Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Arnhem
afdeling civiel recht, handel
zaaknummer gerechtshof 200.261.965
(zaaknummer rechtbank Midden-Nederland, locatie Utrecht, 6976227)
arrest van 22 juni 2021
in de zaak van
1.[appellant] ,
wonende te [A] ,
2.
[appellante],
[appellante],
wonende te [A] ,
appellanten,
in eerste aanleg: eisers,
hierna: ‘ [appellant] c.s.’ (mannelijk enkelvoud),
advocaat: mr. A. Seme,
tegen
de stichting
Stichting Portaal,
gevestigd te Utrecht,
geïntimeerde,
in eerste aanleg: gedaagde,
hierna: ‘Stichting Portaal’,
advocaat: mr. F.J. Ringnalda.
De kern van de beslissing
In deze zaak gaat het om de vraag of [appellant] c.s. recht heeft op een verhuiskostenvergoeding, dan wel een andere (schade)vergoeding in verband met de werkzaamheden die Portaal heeft uitgevoerd in en rondom de woning van [appellant] c.s.
Het hof is van oordeel dat [appellant] c.s. geen recht heeft op een verhuiskostenvergoeding, omdat [appellant] c.s. niet voldoet aan de voorwaarde dat hij is verhuisd. Ook de andere (schadevergoedings)vorderingen kunnen niet worden toegewezen.
Het hof licht hierna zijn beslissing toe.
1.Het verdere verloop van het geding in hoger beroep
1.1
Het hof neemt de inhoud van het tussenarrest van 22 september 2020 hier over.
1.2
Na dit tussenarrest heeft op 14 april 2021 een mondelinge behandeling plaatsgevonden, waarvan een proces-verbaal is opgemaakt.
2.De vaststaande feiten
2.1
Het gaat in deze zaak om het volgende.
2.2
[appellant] c.s. huurt van Portaal een flatwoning aan [de a-straat1] in [A] .
2.3
Portaal heeft [appellant] c.s. geïnformeerd over haar plannen om bij acht flatgebouwen, waaronder de woning van [appellant] c.s., groot onderhoud en renovatie uit te voeren in de periode van september 2014 tot eind 2015. Portaal heeft [appellant] c.s. een brochure toegestuurd over dit plan, waarin aan de huurders een voorstel is gedaan.
2.4
[appellant] c.s. is niet akkoord gegaan met het renovatievoorstel.
2.5
Bij brief van 27 juni 2014 meldt Portaal aan de bewoners dat voor zeven van de acht flatgebouwen geldt dat 70% van de huurders akkoord is gegaan met het renovatievoorstel. De bewoners van de zeven flatgebouwen is daarbij meegedeeld dat degenen die niet hebben ingestemd met het voorstel binnen acht weken aan de rechter kunnen vragen of het renovatieplan redelijk is. Bij brief van 28 juli 2014 is eenzelfde melding gedaan aan de bewoners van het achtste flatgebouw (het gebouw aan de [b-straat] ).
2.6
Bij brief van 1 september 2014 heeft Portaal aan de bewoners van de zeven flatgebouwen meegedeeld dat de termijn van acht weken ongebruikt is verstreken en dat de werkzaamheden zoals vermeld in het renovatieplan uitgevoerd gaan worden.
2.7
Op 16 maart 2015 zijn de werkzaamheden in en rondom de woning van [appellant] c.s. gestart. De woning is op 13 mei 2015 opgeleverd.
2.8
[appellant] c.s. heeft in een brief van 10 juni 2015 aan Portaal verzocht om een garantie te geven dat er geen asbest is ingeademd voor, tijdens en na de renovatie. [appellant] c.s. wijst er in deze brief ook op dat hij een tijdelijke woning wenste, maar dat hij die niet heeft gekregen en dat hij recht heeft op een verhuiskostenvergoeding. Hij heeft veel overlast ervaren van de werkzaamheden.
2.9
Op 26 juni 2015 zijn de bouwwerkzaamheden op last van de gemeente Soest stilgelegd, onder meer omdat het bouwafval niet veilig werd afgevoerd. Op 1 juli 2015 is de bouwstop opgeheven.
2.1
Bij brief van 13 juli 2015 heeft [appellant] c.s. de aannemer en Portaal aansprakelijk gesteld voor schade in zijn woning. Hij begroot deze schade op € 1.770,00.
Bij brief van 24 juli 2015 heeft [appellant] c.s. de aannemer en Portaal aansprakelijk gesteld voor het niet tijdig herstellen van een aantal opleverpunten.
2.11
Portaal heeft bij brief van 2 september 2015 gereageerd op de brief/ lijst van 10 juni 2015. In deze brief stelt Portaal dat zij niet bekend is met een verzoek van [appellant] c.s. om een logeerwoning. Verder vermeldt Portaal dat [appellant] c.s. geen recht heeft op een verhuiskostenvergoeding en dat [appellant] c.s. eventuele schade bij de aannemer kan melden.
2.12
In maart 2016 heeft Portaal aan alle huurders een financiële vergoeding toegekend van € 400,00 vanwege de uitloop van de werkzaamheden en als tegemoetkoming in de onkosten die de bewoners hebben gemaakt.
2.13
Bij brief van 29 april 2016 heeft Portaal aan [appellant] c.s. gemeld dat het dossier wordt gesloten, omdat de opleverlijst is afgehandeld.
2.14
[appellant] c.s. heeft samen met de bewoners van tien andere flatwoningen een vordering tegen Portaal bij de kantonrechter ingesteld. De bewoners van vijf andere flatwoningen zijn net als [appellant] c.s. in hoger beroep gekomen tegen de beslissing van de kantonrechter. Het hof heeft deze zaken gelijktijdig behandeld tijdens de zitting van 14 april 2021.
3.Het geschil en de beslissing in eerste aanleg
3.1
[appellant] c.s. heeft in eerste aanleg samengevat gevorderd:
primair: Portaal te veroordelen om € 5.910,00 dan wel een ander bedrag te betalen, op basis van artikel 7:220 BW Pro;
subsidiair: te bepalen dat [appellant] c.s. vanaf de aanvang van de werkzaamheden in de renovatie, dan wel met ingang van september 2014 tot het moment dat het huurgenot volledig is hersteld, dan wel een andere datum, wordt gecompenseerd in de huurprijs voor 50% van de huurprijs, dan wel een ander bedrag;
meer subsidiair: [appellant] c.s. een schadevergoeding toe te kennen van € 4.050,00, dan wel een ander bedrag;
en daarnaast Portaal te veroordelen in de proceskosten, vermeerderd met de wettelijke rente daarover bij niet tijdige voldoening daarvan.
3.2
De kantonrechter heeft bij vonnis van 6 maart 2019 de primaire, subsidiaire en meer subsidiaire vorderingen afgewezen en bepaald dat partijen elk hun eigen proceskosten moeten dragen.
4.De motivering van de beslissing in hoger beroep
4.1
[appellant] c.s. heeft tien bezwaren (ook wel ‘grieven’ genoemd) tegen het vonnis van de kantonrechter aangevoerd. Het hof zal deze bezwaren hieronder bespreken.
De vastgestelde feiten
4.2
Het eerste bezwaar van [appellant] c.s. betreft de vaststelling van de feiten door de kantonrechter. De rechter hoeft echter niet alle feiten in zijn vonnis op te nemen, maar kan er in de beslissing mee volstaan slechts een deel daarvan te vermelden. Dat heeft het hof onder 2. in dit arrest ook gedaan. Dat betekent niet dat de andere feiten niet belangrijk gevonden worden, of dat daar niet naar is gekeken, maar alleen dat de feiten die in het vonnis en in dit geval in het arrest staan in ieder geval de beslissing onderbouwen en deze beslissing leesbaarder maken.
Hoor en wederhoor
4.3
Het tweede bezwaar van [appellant] c.s. houdt in dat [appellant] c.s. tijdens de zitting bij de kantonrechter nauwelijks zijn verhaal heeft kunnen doen. Het hof begrijpt dat het belangrijk is voor [appellant] c.s. dat zijn persoonlijke situatie voldoende kon worden toegelicht. Daarom heeft het hof tijdens de viereneenhalf uur durende mondelinge behandeling in hoger beroep [appellant] c.s. die gelegenheid wel geboden. Daarmee is het hof tegemoet gekomen aan dit bezwaar.
Redelijkheid renovatievoorstel
4.4
Het derde bezwaar van [appellant] c.s. is gericht tegen de veronderstelde redelijkheid van het renovatievoorstel. Het hof kan uit het beeldmateriaal en de overige producties die door [appellant] c.s. zijn overgelegd en uit de verklaringen van [appellant] c.s. en de andere appellanten tijdens de zitting opmaken dat de werkzaamheden die in en rond de flatwoningen hebben plaatsgevonden ingrijpend zijn geweest. Namens Portaal is tijdens die zitting ook toegegeven dat deze werkzaamheden ingrijpender zijn geweest dan vooraf was ingeschat. Dat hield vooral verband met het feit dat het herstel van de betonvloeren op de galerijen en van de voegen in de buitenmuren veel moeilijker was dan men had gedacht, omdat dit beton en deze voegen niet goed los te krijgen waren. De geluids-, stof- en overige overlast die dat tot gevolg had is vooraf onderschat, terwijl ook de duur van deze werkzaamheden is onderschat. Het hof heeft uit de verklaringen die [appellant] c.s. en de overige appellanten tijdens de zitting hebben afgelegd voldoende kunnen opmaken dat dit traumatisch is geweest voor [appellant] c.s. en zijn gezin, dat behalve [appellant] c.s. bestond uit vier schoolgaande kinderen.
4.5
Dat maakt echter nog niet dat juridisch gezien het renovatievoorstel niet (meer) als redelijk kan worden aangemerkt. In de wet (artikel 7:220 lid 3 BW Pro) staat namelijk beschreven in welke gevallen een renovatievoorstel als redelijk moet worden aangemerkt. Deze regels komen er op neer dat als 70% of meer van de huurders heeft ingestemd met het renovatievoorstel, dit voorstel vermoed wordt redelijk te zijn. Binnen acht weken na de schriftelijke kennisgeving van de verhuurder dat 70% van de huurders met het voorstel heeft ingestemd, kunnen degenen die daarmee niet hadden ingestemd een beslissing van de rechter vragen over de redelijkheid van dit voorstel. [appellant] c.s. heeft dat niet gedaan. Daarmee staat juridisch gezien vast dat het voorstel redelijk was.
4.6
[appellant] c.s. heeft voor het overige geen juridische gevolgen verbonden aan de stellingname dat Portaal in het voorstel een te rooskleurig beeld van de renovatie heeft geschetst. Daarom kan dit bezwaar niet tot vernietiging van het vonnis leiden.
De gevorderde verhuiskostenvergoeding
4.7
[appellant] c.s. komt met zijn vierde, vijfde en zesde bezwaar op tegen de afwijzing van de vordering tot betaling van een verhuiskostenvergoeding. Wanneer een verhuiskostenvergoeding moet worden toegekend is bepaald in de wet (artikel 7:220 lid 5 BW Pro). Deze bepaling luidt als volgt:
“Indien verhuizing noodzakelijk is in verband met de voorgenomen renovatie (…) van woonruimte (…) draagt de verhuurder bij in de kosten die de verhuizing voor de huurder meebrengt.”
Toen het wetsvoorstel over de verhuiskostenvergoeding in de Tweede Kamer werd behandeld, is daarover opgemerkt:
“Renovatie zonder verhuizing
De verhuiskostenregeling geldt ook niet wanneer de huurder tijdens een renovatie in de woning blijft wonen. De huurder verhuist immers niet.” [1]
Deze verhuiskostenvergoeding kan dus pas worden toegekend als [appellant] c.s. is verhuisd in verband met de renovatiewerkzaamheden. Vast staat dat [appellant] c.s. niet is verhuisd. Om die reden komt hem op grond van de wet geen verhuiskostenvergoeding toe.
4.8
[appellant] c.s. heeft aangevoerd dat hij wel heeft verzocht om een logeerwoning, maar dat Portaal hem die niet heeft verstrekt. Hij vindt het ook oneerlijk dat degenen die wel een logeerwoning hebben gekregen wel recht zouden hebben op een verhuiskostenvergoeding en degenen die een dergelijke logeerwoning niet hebben gekregen dat recht niet hebben. Hij voelt zich daardoor dubbel benadeeld. [appellant] c.s. wijst er daarbij op dat zijn woning een grote, grondige schoonmaak nodig had en dat er spullen beschadigd waren.
4.9
Zoals onder 4.4 in dit arrest beschreven, begrijpt het hof dat alle werkzaamheden in en rondom de woning van [appellant] c.s. uitermate belastend zijn geweest voor hem en zijn gezin. De rechter kan daarin achteraf echter geen verandering meer brengen. Als [appellant] c.s. het destijds niet eens was met de weigering van Portaal om hem een logeerwoning te geven, dan had hij toen een vordering tegen Portaal moeten instellen tot het verstrekken van zo’n logeerwoning. Dat heeft [appellant] c.s. destijds niet gedaan. [appellant] c.s. heeft uitgelegd dat hij toen nog geen juridische bijstand had en niet goed op de hoogte was van zijn rechten op dit punt. De vordering van [appellant] c.s. tot betaling van een bedrag van € 5.910,00 is echter alleen maar gebaseerd op de bepalingen rondom de verhuiskostenvergoeding. Tijdens de zitting heeft de advocaat van [appellant] c.s. dat, naar aanleiding van vragen van het hof, ook zo verklaard. Toepassing van de wettelijke regels leidt er dan toe dat de vordering tot betaling van een verhuiskostenvergoeding niet kan worden toegewezen, omdat [appellant] c.s. niet is verhuisd.
Het bedrag van de compensatie
4.1
Het zevende, achtste en negende bezwaar gaan over het bedrag van de compensatie. Volgens [appellant] c.s. dekt het door Portaal betaalde bedrag van € 400,00 niet de schade en het verminderde huurgenot. [appellant] c.s. verwijst daarbij naar het advies van de Woonbond, waarin een bedrag van € 4.050,00 wordt voorgesteld als tegemoetkoming. Het hof zal eerst de gevorderde huurprijsvermindering behandelen en daarna de schadevergoedingsvordering.
De gevorderde huurprijsvermindering
4.11
Bij de beoordeling van deze bezwaren stelt het hof voorop dat de kantonrechter heeft geoordeeld (onder 4.17 in het vonnis) dat artikel 7:257 lid 3 BW Pro aan een huurprijsvermindering in de weg staat. Deze bepaling houdt in dat geen huurvermindering kan worden gegeven over een langere periode dan zes maanden vóór het indienen van het verzoek tot huurprijsvermindering bij de Huurcommissie of het instellen van de vordering daartoe bij de rechter. [appellant] c.s. heeft in hoger beroep geen bezwaar gericht tegen dit oordeel van de kantonrechter. Daarom kan in hoger beroep ook geen huurprijsvermindering worden toegekend.
4.12
Overigens is het oordeel van de kantonrechter dat de zogenaamde wettelijke vervaltermijn is verstreken juist. Dit betekent dat [appellant] c.s. te laat is geweest met het instellen van een vordering tot huurprijsvermindering vanwege de overlast die hij heeft ervaren als gevolg van de werkzaamheden. De wet is hier heel duidelijk in: nu de werkzaamheden ten tijde van het instellen van de vordering al meer dan zes maanden geleden beëindigd waren, kan deze vordering, daargelaten de vraag of en in hoeverre de overlast die [appellant] c.s. heeft ervaren als een gebrek kan worden gekwalificeerd, alleen al daarom niet worden toegewezen.
4.13
[appellant] c.s. stelt dat er nog steeds sprake is van gebreken die een huurprijsvermindering zouden rechtvaardigen.
Volgens hem zijn het trappenhuis en de lift gebrekkig. Deze lift is te smal om een brancard in te plaatsen, terwijl een brancard ook niet in het trappenhuis past. Tijdens de zitting bleek echter dat de lift niet in het bestaande trappenhuis is geplaatst, maar aan de buitenzijde van de flat, zodat er van een versmalling van het trappenhuis geen sprake is. Dat de lift (die voor de renovatie überhaupt niet aanwezig was) wellicht te klein is om een brancard in te plaatsen is ook geen gebrek in de zin van de wet (artikel 7:204 BW Pro), en kan dus niet tot huurprijsvermindering leiden.
4.14
Verder stelt [appellant] c.s. dat het voorgespiegelde energievoordeel er niet is, omdat er langdurige tochtproblemen aan de raampartijen waren en omdat het waterverbruik toenam om de vereiste warmte te kunnen genereren. [appellant] c.s. wijst er ook op dat de flat over een onzuinig energielabel C beschikt.
4.15
Uit de stellingen van [appellant] c.s. en zijn verklaringen tijdens de zitting leidt het hof af dat de tochtproblemen er inmiddels niet meer zijn. Tijdens de zitting bij het hof is ook onvoldoende gebleken dat deze tochtproblemen er nog een half jaar vóór het instellen van de vordering waren. Over het waterverbruik is te weinig toegelicht, om dit als gebrek te kunnen aanmerken. Het enkele feit dat de flat over energielabel C beschikt is overigens onvoldoende om tot de conclusie te kunnen komen dat er sprake is van een gebrek.
De gevorderde schadevergoeding
4.16
In de brief van [appellant] c.s. van 13 juli 2015 staat dat [appellant] c.s. schade heeft geleden als gevolg van keukenbetegeling die kapot is gemaakt, schoonmaakkosten van de woning, wassen van kleding, tapijt en gordijnen, een verdwenen lamp en schilderwerkzaamheden vanwege beschadigde deuren en kozijnen.
Ten aanzien van deze schadeposten heeft de kantonrechter gezegd dat [appellant] c.s. die schade beter had moeten onderbouwen door offertes en bonnetjes over te leggen. Dat heeft [appellant] c.s. ook in hoger beroep niet gedaan. [appellant] c.s. heeft ook in hoger beroep onvoldoende stukken/bonnetjes overgelegd waaruit kan worden afgeleid dat hij meer schade heeft geleden dan het bedrag dat Portaal aan hem heeft vergoed.
4.17
[appellant] c.s. voert in hoger beroep aan dat er nog herstelpunten zijn die ook na de een tweede bezoek niet zijn voltooid. Hij heeft echter ook in hoger beroep onvoldoende met stukken toegelicht welke herstelpunten dat betreft en tot welk bedrag hij daardoor schade heeft geleden.
4.18
Het enkele feit dat de Woonbond heeft geadviseerd om alle bewoners van de flatwoningen die in het renovatieproject waren betrokken een schadevergoeding toe te kennen van € 4.050,00, is onvoldoende om dat bedrag aan [appellant] c.s. toe te wijzen. Om een bedrag aan schadevergoeding te kunnen toewijzen, is namelijk op zijn minst nodig dat degene die schadevergoeding vordert laat zien hoeveel kosten hij heeft moeten maken vanwege het handelen van degene van wie hij schade vergoed wil zien. Omdat [appellant] c.s. dat niet heeft laten zien, kan het hof ook geen schadevergoeding aan [appellant] c.s. toekennen.
Een groot aantal van de schadeposten die de Woonbond in haar rapport noemt, zien op (mogelijk) ondervonden overlast, maar zonder dat daar een materiële schadecomponent aan verbonden is, terwijl wél materiële schade wordt gevorderd. Verder heeft [appellant] c.s. onvoldoende toegelicht dat deze schade(s) telkens en meer specifiek (ook) door hem is geleden, terwijl ook niet is onderbouwd waarom de daarbij verzochte vergoeding in die omvang dan door Portaal verschuldigd zou zijn.
De proceskosten
4.19
De kantonrechter heeft de kosten van de procedure die bij de kantonrechter is gevoerd, gecompenseerd. Dit betekent dat de partijen elk hun eigen proceskosten moeten dragen. [appellant] c.s. stelt in zijn tiende bezwaar dat de kantonrechter verkeerde conclusies aan de geconstateerde feiten en omstandigheden heeft verbonden. Hij vindt daarom dat de erkenning van de buitensporige overlast ook in de proceskostenveroordeling tot uitdrukking moet komen.
4.2
De kantonrechter heeft echter al rekening gehouden met de bijzondere omstandigheden van dit geval, waaronder de erkenning door Portaal dat er veel is misgegaan en de bevestiging dat de werkzaamheden aan de galerijen te veel geluidsoverlast hebben opgeleverd en dat dat anders had gemoeten. Dat is de reden waarom hij de proceskosten tussen partijen heeft gecompenseerd. Omdat geen van de door [appellant] c.s. ingestelde vorderingen echter kon worden toegewezen, was er geen aanleiding om Portaal c.s. in de proceskosten van [appellant] c.s. te veroordelen.
5.De slotsom
5.1
De slotsom van wat hierboven staat, is dat de bezwaren van [appellant] c.s. niet tot een andere beslissing kunnen leiden. Het bestreden vonnis zal daarom worden bekrachtigd.
5.2
Het hof vindt dat de proceskosten van de procedure in hoger beroep ook moeten worden gecompenseerd. De reden daarvan is ook (naast de overwegingen van de kantonrechter als hiervoor weergegeven, die het hof overneemt) dat de werkzaamheden die Portaal heeft uitgevoerd aan de flatwoning van [appellant] c.s. veel meer overlast hebben veroorzaakt dan vooraf door Portaal was ingeschat.
6.De beslissing
Het hof, recht doende in hoger beroep:
bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter te Utrecht van 6 maart 2019;
bepaalt dat iedere partij de eigen kosten van de procedure in hoger beroep draagt.
Dit arrest is gewezen door mrs. S.B. Boorsma, A.E.F. Hillen en M.F.A. Evers en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 22 juni 2021.