Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Arnhem, afdeling civiel
zaaknummer gerechtshof 200.303.027
zaaknummer rechtbank Midden-Nederland, locatie Utrecht 8320393
arrest van 20 december 2022
in de zaak van
[appellant]en
[appellante] ,
die wonen in [woonplaats1] ,
die hoger beroep hebben ingesteld
en bij de kantonrechter optraden als gedaagden in conventie, eisers in reconventie,
hierna: [appellant] en [appellante] ,
advocaat: mr. T.P. Schut,
tegen
[geïntimeerde] ,
die woont in [woonplaats1] ,
en bij de kantonrechter optrad als eiseres in conventie, verweerster in reconventie,
hierna: [geïntimeerde] ,
advocaat: mr. H.A. Bravenboer.
1.Het verloop van de procedure in hoger beroep
1.1.
Naar aanleiding van het arrest van 4 januari 2022 heeft op 25 maart 2022 een mondelinge behandeling bij het hof plaatsgevonden. Daarvan is een verslag gemaakt dat aan het dossier is toegevoegd (het proces-verbaal). Daarna zijn de volgende processtukken ingediend:
- memorie van grieven, met productie
- memorie van antwoord, met productie.
1.2.
Hierna hebben partijen het hof gevraagd arrest te wijzen.
2.De kern van de zaak
2.1.
[appellant] en [appellante] huurden sinds 1 augustus 2010 de woning aan de [adres] in [woonplaats1] van [geïntimeerde] . De huurprijs bedroeg € 1.000,00 per maand. Er is een flinke achterstand ontstaan in de betaling van de huur.
2.2.
[geïntimeerde] heeft bij de kantonrechter gevorderd dat de huurovereenkomst vanwege de huurachterstand zal worden ontbonden en dat [appellant] en [appellante] worden veroordeeld tot betaling van de achterstallige huur, met enige nevenvorderingen. Als tegenvordering eisten [appellant] en [appellante] dat [geïntimeerde] wordt veroordeeld tot betaling van enkele energienota’s aan hen.
2.3.
De kantonrechter heeft bij vonnis van 18 november 2020 de huurovereenkomst ontbonden en [appellant] en [appellante] veroordeeld tot ontruiming van de woning. Verder zijn zij veroordeeld tot betaling van € 29.350,00 aan huurachterstand alsmede tot een gebruiksvergoeding totdat de woning feitelijk is ontruimd. Ook zijn buitengerechtelijke kosten toegewezen aan [geïntimeerde] . De tegenvordering van [appellant] en [appellante] is afgewezen. Zij zijn veroordeeld in de proceskosten. [appellant] en [appellante] hebben de woning inmiddels verlaten.
2.4.
[appellant] en [appellante] willen met het hoger beroep bereiken dat de ontbinding van de huurovereenkomst niet doorgaat. Zij stellen namelijk dat zij rechtsgeldig de huurbetalingen mochten opschorten omdat [geïntimeerde] niet voldeed aan haar verplichtingen de woning te onderhouden. Verder voeren zij aan dat de huurachterstand lager is, namelijk
€ 22.350,00, omdat zij meer betalingen aan [geïntimeerde] hebben gedaan en dat zij geen gebruiksvergoeding verschuldigd zijn over de periode na betekening van het vonnis. De kwestie van de energienota’s speelt in hoger beroep niet meer.
3.Het oordeel van het hof
De beslissing
3.1.
Het hof zal beslissen dat de vorderingen van [geïntimeerde] terecht zijn toegewezen door de kantonrechter. Hierna wordt uitgelegd hoe het hof tot dat oordeel komt. Eerst wordt nader ingegaan op de feiten.
De feiten
3.2.
Volgens de specificatie van [geïntimeerde] , die op dit punt niet wordt betwist door [appellant] en [appellante] , is de huur met ingang van de maand maart 2018 niet langer betaald. Daarvoor werd de huur doorgaans betaald. Bij brief van 6 september 2018 bericht [geïntimeerde] aan [appellant] dat, berekend tot en met september 2018, sprake is van een huurachterstand van € 12.750,00 en worden
“verdere stappen”in het vooruitzicht gesteld als deze achterstand niet binnen 14 dagen wordt ingelopen. In deze brief wordt ook nog het volgende geschreven:
“verdere stappen”in het vooruitzicht gesteld als deze achterstand niet binnen 14 dagen wordt ingelopen. In deze brief wordt ook nog het volgende geschreven:
“Voor wat betreft het onderhoud van de woning:
Binnen afzienbare tijd wordt er met u een afspraak gemaakt om eventueel achterstallige onderhoud om te nemen en waar nodig te repareren.
Voor de goede orde wijzen wij u erop dat onderhoud aan de binnenkant van de woning, niet voor rekening van de verhuurder is, maar voor eigen rekening van de huurder.
Dit is ook van toepassing op onderhoud van de tuin, erfafscheiding, legen van de dakgoot en het schoonhouden van het dak van de berging.”
3.3.
Omdat de huur niet werd betaald is [appellant] bij brief van 29 januari 2019 gesommeerd tot betaling van de achterstand van inmiddels € 16.750,00 over te gaan. Daaraan werd geen gehoor gegeven waarna [geïntimeerde] de procedure bij de kantonrechter is begonnen.
3.4.
Op verzoek van [geïntimeerde] heeft een ex-werknemer van het aannemingsbedrijf van haar echtgenoot een inspectie van de woning uitgevoerd. Daarover rapporteert hij in zijn e-mail van 3 september 2020. Verkort weergegeven zijn er de volgende gebreken aan de woning: doorgerotte voordeur en alle kozijnen zijn slecht. De kozijnen en de voordeur moeten worden vervangen. Verder zijn er gebreken aan de binnenzijde van de woning die voor rekening van [appellant] en [appellante] komen. Er zijn door [appellant] en [appellante] foto’s overgelegd waaruit de nodige, deels andere, gebreken blijken. Ook is er een inspectierapport van Schinkel Bouwwerken van 3 december 2020 en een schriftelijke verklaring van de buurvrouw waaruit volgt dat sprake is van gebreken.
De huurachterstand
3.5.
Het hof beslist dat de huurachterstand wordt vastgesteld op grond van de specificatie van [geïntimeerde] (productie 2 inleidende dagvaarding). Dit wordt als volgt uitgelegd. In de memorie van grieven stellen [appellant] en [appellante] dat, voor zover zij hebben kunnen nagaan, zij een extra zevental huurtermijnen contant hebben voldaan maar dat zij verzuimd hebben voor die betalingen een kwitantie aan [geïntimeerde] te vragen (ter zitting bij het hof heeft [appellant] verklaard dat alle betalingen contant zijn gedaan). Zij bieden hiervan uitdrukkelijk bewijs aan door het horen als getuigen van [geïntimeerde] en haar zoon. Deze betalingen worden door [geïntimeerde] betwist; zij stelt dat met alle ontvangen betalingen rekening is gehouden in haar specificatie van verschuldigde huurtermijnen en ontvangen betalingen.
3.6.
Op [appellant] en [appellante] rust de stelplicht (en eventueel de bewijslast) ten aanzien van de huurbetalingen. Tegenover de betwisting door [geïntimeerde] had van [appellant] en [appellante] verwacht mogen worden dat zij zouden hebben uitgelegd op welke huurtermijnen de zeven betalingen zien en waar, hoe en aan wie deze zijn gedaan. Temeer nu [geïntimeerde] een chronologisch en gedetailleerd overzicht verstrekt van de betalingen die zij wèl heeft ontvangen. Dat doen [appellant] en [appellante] echter niet; zij volstaan met de enkele mededeling dat [geïntimeerde] en haar zoon als getuigen zouden gaan verklaren dat zij meer hebben betaald. Daarmee hebben zij onvoldoende concreet gesteld dat en welke huurbetalingen zij naast de door [geïntimeerde] genoteerde betalingen hebben gedaan. Het hof komt daarom niet toe aan bewijslevering
De gebreken aan de woning en de opschorting
3.7.
Uit de wet en de jurisprudentie van de Hoge Raad [1] blijkt het volgende. Als er sprake is van verminderd huurgenot kan aan de rechter om huurprijsvermindering of om schadevergoeding worden gevraagd. Daaraan voorafgaand is de huurder gerechtigd om, als er gebreken zijn die de verhuurder niet verhelpt, de huurbetalingen op te schorten. Daarvoor is vereist dat de verhuurder van de gebreken in kennis wordt gesteld door de huurder. Een dergelijke mededeling kan achterwege blijven als de huurder kan aantonen dat de verhuurder van de gebreken op de hoogte was zodat hij maatregelen had kunnen nemen. Het is overigens niet noodzakelijk om huurprijsvermindering te vragen of schadevergoeding te vorderen. De opschorting kan ook alleen plaatsvinden om de verhuurder te dwingen de gebreken te herstellen. Als deze zijn hersteld dan moet de oorspronkelijke huur worden betaald. In elk geval moet de opschorting proportioneel zijn; de opschorting van de huurbetaling moet in een redelijke verhouding staan tot de ernst van de gebreken.
3.8.
Het hof stelt voorop dat uit de overgelegde foto’s, de rapportage in de e-mail van 3 september 2020 en het inspectierapport - als onvoldoende betwist - vast is komen te staan dat de woning flinke gebreken kende. Het spreekt voor zich dat de verhuurder de doorgerotte voordeur, de slechte kozijnen en mogelijk ook nog andere gebreken had moeten herstellen. [appellant] en [appellante] stellen dat zij om die reden gerechtigd waren de huurbetaling op te schorten omdat [geïntimeerde] hiervan afwist. Het hof moet beoordelen of is voldaan aan de vereisten voor opschorting van de huurbetaling.
3.9.
Door [appellant] en [appellante] wordt onvoldoende uitgelegd of en hoe [geïntimeerde] van de gebreken op de hoogte had moeten komen, temeer nu zij tot september 2018 nooit schriftelijk hebben geklaagd, wel in de woning hebben gewoond en tot maart 2018 de huur grotendeels regulier hebben betaald. Zij stellen dat [geïntimeerde] en haar zoon vanaf de start van de huurovereenkomst in 2010 op de hoogte waren van de gebreken en dat de zoon regelmatig mededeelde dat die zouden worden verholpen, maar dat wordt door [geïntimeerde] ontkend. Tegenover deze betwisting van [geïntimeerde] hadden [appellant] en [appellante] moeten uitleggen hoe en wanneer zij concreet, “vele malen” (zoals vermeld op pagina 2 van de memorie van grieven), aan [geïntimeerde] kenbaar hebben gemaakt dat en welke gebreken er waren. Ook hadden zij moeten uitleggen waarom zij al die jaren genoegen hebben genomen met het uitblijven van het herstel van de gebreken en daar nooit eerder een brief of e-mail aan [geïntimeerde] aan hebben gewijd, temeer nu niet (voldoende onderbouwd) gesteld is, of anderszins is komen vast te staan, dat de zoon [geïntimeerde] in deze kwestie vertegenwoordigde dan wel zijn (mogelijke) kennis omtrent de gebreken aan [geïntimeerde] kan worden toegerekend. Omdat zij die uitleg niet geven kan het hof er niet vanuit gaan dat [geïntimeerde] op de hoogte is geraakt dat er gebreken waren die door haar moesten worden hersteld. [appellant] en [appellante] hebben ook hun stelling dat de zoon van [geïntimeerde] namens haar een toezegging tot herstel zou hebben gedaan dan wel een hiertoe strekkende afspraak zou hebben gemaakt, in het licht van de betwisting van [geïntimeerde] , onvoldoende toegelicht. Met name leggen zij niet uit waaruit het bestaan van een volmacht door [geïntimeerde] aan haar zoon blijkt. Ook lichten zij niet toe - bij het ontbreken van een dergelijke volmacht - waaruit dan blijkt dat dit aan [geïntimeerde] kan worden toegerekend, ofwel door haar toedoen ofwel op grond van feiten en omstandigheden die voor haar risico komen en waaruit naar verkeersopvattingen de schijn van vertegenwoordigingsbevoegdheid kan worden afgeleid. De stelling dat [geïntimeerde] zélf een toezegging tot herstel zou hebben gedaan, wordt evenmin onderbouwd. Het voorgaande betekent dat het hof oordeelt dat de opschorting van de huurbetalingen met ingang van maart 2018 niet rechtsgeldig is gedaan. [appellant] en [appellante] waren toen gehouden om de huur te blijven betalen. Ook op dit punt komt het hof, bij gebreke van voldoende concrete stellingen van [appellant] en [appellante] , dus niet toe aan bewijslevering. Voor zover [appellant] en [appellante] bedoelen te betogen dat het verzuim van [geïntimeerde] vanwege de in deze en de vorige rechtsoverweging behandelde stellingen, intrad vóór het verzuim van [appellant] en [appellante] , op grond van de aanvullende of beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid, geldt evenzeer dat de stellingen onvoldoende concreet en toegelicht zijn.
3.10.
Door [geïntimeerde] wordt erkend dat op 20 september 2018 door [appellant] en [appellante] een correcte melding is gedaan van de gebreken aan de woning. Het hof overweegt voor alle duidelijkheid dat dit niet betekent dat [appellant] en [appellante] in de periode daarvoor rechtsgeldig hebben opgeschort. Opschorting met terugwerkende kracht is namelijk niet mogelijk. Voor de periode na 20 september 2018 heeft te gelden dat [appellant] en [appellante] niet gerechtigd waren tot opschorting omdat zij in verzuim verkeerden met de betaling van de huurpenningen; zij betaalden immers sinds maart 2018 geen huur meer. Daarom hoefde [geïntimeerde] in september 2018 niet direct de gebreken te herstellen. Haar herstelverplichting was niet opeisbaar door het verzuim van [appellant] en [appellante] de huur tijdig en volledig te betalen. Omdat [appellant] en [appellante] de huurachterstand tot 20 september 2018 niet hadden ingelopen hoefde [geïntimeerde] dus niet gelijk de gebreken te herstellen.
3.11.
Ten overvloede wordt overwogen dat volledige opschorting van de huurbetaling niet proportioneel is. Omdat [appellant] en [appellante] in de woning zijn blijven wonen gaat het hof er van uit dat de gebreken niet de volledige opschorting van de huurbetaling rechtvaardigden. Als al sprake zou zijn geweest van rechtsgeldige opschorting dan had deze zich moeten beperken tot een gedeelte van de maandelijkse huurbetalingsverplichting dat in redelijke verhouding staat tot de gebreken. [appellant] en [appellante] benoemen echter niet, laat staan gemotiveerd, in welke mate een gedeeltelijke opschorting van de huurbetalingsverplichting wel proportioneel was geweest. Tot slot wordt nog het volgende overwogen. [appellant] en [appellante] hebben bij de kantonrechter en evenmin in hoger beroep huurprijsvermindering hebben gevraagd of schadevergoeding gevorderd voor hun verminderd huurgenot. Dat betekent dus dat het hof hiervoor geen vergoeding kan toekennen, zelfs nu vaststaat dat de woning flinke gebreken kende.
3.12.
Nu is geoordeeld dat er niet meer huur is betaald dan uit de specificatie van [geïntimeerde] blijkt en er geen sprake is van rechtsgeldige opschorting wordt beslist dat er een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst bestaat die ontbinding rechtvaardigt. Er is immers sprake van een zeer forse betalingsachterstand van de huur. Terecht heeft de kantonrechter dus [appellant] en [appellante] tot ontruiming veroordeeld.
Ontruiming
3.13.
[appellant] en [appellante] klagen nog dat de kantonrechter heeft beslist dat de huurtermijnen moeten worden doorbetaald tot aan de ontruiming. Zij voeren aan dat [geïntimeerde] niets heeft gedaan om de woning te ontruimen en dat zij daarom niet de huurpenningen zijn verschuldigd. Bovendien moest [appellante] langer in de woning verblijven omdat [geïntimeerde] weigerde een huurdersverklaring te geven waardoor het voor haar veel moeilijker is om een andere woning te krijgen.
3.14.
Het hof overweegt dat deze bezwaren van [appellant] en [appellante] niet opgaan. [appellante] is, ondanks tot ontruiming te zijn veroordeeld, langer in de woning gebleven (zie haar verklaring volgens het verslag van de mondelinge behandeling in hoger beroep) en is hiervoor, na ontbinding van de huurovereenkomst, een gebruiksvergoeding verschuldigd. [geïntimeerde] is niet in verzuim geraakt door de verhuurdersverklaring niet te verstrekken omdat [appellant] en [appellante] niet uitleggen op grond van welke wettelijke of contractuele regel [geïntimeerde] gehouden zou zijn dit te doen. Dat de woning na vertrek van [appellante] niet meer is verhuurd, en dus [geïntimeerde] geen schade zou hebben ondervonden door het verlengde verblijf in de woning, ontgaat het hof. [appellant] en [appellante] waren immers verplicht de huur dan wel gebruiksvergoeding te betalen en door dit niet te doen derft [geïntimeerde] inkomsten.
De conclusie
3.15.
Het hoger beroep slaagt niet. Het vonnis van de kantonrechter zal daarom worden bekrachtigd. Omdat [appellant] en [appellante] in het ongelijk worden gesteld, zal het hof hen tot betaling van de proceskosten in hoger beroep veroordelen. Onder die kosten vallen ook de nakosten die nodig zijn voor de betekening van de uitspraak en de wettelijke rente daarover. De rente is verschuldigd vanaf veertien dagen na die betekening.
3.16.
De veroordelingen in deze uitspraak kunnen ook ten uitvoer worden gelegd als een van partijen de beslissing van het hof voorlegt aan de Hoge Raad (uitvoerbaarheid bij voorraad).
4.De beslissing
Het hof:
4.1.
bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Midden-Nederland van 18 november 2020;
4.2.
veroordeelt [appellant] en [appellante] , hoofdelijk zodanig dat als de een betaalt de ander zal zijn bevrijd, tot betaling van de volgende proceskosten van [geïntimeerde] :
€ 772,00,- aan griffierecht
€ 2.884,00,- aan salaris van de advocaat van [geïntimeerde] (2 procespunten x appeltarief III);
4.3.
bepaalt dat al deze kosten moeten worden betaald binnen 14 dagen na vandaag. Als niet op tijd wordt betaald, dan worden die kosten verhoogd met de wettelijke rente;
4.4.
verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
4.5.
wijst af wat verder is gevorderd.
Dit arrest is gewezen door mrs. L.J. de Kerpel-van de Poel, L.R. van Harinxma thoe Slooten en A.J.J. van Rijen, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 20 december 2022.