ECLI:NL:GHARL:2021:11107

Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden

Datum uitspraak
30 november 2021
Publicatiedatum
1 december 2021
Zaaknummer
20/00535 t/m 20/00543
Instantie
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
Type
Uitspraak
Rechtsgebied
Bestuursrecht; Belastingrecht
Uitkomst
Afwijzend
Procedures
  • Hoger beroep
Rechters
Vindplaatsen
  • Rechtspraak.nl
Aangehaalde wetgeving Pro
Art. 17 lid 2 Wet WOZ
AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Bevestiging WOZ-waardevaststelling appartementen ondanks ontbreken afzonderlijke meters

Belanghebbende is eigenaar van meerdere appartementen in het centrum van een plaats en betwist de vastgestelde WOZ-waarden voor het kalenderjaar 2018. De heffingsambtenaar stelde de waarden vast op basis van een taxatiematrix en vergelijkingsobjecten met gelijke kenmerken. Belanghebbende stelde dat de waarden te hoog waren, mede vanwege het ontbreken van afzonderlijke meters voor gas, water en stroom, wat volgens hem een waardedrukkende invloed heeft.

De rechtbank verklaarde het beroep ongegrond, waarna belanghebbende hoger beroep instelde. Tijdens het hoger beroep trok belanghebbende enkele eerdere stellingen in, waaronder zijn beroep op betalingsonmacht en verzoek om immateriële schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn.

Het hof oordeelde dat de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk had gemaakt dat de vastgestelde waarden niet te hoog waren. Dit oordeel baseerde het hof op de marktconforme verkoopprijzen van vergelijkbare appartementen, waaronder een object met eenzelfde bouwjaar en woonoppervlakte. Daarnaast stelde het hof vast dat het ontbreken van afzonderlijke meters geen waardedrukkende invloed heeft, gelet op verkooptransacties van vergelijkbare appartementen met gemeenschappelijke meters.

Het hoger beroep werd ongegrond verklaard en het hof bevestigde de uitspraak van de rechtbank. Er werd geen vergoeding van griffierecht of proceskosten toegewezen.

Uitkomst: Het hof bevestigde de vastgestelde WOZ-waarden en verklaarde het hoger beroep ongegrond.

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN

locatie Arnhem
nummers 20/00535 tot en met 20/00543
uitspraakdatum: 30 november 2021
Uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[belanghebbende]te
[woonplaats](hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 19 februari 2020, nummers UTR 19/337, 19/339, 19/342 tot en met 19/348, in het geding tussen belanghebbende en
de
heffingsambtenaarvan de
Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap Utrecht(hierna: de heffingsambtenaar)

1.Ontstaan en loop van het geding

1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikkingen van 28 februari 2018 de waarde van de volgende onroerende zaken (hierna: de onroerende zaken) voor het kalenderjaar 2018, naar waardepeildatum 1 januari 2017, als volgt vastgesteld:
[adres1] 192A
[woonplaats]
€ 249.000
[adres1] 192B
[woonplaats]
€ 205.000
[adres1] 192C
[woonplaats]
€ 260.000
[adres1] 192D
[woonplaats]
€ 264.000
[adres1] 192E
[woonplaats]
€ 330.000
[adres1] 192G
[woonplaats]
€ 260.000
[adres1] 192H
[woonplaats]
€ 268.000
[adres1] 192J
[woonplaats]
€ 308.000
1.2.
De heffingsambtenaar heeft bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar van 11 december 2018 de vastgestelde waarden gehandhaafd.
1.3.
Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen. De rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank) heeft bij uitspraak van 19 februari 2020 het beroep ongegrond verklaard.
1.4.
Belanghebbende heeft op 23 maart 2020 tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. Daarvoor is een griffierecht betaald van € 131.
1.5.
De heffingsambtenaar heeft op 8 maart 2021 een verweerschrift ingediend.
1.6.
Belanghebbende heeft op 1 september 2021 een nader stuk ingediend.
1.7.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 15 september 2021. De zaken met de nummers 20/00535 tot en met 20/00543 zijn ter zitting gezamenlijk behandeld. Namens belanghebbende is verschenen mr. D.A.N. Bartels MRE. Namens de heffingsambtenaar zijn verschenen mr. [naam1] en taxateur [naam2] .

2.Feiten

Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaken. De objecten zijn appartementen in het centrum van [woonplaats] .

3.Geschil

3.1.
In geschil is of de heffingsambtenaar de waarden van de onroerende zaken op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend, de heffingsambtenaar ontkennend.
3.2.
Ter zitting heeft belanghebbende uitdrukkelijk verklaard dat uitsluitend de WOZ-waarden van de onroerende zaken ter beoordeling voorliggen. In dat verband heeft belanghebbende gesteld dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de waardedrukkende invloed van het ontbreken van afzonderlijke meters per appartement. Voor gas, water en stroom is namelijk sprake van gemeenschappelijke meters voor alle appartementen tezamen.
3.3.
De heffingsambtenaar verdedigt de vastgestelde waarden. Ter staving daarvan wijst de heffingsambtenaar op een taxatiematrix van taxateur [naam3] van 7 juni 2019. De daarin vermelde vergelijkingsobjecten zijn eveneens gelegen in het centrum van [woonplaats] .
3.4.
Belanghebbende heeft ter zitting uitdrukkelijk zijn beroep op betalingsonmacht ingetrokken. Verder heeft belanghebbende zijn betoog ingetrokken dat de (hoger)beroepsprocedure ook betrekking zou hebben op de objecten [adres1] 148 en 148BS en [adres2] 5. Ook heeft belanghebbende ter zitting uitdrukkelijk zijn verzoek om een immateriële schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn, ingetrokken
.
3.5.
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, tot vernietiging van de uitspraken van de heffingsambtenaar, en tot vermindering van de vastgestelde waarden met € 5.000 elk. De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.

4.Beoordeling van het geschil

4.1.
Op grond van artikel 17, lid 2, Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed (vgl. TK 1992-1993, 22885, nr. 3, blz. 44, en HR 8 augustus 2003, ECLI:NL:HR:2003: AI0924).
4.2.
Belanghebbende heeft gemotiveerd gesteld dat de vastgestelde waarden te hoog zijn. Gelet daarop rust op de heffingsambtenaar de last feiten aannemelijk te maken die meebrengen dat de door hem verdedigde waarden niet te hoog zijn.
4.3.
Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarden wijst de heffingsambtenaar op een taxatiematrix van taxateur [naam3] van 7 juni 2019, waarin de waarden op basis van de vergelijkingsmethode als volgt zijn bepaald:
Object
Bj
Functie
Opp.
Waarde/m2
Totaal
Overige
Waarde
(01-01-17)
[adres1] 192A
1900
Appartement
66 m2
€ 3.773/m2
€ 249.000
€ 249.000
[adres1] 192B
1900
Appartement
54 m2
€ 3.796/m2
€ 205.000
€ 205.000
[adres1] 192C
1900
Appartement
69 m2
€ 3.768/m2
€ 260.000
€ 260.000
[adres1] 192D
1900
Appartement
70 m2
€ 3.771/m2
€ 264.000
€ 264.000
[adres1] 192E
1900
Appartement
88 m2
€ 3.750/m2
€ 330.000
€ 330.000
[adres1] 192G
1900
Appartement
69 m2
€ 3.768/m2
€ 260.000
€ 260.000
[adres1] 192H
1900
Appartement
71 m2
€ 3.775/m2
€ 268.000
€ 268.000
[adres1] 192J
1900
Appartement
82 m2
€ 3.756/m2
€ 308.000
€ 308.000
Vergelijkingsobjecten
Koopsom
[adres3] 18
1900
Appartement
69 m2
€ 4.116/m2
€ 284.016
VVE-reserve € 1.984
Balkon (10 m2) € 4.000
€ 305.000
(16-06-17)
€ 290.000
(gecorr. koopsom)
[adres4] 135B
1904
Appartement
77 m2
€ 3.736/m2
€ 287.667
VVE-reserve € 3.133
Balkon (3 m2) € 1.200
Berging € 2.000
€ 275.000
(01-04-16)
€ 294.000
(gecorr. koopsom)
[adres5] 19G
1900
Appartement
65 m2
€ 3.733/m2
€ 242.675
VVE-reserve € 3.325
Balkon (10 m2) € 4.000
€ 262.500
(29-06-17)
€ 250.000
(gecorr. koopsom)
4.4.
Het Hof is van oordeel dat in het licht van hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd, de heffingsambtenaar erin is geslaagd aannemelijk te maken dat hij de waarden van de onroerende zaken per 1 januari 2017 niet te hoog heeft vastgesteld. In dat verband hecht het Hof waarde aan de in de markt op 16 juni 2017 gerealiseerde koopprijs van € 305.000 voor het vergelijkingsobject [adres3] 18 dat eveneens in het centrum van [woonplaats] is gelegen, eenzelfde woningtype betreft (appartement) en eenzelfde bouwjaar (1900) heeft. Bovendien zijn de woonoppervlakten, onderhoudstoestand (voldoende), de bouwkundige kwaliteit (voldoende) en de uitstraling (authentiek) goed vergelijkbaar. Het voorgaande leidt het Hof tot het oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarden van de onroerende zaken niet te hoog zijn vastgesteld.
4.5.
Wat betreft het ontbreken van afzonderlijke meters per appartement heeft de heffingsambtenaar gewezen op de verkooptransacties van de twee appartementen [adres6] 48A en 48C, welke appartementen eveneens zijn voorzien van een gemeenschappelijke meter voor gas, water en stroom op naam van de Vereniging van eigenaren. Blijkens een door de heffingsambtenaar ingebracht tabel wijkt de bij deze transacties gerealiseerde prijs per m2 vloeroppervlakte niet af van de verkoopprijzen van vergelijkbare appartementen die wel over afzonderlijke meters per appartement beschikken. De heffingsambtenaar heeft daarmee aannemelijk gemaakt dat van het ontbreken van zelfstandige meters geen waardedrukkende invloed uitgaat. Dat deze transacties in de jaren 2010 en 2012 zijn gerealiseerd, doet niet af aan de bruikbaarheid van deze vergelijking.
Slotsom
Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep van belanghebbende ongegrond.

5.Griffierecht en proceskosten

Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.

6.Beslissing

Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.J.H. van Suilen, voorzitter, mr. J. van de Merwe en mr. R.A.V. Boxem, in tegenwoordigheid van dr. J.W.J. de Kort als griffier.
De beslissing is op 30 november 2021 in het openbaar uitgesproken.
De griffier, De voorzitter,
(J.W.J. de Kort) (A.J.H. van Suilen)
Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 30 november 2021.
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raadwww.hogeraad.nl.
Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie
www.hogeraad.nl).
Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.