er dan ook alle schijn van dat [appellant] het ‘pandemie-argument’ alleen, of vooral, gebruikt omdat het hem in de discussie met Woonpalet een excuus biedt voor zijn verzuim de woning te bewonen.

4.5

[appellant] heeft al met al onvoldoende aannemelijk gemaakt dat het niet aan hem kan worden toegerekend dat hij ook na juli 2020 in strijd heeft gehandeld met zijn verplichting de woning te bewonen.

Zijn de tekortkomingen van [appellant] van voldoende gewicht voor ontbinding van de huurovereenkomst? 4.6 Op grond van artikel 6:265 lid 1 BW geeft een tekortkoming van voldoende gewicht recht op gehele of gedeeltelijke ontbinding van de overeenkomst door de andere partij bij de overeenkomst. Deze regel geldt ook voor de ontbinding van een overeenkomst van huur en verhuur van sociale woningbouw, zoals hier. Bij toepassing ervan kan rekening worden gehouden met het belang van sociale woningbouwverenigingen en -stichtingen om, in geval van misbruik of een andere tekortkoming van de zijde van de huurder die van voldoende gewicht is, de woning beschikbaar te krijgen ten behoeve van anderen die aangewezen zijn op een sociale huurwoning en ook met het belang van de huurder om het ingrijpende gevolg van ontbinding van het contract te vermijden ^[1] .

4.7

Uit wat hiervoor is vastgesteld, volgt dat [appellant] (toerekenbaar) is tekortgeschoten in twee belangrijke verplichtingen uit de huurovereenkomst: de verplichting om tijdig de huur te betalen en de verplichting om de woning zelf te bewonen. Beide tekortkomingen hebben geen incidenteel, maar een structureel karakter. [appellant] heeft vanaf het begin de huur niet of te laat betaald. Die tekortkoming houdt in elk geval voor de maanden december 2019 tot en met maart 2020 geen verband met de coronacrisis en, daarmee samenhangend, het verblijf van [appellant] in Egypte.
Dat [appellant] enige tijd ‘vast zat’ in Egypte, en daardoor de woning langere tijd niet zelf kon bewonen, kan hem niet worden tegengeworpen. Dat hij ook in juli 2020 niet naar de woning is teruggekeerd, maar pas - als wordt uitgegaan van de juistheid van zijn stellingen op dit punt - ruim 15 maanden later, levert wel een forse (toerekenbare) tekortkoming in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst op. Woonpalet wijst er terecht op dat een schaarse sociale huurwoning feitelijk nodeloos leegstaat doordat [appellant] die meer dan een jaar zonder goede reden niet feitelijk heeft bewoond. Daardoor wordt het woonruimteverdelingsbeleid doorkruist dat erop gericht is om de sociale huurwoningen daadwerkelijk beschikbaar te stellen aan woningzoekenden. Woonpalet heeft er dan ook belang bij dat zij de woning beschikbaar kan stellen aan een huurder die wel structureel van de woning gebruik maakt.

4.8

Tegen het belang van Woonpalet om de woning aan een ander te kunnen verhuren, weegt het belang van [appellant] bij voortzetting van de huurovereenkomst niet op. Het hof neemt daarbij in aanmerking dat [appellant] de woning zonder dringende noodzaak meer dan een jaar niet heeft bewoond, hoewel die voor hem beschikbaar was.

4.9

De conclusie is dat de tekortkomingen van [appellant] van voldoende gewicht zijn om de overeenkomst te ontbinden.

Wat betekent dit voor het hoger beroep? 4.10 Uit het voorgaande volgt dat de vorderingen van Woonpalet tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning toewijsbaar zijn. Dat geldt ook voor de toegewezen vordering tot betaling van de achterstallige huur per 1 september 2020, te vermeerderen met de sindsdien verstreken termijnen. Uiteraard komen de na het vonnis van 16 september 2020 betaalde bedragen in mindering op het door [appellant] verschuldigde bedrag.

4.11

De bezwaren (‘grieven’) van [appellant] tegen het vonnis van 16 september 2020 falen dan ook. Het hof zal dit vonnis daarom bekrachtigen. Als de in het ongelijk gestelde partij zal [appellant] worden veroordeeld in de kosten van het hoger beroep

(geliquideerd salaris van de advocaat: 1,5 punt, tarief II).

5. 5. De beslissing

Het hof:

bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter te Lelystad van 16 september 2020;

veroordeelt [appellant] in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Woonpalet vastgesteld op € 760,- voor verschotten en op € 1.671,- voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief ^[2] ;

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit arrest is gewezen door mrs. H. de Hek, M.W. Zandbergen en W.P.M. ter Berg en is door de rolraadsheer, in aanwezigheid van de griffier, in het openbaar uitgesproken op
30 november 2021.

Voetnoten

1. HR 28 september 2018, ECLI:NL:HR:2018:1810.

2. Geen uitvoerbaarverklaring bij voorraad, nasalaris of wettelijke rente gevorderd.