ECLI:NL:GHARL:2021:6556

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Leeuwarden

afdeling civiel recht, handel

zaaknummer gerechtshof 200.286.632/01

(zaaknummer rechtbank Noord-Nederland 174877)

arrest in kort geding van 6 juli 2021

in de zaak van

[appellant],

wonende te [woonplaats1] ,

appellant, ook eiser in het incident ex art. 351 Rv,

hierna:
[appellant],
bij de rechtbank: gedaagde in conventie, eiser in (voorwaardelijke) reconventie,

advocaat: mr. A.L. van Onna, die kantoor houdt te Franeker,

tegen

KMB Vastgoed B.V.,

gevestigd te 's-Gravenzande,

geïntimeerde, ook verweerster in het incident ex art. 351 Rv,

bij de rechtbank: eiseres in conventie en verweerster in voorwaardelijke reconventie,

hierna:
KMB,

advocaat: mr. M.J. Sterrenburg, die kantoor houdt te Naaldwijk.

1.Het verdere verloop van de procedure bij het hof

1.1

Het hof neemt de inhoud van het arrest in het incident van 2 februari 2021 hier over.

1.2

KMB heeft een memorie van antwoord genomen.

1.3

Vervolgens zijn de stukken opnieuw overgelegd en heeft het hof arrest bepaald.

2.Waar gaat het in deze zaak om?

2.1

[appellant] maakt al jaren voor zichzelf en voor zijn bedrijf gebruik van een woning en een bedrijfspand in [woonplaats1] . Deze waren eigendom van Hartman Kwekerijen B.V. (hierna: Hartman). Deze vennootschap is failliet gegaan. KMB heeft de woning en het bedrijfspand van de curator gekocht. Zij wil dat [appellant] de woning en het bedrijfspand ontruimt. Volgens haar verblijft hij er zonder recht of titel. Volgens [appellant] heeft hij een huurovereenkomst. KMB bestrijdt dat, maar stelt dat ook als er een huurovereenkomst is [appellant] moet ontruimen omdat hij geen huur betaalt en ook niet wil betalen.

2.2

De voorzieningenrechter van de rechtbank Noord-Nederland te Leeuwarden (hierna: de voorzieningenrechter) heeft de vordering van KMB tot ontruiming toegewezen. Het hof komt tot dezelfde beslissing. Die beslissing zal hierna worden toegelicht, waarbij het hof (onder 3) eerst de relevante feiten wat uitgebreider dan hiervoor zal weergeven en daarna (onder 4) zal ingaan op de geschilpunten tussen partijen. Het hof zal daarbij ook de bezwaren (‘grieven’) van [appellant] tegen het vonnis van de voorzieningenrechter bespreken, voor zover die voor de beoordeling van het geschil van belang zijn.

3.3. De relevante feiten

3.1

Het hof gaat uit van de volgende feiten. Het hof houdt bij deze feitenvaststelling rekening met de stellingen van [appellant] over de feiten en zijn eerste grief daarover.

3.2

De moeder van [appellant] huurde sinds 1 juni 1994 van de heer [A] de

de woning en de bedrijfsruimte (loods) gelegen aan de [adres] 2a te [woonplaats1] (hierna: de woning en de bedrijfsruimte). De bedrijfsruimte was bestemd voor de verwerking en opslag van aardappelen, groente en fruit.

[appellant] heeft na het overlijden van zijn moeder in 2002 zijn bedrijf aldaar voortgezet onder de naam [naam bedrijf] .

3.3

Op enig moment heeft Hartman de woning en de bedrijfsruimte in eigendom gekregen.
Hartman bracht maandelijks huur voor de woning en de bedrijfsruimte bij [appellant] in rekening, die deze gebruikte voor zichzelf en zijn bedrijf. In 2018 bedroeg de huur
€ 3.506,19 per maand.

3.4

De kantonrechter te Leeuwarden heeft in een verstekvonnis van 4 september 2018 de huurovereenkomst tussen Hartman en [appellant] “
met betrekking tot het pand staande en gelegen te [woonplaats1] , [adres] 2a” ontbonden, waarbij [appellant] is veroordeeld om het gehuurde te ontruimen. Daarnaast is [appellant] veroordeeld om aan Hartman € 35.061,90 aan achterstallige huur (verschuldigd tot 1 augustus 2018) te betalen, te vermeerderen met € 3.506,19 per maand zolang [appellant] in gebreke bleef het gehuurde te ontruimen.

3.5

Hartman is niet tot tenuitvoerlegging van dit verstekvonnis overgegaan. [appellant] heeft het gehuurde niet ontruimd.

3.6

Meersman heeft geen verzet ingesteld tegen het verstekvonnis.

3.7

Hartman is eind 2019 failliet gegaan. KMB heeft in november 2019 meerdere percelen, waaronder de percelen van de woning en de bedrijfsruimte, uit het faillissement van Hartman gekocht.

3.8

[appellant] heeft geen contract met een energieleverancier voor de levering van gas

en elektriciteit. Liander B.V. heeft (via een gerechtsdeurwaarder) de sinds september 2019

naar het adres [adres] 2a te [woonplaats1] getransporteerde energie aan KMB in

rekening gebracht. KMB heeft [appellant] verzocht tot betaling hiervan over te gaan. [appellant] heeft dat niet gedaan.

3.9

Medewerkers van KMB hebben op 28 februari 2020, 19 mei 2020 en 9 juni 2020 (fysiek) overleg gevoerd met [appellant] over een mogelijk te sluiten huurovereenkomst met betrekking tot de woning en de bedrijfsruimte. Daarnaast heeft KMB meermalen contact gezocht per telefoon en per e-mail. KMB heeft daarbij twee concept huurovereenkomsten aan [appellant] voorgelegd. Eén overeenkomst betrof huur van de bedrijfsruimte, met ingang van 16 november 2019 tegen een huurprijs van € 1.700,- per maand, met een looptijd van één jaar, met de bepaling dat deze, behoudens beëindiging van de huurovereenkomst door opzegging door huurder of verhuurder, zou worden voortgezet voor onbepaalde tijd. De andere overeenkomst was een huurovereenkomst voor de woonruimte, per

16 november 2019 tegen een huurprijs van € 800,- per maand, voor 18 maanden, met mogelijkheid van verlenging voor onbepaalde tijd.

3.1

In een e-mail van 15 juni 2020 heeft de heer [B] van KMB aan [appellant] meegedeeld:
“
Deze mail is ter bevestiging van ons telefoongesprek dat we zojuist hebben gehad.

Vorige week dinsdag hebben we afgesproken de huurovereenkomsten af te ronden. Jij gaf daar aan dat het op een aantal punten niet eens was en je dit met je advocaat zou bespreken. Jij zou ons uiterlijk vrijdag 12 juni laten weten met welke punten je het met eens was. Helaas hebben wij tot op heden dit niet van jou mogen vernemen, vandaar dat ik je vanmorgen heb gebeld.

Ik heb aangegeven dat wij uiterlijk morgen deze punten zouden willen ontvangen. Mochten wij deze punten morgen wederom niet ontvangen, vervalt ons voorstel van beide overeenkomsten en zijn wij genoodzaakt op zoek te gaan naar een nieuwe huurder.”

3.11

In een brief van 17 juni 2020 heeft KMB aan [appellant] meegedeeld dat ieder voorstel is komen te vervallen. [appellant] diende uiterlijk 30 juni 2020 de woning, de bedrijfsruimte en het daaromheen gelegen perceel aan de [adres] 2a te [woonplaats1] te ontruimen.

3.12

[appellant] is niet tot ontruiming overgegaan, ook niet nadat de advocaat van KMB hem daartoe had gesommeerd.

3.13

[appellant] heeft geen vergoeding aan KMB betaald voor het gebruik van de woning en de bedrijfsruimte.

4.4. De beoordeling van de geschilpunten

Spoedeisend belang4.1 Het is aannemelijk dat KMB een spoedeisend belang heeft bij haar vordering tot ontruiming. Het staat niet ter discussie dat KMB eigenaar is van de woning en de bedrijfsruimte. Indien, zoals KMB stelt, [appellant] de woning en de bedrijfsruimte gebruikt zonder dat hij het recht heeft tot dit gebruik, ligt het voor de hand dat KMB er groot belang bij heeft dat aan deze situatie op korte termijn een einde komt, zeker omdat [appellant] al geruime tijd niets voor het gebruik van deze panden betaalt. Indien tussen KMB en [appellant] een huurovereenkomst geldt, zoals [appellant] stelt maar KMB bestrijdt, heeft KMB belang bij de feitelijke beëindiging van de overeenkomst, omdat [appellant] geen huur betaalt. Daar komt bij dat KMB heeft aangevoerd dat zij de panden op korte termijn wil verkopen of wil gebruiken voor de huisvesting van twee van haar medewerkers of andere, aan haar onderneming gelieerde personen.

Grondslag van de vordering4.2 KMB heeft aangevoerd dat tussen haar en [appellant] geen huurovereenkomst geldt betreffende de woning en de bedrijfsruimte. Zij wijst erop dat de huurovereenkomst tussen [appellant] en Hartman in het verstekvonnis van 4 september 2018 is ontbonden. Volgens [appellant] ligt dat anders. Allereerst is niet duidelijk dat het verstekvonnis ziet op de woning én de bedrijfsruimte. De omschrijving van het dictum van het verstekvonnis is onvoldoende duidelijk. Als de huurovereenkomst al ontbonden is door het verstekvonnis, geldt dat hij met Hartman de afspraak heeft gemaakt dat de huurachterstand wegvalt tegen door hem gedane investeringen (volgens [appellant] betreft het een bedrag van ongeveer € 80.000,-). Hartman heeft daarmee het recht prijsgegeven het vonnis ten uitvoer te leggen. Dat blijkt ook wel uit het feit dat zij het vonnis niet ten uitvoer heeft gelegd, terwijl zij daar tussen de datum van het vonnis en haar faillissement ruimschoots de tijd en de gelegenheid voor heeft gehad.

4.3

Nadat [appellant] dat verweer had gevoerd, heeft KMB aangevoerd dat voor het geval sprake zou zijn van een huurovereenkomst betreffende het woonhuis en de bedrijfsruimte tussen haar (als opvolgende eigenaar) en [appellant] sprake is een zeer forse huurachterstand. In die situatie (‘subsidiair’) moet ervan worden uitgegaan dat de bodemrechter een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst wegens wanprestatie (het niet betalen van huur) zal toewijzen.

4.4

Volgens [appellant] heeft KMB haar vordering te laat, pas tijdens de mondelinge behandeling van het kort geding door de voorzieningenrechter, met deze grondslag aangevuld. Het hof volgt hem niet in dit standpunt. Het staat niet ter discussie dat [appellant] zich pas tijdens de mondelinge behandeling van het kort geding erop heeft beroepen dat tussen hem en KMB een huurovereenkomst bestaat. Het hof wijst er in dit verband op dat [appellant] ook in de memorie van grieven niet heeft aangegeven dat (en zo ja wanneer) hij zich eerder dan op dat moment op het bestaan van een huurovereenkomst heeft beroepen. Onder deze omstandigheden had KMB tot dat moment geen reden om het standpunt in te nemen dat indien sprake was van een huurovereenkomst [appellant] ernstig tekort schoot in de nakoming van zijn verplichtingen uit deze overeenkomst. Dat KMB dit standpunt niet eerder heeft ingenomen ter onderbouwing van haar vordering, kan haar dan ook in redelijkheid niet verweten worden.
had er ook rekening mee kunnen houden dat wanneer hij zich op het bestaan van een huurovereenkomst zou beroepen, KMB zou aanvoeren dat hij geen huur betaalde en ook om die reden belang had bij de gevorderde ontruiming. Hij had zich dan ook op deze stelling kunnen voorbereiden.

4.5

Gelet op wat hiervoor is overwogen, was het beroep dat KMB tijdens de mondelinge behandeling bij de voorzieningenrechter deed op het niet betalen van de huur, als subsidiaire grondslag voor de door haar ingestelde vordering tot ontruiming, niet in strijd met de goede procesorde. Het hof merkt daarbij op dat het KMB sowieso vrijstaat om in hoger beroep de

grondslagen van haar vorderingen aan te vullen, zodat [appellant] ook geen belang heeft bij zijn bezwaar tegen het toelaten door de voorzieningenrechter van de aanvulling door KMB van de grondslag van de vordering met een subsidiaire grondslag.

Huurachterstand4.6 Het hof zal in het midden laten of de huurovereenkomst tussen [appellant] en Hartman is ontbonden en of Hartman afstand heeft gedaan van haar rechten uit het genoemde verstekvonnis of deze heeft verwerkt. Het hof zal er, in het voordeel van [appellant] dus, vanuit gaan dat de huurovereenkomst tussen [appellant] en Hartman is blijven bestaan en tussen [appellant] en KMB is gaan gelden.

4.7

Daarvan uitgaande was [appellant] vanaf het moment dat KMB eigenaar werd van het woonhuis en de bedrijfsruimte maandelijks huur verschuldigd aan KMB, in beginsel gelijk aan de huur die hij aan Hartman betaalde (ruim € 3.500,- per maand). Het hof merkt in dit verband op dat [appellant] dat op zich ook niet bestrijdt, bijvoorbeeld door te stellen dat hij op basis van de door hem gestelde afspraak met Hartman nog steeds geen huur verschuldigd is. Dat zou ook niet voor de hand liggen omdat wanneer wordt uitgegaan van een huur van
€ 3.500,- per maand en van een achterstand per 1 augustus 2018 van € 35.000,-, ook bij verrekening met een investering van € 80.000,- vanaf ongeveer 1 september 2019
(13 maanden na 1 augustus 2018) het bedrag van € 80.000,- is weggevallen tegen de tot dan toe onbetaald gebleven huurbedragen.

4.8

Het staat vast dat [appellant] niets aan KMB heeft betaald. Ten tijde van het vonnis van de voorzieningenrechter bedroeg de achterstand al 12 maanden huur, dus ruim
€ 42.000,-.

4.9

Het hof volgt [appellant] niet in het betoog dat hem niet verweten kan worden dat een huurachterstand is ontstaan doordat hij geen facturen en betalingsherinneringen heeft ontvangen. KMB had geen reden om facturen te sturen omdat zij ervan uitging dat geen sprake was van een huurovereenkomst. Zij heeft wel contact gezocht met [appellant] over de situatie en heeft hem ook het voorstel gedaan om een huurovereenkomst aan te gaan. Het had dan op de weg van [appellant] gelegen KMB ‘uit de droom te helpen’ door zich erop te beroepen dat hij de woning en de bedrijfsruimte gebruikte op grond van een met Hartman gesloten huurovereenkomst en om zich bovendien bereid te verklaren de op grond van die overeenkomst verschuldigde huur aan KMB te betalen. [appellant] heeft dat niet gedaan en kan zich er alleen daarom al nu niet in redelijkheid op beroepen dat KMB hem geen facturen en betalingsherinneringen heeft gestuurd. Het hof laat dan nog buiten beschouwing dat [appellant] niet heeft onderbouwd dat voor het verschuldigd worden van de huur de ontvangst van een factuur een vereiste is.

4.1

Daar komt bij dat [appellant] ook tijdens en na de mondelinge behandeling bij de voorzieningenrechter niet heeft aangeboden de huur maandelijks te gaan betalen en geen voorstel heeft gedaan om de inmiddels ontstane achterstand aan te zuiveren. Integendeel, uit het proces-verbaal van de mondelinge behandeling volgt dat hij vanwege tegenvallende bedrijfsresultaten de huur niet kon betalen. Volgens dat proces-verbaal heeft hij aangegeven inmiddels wel te kunnen betalen. Gesteld noch gebleken is dat hij daarna de daad bij het woord heeft gevoegd. [appellant] heeft zelfs, ondanks het verzoek daartoe, niet betaald voor het gebruik dat hij heeft gemaakt van de nutsvoorzieningen.

4.11

De conclusie is dat indien sprake is van een huurovereenkomst tussen partijen sprake is van een zeer forse huurachterstand. [appellant] heeft de huur vanaf november 2019 niet betaald, zonder dat hij daarvoor een gegronde reden had.

Ernstige tekortkoming, ontbinding en ontruiming4.12 Gelet op de huurachterstand is [appellant] , indien sprake is van een huurovereenkomst, ernstig en structureel tekortgeschoten in de nakoming van zijn kernverplichting uit de huurovereenkomst. Deze tekortkoming is van voldoende gewicht om ontbinding van de overeenkomst te kunnen rechtvaardigen, ook wanneer het woonbelang van [appellant] en diens belang om de bedrijfsruimte te kunnen blijven gebruiken ten behoeve van zijn bedrijf in aanmerking worden genomen en er rekening mee wordt gehouden dat hij de woning en de bedrijfsruimte heel lang heeft gehuurd.

4.13

Gezien deze omstandigheden is het, zoals de voorzieningenrechter terecht heeft overwogen, zeer waarschijnlijk dat een bodemrechter in een eventuele bodemprocedure
- indien de bodemrechter het bestaan van een huurovereenkomst tussen partijen voldoende aannemelijk zal vinden - tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming zal beslissen.

4.14

Gelet op het feit dat [appellant] niets betaald heeft en ook geen concreet aanbod heeft gedaan om de ontstane achterstand aan te zuiveren en om de toekomstige huurtermijnen wel te betalen, is er voor KMB geen enkel concreet perspectief dat hij zijn verplichtingen in de toekomst wel zal nakomen. Een voortzetting van het gebruik door [appellant] betekent dat de huurachterstand verder zal oplopen. Het hof ziet geen reden om de gevolgen van de betalingsonmacht of -onwil van [appellant] op KMB af te wentelen, zoals [appellant] kennelijk wil met het betoog dat hij niet in staat is de panden binnen de door de kantonrechter vastgestelde ontruimingstermijn van drie maanden te ontruimen. Ook hier geldt weer dat [appellant] niet aanbiedt om gedurende de door hem gewenste ruimere ontruimingstermijn de huur te gaan betalen, maar de ‘pijn’ van zo’n ruimere termijn exclusief op KMB wil afwentelen, zonder ook maar het begin van een antwoord te geven op de vraag waarom dat redelijk zou zijn. Het hof zal dan ook geen ruimere ontruimingstermijn bepalen.

Conclusies4.15 De conclusie is dat de voorzieningenrechter de vordering tot ontruiming terecht heeft toegewezen. Ook als er, met [appellant] , van wordt uitgegaan dat hij een huurovereenkomst heeft met KMB, is de vordering tot ontruiming (op de door de voorzieningenrechter in aanmerking genomen termijn van drie maanden) toewijsbaar. Bij deze stand van zaken kan in het midden blijven of er wel of geen huurovereenkomst tussen partijen geldt. Om die reden heeft KMB geen belang bij de bespreking van zijn bezwaren tegen het oordeel van de voorzieningenrechter dat daarvan geen sprake is.

4.16

Het hof zal het vonnis van de voorzieningenrechter dan ook bekrachtigen. Bij deze stand van zaken zal [appellant] worden veroordeeld in de proceskosten in hoger beroep, waaronder de kosten van het incident tot schorsing van de uitvoerbaarverklaring bij voorraad (geliquideerd salaris van de advocaat: 2 punten, tarief II).

5.5. De beslissing

Het hof:

bekrachtigt het vonnis van de voorzieningenrechter te Leeuwarden van 7 oktober 2020;

veroordeelt [appellant] in de proceskosten in hoger beroep en bepaalt deze kosten, voor zover tot nu toe door KMB gemaakt, op € 760,- aan verschotten en op € 2.228,- voor geliquideerd salaris van de advocaat;

verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit arrest is gewezen door mrs. H. de Hek, W.F. Boele en P.S. Bakker en is uitgesproken op 6 juli 2021 door de rolraadsheer, in aanwezigheid van de griffier.