ECLI:NL:GHARL:2021:3009

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Arnhem

afdeling civiel recht

zaaknummer gerechtshof 200.102.968/02

(zaaknummer rechtbank Utrecht 686483)

arrest van 30 maart 2021

in de zaak van

1.[appellant1]

2. [appellant2],

beiden wonende te [A] ,

handelend als maten van de maatschap
Maatschap Oudewater Vastgoed,

appellanten in het principaal hoger beroep,

geïntimeerden in het incidenteel hoger beroep,

hierna: Oudewater,

advocaat: mr. L. Vrakking,

tegen:

de stichting
Stichting Huismus,

gevestigd te Utrecht,

geïntimeerde in het principaal hoger beroep,

appellante in het incidenteel hoger beroep,

hierna: Huismus,

advocaat: mr. D. Gürsus.

1.Kern van de zaak en de beslissing

1.1

Het huurpand waarvan Oudewater eigenaar is en Huismus huurder en tevens onderverhuurder aan kamerbewoners, is jarenlang onvoldoende onderhouden en daarover is ook jarenlang geprocedeerd. Na al die tijd hoeft het hof wat de gebreken betreft nu alleen nog te beslissen over de renovatie van de douches. Twee van de drie douches moet Oudewater vervangen. Het hof zal Oudewater veroordelen om dat te doen. Verder zal het hof de huurovereenkomst tussen Oudewater en Huismus niet ontbinden, want daar is te weinig aanleiding voor. Het hof zal het vonnis ook voor het overige bekrachtigen.

1.2

Hierna legt het hof zijn oordeel uit. Eerst vermeldt het hof wat er in de procedure in hoger beroep nog is gebeurd.

2.Het procesverloop na het laatste tussenarrest

2.1

Het hof heeft op 11 februari 2020 een tussenarrest gewezen. Daarin heeft het hof het procesverloop tot dan toe beschreven en een deskundige benoemd.

2.2

Op 23 april 2020 heeft de deskundige zijn rapport bij het hof ingeleverd. Daarna heeft het hof gezorgd dat de deskundige werd uitbetaald via een begrotingsbeschikking. Beide partijen hebben een memorie na deskundigenbericht opgestuurd. Oudewater heeft nogmaals om pleidooi verzocht en dat is door de rolraadsheer weer afgewezen. Daarna heeft het hof arrest bepaald.

3.De verdere beoordeling van het hoger beroep

De stand van de procedure

3.1

Voordat het hof ingaat op het deskundigenbericht wil het hof het volgende vooropstellen. Oudewater heeft het pand in 2016 gekocht van Maatschap Donder 25. Oudewater heeft de rechtsverhouding tussen Maatschap Donder 25 en Huismus geheel overgenomen en ook in deze procedure heeft hij de positie van Maatschap Donder 25 overgenomen.

3.2

Oudewater heeft de procedure overgenomen in de stand waarin hij zich bevond en is daarom gebonden aan wat Maatschap Donder 25 heeft ingebracht. Ook de hervatting op initiatief van Huismus vond plaats in de stand waarin de procedure zich bevond. Op dat moment had Maatschap Donders 25 al memories en aktes ingediend, zowel in het principaal hoger beroep als in het incidenteel hoger beroep. Nieuwe stellingen en verweren mogen nu niet meer worden ingebracht omdat daarvoor een uitzonderingssituatie is vereist en van zo’n situatie niet is gebleken (de zogenaamde twee conclusieregel). Daarom bestaat er voor Oudewater geen recht meer om een nadere reactie te geven op de memorie van antwoord of nieuwe stellingen in te nemen op andere onderdelen van het geschil, met uitzondering van het deskundigenbericht. Maar in de memorie na deskundigenbericht heeft Oudewater dat wel gedaan. Het hof slaat op die nieuwe stellingen dus geen acht. Het hof neemt de memorie na deskundigenbericht mee vanaf randnummer 82.

De resterende vorderingen waarop nog moet worden beslist

3.3

In het tussenarrest van 16 juni 2015 heeft het hof verschillende beslissingen genomen. Het hof heeft al beslist over de verschuldigde boete: die blijft zoals de kantonrechter heeft beslist (grief I). Oudewater heeft in hoger beroep opnieuw bepleit dat de huurovereenkomst ontbonden moet worden vanwege de betalingsachterstand tot 2010 en andere tekortkomingen van Huismus (grief II). Het hof heeft geoordeeld dat Huismus zich (ook) op opschorting had beroepen en dat dit verweer nog moet worden beoordeeld na een zitting ter plaatse. Het hof heeft in dat tussenarrest nog niets beslist over grief III waarin Oudewater betoogt dat zij ten onrechte is veroordeeld om plafonds te vernieuwen en een leuning vast te zetten.

3.4

Huismus heeft in haar hoger beroep een aantal gebreken aan het hof voorgelegd die volgens haar door Oudewater moeten worden hersteld. Het hof zou die na de zitting ter plaatse verder beoordelen. In het oproepingsexploot van 18 januari 2019 heeft Huismus echter opgenomen dat er inmiddels werkzaamheden in en aan het pand zijn verricht, waardoor er nog maar één geschilpunt overblijft, namelijk de douches in het pand. Het hof leidt hieruit af dat Huismus haar vorderingen in reconventie zoals weergegeven op de laatste pagina van haar memorie van grieven in incidenteel hoger beroep, vermindert.

3.5

Met inachtneming van wat partijen tijdens de zitting ter plaatse op 24 september 2015 hebben besproken en afgesproken over het deskundigenbericht, neemt het hof aan dat haar resterende vordering in reconventie is om Oudewater te veroordelen om alsnog de doucheruimtes van genoemd perceel, inclusief betegeling en een genoegzame ventilatie van deze ruimtes, te vervangen of renoveren en wel binnen 90 dagen na betekening van het in deze te wijzen arrest, onder verbeurte van een dwangsom van € 2.500 voor iedere dag dat Oudewater in gebreke is/blijft om voormelde werkzaamheden uit te voeren, althans tot een zodanige dwangsom die het hof in deze juist voor komt.

De douches (grief 5 in het incidenteel hoger beroep)

3.6

Het hof heeft de deskundige Mook gevraagd een rapport op te stellen met antwoorden op de volgende vragen:

i) is de constructie van de afvoer van de douches op de beletage en op de 1e verdieping van het verhuurde pand deugdelijk, of geeft deze constructie aanleiding tot verstoppingen en/of lekkages?
ii) zijn verstoppingen bij die constructie gemakkelijk te verhelpen en hoe moet dat gebeuren?

iii) lekt de douche op de 2e verdieping, zo ja: wat is daarvan de oorzaak en gaat het daarbij om een constructiefout?
iv) geeft het onderzoek verder nog aanleiding tot het maken van opmerkingen, dit in verband met de beslissing van dit geschil ?

3.7

Over de douche op de bel-etage heeft de deskundige – die over begane grond spreekt in plaats van bel-etage – opgemerkt dat de douche niet gebruikt kan worden en dat het ongezond en ook niet aan te bevelen is om dat te doen. In een betegelde oude doucheruimte is een stalen nooddouche neergezet. Of en hoe de afvoeren op elkaar zijn aangesloten kon de deskundige niet onderzoeken. De ruimte heeft een natuurlijke ventilatie waarvoor een rooster in het plafond is aangesloten op een ventilatiepijp die naar het dak loopt. De ventilatiepijp is aan de onderzijde open wat nadelig is voor de natuurlijke trek.

3.8

De doucheruimte op de tweede verdieping lekt: bij gebruik van de douche ontstaat er binnen enkele minuten een forse lekkage vanuit de vloer waarbij het water doorlekt tot in de doucheruimte op de begane grond. Ook hier staat in de oorspronkelijke betegelde oude doucheruimte een stalen nooddouche. De afvoer van de nooddouche is aangesloten op de afvoer van de betegelde douche en afgewerkt met purschuim:
“Deze lekkage ontstaat omdat het water niet volledig via de afvoer wordt afgevoerd maar dat water vanuit de sifon en bij de aansluiting op de bestaande afvoer op de tegelvloer lekt. De sifon staat te lekken bij de aansluiting onder bij de stalen douchebak. De aansluiting van de afvoer op de originele afvoer is met purschuim rondom afgewerkt en hier zie je water op de vloer lopen als de douche in gebruik is. In de staat zoals deze nu is, kan de douche niet als volwaardig worden beschouwd en door de lekkage ook aan te bevelen deze niet te gebruiken.”

3.9

De badkamer op de tweede verdieping bestaat uit een instapdouche en toilet. Deze douche functioneert. De ruimte heeft gebreken zoals ondeugdelijke voeg- en kitnaden waardoor er vochtdoorslag is naar de muur van de belendende ruimte. Door het vochtdoorslag zijn tegels los komen te zitten en staan diverse tegels bol waardoor de doorslag versterkt wordt.

3.1

De deskundige adviseert de doucheruimtes van de begane grond, eerste en tweede verdieping totaal te laten renoveren. Hij adviseert daarbij acht te slaan op voldoende ventilatie omdat de doucheruimtes geen ramen hebben.

3.11

Met de deskundige en partijen vindt het hof het zeer aannemelijk dat de douche op de bel-etage/begane grond beschimmeld is door de lekkage van de douche op de eerste verdieping. De oorzaak van die lekkage is de ondeugdelijke aansluiting van de nooddouche op de bestaande douche. Het hof is van oordeel dat dit gebrek voor rekening van Oudewater komt. Er is onvoldoende aangevoerd om te kunnen oordelen dat Huismus de noodvoorziening heeft aangebracht terwijl er wel voldoende aanwijzingen zijn dat de voormalige verhuurder ( [F] en/of Maatschap Donder 25) dat heeft gedaan. Het hof verwijst naar de verklaringen van de (voormalige) huurders en het mailverkeer uit 2015 tussen de contactpersoon van de huurders [B] met [C] van Maatschap Donder 25 over de doucheproblemen en de inzet in opdracht van [C] van de loodgieter [D] . Daaruit volgt dat Maatschap Donder 25 voornemens was om “weer” een stalen nooddouche te plaatsen in plaats van de douche zelf grondig aan te pakken. Hieruit en uit de rest van de gewisselde e-mails leidt het hof af dat de eerdere stalen nooddouches ook in opdracht van de eigenaar door loodgieter [D] zijn geplaatst. Als een verhuurder een noodoplossing laat installeren door de loodgieter, moet hij er ook voor instaan dat die noodoplossing voldoende deugdelijk is. Dat is blijkbaar niet het geval. Omdat beide douches niet gebruikt kunnen worden door hetzelfde probleem, is er sprake van een huurgenot aantastend gebrek dat op kosten van de verhuurder moet worden opgelost. Het hof zal Oudewater veroordelen beide douches volledig te renoveren.

3.12

Oudewater heeft nog aangevoerd dat de oorspronkelijk douches door Huismus zijn aangelegd en dat de gebreken daarom voor haar rekening komen. Het hof passeert die stelling. Na het debat daarover in eerste aanleg (aktes na tussenvonnis van 20 april 2011) hebben Maatschap Donder 25 en Oudewater geen andere of nieuwe feiten aan deze stelling toegevoegd. De verklaring van [E] is gemotiveerd weersproken door Huismus, die een tegengestelde oudere verklaring van [E] heeft overgelegd, en verklaringen van huurders die er in de tijd van [E] al woonden. Volgens hen was [E] de huisbaas die de renovatie en de reparaties voor de woongedeelten, waaronder de douches, op zich nam.

3.13

De douche op de tweede verdieping is ook aangetast door teveel vocht, maar hier ligt de oorzaak niet in een verkeerde aansluiting van een nooddouche, maar ondeugdelijke voeg- en kitnaden. De deskundige heeft niet verder uitgewerkt waardoor hij de voeg- en kitnaden ondeugdelijke vindt. Wel is in de procedure steeds door Oudewater betoogd dat het regelmatig vernieuwen van kit op de naden en vervangen van een gebroken douchetegel een onderhoudsverplichting van de huurder is. Huismus heeft dat niet voldoende betwist. Omdat er verder ook onvoldoende aanwijzingen zijn dat de gebreken in deze doucheruimte desondanks voor rekening van de verhuurder zijn, wijst het hof de vordering van Huismus op dit onderdeel af.

Het stucwerk en de leuning (grief III in principaal hoger beroep)

3.14

Met de kantonrechter (onder 1.4 eindvonnis) oordeelt het hof dat stucwerk van plafonds behoort bij de gebreken waarvoor de verhuurder aansprakelijk is. Oudewater brengt daar geen steekhoudend argument tegen in. Volgens de verklaring van [B] zijn alleen de plafonds van de kamer aan de voorzijde en de grote kamer aan de achterzijde gestuukt. Op foto’s is te zien, dat de stucplafonds grotendeels de originele met ornamenten versierde plafonds zijn. Ook als zou moet worden aangenomen dat Huismus het pand in de jaren ‘80 van de vorige eeuw heeft verbouwd tot een pand dat geschikt is voor kamerbewoning, dan is in elk geval onvoldoende toegelicht dat Huismus toen ook de onderhavige twee stucplafonds heeft vervangen.

3.15

Wat de leuning betreft, meldt Oudewater in haar grief alleen dat dit klein dagelijks onderhoud betreft vanwege – zo begrijpt het hof – de kosten ervan (€ 75). Het gaat hier echter om een hek/balustrade van het balkon en daarmee om de veiligheid van de gebruiker van dit balkon. De kantonrechter (onder 1.8 eindvonnis) heeft het blijkbaar daarom als verantwoordelijkheid van de verhuurder gezien, net als de deskundige die door Maatschap Donder 25 was ingeschakeld. Het hof ziet niet in waarom dit onjuist zou zijn. Dat heeft Oudewater inhoudelijk ook niet toegelicht. Grief III faalt.

Ontbinding/opschorting

3.16

Het belangrijkste geschilpunt blijft tussen partijen of de huurovereenkomst moet worden ontbonden. Het voornaamste argument van Oudewater daarvoor is de huurachterstand in het verleden. Vast staat dat Huismus acht jaar lang (2002 – 2010) de jaarlijkse huurverhoging niet heeft betaald tot een totaalbedrag van ruim € 11.000. Zij deed dat omdat zij de grondslag betwistte: volgens haar was er sprake van huur van woonruimte en niet van bedrijfsruimte. De voorganger van Oudewater, Maatschap Donder 25, was zelf opvolger van de vorige eigenaren [F] (1993-2006) en [E] (1981-1993). De discussie over het karakter van de huurovereenkomst is al begonnen in de tijd dat [F] eigenaar was. In 2010 is Maatschap Donder 25 (vanaf 2006 eigenaar) gaan procederen over dit geschilpunt. Het standpunt van Huismus bleek niet houdbaar in die zin dat het voor de hoogte van de huurverhoging niet uitmaakte welk regime van toepassing was. De discussie over de aard van de huurovereenkomst bestaat tussen partijen overigens nog steeds.

3.17

In de memorie van grieven heeft Oudewater aan de ontbinding naast (de lange duur en grote omvang van) de betalingsachterstand het volgende ten grondslag gelegd:
- Geen renovatie willen toestaan hoewel redelijke voorstellen zijn gedaan;
- Geen redelijke uitkoop willen accepteren;
- Geen nieuwe huurovereenkomsten willen aangaan;
- Geen huurdersonderhoud uitvoeren;
- Gebrekkig meewerken aan inspecties
- Het exploiteren van een kamerverhuurbedrijf;
- Geen opgave willen doen van de bewoners van het pand en voor welke huurprijs;
- Eigenrichting als het gaat om het afsluiten van contracten.

3.18

Deze verwijten zijn een herhaling van de verwijten uit de eerste aanleg, die de kantonrechter grotendeels als onvoldoende onderbouwd of niet relevant terzijde heeft geschoven. In hoger beroep heeft Oudewater geen nadere onderbouwing gegeven voor de verwijten ten aanzien van de renovatie, uitkoop, nieuwe huurovereenkomsten en gebrekkig meewerken aan inspecties. Zij blijft in haar latere stukken wel allerlei verwijten herhalen, maar tegenover de gemotiveerde betwisting daarvan, onder andere door huurdersverklaringen, heeft zij onvoldoende toegelicht dat deze verwijten hout snijden.

3.19

Wat de eigenrichting bij het afsluiten van contracten betreft, gaat het om het afsluiten van één afvalcontract dat volgens de kantonrechter weliswaar laakbaar is, maar niet kan worden toegerekend aan Huismus. Ook daar tegenover heeft Oudewater niets nieuws of anders gesteld. Het hof is het eens met de kantonrechter.

3.2

Dat Huismus tot op heden weigert haar positie als onderverhuurder op te geven, is uiteraard geen tekortkoming jegens Oudewater en ook niet apert onredelijk. Het hof ziet dat in elk geval niet in. Oudewater zou graag zien dat Huismus ertussenuit valt en zijzelf direct met de onderhuurders kan contracteren, maar er is geen plicht van Huismus om daaraan mee te werken. Er is ook geen plicht om aan Oudewater opgave te doen van de onderhuurders en de aan hen berekende huurprijzen.

3.21

Omdat er ruim voldoende aanknopingspunten zijn om te veronderstellen dat [E] in de jaren ‘80 al heeft meegewerkt aan de kamerverhuur in het pand en Huismus dat ook als statutaire doelstelling heeft, kan het exploiteren van een kamerverhuurbedrijf ook al niet als tekortkoming worden aangemerkt. Het hof verwijst naar de niet weersproken verklaringen van (voormalige) huurders. Huismus heeft verder terecht opgemerkt dat en de verklaringen van [E] uit 2002 in 2011 tegenstrijdig zijn, zodat van de door Oudewater aangehaalde verklaring niet kan worden uitgegaan.

3.22

Dan resteren als tekortkomingen in de vorm van de betalingsachterstand en het gebrekkige huurdersonderhoud. In het kader van de gevorderde ontbinding heeft het hof in het tussenarrest van 16 juni 2015 geoordeeld dat Huismus zich bij brief van 16 april 2008 ook op opschorting heeft beroepen vanwege achterstallig verhuurdersonderhoud. Of dat gerechtvaardigd was, heeft het hof in het midden gelaten in afwachting van het vervolg van de procedure.

3.23

Het vervolg van de procedure heeft een heel andere beloop gekregen dan destijds was voorzien. Er is inmiddels een nieuwe eigenaar, er zijn werkzaamheden in het pand uitgevoerd en er zijn jaren verstreken na het laatste inhoudelijk tussenarrest van 16 juni 2015. Van de gebreken waarover het in reconventie gaat, zijn alleen de douches overgebleven. Het hof moet het daarmee doen en heeft te beslissen op basis van de huidige stand van zaken (maar houdt uiteraard ook rekening met eventuele tekortkomingen uit het verleden).

3.24

Wat dat huurdersonderhoud betreft, maakt het hof uit het dossier op dat de voorgangers van Oudewater en Oudewater samen al ongeveer 30 jaar met Huismus strijden over de vraag voor wie welk onderhoud komt. De door partijen ingeschakelde deskundigen zitten ook niet op één lijn, maar duidelijk is wel dat zij vinden dat een deel van het achterstallig onderhoud voor de verhuurder is en een deel voor de huurder. De discussies hebben tot voor kort niet tot veel daadkracht bij partijen geleid.

3.25

Vanaf in elk geval 2008 hebben partijen de aard van de huurovereenkomst, de betalingsverplichting van Huismus en de onderhoudsverplichtingen over en weer met elkaar verknoopt. In het bijzonder heeft Maatschap Donder 25 in haar brief van 30 oktober 2008 Huismus een termijn van twee maanden gegeven om huurdersonderhoud te plegen. Huismus had echter daarvoor bij brief van 16 april 2008 Maatschap Donder 25 al aangesproken op verhuurdersonderhoud en daarbij een termijn van 31 dagen gesteld. Dat een van beiden het onderhoud binnen de over en weer gestelde termijnen naar genoegen heeft gedaan, blijkt niet. Sedertdien zitten partijen in een impasse waarbij niet gezegd kan worden dat een van partijen meer dan de andere partij tekortschoot in haar onderhoudsverplichtingen.

3.26

Wat de discussie over de huurverhogingen en de huurachterstand betreft, sluit het hof zich bij het oordeel van de kantonrechter aan dat Huismus weliswaar is aangesproken om de achterstand te betalen via sommatiebrieven, maar dat de verhuurder ook steeds wist dat zij op juridische gronden niet wilde betalen. Die juridische gronden waren niet al op voorhand onhoudbaar. Toen de verhuurder na jarenlang sommatiebrieven schrijven een procedure begon, heeft Huismus betaald. Het ging daarbij niet om de verplichting tot betaling van de volledige huur maar slechts om de jaarlijkse huurverhogingen.

3.27

Bij deze stand van zaken ziet het hof net als de kantonrechter in de huurachterstand onvoldoende aanleiding om de huurovereenkomst te ontbinden, waarbij het hof vooral het oog heeft op het relatief geringe gewicht van de tekortkomingen en de omstandigheden van het geval, in relatie tot de gevolgen van de ontbinding. De lange duur van de huurachterstand en de langzame toename daarvan heeft teveel te maken met de impasse die ontstond door de onenigheid tussen partijen over de inhoud van hun verplichtingen. Belangrijk is dat de huurprijs steeds grotendeels werd betaald. Grief II strandt op de hierboven gemaakte afwegingen.

3.28

De grieven hoeven verder geen bespreking meer en dat geldt ook voor de andere stellingen en verweren van partijen. Als het hof die wel zou bespreken, zou dat namelijk niet tot een ander oordeel leiden.

3.29

De door Oudewater gedane bewijsaanbiedingen passeert het hof. Voor zover al aan de stelplicht is voldaan, kan een eventueel bewijs van feiten en omstandigheden niet tot een andere conclusie leiden.

Slotsom

3.3

Beide hoger beroepen falen grotendeels. Alleen grief 5 in het incidenteel hoger beroep slaagt. In dit hoger beroep zal het hof het vonnis van de kantonrechter op dat punt vernietigen en Oudewater veroordelen twee doucheruimte te renoveren. Vanwege de drukte in de bouw zal het hof de termijn verlengen en de dwangsom zal het hof matigen en maximeren.

3.31

In de uitkomst van de procedure en het verloop ervan, ziet het hof aanleiding om de proceskosten in beide hoger beroepen te compenseren. Er is geen aanleiding om de proceskostenveroordelingen in eerste aanleg aan te tasten.

4.De beslissing

Het hof, recht doende

in beide hoger beroepen:

bekrachtigt de vonnissen van de kantonrechter te Utrecht (rechtbank Utrecht) van 20 april 2011 en 9 november 2011, behoudens voor zover in het vonnis van 9 november 2011 in reconventie onder 1.17 is geoordeeld dat de vordering wat betreft de douches moet worden afgewezen en die vordering in het dictum is afgewezen;

vernietigt dat vonnis op dat onderdeel en doet opnieuw recht:

in reconventie

veroordeelt Oudewater om alsnog te renoveren de doucheruimtes van de beletage/begane grond en de eerste verdieping, inclusief betegeling en inclusief het aanbrengen van een genoegzame ventilatie van deze ruimtes, binnen 120 dagen na betekening van dit arrest, onder verbeurte van een dwangsom van € 250 voor iedere dag dat Oudewater verder nog in gebreke is/blijft om voormelde werkzaamheden uit te voeren met een maximum van € 10.000,

verklaart dit arrest voor deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad;

compenseert de kosten zodat iedere partij de eigen kosten van de hoger beroepen draagt;

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit arrest is gewezen door mrs. H.E. de Boer, Th.C.M. Willemse en L.R. van Harinxma thoe Slooten, en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 30 maart 2021.