Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Leeuwarden
afdeling civiel recht, handel
zaaknummer gerechtshof: 200.264.120
(zaaknummer rechtbank Noord-Nederland, locatie Groningen: 6720222)
arrest van 25 mei 2021
in de zaak van
1.[appellant] ,
wonende te [A] ,
hierna:
[appellant],
[appellant],
2.
[appellante],
[appellante],
wonende te [A] ,
hierna:
[appellante],
[appellante],
appellanten,
geïntimeerden in het voorwaardelijk incidenteel appel,
in eerste aanleg: gedaagden in conventie en eisers in reconventie,
hierna gezamenlijk:
[appellanten] c.s.,
[appellanten] c.s.,
advocaat mr. K. Aantjes te Rijswijk,
tegen
[geïntimeerde],
wonende te [A] ,
geïntimeerde,
appellant in het voorwaardelijk incidenteel appel,
in eerste aanleg: eiser in conventie en verweerder in reconventie,
hierna:
[geïntimeerde],
[geïntimeerde],
advocaat: mr. C.S.G. de Lange te Groningen.
1.Het verloop van het geding in hoger beroep
1.1
Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit het tussenarrest van dit hof van 16 juni 2020.
1.2
Op 4 mei 2021 heeft een mondelinge behandeling ten overstaan van het hof plaatsgehad, waarvan een proces-verbaal is opgemaakt. Partijen hebben de stukken voor de mondelinge behandeling overgelegd. Het proces-verbaal met daaraan gehecht de pleitaantekeningen van mr. de Lange zijn bij de stukken gevoegd en het hof heeft arrest bepaald.
2.Waar gaat deze zaak over?
2.1
Het gaat in deze procedure om de vraag wie van beide partijen eigenaar is van een perceel grond in [A] , dat is gelegen naast de woning van [appellanten] c.s.
2.2
[appellanten] c.s. huurden tot 2001 van de ouders van [appellant] het woonhuis met
ondergrond, erf, tuin en verder aanbehoren, staande en gelegen aan [a-straat 1]
te [A] , kadastraal bekend gemeente Grijpskerk, sectie [Y] nummer [000] , groot twee
en tweeëntwintig centiare (hierna: het perceel [a-straat 1] ).
2.3
[appellant] heeft medio 1996 op het kadastrale perceel plaatselijk bekend gemeente
Grijpskerk, sectie [Y] , nummer [001] , gelegen aan de [b-straat 2] te [A] (hierna: het perceel [001] ) een bouwvallige schuur afgebroken. Het perceel [001] stond destijds in het Kadaster geregistreerd op naam van de firma Gebroeders [B] als rechthebbende.
2.4
In de periode 1996-2001 hebben [appellanten] c.s. het perceel [001] samengevoegd met de grond die bij het perceel [a-straat 1] hoort, hebben zij het perceel [001] ingericht en bewerkt en daarop een schuurtje gebouwd.
2.5
In dezelfde periode is tussen de ouders van [appellant] en de firma Gebroeders [B] gesproken over aankoop van het perceel [001] door de ouders van [appellant] . Er is geen schriftelijke koopovereenkomst met betrekking tot het perceel [001] tot stand gekomen.
2.6
Na het perceel [a-straat 1] van de ouders van [appellant] te hebben gekocht, hebben [appellanten] c.s. genoemd perceel bij notariële akte van 26 oktober 2001 geleverd gekregen. Deze akte vermeldt het perceel [001] niet als onderdeel van het aan [appellanten] c.s. geleverde.
2.7
Bij notariële akte van 15 juni 2017 is naar aanleiding van een door [geïntimeerde] met de heer [C] (hierna: [C] ) gesloten koopovereenkomst aan [geïntimeerde] geleverd een vrijstaand woonhuis met ondergrond, erf, tuin en verder toebehoren, aan de [b-straat 2]
te [A] . Een van de percelen die blijkens de akte deel uitmaken van het geleverde is het perceel [001] .
2.8
In de notariële leveringsakte van 15 juni 2017 is onder meer bepaald:
Artikel 10 - Aanvullende bepaling(en)
In zowel de koopovereenkomst met betrekking tot de woning als in de koopovereenkomst met betrekking tot het bedrijfspand staat het navolgende woordelijk vermeld:
begin citaat
Koper is ermee bekend dat de eigenaar van de woning aan [a-straat 1] te [A] zich erop beroept het eigendom van het gemelde kadastrale perceel [001] te hebben verkregen door bevrijdende verjaring. De verkoper betwist deze verjaring. Mochten de aanspraken van de eigenaar van de woning aan [a-straat 1] te [A] na een gerechtelijke procedure worden toegewezen dan vrijwaart de koper de verkoper alsmede notaris mr. Tj. Smid, voornoemd, voor alle aansprakelijkheid, schade en kosten, hoe en in welke vorm dan ook, die hieruit kan voortvloeien.
einde citaat
2.9
Het perceel [001] stond vóór de eigendomsoverdracht aan [geïntimeerde] kadastraal
geregistreerd op naam van [C] als rechthebbende. Thans staat het perceel [001]
kadastraal geregistreerd op naam van [geïntimeerde] als rechthebbende.
2.1
[geïntimeerde] heeft [appellanten] c.s. bij brief van 15 juni 2017 meegedeeld:
Op 15 juni 2017 is de akte getekend waarbij aan mij werd geleverd de eigendom van het perceel Grijpskerk [Y] [001] . Dit perceel is op dit moment grotendeels bij u in gebruik.
Vriendelijk verzoek ik u dit perceel uiterlijk op 1 juli 2017 leeg en ontruimd aan mij ter beschikking te stellen.
2.11
[appellanten] c.s. hebben geen gehoor gegeven aan het verzoek van [geïntimeerde] om het
perceel [001] leeg en ontruimd aan [geïntimeerde] ter beschikking te stellen.
3.Het geschil en de beslissing in eerste aanleg
3.1
[geïntimeerde] heeft in eerste aanleg – verkort weergegeven - gevorderd om, bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, primair te verklaren voor recht dat de gebruiksovereenkomst tussen partijen is geëindigd en [appellanten] c.s. te verplichten binnen 14 dagen na dagtekening van het vonnis het perceel [001] te ontruimen en subsidiair te verklaren voor recht dat [appellanten] c.s. nimmer eigenaar zijn geworden van het perceel [001] en [appellanten] c.s. te verplichten binnen
14 dagen na dagtekening van het vonnis het perceel [001] te ontruimen. [geïntimeerde] heeft daarnaast meer subsidiaire vorderingen ingesteld en zijn onderscheiden vorderingen versterkt met een dwangsom, een en ander met veroordeling van [appellanten] c.s. in de kosten van het geding, te vermeerderen met de nakosten en de wettelijke rente daarover.
3.2
In reconventie hebben [appellanten] c.s. een verklaring voor recht gevorderd dat zij door verjaring ieder voor de onverdeelde helft eigenaar zijn geworden van het perceel [001] , met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van het geding in reconventie.
3.3
De rechtbank heeft bij vonnis van 29 januari 2019 (hierna: het vonnis) de subsidiaire vordering van [geïntimeerde] toegewezen, met veroordeling van [appellanten] c.s. in de proceskosten van [geïntimeerde] . De overige vorderingen van [geïntimeerde] heeft de rechtbank afgewezen. Ook de vorderingen in reconventie heeft de rechtbank afgewezen.
4.De beoordeling van de vorderingen en de grieven in het principaal appel
De vorderingen
4.1
[appellanten] c.s. vorderen in hoger beroep vernietiging van het vonnis en alsnog afwijzing van de vorderingen van [geïntimeerde] respectievelijk toewijzing van hun eigen vorderingen, met veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten.
De grieven
4.2
[appellanten] c.s. hebben het vonnis van de rechtbank bestreden met een tiental grieven. Die komen er in de kern op neer dat de rechtbank ten onrechte heeft geoordeeld dat het perceel [001] niet door verjaring eigendom is geworden van [appellanten] c.s.
4.3
Het hof is van oordeel dat deze grieven niet kunnen slagen en zal hierna thematisch bespreken hoe het tot dit oordeel komt.
De authenticiteit van de notariële akte van 15 juni 2017
4.4
[appellanten] c.s. betogen dat niet [geïntimeerde] , maar zijzelf eigenaar zijn geworden van het perceel [001] . Zij voeren daarvoor onder meer aan dat (i) de notaris partij is bij de in rov. 2.7 genoemde leveringsakte, dat (ii) deze akte ingevolge artikel 19 lid Pro 1, eerste volzin, van de Wet op het notarisambt daarom authenticiteit mist en dat (iii) reeds om deze reden [geïntimeerde] geen eigenaar kan zijn geworden van het perceel [001] . Het hof oordeelt daarover als volgt.
4.5
Op grond van artikel 19 lid Pro 1, eerste volzin, van de Wet op het notarisambt “mag de
notaris geen akte verlijden waarin hijzelf, zijn echtgenoot of een bloed- of aanverwant tot en met de derde graad hetzij in persoon of door een vertegenwoordiger, als partij optreedt.” Het derde lid van dit wetsartikel bepaalt vervolgens dat in geval van overtreding de akte authenticiteit mist en niet voldoet aan de voorschriften waarin de vorm van een notariële akte wordt geëist.
4.6
Blijkens de memorie van grieven menen [appellanten] c.s. dat het in de hiervoor geciteerde wetsbepaling opgenomen verbod door de notaris is geschonden. Hun redenering daarbij is dat de hiervoor in rov. 2.8 weergegeven bepaling in de leveringsakte een derdenbeding inhoudt en dat de notaris, door dat beding te aanvaarden, partij bij die akte is geworden. Het derdenbeding is geregeld in de artikelen 6:253 tot en met 6:256 BW. Een overeenkomst schept voor een derde het recht een prestatie van een der partijen te vorderen of op andere wijze jegens een van hen een beroep op de overeenkomst te doen, indien de overeenkomst een beding van die strekking inhoudt en de derde dit beding aanvaardt. De regeling omtrent het derdenbeding vormt een uitzondering op het aan artikel 6:248-260 BW ten grondslag liggende uitgangspunt dat een overeenkomst in het algemeen slechts verbintenissen vestigt tussen de partijen die haar aangingen. De wettelijke regeling van het derdenbeding gaat er vanuit dat de overeenkomst in eerste instantie door anderen dan de derde wordt aangegaan en dat de derde vervolgens desgewenst, door aanvaarding, tot de (reeds door de contractspartijen aangegane) overeenkomst kan toetreden. Voor zover van een dergelijke situatie in de onderhavige zaak al sprake van zou zijn (het hof laat dat hier in het midden), is deze situatie, zonder nadere toelichting, die [appellanten] c.s. niet gegeven hebben, niet gelijk te stellen met de situatie die in art. 19 lid Pro 1, eerste volzin, van de Wet op het notarisambt wordt genoemd. De in die bepaling gebruikte bewoordingen “als partij optreedt” duiden er op dat met die bepaling beoogd wordt om de situatie tegen te gaan dat de notaris van stonde af aan als partij bij de door hem te verlijden akte optreedt. [1] Die situatie doet zich hier niet voor. Van een schending door de notaris van artikel 19 lid Pro 1, eerste volzin, van de Wet op het notarisambt kan dan ook naar het oordeel van het hof niet worden gesproken. De grief faalt.
Verkrijgende verjaring op grond van art. 3:99 BW Pro
4.7
Ook in hoger beroep stellen [appellanten] c.s. op grond van art. 3:99 BW Pro eigenaar van het perceel [001] te zijn geworden. Deze wetsbepaling houdt, voor zover hier van belang, in dat eigendom van een onroerende zaak door een bezitter te goeder trouw kan worden verkregen door een onafgebroken bezit van tien jaren. Blijkens de memorie van grieven menen
[appellanten] c.s. dat aan dit vereiste is voldaan, doordat in 1996 tussen de firma Gebroeders [B] en de ouders van [appellanten] c.s. een koopovereenkomst is gesloten ten aanzien van het perceel [001] , dat de overeengekomen koopsom van hfl 1.000,- ook daadwerkelijk door de moeder van [appellant] is voldaan en dat, vooruitlopend op de juridische levering, alvast het bezit van het perceel aan [appellanten] c.s. is verschaft.
4.8
Voor de beantwoording van de vraag of iemand een goed bezit zijn de maatstaven van art. 3:107 BW Pro van belang. Van bezit is sprake indien iemand een goed (hier: zaak) houdt voor zichzelf, oftewel de feitelijke macht daarover uitoefent met de pretentie rechthebbende ten aanzien daarvan te zijn. Het antwoord op de vraag of iemand de voor bezit vereiste feitelijke macht uitoefent wordt, evenals de vraag of hij voor zichzelf of voor een ander houdt, bepaald naar verkeersopvatting en overigens op grond van uiterlijke feiten (art. 3:108 BW Pro). Het moet aan de hand van de waarneembare feiten en de verkeersopvatting voor een objectieve derde - en daarmee ook voor de eigenaar - duidelijk zijn dat de gebruiker van de zaak pretendeert de eigenaar daarvan te zijn, zodat de eigenaar daartegen desgewenst kan optreden. In dit kader wordt wel, in navolging van art. 1992 BW Pro (oud), gesproken van het vereiste van “ondubbelzinnig” bezit.
4.9
[geïntimeerde] heeft gemotiveerd bestreden dat de situatie van art. 3:99 BW Pro zich ten aanzien van het perceel [001] heeft voorgedaan en er in dit kader onder meer op gewezen dat [appellanten] c.s. tot 2001 huurder waren van het belendend perceel [a-straat 1] en dat volgens de verkeersopvatting het bestaan van die huurovereenkomst (met betrekking tot op dat perceel gelegen woning van de ouders van [appellant] ) aan het aannemen van een kenbare eigendomspretentie bij [appellanten] c.s. met betrekking tot het naastgelegen perceel [001] in de weg staat. Ook heeft [geïntimeerde] in dit kader aangevoerd dat volgens [B] van firma Gebroeders [B] , die destijds eigenaar was van perceel [001] , de door [appellanten] c.s. gestelde koopovereenkomst bij gebrek aan overeenstemming nooit is gesloten en dat er slechts sprake is geweest van een gebruiksrecht voor [appellanten] c.s. ten aanzien van het perceel [001] . De op enig moment door moeder [appellant] betaalde duizend gulden zou een vergoeding voor dit gebruiksrecht zijn geweest.
4.1
Het hof is het met [geïntimeerde] eens dat [appellanten] c.s. in het licht van genoemde betwisting niet voldoende hebben onderbouwd dat en waarom de situatie van art. 3:99 BW Pro zich ten aanzien van het perceel [001] heeft voorgedaan en dat zij op die grond eigenaar van dat perceel zijn geworden. In dit kader merkt het hof op dat [appellanten] c.s. noch in de processtukken noch op vragen van het hof duidelijk hebben weten te maken wanneer de door hen gestelde koopovereenkomst tussen de firma Gebroeders [B] en de ouders van
[appellanten] c.s. is gesloten, welke inhoud die had en hoe de door hen betrokken stelling (in alinea D.4 van de memorie van grieven) moet worden begrepen dat de genoemde partijen bij de gestelde koopovereenkomst op de juridische levering van het perceel [001] vooruit zijn gelopen [2] doordat (niet de ouders als koper maar) [appellanten] c.s. (die op dat moment nog (slechts) huurder waren van het belendende perceel [a-straat 1] ) “de grond feitelijk door bezitsverschaffing geleverd hebben gekregen”. Hoewel het hof op basis van de stellingen van partijen wil aannemen dat op zeker moment door de moeder van [appellant] aan de firma Gebroeders [B] dan wel aan [B] een bedrag van hfl 1.000,- is betaald, hebben [appellanten] c.s. op vragen van het hof evenmin duidelijk weten te maken dat en waarom die betaling heeft te gelden als de voldoening van de koopprijs voor het perceel [001] en niet, zoals [geïntimeerde] heeft betoogd, als gebruiksvergoeding daarvoor. Ook het feit dat [appellant] ter zitting op vragen van het hof heeft verklaard niet bij de gestelde afspraken tussen zijn ouders en de firma Gebroeders [B] betrokken of aanwezig te zijn geweest en destijds er “gewoon” van uit te zijn gegaan dat het perceel [001] bij het door hem gehuurde was respectievelijk zou gaan horen draagt niet bij aan het oordeel dat het vanaf 1996 voor de toenmalige eigenaar van het perceel [001] objectief bezien duidelijk moest zijn dat [appellanten] c.s. de feitelijke macht daarover uitoefenden met de pretentie rechthebbende ten aanzien daarvan te zijn. De mededeling ter zitting van [appellant] ten tijde van zijn huurderschap van het perceel
[a-straat 1] met zijn moeder te hebben gesproken over de status van het belendende perceel [001] en toen van haar te horen gekregen dat “de notaris dat nog zal regelen” wijst er voorts evenmin op dat [appellanten] c.s. destijds hebben gemeend en mochten menen de eigendom van het perceel [001] te hebben verkregen, zoals door art. 3:99 BW Pro wordt vereist. Dat de ouders destijds de bedoeling hadden de eigendom van het perceel [a-straat 1] op enig moment aan hun zoon en diens echtgenote over te doen maakt het voorgaande niet anders.
4.11
Ter zitting is nog door de advocaat van [appellanten] c.s. betoogd dat [appellanten] c.s. in de periode vanaf 1996 totdat zij in 2001 eigenaar werden van het belendend perceel
[a-straat 1] “namens [appellant] ’s ouders” de feitelijke macht over het perceel 1967 hebben uitgeoefend. Omdat dit betoog een nieuwe grief inhoudt, die vanwege de zogeheten ‘tweeconclusieregel’ ten laatste in de memorie van grieven had moeten worden opgeworpen, zal het hof daarop bij de beoordeling van dit hoger beroep geen acht slaan. Terzijde merkt het hof op dat voor middellijke bezitsverkrijging door een verhuurder vereist is dat sprake is van feiten en omstandigheden die meebrengen dat de feitelijke ingebruikneming door de huurder op grond van vertegenwoordiging of een rechtsverhouding als bedoeld in art. 3:110 BW Pro aan de verhuurder kan worden toegerekend. Dergelijke feiten of omstandigheden zijn door [appellanten] c.s. niet gesteld.
4.12
Welke precieze veranderingen vanaf 1996 door [appellanten] c.s. allemaal op het perceel door [001] zijn aangebracht kan verder onbesproken blijven, omdat de enkele feitelijke machtsuitoefening over een zaak zonder bijbehorende, naar buiten toe kenbare rechtspretentie blijkens het voorgaande niet voldoende is om bezit aanwezig te achten. Om dezelfde reden faalt ook het betoog van [appellanten] c.s. dat de firma Gebroeders [B] van de op het perceel aangebrachte wijzigingen op de hoogte was (vgl. alinea E.4 van de memorie van grieven). Bij gebreke van naar buiten toe kenbare rechtspretentie zijdens [appellanten] c.s. valt immers niet in te zien, waarom uit het feit dat de firma Gebroeders [B] (bij het zien van die veranderingen) vervolgens niet heeft ingegrepen valt af te leiden dat deze “vrijwillig afstand van haar bezit van het perceel [001] heeft gedaan”.
4.13
Omdat [appellanten] c.s. blijkens het voorgaande ook in hoger beroep hun stelling op grond van art. 3:99 BW Pro eigenaar van het perceel [001] te zijn geworden niet afdoende feitelijk hebben onderbouwd, wordt aan bewijslevering niet toegekomen.
Bevrijdende verjaring op grond van art. 3:105 BW Pro
4.14
Subsidiair hebben [appellanten] c.s. nog gesteld dat, ook indien zij als bezitters
te kwader trouw aangemerkt dienen te worden, de bevrijdende verjaring is voltooid omdat hun bezit van het perceel [001] meer dan 20 jaren onafgebroken heeft voortgeduurd en dat zij daarom als eigenaar moeten worden aangemerkt. Art. 3:105 BW Pro regelt de verjaring van de rechtsvordering strekkende tot beëindiging van het bezit. Indien de rechtsvordering tot beëindiging van het bezit is verjaard, wordt de bezitter eigenaar. Voor deze vorm van eigendomsverkrijging moet sprake zijn van een onafgebroken bezit gedurende 20 jaar. [appellanten] c.s. hebben blijkens het voorgaande echter niet onderbouwd dat zij op enig moment in de periode van hun huurderschap van het perceel [a-straat 1] bezitter zijn geworden van het perceel [001] . Het hof is het dan ook met de rechtbank eens dat de termijn van 20 jaar op zijn vroegst is gaan lopen vanaf het moment dat [appellanten] c.s. in oktober 2001 eigenaar werden van het belendende perceel [a-straat 1] . Niet in geschil is dat sindsdien nog geen
20 jaren zijn verlopen; deze verjaringstermijn is – voor zover al aangevangen - derhalve thans nog niet voltooid. Ook langs de weg van art. 3:105 BW Pro hebben [appellanten] c.s. derhalve niet de eigendom van het perceel [001] verkregen.
5.Slotsom
5.1
Uit de voorgaande overwegingen volgt dat ook het hof van oordeel is dat [appellanten] c.s. geen eigenaar zijn geworden van het perceel [001] . In dit licht behoeft hetgeen overigens nog door partijen is aangevoerd geen bespreking meer.
5.2
Omdat de grieven van [appellanten] c.s. falen, wordt niet voldaan aan de voorwaarde voor behandeling van het incidenteel appel en komt het hof daaraan dus niet toe. Het bestreden vonnis zal onder aanvulling van gronden worden bekrachtigd en [appellanten] c.s. zullen als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van het geding (tariefgroep II,
2 punten).
6.De beslissing
Het hof, rechtdoende in hoger beroep:
bekrachtigt het vonnis van 29 januari 2019 van de Rechtbank Noord-Nederland, locatie Groningen;
veroordeelt [appellanten] c.s. in de proceskosten van [geïntimeerde] in hoger beroep en begroot die op in totaal € 324,- aan verschotten en op € 2.228,- voor geliquideerd salaris van de advocaat;
verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het anders of meer gevorderde.
Dit arrest is gewezen door mrs. P.S. Bakker, J.H. Kuiper en I. Tubben en is door de rolraadsheer in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op dinsdag
25 mei 2021.