ECLI:NL:GHARL:2021:1769

• Datum uitspraak: 23 februari 2021
• Publicatiedatum: 23 februari 2021
• Zaaknummer: 200.275.848/01
• Instantie: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: M.W. Zandbergen; H. de Hek; M.E.L. Fikkers
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Beëindiging huurovereenkomst na erfpacht met belangenafweging tussen huurder en verhuurder

In deze zaak, behandeld door het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden op 23 februari 2021, gaat het om de beëindiging van een huurovereenkomst na het einde van een erfpacht. De appellante, die sinds 2011 een boerderij huurt, is in een juridisch geschil verwikkeld met de erfgenamen van de voormalige erfpachter. De eigenaren van de boerderij en de landerijen vorderen beëindiging van de huurovereenkomst, omdat de verhuur door de erfpachter in strijd zou zijn met de erfpachtvoorwaarden. Het hof oordeelt dat de belangenafweging in het voordeel van de erfpachters uitvalt, mede gezien de inhoud van de huurovereenkomsten en de omstandigheden van de zaak. De appellante heeft een sterke huurderpositie, maar de erfgenamen hebben ook legitieme belangen bij het beëindigen van de huur. Het hof concludeert dat de huurovereenkomst per 1 september 2021 beëindigd zal worden, waarbij de appellante wordt veroordeeld tot betaling van achterstallige huur.

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Leeuwarden

afdeling civiel recht, handel

zaaknummer gerechtshof 200.275.848/01

(zaaknummer rechtbank Noord-Nederland 7636542)

arrest van 23 februari 2021

in de zaak van

[appellante] ,

wonende te [A] ,

appellante in het principaal hoger beroep,

geïntimeerde in het incidenteel hoger beroep,

bij de rechtbank: gedaagde

hierna:
[appellante] ,

advocaat: mr. W.G. ten Have, die kantoor houdt in Winschoten,

tegen

1. [geïntimeerde1] ,

wonende te [B] ,

hierna:
[geïntimeerde1] ,

2. [geïntimeerde2] ,

wonende te [C] ,

hierna:
[geïntimeerde2] ,

3. [geïntimeerde3] ,

wonende te [D] ,

hierna:
[geïntimeerde3] ,

4. [geïntimeerde4] ,

wonende te [D] ,

hierna:
[geïntimeerde4] ,

geïntimeerden in het principaal hoger beroep,

appellanten in het incidenteel hoger beroep,

bij de rechtbank: eisers,

hierna gezamenlijk te noemen:
[geïntimeerden] c.s. ,

advocaat: mr. G.A. Pots, die kantoor houdt in Leeuwarden.

1. Het verdere verloop van het geding in hoger beroep

1.1

Na het tussenarrest van 19 mei 2020 heeft [appellante] in het zogenoemde incidenteel hoger beroep geantwoord. Daarna hebben partijen hun dossiers opnieuw aan het hof gestuurd met het verzoek een uitspraak te doen.

2. De verdere beoordeling

Inleiding

2.1

Zoals het hof in het vorige arrest al schreef, gaat het in deze zaak over een boerderij met erf en landerijen aan de [a-straat] 64 in [A] . De boerderij met erf is eigendom van [geïntimeerde3] . De gezamenlijke eigendom van de landerijen berust bij [geïntimeerde3] en haar drie kinderen: [geïntimeerde1] , [geïntimeerde2] en [geïntimeerde4] . Zij zijn ook de gezamenlijke erfgenamen van de andere deelgenoot, wijlen hun zoon c.q. broer [E] .

2.2

[appellante] bewoont sinds 2011 de boerderij met een strook grond en enkele paardenboxen in een aangebouwde schuur, en is daar de huurder van. Het land wordt verhuurd aan de gebroeders [G] , die er circa 40 paarden houden. [appellante] houdt zelf drie paarden. Zij doet aan wedstrijdsport en rijdt concoursen.

2.3

De achtergrond van het geschil is de uitgifte in erfpacht op 15 april 2011 van de gronden en opstallen aan een zekere [F] , die de woning en de schuur (later ook een lap grond) vrijwel meteen, in juni 2011, heeft verhuurd aan de voormalige partner van [appellante] , en vervolgens aan [appellante] zelf. [geïntimeerden] c.s. beroepen zich erop dat dergelijke verhuur in de erfpachtvoorwaarden was verboden. [appellante] stelt daar tegenover dat die verhuur mogelijk toch stilzwijgend is toegestaan, maar verbindt aan die veronderstelling geen consequenties. Uitgangspunt is daarmee de wettelijke regel dat

[geïntimeerden] c.s. niet verplicht was tot gestanddoening van de door [F] onbevoegd aangegane verhuur. In dit geval is echter een uitzondering op die regel van toepassing: [geïntimeerden] c.s. moeten de huur voortzetten, omdat [appellante] haar hoofdverblijf in de boerderij heeft. ^[1] Dat betekent dat de huurrelatie na het einde van de erfpacht in februari 2019 door [appellante] met [geïntimeerden] c.s. is voortgezet. Die nieuwe verhuurders van [appellante] hebben echter het recht om binnen zes maanden te vorderen dat de huur eindigt. Dat doen zij in deze zaak: zij voeren aan dat in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet van hen kan worden gevergd dat zij de huur met [appellante] voortzetten ^[2] . Voordat wordt toegekomen aan de belangenafweging die daarbij moet worden gemaakt, hecht het hof eraan het volgende te overwegen over de positie van [F] .

2.4

Anders dan [geïntimeerden] c.s. lijken te denken, zijn de verwijten die zij aan het adres van hun voormalige erfpachter maken niet relevant voor de beoordeling van hun vordering tegen [appellante] : de wet maakt haar tot rechtmatig huurder, en onbestreden is dat zij er bij het aangaan van de huur niet van op de hoogte was dat [F] geen eigenaar was, maar erfpachter (ook al was die erfpacht in het Kadaster ingeschreven). Het is dus niet [F] die [appellante] in de problemen heeft gebracht, maar [F] die dat met [geïntimeerden] c.s. heeft gedaan en die deze partijen – in hun woorden - met [appellante] heeft ‘opgescheept’.

2.5

De huurprijs die [appellante] betaalt is, gelet op de slechte onderhoudstoestand van het gehuurde, in 2017 door de Huurcommissie vastgesteld op € 260,- per maand, exclusief gas en elektra (het is een woning met scheuren, vocht- en tochtplekken en schimmel). De kwalificaties als ‘schijnbedrag’ en ‘volstrekt idiote prijs’ die [geïntimeerden] c.s. eraan geven, zijn daarom ongefundeerd. Het is bovendien niet ‘aanmatigend’ van [appellante] om het verweer te voeren dat zij voor dit bedrag kan blijven huren: de wet geeft haar dat recht. Daarmee is meteen het antwoord gegeven op de door [geïntimeerden] c.s. gestelde vraag ‘wie zij dan wel is’ die bepaalt of zij kan blijven huren. Net zomin is haar standpunt ‘absurd’ dat het land al is verpacht en dat zij dus prima in de woning kan blijven. Feitelijk is dat immers niet onjuist. Dit alles neemt niet weg dat de hoogte van de huur wel van belang is bij de hierna te maken belangenafweging.

De belangenafweging

2.6

Zoals gezegd, kunnen [geïntimeerden] c.s. vorderen dat de huur van [appellante] zal eindigen als in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet van hen kan worden gevergd dat zij die huur voortzetten ^[3] . Daarbij moet mede worden gelet op (i) de inhoud van huurovereenkomsten die betrekking hebben op soortgelijke woonruimte, (ii) de inhoud van de geëindigde erfpacht en (iii) de inhoud van de voortgezette huurovereenkomst.

2.7

Het belang van [appellante] om te blijven huren is een gegeven. Het is zoals

[geïntimeerden] c.s. zelf zeggen: zij woont riant en voor weinig geld. Onbestreden is bovendien, dat het haar ondanks pogingen daartoe niet is gelukt vervangende woonruimte en ruimte voor haar paarden en huisdieren te vinden. Het belang dat [geïntimeerden] c.s. daar tegenover stellen is, dat het gaat om een boerenbehuizing met landerijen en dat zij daarom alle gronden en opstallen samen weer in erfpacht willen uitgeven. Dat is niet alleen in de geest van wijlen [geïntimeerden] senior, het is ook in overeenstemming met de bestemming en het gebruik door agrariërs die het land en de boerenbehuizing de afgelopen decennia in erfpacht hadden. De schuur die aan het huis vastzit, kan nu bovendien niet afzonderlijk worden verhuurd, aldus [geïntimeerden] c.s. Het hof overweegt het volgende.

2.8

Kenmerkend aan erfpacht is de juridische verbondenheid tussen gronden en opstallen. In dit bijzondere geval is bovendien sprake van een historische, feitelijke band: een voor bedrijfswoning gebruikte en bestemde boerenwoning en gronden met een agrarische geschiedenis. Het verbod van verhuur door de voormalige erfpachter is hiermee in overeenstemming. Erf en landerijen waren immers bestemd om door de erfpachter te gebruiken voor het agrarisch bedrijf. Voortzetting van de huur door iemand die de gronden niet als agrariër bewerkt, zoals [appellante] , is strijdig met het belang dat [geïntimeerden] c.s. erbij hebben dat deze verbondenheid wordt gerespecteerd. Er is daadwerkelijk ook een gegadigde voor de erfpacht van boerderij en gronden tezamen (de familie [G] , die nu de gronden pacht). Daar staat het huurdersbelang van [appellante] tegenover. De wetgever heeft dat belang nadrukkelijk willen beschermen, ook als die huur door de voormalige erfpachter onbevoegd is aangegaan. Dat de huur in eerste instantie een beperkte duur had, doet daar niet aan af, omdat de huur nadien voor onbepaalde tijd is voortgezet.
is bovendien niet alleen bewoner van het gehuurde, maar houdt in de schuur enkele paarden, terwijl de gronden die zij niet huurt in gebruik zijn bij een derde partij

(de genoemde familie [G] ), die daar – in overeenstemming met het historische gebruik en de bestemming – paarden houdt.

2.9

Afweging van deze belangen leidt ertoe dat het belang van [geïntimeerden] c.s. moet prevaleren, zoals de kantonrechter ook heeft geoordeeld. Doorslaggevend daarbij is allereerst de al geschetste historische achtergrond van de landerijen en de boerderij, die steeds gestalte heeft gekregen in de erfpachtovereenkomst. Die kende niet alleen een verbod op verhuur, aan de erfpachter is ook een verregaande onderhoudsverplichting opgelegd: voor rekening van de eigenaar kwam slechts de helft van buitengewone herstellingen voor constructie en casco. Alle andere herstellingen moesten door de erfpachter worden verricht en gedragen. De laatste erfpachter heeft niet alleen het huurverbod geschonden, hij is ook ernstig tekortgeschoten in die onderhoudsverplichting. Dat heeft geleid tot een huurovereenkomst met een zeer lage huuropbrengst, in combinatie met een onderhoudsplicht die nu wel op [geïntimeerden] c.s. als verhuurders is komen te rusten. De financiële consequenties daarvan (die [appellante] niet voor haar rekening neemt of hoeft te nemen) stijgen ver uit boven de verplichtingen die

[geïntimeerden] c.s. tegenover hun erfpachter hadden, terwijl de inkomsten juist sterk zijn gedaald. Het hof zal de huurovereenkomst daarom beëindigen.

De beëindigingstermijn

2.1

De kantonrechter heeft [appellante] een beëindigingstermijn van zes maanden gegund. Tegen die beslissing komen [geïntimeerden] c.s. op. Zij handhaven hun vordering voor zover die erop neerkomt dat de huur onmiddellijk moet eindigen. Dat zal het hof niet honoreren. Er is, in tegendeel, gelet op het hiervoor geschetste belang van [appellante] en de onzekerheid die de procedures daarover voor haar meebrengen, aanleiding aan de beëindiging een nadere termijn te stellen. Het hof zal uitgaan van 1 september 2021.

Eiswijzigingen ten aanzien van de huurvordering, de rentevordering en afvoer van paardenmest (het incidenteel hoger beroep van [geïntimeerden] c.s.)

2.11

De kantonrechter heeft [appellante] veroordeeld tot betaling van € 1.800,- aan achterstallige huur over een periode van 6 maanden, tot 1 augustus 2919. Inmiddels staat vast dat daarbij is uitgegaan van een te hoge maandhuur (€ 300,- in plaats van € 260,-). In een gewijzigde vordering gaan [geïntimeerden] c.s. van de juiste huursom uit. In verband met het tijdverloop vorderen zij nu betaling daarvan vanaf 1 augustus 2019 tot aan de dag der ontruiming, te vermeerderen met de wettelijke rente. Aan de vordering van [geïntimeerden] c.s. is verder de eis toegevoegd dat zij worden gemachtigd ‘ex artikel 3:299 BW voor het geval [appellante] niet op deugdelijke wijze de grote hoeveelheid paardenmest zal hebben afgevoerd’. Tegen die eisvermeerdering is op zichzelf geen bezwaar gemaakt, en deze is ook niet in strijd met de regels van een behoorlijke procesvoering. Het hof zal daarom uitgaan van de gewijzigde eis.

-
De huurvordering

2.12

De vordering ter zake van de onbetaalde huur is bij gebrek aan betwisting toewijsbaar. Dat betekent dat wordt toegewezen de betaling van € 260,- aan kale huur vanaf

1 augustus 2019 tot aan de dag van de ontruiming.

-
De rentevordering

2.13

De kantonrechter heeft [appellante] veroordeeld tot betaling van de wettelijke rente over de achterstallige huur vanaf de dag der dagvaarding. [appellante] heeft daartegen ingebracht dat [geïntimeerden] c.s. in schuldeisersverzuim verkeren, omdat zij weigeren een betaaladres (bankrekening) op te geven. Dat is daarna niet door [geïntimeerden] c.s. bestreden. In tegendeel, het staat vast dat mr. Wolters namens hen heeft geweigerd aan een daartoe strekkend verzoek gevolg te geven. Dat betekent dat de rentevordering zal worden afgewezen.

-
De afvoer van paardenmest

2.14

[geïntimeerden] c.s. hebben aangevoerd dat zij belang hebben bij een machtiging paardenmest op kosten van [appellante] af te voeren ^[4] indien en voor zover [appellante] niet vrijwillig overgaat tot het op juiste wijze afvoeren van de grote hoeveelheid paardenmest. Daaraan ligt de veronderstelling ten grondslag dat [appellante] in dat opzicht tekortschiet in de verplichtingen die op haar rusten. Dat heeft zij echter gemotiveerd bestreden. Het staat dus niet vast. Het is bovendien niet onderbouwd, en er is ook geen bewijs van aangeboden. Die vaststelling moet leiden tot afwijzing van dit deel van de vordering.

De conclusie

2.15

De huurovereenkomst zal met ingang van 1 september 2021 worden beëindigd en [appellante] zal worden veroordeeld tot betaling van achterstallige huur. Ook in hoger beroep zal zij de proceskosten van [geïntimeerden] c.s. moeten betalen (tariefgroep II, 1 punt – met inbegrip van de kosten van het hoger beroep van [geïntimeerden] c.s. (de eisvermeerdering) en het incident).

De beslissing

Het hof:

1. bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter van de rechtbank Noord-Nederland in Groningen van 3 december 2019 voor zover dat onder 5.4 is gewezen;

2. vernietigt dit vonnis voor het overige en neemt de volgende beslissing:

3. beëindigt de huurovereenkomst tussen [geïntimeerden] c.s. en [appellante] met ingang van 1 september 2021;

4. veroordeelt [appellante] om per 1 september 2021 het gehuurde met al degenen die en al datgene dat zich daarin van haar zijde mocht(en) bevinden te ontruimen en te verlaten en ontruimt en verlaten te houden, met inbegrip van de ruimtes en de landerijen die feitelijk door [appellante] werden of worden gebruikt en onder afgifte van de sleutels aan [geïntimeerden] c.s.;

5. veroordeelt [appellante] tot betaling van de huur van € 260,- per maand aan

[geïntimeerden] c.s. vanaf 1 augustus 2019 tot ontruiming;

6. veroordeelt [appellante] in de proceskosten van [geïntimeerden] c.s. in hoger beroep. Tot nu toe worden die vastgesteld op

• € 332,- aan procedurele kosten (verschotten) en
• € 2.228,- aan salaris;

7. verklaart de veroordelingen in dit arrest uitvoerbaar bij voorraad;

8. wijst af wat verder is gevorderd.

Dit arrest is gewezen door mrs. M.W. Zandbergen, H. de Hek en M.E.L. Fikkers en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op

dinsdag 23 februari 2021.

Voetnoten

1. Artikel 5:94 lid 4 BW.

2. Deze beëindigingsgrond is gegeven in artikel 7:269 lid 2 aanhef en onder c BW. Die beëindigingsgrond is geschreven voor huur van woonruimte, maar is in artikel 5:94 lid 4 BW (erfpacht) van overeenkomstige toepassing verklaard. De wet kent meer beëindigingsgronden, maar daar is geen beroep op gedaan.

3. Artikel 7:269 lid 2 onder c BW

4. artikel 3:299 BW