Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
locatie Arnhem
nummers 20/00332 tot en met 20/00336
uitspraakdatum: 13 juli 2021
Uitspraak van de vijfde meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X] B.V.te
[Z](hierna: belanghebbende)
[Z](hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 24 december 2019, nummers UTR 19/358, UTR 19/360, UTR 19/361, UTR 19/362 en UTR 19/364, in het geding tussen belanghebbende en
de
heffingsambtenaarvan
Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap Utrecht(hierna: de heffingsambtenaar)
heffingsambtenaarvan
Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap Utrecht(hierna: de heffingsambtenaar)
1.Ontstaan en loop van het geding
1.1.
Bij beschikkingen op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) heeft de heffingsambtenaar de waarde van de volgende onroerende zaken voor het jaar 2018, per waardepeildatum 1 januari 2017, als volgt vastgesteld:
[a-straat] 18 18 te [plaats1]
€ 719.000
[a-straat] 20 te [plaats1]
€ 257.000
[a-straat] 20A te [plaats1]
€ 225.000
[a-straat] 20B te [plaats1]
€ 242.000
[a-straat] 20C te [plaats1]
€ 495.000
Tegelijk met deze beschikkingen zijn voor het jaar 2018 aanslagen onroerendezaakbelasting (OZB) voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte vastgesteld.
1.2.
Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij in een geschrift vervatte uitspraken op bezwaar de beschikkingen en de aanslagen gehandhaafd.
1.3.
Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
1.4.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.5.
Belanghebbende heeft nadere stukken ingediend.
1.6.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 31 mei 2021. Namens belanghebbende is verschenen mr. [naam1] . Namens de heffingsambtenaar is verschenen mr. [naam2] , bijgestaan door taxateur [naam3] . Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.
1.7.
Na afloop van de zitting heeft belanghebbendes gemachtigde stukken afgegeven bij de informatiebalie (onder meer) betreffende deze procedure. Het Hof heeft in die stukken geen aanleiding gezien het onderzoek te heropenen en slaat hierop verder geen acht.
2.Vaststaande feiten
2.1.
Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaken gelegen op het bedrijventerrein [naam4] te [plaats1] .
2.2.
[a-straat] 18 betreft een kantoorgebouw (bouwjaar 1978) met een oppervlakte van 1.371 m2. Het kantoorgebouw doet dienst als bedrijfsverzamelgebouw en wordt verhuurd aan verschillende huurders.
2.3.
De overige onroerende zaken betreffen bedrijfsruimten (bouwjaar 2011) met de volgende oppervlakten:
[a-straat] 20
[a-straat] 20A
[a-straat] 20B
[a-straat] 20C
Werkruimte
495 m2
434 m2
467 m2
590 m2
Showroom
315 m2
3.Geschil
3.1.
In geschil is of de waarden van de onroerende zaken per de waardepeildatum te hoog zijn vastgesteld. Het geschil spitst zich toe op de toe te passen kapitalisatiefactor.
3.2.
Ter zitting van het Hof heeft de gemachtigde van belanghebbende het geschil nadrukkelijk hiertoe beperkt. Alle overige grieven, ook die over de aan [a-straat] 20C toe te kennen oppervlakte(n), heeft hij uitdrukkelijk en ondubbelzinnig laten varen.
4.Beoordeling van het geschil
Vooraf
4.1.
Belanghebbende is, na afwijzing van zijn verzoek om vrijstelling van griffierecht wegens onvermogen, door de griffier (opnieuw) in de gelegenheid gesteld het verschuldigde griffierecht te voldoen. Het verschuldigde griffierecht is vervolgens binnen de gestelde termijn betaald. Het Hof ziet geen aanleiding om anders te beslissen op het vrijstellingsverzoek, omdat niet gebleken is dat belanghebbende in betalingsonmacht verkeerde.
Inhoudelijk
4.2.
Op grond van artikel 17, lid 2, Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed.
4.3.
Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat voor [a-straat] 20, [a-straat] 20A, [a-straat] 20B en [a-straat] 20C (hierna tezamen ook: [a-straat] 20-20C) - evenals voor [a-straat] 18 18 - moet worden uitgegaan van een kapitalisatiefactor 7,0 in plaats van 8,0 waar de heffingsambtenaar vanuit gaat.
4.4.
Belanghebbende bepleit daarmee voor [a-straat] 20-20C gemotiveerd een lagere waarde. In dat geval rust op de heffingsambtenaar de last feiten aannemelijk te maken die meebrengen dat de door hem verdedigde waarden niet te hoog zijn.
4.5.
Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarden wijst de heffingsambtenaar op taxatiematrices van taxateur [naam5] van 17 september 2019, waarin de waarden als volgt zijn bepaald:
Object
Bj
Functie
Opp.
Huur/m2
Huurwaarde
Factor
Waarde
Huurprijs
[a-straat] 20
2011
Werkruimte
495 m2
€ 65/m2
€ 32.175
8,0
€ 257.000
€ 32.000
(miv 1-8-2016)
[a-straat] 20A
2011
Werkruimte
434 m2
€ 65/m2
€ 28.210
8,0
€ 225.000
€ 31.000
(miv 15-3-2016)
[a-straat] 20B
2011
Werkruimte
467 m2
€ 65/m2
€ 30.355
8,0
€ 242.000
€ 30.000
(miv 1-11-2017)
[a-straat] 20C
2011
Werkruimte
Showroom
590 m2
315 m2
€ 65/m2
€ 75/m2
€ 38.350
€ 23.625
€ 61.975
8,0
€ 495.000
Vergelijkingsobjecten
Koopsom
Huurprijs
[b-straat] 41
(appartementsrecht, geen reserve)
2000
Kantoor (BG)
Opslag (BG)
195 m2
512 m2
€ 80/m2
€ 60/m2
€ 15.600
€ 30.720
€ 46.320
8,4
€ 390.000
(13-10-2016)
= € 552/m2
[b-straat] 43
(appartementsrecht,
Geen reserve)
2000
Kantoor (BG)
Opslag (BG)
195 m2
512 m2
€ 80/m2
€ 60/m2
€ 15.600
€ 30.720
€ 46.320
8,3
€ 385.000
(19-9-2016)
= € 545/m2
[a-straat] 54
1987/
2010
Kantoor (BG)
Kantoor (1e)
Werkruimte
Opslag (BG)
Opslag (1e)
141 m2
418 m2
414 m2
288 m2
156 m2
€ 70/m2
€ 70/m2
€ 55/m2
€ 55/m2
€ 50/m2
€ 9.870
€ 29.260
€ 22.770
€ 15.840
€ 7.800
85.54
10,0
€ 852.500
(15-11-17)
= € 602/m2
[c-straat] 105
1999
Kantoor (1e)
Opslag (BG)
266 m2
525 m2
€ 75/m2
€ 55/m2
€ 19.950
€ 28.875
€ 48.825
8,1
€ 395.000
(27-2-2017)
= € 500/m2
4.6.
Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar niet aannemelijk gemaakt dat de waarden van [a-straat] 20-20C per de waardepeildatum niet te hoog zijn vastgesteld. In de taxatiematrices wordt voor [a-straat] 20-20C uitgegaan van kapitalisatiefactor 8,0. De kapitalisatiefactoren die vermeld staan bij de vergelijkingsobjecten kunnen niet ter onderbouwing hiervan dienen, aangezien deze berusten op een inschatting van de huurwaarde van die objecten en niet op gerealiseerde huurtransacties. In de taxatiematrices is de kapitalisatiefactor verder niet onderbouwd. Uit de vermelde koop- en huurtransactiecijfers zijn zonder nadere toelichting, die ontbreekt, geen eenduidige conclusies te trekken voor wat betreft de te hanteren kapitalisatiefactor (volgens de ‘top-down’-methode), terwijl evenmin ervoor is gekozen om de kapitalisatiefactor via de ‘bottom-up’-methode inzichtelijk te maken. De taxatiematrices bieden daarmee geen steun voor de door de heffingsambtenaar verdedigde waarden.
4.7.
Belanghebbende is er evenmin in geslaagd de door haar verdedigde waarden aannemelijk te maken. De enkele verwijzing naar de kapitalisatiefactor die in de taxatiematrix van [a-straat] 18 18 is gehanteerd (kapitalisatiefactor 7,0), is niet voldoende om ook voor [a-straat] 20-20C daarvan uit te gaan. Zoals de heffingsambtenaar terecht heeft aangevoerd, betreft [a-straat] 18 18 geen bedrijfsruimte maar een kantoorgebouw van bovendien een veel ouder bouwjaar, zodat hieruit geen conclusies kunnen worden getrokken met betrekking tot de voor [a-straat] 20-20C toe te passen kapitalisatiefactor. Voor zover belanghebbende zich voor wat betreft [a-straat] 20C nog heeft beroepen op voor eerdere jaren vastgestelde WOZ-waarden, merkt het Hof op dat ieder jaar op zichzelf staat en dat moet worden gewaardeerd naar de toestand en het waardeniveau op de waardepeildatum.
4.8.
Aangezien de heffingsambtenaar en belanghebbende er niet in zijn geslaagd de door hen voor [a-straat] 20-20C verdedigde waarden aannemelijk te maken, zal het Hof de waarden per waardepeildatum als volgt in goede justitie bepalen:
[a-straat] 20 te [plaats1]
€ 241.000
[a-straat] 20A te [plaats1]
€ 211.000
[a-straat] 20B te [plaats1]
€ 227.000
[a-straat] 20C te [plaats1]
€ 464.000
4.9.
Met betrekking tot [a-straat] 18 heeft belanghebbende de toegepaste kapitalisatiefactor niet gemotiveerd bestreden (maar juist als uitgangspunt genomen) terwijl in hoger beroep de huurwaarde ook niet (langer) in geschil is, zodat in zoverre geen aanleiding bestaat voor een vermindering van de voor die onroerende zaak vastgestelde waarde. Voor zover belanghebbende zich meer in het algemeen heeft willen beroepen op de wereldwijde uitbraak van COVID-19 in maart 2020, merkt het Hof nog op dat hiervan niet kan worden gezegd dat het een waardebepalende factor was op de waardepeildatum (1 januari 2017).
4.10.
Voor het toekennen van een vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn bestaat ten slotte geen aanleiding, omdat die termijn niet is overschreden.
SlotsomOp grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond.
5.Griffierecht en proceskosten
Nu het Hof het hoger beroep gegrond verklaart, dient de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht te vergoeden, te weten € 345 in verband met het beroep bij de Rechtbank en € 532 in verband met het hoger beroep bij dit Hof.
Het Hof stelt de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het bezwaar, het beroep en het hoger beroep heeft moeten maken overeenkomstig het Besluit proceskosten bestuursrecht vast op € 530 voor de kosten in de bezwaarfase (2 punten (bezwaarschrift en hoorzitting) wegingsfactor 1 € 265), € 1.068 voor de kosten in eerste aanleg (2 punten (beroepschrift en bijwonen zitting) wegingsfactor 1 € 534) en € 1.068 voor de kosten in hoger beroep (2 punten (hogerberoepschrift en bijwonen zitting) wegingsfactor 1 € 534), ofwel in totaal op € 2.666.
6.Beslissing
Het Hof:
– bevestigt de uitspraak van de Rechtbank voor zover daarin het beroep gericht tegen de uitspraak op bezwaar met betrekking tot [a-straat] 18 ongegrond wordt verklaard;
– vernietigt de uitspraak van de Rechtbank voor het overige,
– vernietigt de uitspraken van de heffingsambtenaar betreffende [a-straat] 20, [a-straat] 20A, [a-straat] 20B en [a-straat] 20C,
– vermindert de waarde van [a-straat] 20 tot € 241.000,
– vermindert de waarde van [a-straat] 20A tot € 211.000,
– vermindert de waarde van [a-straat] 20B tot € 227.000,
– vermindert de waarde van [a-straat] 20C tot € 464.000,
– vermindert de desbetreffende aanslagen OZB dienovereenkomstig,
– wijst het verzoek om schadevergoeding af,
– veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 2.666 en
– gelast dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht vergoedt, te weten € 345 in verband met het beroep bij de Rechtbank en € 532 in verband met het hoger beroep bij het Hof.
Deze uitspraak is gedaan door mr. V.F.R. Woeltjes, voorzitter, mr. A.J.H. van Suilen en mr. R.A.V. Boxem, in tegenwoordigheid van mr. A. Vellema als griffier.
De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 13 juli 2021.
De griffier, De voorzitter,
(A. Vellema) (V.F.R. Woeltjes)
Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 13 juli 2021.
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raadwww.hogeraad.nl.
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raadwww.hogeraad.nl.
Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie
www.hogeraad.nl).
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie
www.hogeraad.nl).
Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.