Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Arnhem
afdeling civiel recht, handel
zaaknummer gerechtshof 200.247.084
(zaaknummer rechtbank Midden-Nederland, locatie Utrecht 6341955)
arrest van 23 februari 2021
in de zaak van
[appellante] ,
wonend in [A] ,
appellante in het principaal hoger beroep,
geïntimeerde in het incidenteel hoger beroep,
bij de kantonrechter: eiseres in conventie en verweerster in reconventie,
hierna: [appellante] ,
advocaat: mr. M.W. Kox,
tegen:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
Custodian Vesteda Fund IV B.V.,
gevestigd in Amsterdam,
geïntimeerde in het principaal hoger beroep,
appellante in het incidenteel hoger beroep,
bij de kantonrechter: gedaagde in conventie en eiseres in reconventie,
hierna: Vesteda,
advocaat: mr. E. de Ruiter.
1.De procedure in hoger beroep
In het tussenarrest van 4 februari 2020 is een zitting bepaald die is gehouden op 9 december 2020. Partijen zijn daar met hun advocaten verschenen. Van de zitting is proces-verbaal opgemaakt. Voorafgaand aan die zitting hebben beide advocaten nog producties (waaronder van beide kanten een USB-stick met daarop beeldmateriaal van de woning) overgelegd. De advocaten van partijen hebben, Vesteda aan de hand van spreekaantekeningen, de standpunten van partijen toegelicht. Partijen hebben (ook na de zitting nog) overleg gevoerd om te zien of zij een regeling konden treffen. Dat is niet gelukt, waarna zij het hof hebben gevraagd arrest te wijzen.
2.Waar gaat deze zaak over?
2.1
Het gaat in deze zaak kort gezegd en voor zover in hoger beroep nog van belang om de vraag of sprake was van een gebrek aan de woning die [appellante] huurde van Vesteda. [appellante] stelt dat zij last heeft gehad van ernstige lekkages in de woning die haar huurgenot hebben verminderd. Daarom heeft zij bij de kantonrechter gevorderd dat Vesteda de lekkages zou verhelpen. Ook heeft zij aanspraak gemaakt op huurprijsvermindering. Vesteda heeft op haar beurt de ontbinding van de huurovereenkomst gevorderd, de ontruiming van de woning en betaling van de huurachterstand die [appellante] had laten ontstaan. De vordering tot schadevergoeding handhaaft [appellante] niet langer, zoals zij desgevraagd tijdens de zitting heeft meegedeeld.
2.2
De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis (van 11 juli 2018) Vesteda veroordeeld om het gebrek te herstellen en heeft vanaf 1 februari 2016 totdat het gebrek hersteld zal zijn de (kale) huurprijs verminderd met 40%. De kantonrechter heeft [appellante] veroordeeld tot betaling van de huurachterstand (met inachtneming van de huurprijsvermindering) met rente en kosten. De kantonrechter heeft de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van de woning (beide voorwaardelijk) toegewezen. Inmiddels is [appellante] op 3 augustus 2018 verhuisd naar een andere woning waarna op 22 augustus 2018 de oplevering heeft plaatsgevonden.
3.Het oordeel van het hof
3.1
Zowel [appellante] als Vesteda is het niet eens met de beslissing van de kantonrechter. [appellante] wil dat een hogere huurprijsvermindering (70%) wordt toegepast en vanaf een eerder moment: 1 mei 2014 dan wel 1 maart 2015. Vesteda wil juist geen huurprijsvermindering of in ieder geval een minder vergaande (5%-10%) en niet langer dan (vanaf 1 februari 2016) tot 15 augustus 2016, omdat op dat moment het gebrek was verholpen en [appellante] niet meer heeft geklaagd.
3.2
Het hof komt tot de conclusie dat de bezwaren (grieven) van [appellante] niet opgaan. Die van Vesteda evenmin. Dat betekent dat het vonnis van de kantonrechter (zowel in conventie als in reconventie) in stand blijft (wordt bekrachtigd). Het hof legt uit hoe het tot die conclusie komt.
[appellante] is door de lekkages beperkt in haar woongenot (grief 1 Vesteda)
3.3
Partijen zijn het erover eens dat zich in de woning regelmatig lekkages hebben voorgedaan die te wijten zijn aan de ondeugdelijke (niet duurzame) constructie van het dak van het complex waarin de woning zich bevindt. Net als de kantonrechter vindt het hof dat Vesteda als verhuurder ervoor moest zorgen dat [appellante] in een woning kon wonen zonder last te hebben van deze lekkages. Partijen verschillen wel enigszins van mening over de aard, ernst en duur van de lekkages, maar het hof vindt dat op basis van de stukken voldoende is komen vast te staan dat de lekkages, in ieder geval na februari 2016, regelmatig ertoe hebben geleid dat een deel van de woning (een of meer slaapkamers) niet ongehinderd kon worden gebruikt. Daardoor is [appellante] in haar woongenot beperkt.
Vesteda is als verhuurder verplicht om de gebreken te verhelpen, niet de VvE (grief 2 Vesteda)
3.4
Het standpunt van Vesteda dat [appellante] zich had moeten wenden tot de VvE van het complex waarin de woning zich bevindt, volgt het hof niet. Vesteda is als verhuurder verplicht gebreken aan de woning te verhelpen: dat staat in artikel 7:206 BW Pro en daarvan kan volgens artikel 7:242 BW Pro ook niet worden afgeweken. Daar komt bij dat [appellante] bij de VvE herstel niet kan afdwingen omdat zij als huurder geen lid van de VvE is en geen contractuele relatie heeft met de VvE, terwijl Vesteda dat als eigenaar van de woning/lid van de VvE juist wel kan. Anders dan Vesteda ziet het hof niet in waarom de waterschade, die naar tussen partijen vast staat het gevolg is van de ondeugdelijke dakconstructie, een feitelijke stoornis door derden zou zijn. Een dakconstructie die lekkages veroorzaakt is - anders dan de situatie in het arrest van het hof Amsterdam (ECLI:NL:GHAMS:2017:1630) waarnaar Vesteda verwijst - immers een gebrek aan het gehuurde zelf. Waarom het dak geen onderdeel zou uitmaken van de door [appellante] gehuurde woning, zoals Vesteda aanvoert, kan het hof niet volgen. Uiteraard (ver)huurt men geen woning zonder dak.
[appellante] mocht huurprijsvermindering vorderen vanaf februari 2016 (grief 3 Vesteda en grieven 1, 2 en 3 [appellante] )
3.5
Op grond van artikel 7:207 BW Pro kan de huurder die beperkt wordt in zijn huurgenot als gevolg van gebreken aan het gehuurde tijdelijk een huurprijsvermindering vragen. Die vermindering moet in verhouding staan tot de aard en omvang van de beperking. De huurder kan de vermindering niet eerder vragen dan vanaf het moment dat de verhuurder van de gebreken op de hoogte is. [appellante] heeft, dat staat vast, op 12 mei 2014 bij Vesteda melding gemaakt van lekkage aan het plafond in een van de slaapkamers. Verder staat vast dat [appellante] lekkages heeft gemeld op 3 maart 2015, 18 mei 2015, 25 januari 2016 en 4 april 2016. Ook in hoger beroep heeft [appellante] onvoldoende onderbouwd dat zij ook tussen mei 2014 en januari 2016 meermaals (behalve de meldingen in maart 2015 en mei 2015) bij Vesteda melding heeft gedaan van lekkages. Daarvan is niet gebleken. Het hof gaat er daarom vanuit dat in die periode ofwel de lekkages verholpen zijn, zoals Vesteda aanvoert, dan wel dat de lekkages kennelijk niet zo ernstig waren dat ze tot huurprijsvermindering moeten leiden. Dat de dakconstructie vanaf de oplevering van het appartementencomplex al ondeugdelijk was, zoals de door [appellante] ingeschakelde deskundige (Bureau voor Bouwpathologie, productie 6 bij inleidende dagvaarding) aanneemt, betekent nog niet dat dit ook vanaf het begin tot (ernstige) lekkages heeft geleid. De deskundige vermeldt in zijn rapport dat het water pas vanaf maart 2015 fysiek de woning is binnengekomen. Dat kan de deskundige niet zelf hebben geconstateerd (hij heeft pas in december 2016 onderzoek gedaan) en moet dus zijn gebaseerd op informatie van [appellante] . Wat daarvan ook zij, waar het om gaat is vanaf welk moment de lekkages zo ernstig en omvangrijk waren dat ze voor [appellante] een beperking van haar huurgenot opleverden en vanaf wanneer Vesteda daarvan op de hoogte was. Dat dit eerder is geweest dan februari 2016 heeft [appellante] onvoldoende onderbouwd. Dat, zoals Vesteda in haar hoger beroep stelt, de gebreken verholpen waren op 15 augustus 2016 (zoals Vesteda ook stelt in haar e-mail van 19 augustus 2016 aan [appellante] , productie 1 bij memorie van antwoord)), zodat [appellante] daarna geen recht op huurprijsvermindering meer heeft, volgt het hof niet. Vast staat immers dat [appellante] ook daarna nog, te weten op 21 augustus 2016 (productie 9 bij conclusie van antwoord in reconventie) en 29 september 2016 (brief van gemachtigde van [appellante] aan Vesteda, productie 5 bij inleidende dagvaarding) aan Vesteda heeft gemeld dat zij nog steeds last van lekkages had. In december 2016 heeft de deskundige in aanwezigheid van de heer [B] van Vesteda nog onderzoek gedaan in de woning. Ten slotte staat vast dat [appellante] opnieuw op 30 april 2018 een melding gedaan heeft van lekkage. Dat betekent dat [appellante] recht had op huurprijsvermindering tot het einde van de huurovereenkomst.
Hoogte van de huurprijsvermindering blijft 40% (grief 3 [appellante] en grief 3 Vesteda)
3.6
[appellante] stelt (en vermeerdert daarom haar eis in hoger beroep) dat zij recht heeft op een huurprijsvermindering van 70%. [appellante] verwijst daarvoor naar de aard en ernst van het gebrek en de mate van aantasting van het huurgenot. De kantonrechter heeft voorop gesteld dat de huurprijsvermindering in verhouding dient te staan met de genotsvermindering en heeft voor het bepalen van het percentage aanknoping gezocht bij het Gebrekenboek van de huurcommissie, door uit te gaan van een gebrek dat valt in categorie B onder 3 (als bedoeld in Bijlage II bij het Besluit Huurprijzen Woonruimte. Los van het feit dat de betreffende Bijlage II in dit geval niet direct van toepassing is (nu sprake is van een geliberaliseerde huur) geldt dat bij een dergelijk gebrek de huurprijs tijdelijk
kanworden verminderd tot 30% van de (kale) huurprijs. Maar dat hoeft dus niet, en in deze zaak vindt het hof, gelet op de aard en ernst van de lekkages en de beperking van het woongenot als gevolg daarvan, net als de kantonrechter een vermindering tot 40% van de huurprijs redelijk. Wat [appellante] in hoger beroep aanvoert ter onderbouwing van haar vermeerdering van eis, is niet anders dan wat zij bij de kantonrechter heeft aangevoerd en overtuigt het hof onvoldoende om een ander (hoger) percentage aan huurprijsvermindering toe te passen.
kanworden verminderd tot 30% van de (kale) huurprijs. Maar dat hoeft dus niet, en in deze zaak vindt het hof, gelet op de aard en ernst van de lekkages en de beperking van het woongenot als gevolg daarvan, net als de kantonrechter een vermindering tot 40% van de huurprijs redelijk. Wat [appellante] in hoger beroep aanvoert ter onderbouwing van haar vermeerdering van eis, is niet anders dan wat zij bij de kantonrechter heeft aangevoerd en overtuigt het hof onvoldoende om een ander (hoger) percentage aan huurprijsvermindering toe te passen.
3.7
Het door Vesteda bepleite percentage van 5%-10% huurvermindering doet onvoldoende recht aan de aard en ernst van de aantasting van het huurgenot dat [appellante] heeft gehad. Vesteda baseert dit percentage op het door haar overgelegde rapport van de firma Wessels naar aanleiding van een onderzoek in de woning. De firma Wessels is de firma die het appartementencomplex heeft gebouwd. Dat onderzoek heeft plaatsgehad nadat [appellante] al uit de woning was vertrokken en nadat herstelwerkzaamheden waren uitgevoerd. Om die redenen kan aan dit rapport weinig waarde worden gehecht. Vesteda heeft haar stelling dat de huurprijsvermindering niet meer dan 5%-10% mag zijn dan ook onvoldoende onderbouwd.
3.8
Vesteda heeft, als het hof zou vinden dat de kantonrechter ondanks dat het een woning in de vrije sector betreft toch mocht aansluiten bij het Gebrekenboek, een beroep gedaan op de vervaltermijn van artikel 7:257 lid 3 BW Pro. Die vervaltermijn is in dit geval echter niet van toepassing omdat de huurovereenkomst van [appellante] geliberaliseerde huur betreft.
3.9
Tot slot verwerpt het hof het beroep van Vesteda op matiging van de huurprijsvermindering. De uitkering die [appellante] heeft ontvangen van haar verzekeraar is bedoeld als vergoeding voor schade die het gevolg is van de lekkage, zoals schade aan inboedel en muren. Die uitkering is dus niet bedoeld als vergoeding voor gederfd huurgenot en kan dus geen reden zijn voor matiging van de huurprijsvermindering.
Opschorting en buitengerechtelijke incassokosten (grieven 4 en 5 [appellante] )
3.1
[appellante] heeft zich als verweer tegen de vordering van Vesteda tot huurbetaling beroepen op een opschortingsrecht. Het hof merkt op dat een beroep op opschorting anders dan [appellante] lijkt te stellen, niet leidt tot verval van de verplichting tot huurbetaling. In deze procedure is de vordering tot huurprijsvermindering toegewezen tot 40%. Dat betekent dat [appellante] haar verplichting tot huurbetaling mocht opschorten totdat de gebreken afdoende waren hersteld, maar slechts tot het bedrag waarmee de huurprijs mocht worden verminderd. Niettemin heeft [appellante] vanaf enig moment helemaal geen huur meer betaald, zodat zij in verzuim kwam te verkeren en de buitengerechtelijke incassokosten die Vesteda heeft moeten maken, terecht zijn toegewezen. Het door de kantonrechter toegekende bedrag zoals door Vesteda gevorderd is berekend over de door Vesteda gevorderde huurachterstand. Omdat de kantonrechter ten gevolge van de toegepaste huurprijsvermindering uiteindelijk een lager bedrag heeft toegekend hadden de incassokosten volgens het daarvoor geldende tarief (van het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten) moeten worden vastgesteld op € 1.032,71. In zoverre slaagt het hoger beroep.
4 De slotsom
4.1
Het hoger beroep van [appellante] heeft, met uitzondering van de hoogte van de toegewezen buitengerechtelijke incassokosten, geen succes. Dat van Vesteda evenmin. Het bestreden vonnis blijft dus grotendeels in stand met uitzondering van de hoogte van de buitengerechtelijke incassokosten. Nu partijen ieder in hun hoger beroep ongelijk krijgen moeten zij over en weer de kosten van de ander betalen.
4.2
De kosten voor de procedure in hoger beroep die Vesteda heeft gemaakt zullen worden vastgesteld op: € 726 aan griffierecht en op € 2.228 aan salaris van de advocaat
(2 punten x appèltarief II). De kosten voor de procedure in (incidenteel) hoger beroep die [appellante] heeft gemaakt worden vastgesteld op € 1.114 (1 punt x appèltarief II) voor salaris van de advocaat.
5.De beslissing
Het hof, recht doende in hoger beroep:
bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter te Utrecht van 11 juli 2018, met uitzondering van het bedrag aan toegewezen buitengerechtelijke incassokosten,
vernietigt het vonnis op dat punt (5.11) en wijst aan buitengerechtelijke incassokosten toe
€ 1.032,71,
veroordeelt [appellante] in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Vesteda vastgesteld op € 726 voor verschotten en op € 2.228 voor salaris van de advocaat,
veroordeelt Vesteda in de kosten van het incidenteel hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [appellante] vastgesteld op € 1.114 voor salaris van de advocaat,
verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad,
wijst het in hoger beroep meer of anders gevorderde af.
Dit arrest is gewezen door mrs. C.J.H.G. Bronzwaer, A.A. van Rossum en M.F.A. Evers en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 23 februari 2021.