Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Leeuwarden
afdeling civiel recht, handel
zaaknummer gerechtshof 200.274.259
(zaaknummer rechtbank Noord-Nederland, locatie Groningen 8065052)
beschikking van 7 juni 2021
in de zaak van
[appellant],
wonende te [woonplaats] ,
appellant,
in eerste aanleg: verzoeker,
hierna:
[appellant],
[appellant],
advocaat: mr. S. van Gent, kantoorhoudend te Zwolle,
tegen:
de Vereniging van Eigenaars Appartementencomplex "Witzenborg" aan de Lissabonstraat hoek Westerhaven,
gevestigd te Groningen,
geïntimeerde,
in eerste aanleg: verweerster,
hierna:
de VvE,
de VvE,
advocaat: mr. J.S. Knot, kantoorhoudend te Groningen.
1.Het verdere verloop van de procedure in hoger beroep
Het hof verwijst naar de tussenbeschikking van 2 oktober 2020 voor het verloop van de procedure tot dan toe. Het hof heeft vervolgens een datum voor de mondelinge behandeling vastgesteld. Deze heeft doorgang gevonden op 4 mei 2021. Daarvan is proces-verbaal opgemaakt. Het hof heeft vervolgens een datum voor beschikking bepaald, die nader is vastgesteld op vandaag.
1.De verdere beoordeling van het hof
1.1.
Het hof verwijst naar wat in de tussenbeschikking is opgenomen. In rechtsoverweging 2.4 is opgenomen dat in het appartement met index 1 met toestemming van de VvE een videotheek (Videoland) van [appellant] is gevestigd. Op de mondelinge behandeling is gebleken dat dit niet geheel juist is. De videotheek is daar al gevestigd voordat de VvE formeel was opgericht en de eigenaar van de videotheek (voorheen [naam1] , thans [appellant] ) heeft voor het gebruik van dit appartement als videotheek nooit toestemming gevraagd of gekregen van de algemene ledenvergadering van de VvE.
1.2.
De vraag die partijen in hoger beroep verdeeld houdt is hoe de omschrijving van het gebruik van appartement met index 1 in de akte van splitsing en het bijbehorende modelreglement (versie 1992) moet worden uitgelegd.
1.3.
De akte van splitsing omschrijft het appartement als volgt:
“het appartementsrecht bestaande uit de bedrijfs/kantoorruimte op de
begane grond aan de [adres] 3 te [woonplaats] met verder
toebehoren, kadastraal bekend gemeente Groningen, sectie [Y] complexaanduiding
[nummer] , appartementsindex 1”
Artikel 17 van Pro het modelreglement 1992 luidt, voor zover van belang:
“1. Iedere eigenaar en gebruiker heeft het recht op uitsluitend gebruik van zijn privé gedeelte, mits hij aan de andere eigenaars en gebruikers geen onredelijke hinder toebrengt.
2. Bij huishoudelijk reglement kan het gebruik van de privé gedeelten nader geregeld worden.
(…)
4. Iedere eigenaar en gebruiker is verplicht het privé gedeelte te gebruiken overeenkomstig de daaraan nader in de akte gegeven bestemming.
Een gebruik dat afwijkt van deze bestemming is slechts geoorloofd met toestemming van de vergadering. De vergadering kan bij het verlenen van de toestemming bepalen dat deze weer kan worden ingetrokken (…)”
Verder bevat de akte van splitsing nog de volgende aanvulling op het modelreglement
“Artikel 17 lid 4 wordt Pro aangevuld met:
'Bij huishoudelijke reglement kunnen nadere regels worden ten aanzien van het gebruik van de privé gedeelten. De privé gedeelten zijn bestemd om te gebruiken: de appartementsrechten met indices 1, 2 en 3 als bedrijfs/kantoorruimte, de appartementsrechten met indices 4, 5, 6 en 7 als woonruimte, het appartementsrecht met index 8 als bergruimte en de appartementsrechten met indices 9 en 10 als garage/stalling.”
1.4.
Het standpunt van de VvE komt erop neer dat alleen gebruik van het appartement als kantoorruimte zondermeer is toegestaan en dat voor ieder ander bedrijfsmatig gebruik de toestemming van de VvE noodzakelijk is. [appellant] betoogt dat juist elk bedrijfsmatig gebruik is toegelaten.
1.5.
Het hof stelt voorop dat het bij de uitleg van het uit de openbare registers kenbare splitsingsreglement aankomt op de daarin tot uitdrukking gebrachte bedoeling van degenen die tot vaststelling van het splitsingsreglement zijn overgegaan. Deze bedoeling dient naar objectieve maatstaven te worden afgeleid uit de omschrijving in de notariële akte en het daarin opgenomen splitsingsreglement, bezien in het licht van de gehele inhoud daarvan. [1]
Dit betekent dat aan de verklaring van [naam2] – de middellijk bestuurder van de vennootschap die in 2001 tot splitsing van het complex van de VvE is overgegaan en thans nog lid van de VvE – wat destijds zijn bedoeling was met de omschrijving bedrijfsruimte/kantoorruimte geen betekenis toekomt.
1.6.
De akte van splitsing kent geen verdere definitie van bedrijfsruimte en/of kantoorruimte. Datzelfde geldt ook voor het toepasselijke modelreglement. De in de akte van splitsing opgenomen aanvulling op de gebruiksbepaling van het modelreglement houdt niet meer in dat dan het appartementsrecht is bestemd om te worden gebruikt als bedrijfs/kantoorruimte. Het hof deelt niet de opvatting van de VvE, die door de kantonrechter is onderschreven, dat dit betekent dat uitsluitend kantoorruimte is toegestaan. Die uitleg komt erop neer dat het woord bedrijfsruimte geen enkele betekenis heeft en dat bedrijfsruimte/kantoorruimte gelezen moet worden als kantoorruimte. Voor die uitleg biedt de splitsingsakte geen aangrijpingspunten. Voor zover deze termen al vooral vanuit het huurrecht zouden moeten worden uitgelegd, zoals de kantonrechter heeft gedaan, ligt eerder voor de hand dat met bedrijfsruimte wordt gedoeld op bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 lid 2 BW Pro en dat het appartement daarnaast ook gebruikt mag worden als kantoorruimte als een van de vormen van wat gewoonlijk als ‘overige bedrijfsruimte’ als bedoeld in artikel 7:230a BW wordt aangeduid, onder uitsluiting van de andere mogelijk gebruiksdoeleinden die onder dat laatstgenoemde artikel vallen. Ook als de huurrechtelijke bepalingen buiten beschouwing blijven, heeft bedrijfsruimte/kantoorruimte in het gewone spraakgebruik niet de betekenis dat daarmee uitsluitend kantoorruimte wordt bedoeld.
1.7.
Dit betekent dat de kantonrechter van een onjuiste uitleg van de splitsingsakte is uitgegaan en dat de daartegen gerichte grief terecht is voorgedragen. Een en ander impliceert, anders dan [appellant] heeft gesteld, niet dat de VvE niet bevoegd was om op het haar voorgelegde verzoek te beslissen. Dit verzoek was immers tweeledig en behelsde, behalve de toestemming voor de vestiging van de pizzeria als zodanig, ook de instemming met een aantal daarvoor noodzakelijke bouwkundige aanpassingen waarvoor instemming van de VvE noodzakelijk was. Dat laatste is ook niet door [appellant] aangevochten.
1.8.
Tegen de verdere beoordeling van de kantonrechter zijn geen grieven opgeworpen, zodat het hof de daarover ook niet hoeft te oordelen.
1.9.
Het hof zal de beschikking van de kantonrechter, voor zover aangevochten vernietigen. Het besluit van de VvE om geen toestemming te verlenen voor de verhuur van het appartement van [appellant] aan Domino’s Pizza heeft geen rechtsgevolg omdat de VvE daarover geen zeggenschap had. Daarmee is nog niet gezegd dat dat besluit ook onrechtmatig was. Domino Pizza heeft de VvE om toestemming voor de vestiging van haar pizzeria in het appartement verzocht en [appellant] heeft dit verzoek aan het bestuur van de VvE doorgezonden. Het eerst in de procedure (terecht) ingenomen standpunt dat de VvE daarover niet gaat, maakt nog niet dat de VvE met het verzoek in had moeten stemmen. Bij nietigverklaring van het besluit om geen toestemming te geven voor verhuur aan Domino’s Pizza heeft [appellant] geen belang meer omdat vast staat dat Domino’s Pizza zich inmiddels heeft teruggetrokken.
Het hof zal daarom volstaan met het vernietigen van de beschikking van de kantonrechter.
1.10.
Het hof zal de VvE in de kosten van de procedure veroordelen, aan de zijde van [appellant] in eerste aanleg begroot op het van haar geheven griffierecht en op € 400,- aan salaris voor de gemachtigde, en in hoger beroep begroot het geheven griffierecht en op 2,5 punt naar tarief II aan salaris voor de advocaat. Het hof zal het verzoek om te bepalen dat de proceskosten alleen gedragen worden door de overige leden van de VvE en niet mede wordende omgeslagen over [appellant] afwijzen. De interne draagplicht van [appellant] in de door de VvE gemaakte kosten voor deze procedure volgt uit het splitsingsreglement. Niet gesteld of gebleken is dat in het splitsingsreglement een uitzondering is opgenomen voor het geval een eigenaar tegen de VvE een procedure voert. Er is ook geen wettelijke regel die meebrengt dat een eigenaar van zijn interne draagplicht in een door de VvE in verband met een gerechtelijke procedure gemaakte kosten is ontheven, nog daargelaten dat een besluit van de VvE over de wijze van voldoening van de kostenveroordeling niet voorligt.
2.De beslissing
Het hof, beschikkende in hoger beroep:
vernietigt de beslissing van de kantonrechter te Groningen van 14 januari 2020 voor zover in appel aangevochten;
veroordeelt de VvE in de kosten van de procedure, aan de zijde van [appellant] voor wat de procedure bij de kantonrechter betreft begroot op € 83,- aan verschotten en op € 400,- aan salaris voor de gemachtigde en voor wat de procedure in hoger beroep betreft begroot op € 332,- aan verschotten en op € 2.785,- aan salaris voor de advocaat;
veroordeelt de VvE tot terugbetaling van wat [appellant] op grond van de vernietigde beschikking van de kantonrechter aan de VvE heeft betaald;
verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af wat meer of anders is verzocht.
Deze beschikking is gegeven door mrs. J.H. Kuiper, I. Tubben en O.E. Mulder en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 7 juni 2021.