ECLI:NL:GHARL:2022:10961 - Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden - Bevestiging koopovereenkomst en toerekenbare tekortkoming...

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Arnhem, afdeling civiel

zaaknummer gerechtshof 200.293.870

zaaknummer rechtbank Midden-Nederland, zittingsplaats Utrecht C/16/490064

arrest van 20 december 2022

in de zaak van

[appellant],

die woont in [woonplaats1] ,

die hoger beroep heeft ingesteld,

en bij de rechtbank optrad als gedaagde partij,

vertegenwoordigd door mr. R. van Nooijen,

hierna [appellant] te noemen,

tegen

1.[geïntimeerde1] ,

die woont in [woonplaats2] ,

die in hoger beroep niet is verschenen,

2.
[geïntimeerde2],

die woont in [woonplaats3] ,

die ook hoger beroep heeft ingesteld,

vertegenwoordigd door mr. J.C.Th. Papeveld,

en die beiden bij de rechtbank optraden als eisende partijen,

hierna samen [geïntimeerden] te noemen en ieder afzonderlijk [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] .

1.Het verloop van de procedure in hoger beroep

1.1.

Naar aanleiding van het arrest van 3 mei 2022 heeft op 11 oktober 2022 een mondelinge behandeling bij het hof plaatsgevonden. Daarvan is een proces-verbaal opgemaakt. Voorafgaand aan die mondelinge behandeling heeft [geïntimeerde2] een akte inbreng producties tevens houdende memorie vermeerdering van eis ingediend.

1.2.

Hierna hebben partijen het hof gevraagd arrest te wijzen.

2.De kern van de zaak

2.1.

[appellant] heeft in mei 2019 de eigendom verkregen van een perceel grond gelegen aan de [adres] in [plaats1] . Op het voorste deel van dit perceel bevonden zich een woonboerderij met praktijkruimte en diverse opslagruimten en op het achterste deel van het perceel bevonden zich een verhuurde woning en opslagruimten. [geïntimeerden] stelden bij de rechtbank dat zij een koopovereenkomst hebben gesloten met [appellant] op grond waarvan zij het achterste deel van het perceel zouden kopen van [appellant] voor een koopsom van € 600.000. [appellant] heeft het achterste deel van het perceel uiteindelijk verkocht en geleverd aan Bolton Ontwikkeling B.V. voor een koopsom van € 950.000. [appellant] weerspreekt dat er tussen partijen een koopovereenkomst tot stand is gekomen en achtte zich vrij het achterste deel van het perceel aan een derde te verkopen. Voor een uitgebreider overzicht van de feiten verwijst het hof naar overwegingen 2.1 tot en met 2.5 van het vonnis van de rechtbank van 23 december 2020.

2.2.

[geïntimeerden] hebben bij de rechtbank een verklaring voor recht gevorderd dat [appellant] tegen hen toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van de koopovereenkomst, dan wel onrechtmatig jegens hen heeft gehandeld door de onderhandelingen af te breken. [geïntimeerden] vorderden ook veroordeling van [appellant] tot betaling van € 600.000 en tot vergoeding van overige schade op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet. Ook vorderden zij wettelijke rente en vergoeding van buitengerechtelijke kosten en proceskosten.

2.3.

De rechtbank heeft bij vonnis van 23 december 2020 geoordeeld dat (alleen) tussen [geïntimeerde2] en [appellant] een koopovereenkomst tot stand is gekomen en heeft voor recht verklaard dat [appellant] jegens [geïntimeerde2] toerekenbaar tekortgeschoten is in de nakoming van de koopovereenkomst. De rechtbank heeft verder [appellant] veroordeeld tot vergoeding aan [geïntimeerde2] van de schade die hij heeft geleden en nog lijdt als gevolg van het toerekenbare tekortschieten in de nakoming van de overeenkomst op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet. Ook heeft de rechtbank beslag- en proceskosten toegewezen. Daartegen is [appellant] in hoger beroep gekomen. Hij wil dat het hof alsnog de vorderingen van [geïntimeerden] afwijst. De rechtbank heeft de gevorderde buitengerechtelijke incassokosten afgewezen omdat geen aanmaning in de zin van artikel 6:96 lid 6 BW Pro (een 14-dagenbrief) is verzonden. [geïntimeerde2] heeft daartegen incidenteel hoger beroep ingesteld en voorwaardelijk zijn eis gewijzigd. Voor het geval het hof zou oordelen dat de rechtbank buiten de grenzen van de rechtsstrijd is getreden door te oordelen dat slechts tussen [appellant] een [geïntimeerde2] een koopovereenkomst tot stand is gekomen (grief 3 van [appellant] ), wenst [geïntimeerde2] de vorderingen alleen nog namens zichzelf in te stellen. Verder vordert [geïntimeerde2] veroordeling van [appellant] in de daadwerkelijk door [geïntimeerde2] gemaakte proceskosten dan wel een correctiefactor toe te passen.

3.Het oordeel van het hof

3.1.

Het hof oordeelt dat [appellant] geen belang heeft bij zijn hoger beroep voor zover dit gericht is tegen [geïntimeerde1] en dat het hoger beroep van [appellant] tegen [geïntimeerde2] niet slaagt, omdat er wel een koopovereenkomst tussen [geïntimeerde2] en [appellant] tot stand is gekomen. Verder oordeelt het hof dat het hoger beroep van [geïntimeerde2] evenmin slaagt. Hierna legt het hof uit waarom het tot deze oordelen komt.

Belang bij hoger beroep tegen [geïntimeerde1]

3.2.

[appellant] heeft ter zitting bij het hof toegelicht dat hij het hoger beroep ook tegen [geïntimeerde1] heeft ingesteld, omdat de rechtbank de gevorderde beslagkosten ook ten aanzien van [geïntimeerde1] heeft toegewezen. Hoewel in het dictum (ro. 4.3.) van het vonnis van de rechtbank niet uitdrukkelijk staat vermeld ten aanzien van wie de beslagkosten zijn toegewezen, volgt dit volgens het hof wel voldoende duidelijk uit de rest van het dictum in samenhang met ro. 3.12 van het vonnis van de rechtbank. Daarin heeft de rechtbank namelijk geoordeeld dat voor zover de vorderingen zijn ingesteld door [geïntimeerde1] , deze worden afgewezen. Het hof oordeelt daarom dat [appellant] geen belang heeft bij het hoger beroep voor zover dit is ingesteld tegen [geïntimeerde1] en het hoger beroep daarom in zoverre verworpen dient te worden.

Totstandkoming koopovereenkomst

3.3.

[appellant] heeft voor het eerst in hoger beroep een beroep gedaan op artikel 7:2 lid 1 BW Pro en betoogd dat de koopovereenkomst schriftelijk aangegaan moest worden omdat de koop een tot bewoning bestemde onroerende zaak betrof en [appellant] net als [geïntimeerde2] niet in de uitoefening van een beroep of bedrijf handelde. Artikel 7:2 lid 1 BW Pro bepaalt dat de koop van een tot bewoning bestemde onroerende zaak of bestanddeel daarvan schriftelijk moet worden aangegaan indien de koper een natuurlijk persoon is die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf (dus een consument of particuliere partij). De achtergrond van deze bepaling is gelegen in de bescherming van de consumentkoper. De particuliere verkoper kan echter ook een beroep op de bescherming van deze bepaling doen. Uit hoofde van artikel 3:39 BW Pro is de koopovereenkomst nietig als die niet in de voorgeschreven vorm (schriftelijk) is aangegaan. Op [appellant] rust de stelplicht en bewijslast van de omstandigheid dat partijen handelden als consument. [geïntimeerde2] heeft dit gemotiveerd weersproken. [appellant] heeft in zijn memorie van grieven zijn stelling dat hij niet in de uitoefening van een beroep of bedrijf heeft gehandeld niet nader toegelicht. Uit het procesdossier volgt dat de koopovereenkomst voor het gehele perceel oorspronkelijk werd aangegaan door AHOS-Allround Vastgoed B.V. als koper, waarvan [appellant] enig aandeelhouder was. Het was ten tijde van de verkrijging van het perceel al de bedoeling dat [appellant] het achterste deel van het perceel zou doorverkopen aan een ontwikkelaar. [appellant] heeft ter zitting toegelicht dat hij via AHOS-Allround Vastgoed B.V. de financiering voor de aankoop van het perceel niet rond kreeg, maar dat hij wel financiering kon verkrijgen door het perceel op eigen naam te kopen. Verder heeft [appellant] ter zitting toegelicht dat hij het woonhuis op het voorste perceel na de koop zelf heeft ontwikkeld. Hij heeft daar woonruimtes van gemaakt en die verhuurd. Dit alles duidt er juist op dat [appellant] niet heeft gehandeld als consument. Daarbij komt dat [appellant] ook onvoldoende onderbouwd heeft gesteld dat [geïntimeerde2] als consument heeft gehandeld. Uit het gesprek van 27 mei 2019 (pagina 16 productie 9 conclusie van antwoord) kan worden afgeleid dat [geïntimeerde2] (samen met [geïntimeerde1] ) miljoenen zou gaan investeren door het perceel te gaan ontwikkelen. Bij gebrek aan voldoende onderbouwing van de zijde van [appellant] gaat het hof dan ook voorbij aan het beroep op artikel 7:2 lid 1 BW Pro.

3.4.

Tussen partijen staat vast dat [geïntimeerde2] [appellant] na een eerder gesprek in april 2019 zijn interesse kenbaar heeft gemaakt om het achterste perceel te kopen en dat hij daarvoor een financier had gevonden, namelijk [geïntimeerde1] . Partijen zijn opnieuw met elkaar in gesprek gegaan op 27 mei 2019. Bij dit gesprek waren aanwezig [appellant] , [geïntimeerde2] , [geïntimeerde1] en de heer [naam1] . Laatstgenoemde was de accountant van zowel [appellant] als [geïntimeerde2] . [geïntimeerde1] heeft dit gesprek opgenomen. De geluidsopnames zijn door beide partijen in het geding gebracht. [appellant] betwist dat er tussen hem en [geïntimeerde2] tijdens dit gesprek (en eerder) een koopovereenkomst tot stand is gekomen. Volgens hem volgt uit de overgelegde geluidsfragmenten niet dat over de essentialia van een koopovereenkomst wilsovereenstemming is bereikt. Het hof gaat wegens gebrek aan onderbouwing voorbij aan de stelling van [appellant] dat door het knippen van de geluidsfragmenten geen volledig beeld is geschetst en dat niet uit te sluiten is dat de fragmenten zijn bewerkt. Het hof oordeelt dat uit de door de rechtbank in ro. 3.3. t/m 3.5 van het bestreden vonnis aangehaalde bewoordingen uit het gesprek van 27 mei 2019, waarvan ook het hof kennis heeft genomen, wel volgt dat er overeenstemming is bereikt over de essentialia van een koopovereenkomst. [appellant] heeft in het gesprek aangegeven dat hij het achterste deel van het perceel met een omvang van plus minus 4.600 vierkante meter wilde verkopen (pagina 1 productie 9 conclusie van antwoord). Hij heeft in het gesprek erkend dat hij daarover al eerder met [geïntimeerde2] had gesproken. [geïntimeerde1] heeft [appellant] in het gesprek voorgehouden dat [appellant] in het eerdere gesprek met [geïntimeerde2] had gezegd dat hij het goed wilde maken (eveneens pagina 1 productie 9 conclusie van antwoord). [geïntimeerde2] heeft in dit verband gesteld dat hij het achterste deel van het perceel zou krijgen voor 6 ton en dat het goedmaken zag op het feit dat [appellant] het gehele perceel aanvankelijk samen met [geïntimeerde2] zou aankopen en ontwikkelen, maar het perceel uiteindelijk alleen had aangekocht. In het midden kan blijven wat er precies goedgemaakt moest worden. Uit het gesprek volgt in ieder geval dat [appellant] bereid was om het achterste deel van het perceel voor een bedrag van € 600.000 aan [geïntimeerde2] te verkopen. [appellant] heeft wel gesteld dat hij steeds een verkoopprijs van € 600.000 plus de verkrijging van de door hem gehuurde bedrijfsruimte van [geïntimeerde2] voor ogen heeft gehad, maar uit het gesprek van 27 mei 2019 volgt dit niet. In het gesprek komt wel ter sprake dat [appellant] geïnteresseerd was in die panden, maar [geïntimeerde2] heeft daarop duidelijk kenbaar gemaakt dat hij zijn bedrijfspanden niet wilde verkopen aan [appellant] (pagina 11 productie 9 conclusie van antwoord). Daarna is het gesprek verder gegaan en werd de koop verder besproken. Daaruit volgt al dat de aankoop van de gehuurde bedrijfspanden geen onderdeel van de koop waren. [geïntimeerde1] heeft in het gesprek heel uitdrukkelijk gevraagd aan [appellant] of hij akkoord ging met de koop van het achterste deel van het perceel voor € 600.000:

“
Effe over, [appellant] , effe voor mij want ik ben natuurlijk niet voor niets meegegaan. Voor mij is het heel belangrijk dat die afspraak, dat jij je daar aan houdt. Dat is heel belangrijk. Weet je, wat je afgesproken hebt voor die 600.000 voor die achtergrond. Ik heb het geld geparkeerd. Dat je ook niet verder praat met Bolton en dat je zegt jongens het is verkocht. Snap je? Dat je niet nog verder gaat met hun om toch hun een beetje aan het lijntje te houden. Het is nu gewoon aan [naam2] gegund. Weet je, [naam2] doet met mij samen. En hij is er natuurlijk al getuige van geweest bij dat eerste gesprek. Ik ben er nu ook bij. Dus een mondelinge afspraak is ook een mondelinge afspraak. Snap je wat ik bedoel?”

[appellant] heeft daarop bevestigend geantwoord (op de vraag van [geïntimeerde1] “
En daar ga je wel mee akkoord dan hoop ik he”) met: “
Ja. Ja.”

(pagina 16 productie 9 conclusie van antwoord)

Vervolgens heeft [naam1] voorgesteld om een koopovereenkomst door een notaris op te laten stellen:

“Laten we een koopovereenkomst opstellen door die notaris.”

Daarop heeft [appellant] geantwoord:

“
Ja, dat gaan we doen. Ik zet mijn dingen, punten even neer. Op de mail”

En [geïntimeerde1] :

“Ja dat is goed. Ik heb het geld staan dus we kunnen heel snel schakelen.”

En vervolgens [geïntimeerde2] :

“Dus heel simpel [appellant] , wij kunnen afnemen. Zo gauw jij alles op papier hebt en wij met elkaar er even overheen geplast hebben, dan zou het binnen 1 week, 2 weken de overdracht al kunnen.”

(pagina’s 19 en 20 productie 9 conclusie van antwoord)

Vervolgens gaat het gesprek verder. Hieruit volgt ook dat partijen hebben besproken dat de levering spoedig zou kunnen plaatsvinden, namelijk 1 tot 2 weken na het finaliseren van de schriftelijke overeenkomst. Dit vormde voldoende indicatie van een leveringsdatum als essentieel onderdeel van de overeenkomst.

3.5.

Uit het gesprek kan worden geconcludeerd dat partijen het eens waren over de essentiële onderdelen van de koopovereenkomst, namelijk het object (achterste deel van het perceel met opstallen met een grootte van circa 4.600 m2), de prijs (€ 600.000) en de leveringstermijn (1 à 2 weken na het finaliseren van de schriftelijke overeenkomst). [geïntimeerde2] heeft uit het gesprek mogen afleiden dat er wilsovereenstemming werd bereikt, dus dat een bindende koopovereenkomst tot stand is gekomen. [appellant] heeft zijn verweer dat er nog andere essentiële onderwerpen waren waarover partijen nog tot overeenstemming moesten komen, onvoldoende gemotiveerd. [appellant] stelt dat hij tijdens het gesprek een voorbehoud heeft gemaakt dat hij eerst wilde uitzoeken hoe het uit zou pakken met betrekking tot de hypothecaire situatie. Dit volgt niet uit het gesprek. [appellant] heeft weliswaar het belang van een taxatie besproken, maar [appellant] heeft geen voorbehoud gemaakt. Integendeel, hij gaf aan:
“Ik heb wel een taxateur die dat voor mij wil doen”(pagina 22 productie 9 conclusie van antwoord). [appellant] heeft onvoldoende feiten en omstandigheden aangedragen om aan te nemen dat [geïntimeerde2] heeft moeten begrijpen dat [appellant] ter zake een voorbehoud heeft gemaakt. Verder volgt uit het feit dat [geïntimeerden] in eerste aanleg het standpunt hebben ingenomen dat zij gezamenlijk een koopovereenkomst met [appellant] hadden gesloten anders dan [appellant] betoogt niet dat [geïntimeerde2] er niet op heeft kunnen vertrouwen dat er (in ieder geval) met hem een koopovereenkomst tot stand is gekomen.

3.6.

[appellant] is verder nog opgekomen tegen het oordeel van de rechtbank dat hij niet ontoelaatbaar onder druk is gezet in het gesprek van 27 mei 2019. Volgens [appellant] werd hij onder druk gezet en heeft hij daarom om ervan af te zijn ermee ingestemd om zijn punten op papier te zetten. Volgens [appellant] is er sprake van misbruik van omstandigheden. Het hof volgt hem daarin niet. Uit het door het hof beluisterde geluidsbestand en de schriftelijke uitwerking daarvan volgt weliswaar dat [geïntimeerden] op bepaalde momenten pittige bewoordingen hebben geuit omdat [appellant] bepaalde afspraken niet zou zijn nagekomen, maar op andere momenten liep het gesprek weer gemoedelijk. [appellant] kwam genoeg aan het woord en uit het gesprek kan niet geconcludeerd worden dat [appellant] zich klemgezet voelde of niet vrijuit kon spreken. Bovendien is het gesprek een keer onderbroken geweest (tussen audiobestanden 2 en 3), waarop [appellant] hoorbaar de ruimte heeft verlaten, waarna hij weer is teruggekomen en het gesprek op gemoedelijke toon verder is gegaan. [appellant] heeft onvoldoende feiten en omstandigheden aangedragen voor een vruchtbaar beroep op misbruik van omstandigheden.

3.7.

De conclusie uit het voorgaande is dat [appellant] de totstandkoming van de koopovereenkomst onvoldoende gemotiveerd heeft bestreden. De door hem in eerste aanleg gepresenteerde verklaringen van derden weerleggen de inhoud van het gesprek van 27 mei 2019 niet. Door de verkoop en levering aan Bolton Ontwikkeling B.V. is [appellant] tekortgeschoten in de nakoming van de koopovereenkomst en gehouden om de door [geïntimeerde2] geleden schade te vergoeden.

3.8.

[appellant] heeft ook nog betoogd dat de rechtbank buiten de rechtsstrijd is getreden door aan te nemen dat er tussen [geïntimeerde2] en [appellant] een koopovereenkomst tot stand is gekomen, terwijl in eerste aanleg door [geïntimeerden] is gesteld dat met zowel [geïntimeerde1] als [geïntimeerde2] een koopovereenkomst tot stand is gekomen en de vordering daarop zag. Het hof deelt dit standpunt niet, nu de rechtbank op grond van het partijdebat uiteindelijk minder heeft toegewezen dan gevorderd door de vorderingen van [geïntimeerde1] af te wijzen. Bovendien heeft [geïntimeerde2] in hoger beroep het standpunt ingenomen dat alleen tussen hem en [appellant] een koopovereenkomst tot stand is gekomen. Dit betekent ook dat het hof niet toekomt aan de voorwaardelijke eiswijziging van [geïntimeerde2] .

Buitengerechtelijke incassokosten

3.9.

[geïntimeerde2] komt in incidenteel appel op tegen de afwijzing van de gevorderde buitengerechtelijke incassokosten. Volgens [geïntimeerde2] heeft de rechtbank ten onrechte [appellant] beschouwd als een natuurlijk persoon die (in dit kader) niet in de uitoefening van een beroep of bedrijf handelde en vervolgens ten onrechte geoordeeld dat de buitengerechtelijke incassokosten niet toewijsbaar zijn omdat geen aanmaning in de zin van artikel 6:96 lid 6 BW Pro is verzonden. Hoewel gegrond kan de incidentele grief evenwel niet tot vernietiging op dit onderdeel leiden. [geïntimeerde2] heeft in eerste aanleg alleen een sommatiebrief van 23 september 2019 overgelegd. [geïntimeerde2] heeft daarmee onvoldoende onderbouwd gesteld dat hij daadwerkelijk buitengerechtelijke kosten heeft gemaakt en dat die kosten betrekking hebben op verrichtingen die meer omvatten dan een enkele aanmaning, het enkel doen van een schikkingsvoorstel, het inwinnen van eenvoudige inlichtingen of het op gebruikelijke wijze samenstellen van het dossier waarvoor de geliquideerde proceskostenvergoeding al een vergoeding insluit. De gevorderde buitengerechtelijke incassokosten zijn om die reden niet toewijsbaar.

Daadwerkelijk gemaakte proceskosten

3.10.

[geïntimeerde2] vordert veroordeling van [appellant] tot betaling van de daadwerkelijk door [geïntimeerde2] gemaakte proceskosten, althans een correctiefactor toe te passen, omdat [appellant] zijn vorderingen heeft gebaseerd op feiten waarvan hij de onjuistheid kende of in ieder geval behoorde te kennen en daarmee
Uw rechtbank(het hof begrijpt: het hof) onjuist en/of onvolledig heeft geïnformeerd. [geïntimeerde2] doelt daarbij op het door [appellant] ingenomen standpunt dat hij niet handelde in de uitoefening van zijn beroep of bedrijf. Het hof stelt vast dat [appellant] geen kennelijk ongegronde vordering heeft ingesteld. Evenmin is gebleken dat [appellant] bij het voeren van verweer of het instellen van hoger beroep misbruik van procesrecht heeft gemaakt of onrechtmatig heeft gehandeld. Niet gezegd kan worden dat [appellant] de waarheidsplicht van artikel 21 Rv Pro heeft geschonden door onwaarheden en/of onvolledige feiten aan te voeren. Het gevorderde is dus niet toewijsbaar.

De conclusie

3.11.

Het principaal hoger beroep slaagt niet, en het incidenteel hoger beroep evenmin.

3.12.

Omdat [appellant] in het principaal hoger beroep in het ongelijk zal worden gesteld, zal het hof [appellant] tot betaling van de proceskosten in het principaal hoger beroep veroordelen. Onder die kosten vallen ook de nakosten die nodig zijn voor de betekening van de uitspraak.

3.13.

Omdat [geïntimeerde2] in het incidenteel hoger beroep in het ongelijk zal worden gesteld, zal het hof [geïntimeerde2] tot betaling van de proceskosten in het incidenteel hoger beroep veroordelen.

3.14.

De kostenveroordeling in het principaal hoger beroep kan zoals gevorderd ook ten uitvoer worden gelegd als een van partijen de beslissing van het hof voorlegt aan de Hoge Raad (uitvoerbaarheid bij voorraad).

4.De beslissing

Het hof:

In het principaal en incidenteel hoger beroep:

4.1.

bekrachtigt het vonnis van de rechtbank Midden-Nederland, zittingsplaats Utrecht, van 23 december 2020;

In het principaal hoger beroep voorts:

4.2.

veroordeelt [appellant] tot betaling van de volgende proceskosten van [geïntimeerde2] in hoger beroep:

€ 1.756,00 aan griffierecht,
€ 2.228,00 aan salaris van de advocaat van [geïntimeerde2] (2 procespunten x appeltarief II),
€ 163,00 aan nakosten (kosten die ontstaan na deze uitspraak);

4.3.

verklaart de veroordeling onder 4.2 uitvoerbaar bij voorraad;

In het incidenteel hoger beroep voorts:

4.4.

veroordeelt [geïntimeerde2] tot betaling van de volgende proceskosten van [appellant] in hoger beroep:

- € 1.114,00 aan salaris van de advocaat van [appellant] (€ 2.228,00/2).

Dit arrest is gewezen door mrs. M. Schoemaker, G.R. den Dekker en S.M. Kingma, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 20 december 2022.