ECLI:NL:GHARL:2022:2154

• Datum uitspraak: 22 maart 2022
• Publicatiedatum: 21 maart 2022
• Zaaknummer: 21/00135
• Instantie: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: V.F.R. Woeltjes
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoger beroep inzake de waardevaststelling van een woning onder de Wet WOZ

In deze zaak heeft het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden op 22 maart 2022 uitspraak gedaan in het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland. De zaak betreft de waardevaststelling van een woning onder de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ). De heffingsambtenaar had de waarde van de woning vastgesteld op € 898.000 per waardepeildatum 1 januari 2018, wat leidde tot een aanslag onroerendezaakbelasting voor het jaar 2019. Belanghebbende was het niet eens met deze waardebepaling en heeft hiertegen bezwaar aangetekend, maar de heffingsambtenaar handhaafde zijn beslissing. De rechtbank verklaarde het beroep van belanghebbende ongegrond, waarna belanghebbende hoger beroep instelde.

Tijdens de zitting op 9 februari 2022 heeft belanghebbende zijn grieven beperkt tot de waardevermindering van de woning door overlast van de nabijgelegen spoorlijn, een studentenhuis, en andere factoren. De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van zijn waarde de taxatiematrix gepresenteerd, waarin de waarde van de woning werd vergeleken met vergelijkingsobjecten. Het Hof heeft geoordeeld dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld, ondanks de door belanghebbende aangevoerde overlast. Het Hof heeft de argumenten van belanghebbende over de overlast en de waarde van de woning in overweging genomen, maar concludeerde dat deze niet voldoende waren om de vastgestelde waarde te weerleggen.

Uiteindelijk heeft het Hof het hoger beroep ongegrond verklaard en geen aanleiding gezien voor vergoeding van griffierecht of proceskosten. De uitspraak is openbaar uitgesproken en belanghebbende kan binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden.

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN

locatie Arnhem

nummer 21/00135

uitspraakdatum: 22 maart 2022

Uitspraak van de elfde enkelvoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[belanghebbende] te
[woonplaats] (hierna: belanghebbende)

tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 4 december 2020, nummer UTR 19/3575, in het geding tussen belanghebbende en

de
heffingsambtenaar van
de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap Utrecht (hierna: de heffingsambtenaar)

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 2 te [woonplaats] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2018 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2019 vastgesteld op € 898.000. Tegelijk met deze beschikking is voor het jaar 2019 de aanslag onroerendezaakbelasting (OZB) voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte vastgesteld.

1.2.

Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.

1.3.

Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.

1.4.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.5.

Partijen hebben voorafgaand aan de zitting nadere stukken ingediend.

1.6.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 9 februari 2022. Daarbij zijn verschenen en gehoord mr. D.A.N. Bartels, als de gemachtigde van belanghebbende, alsmede mr. [naam1] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [de taxateur1] , taxateur.

2. Vaststaande feiten

Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een in de wijk [de wijk1] gelegen twee-onder-een-kapwoning (bouwjaar 1904) met een gebruiksoppervlakte van 131 m2. De woning beschikt over een berging en is gelegen op een perceel met een oppervlakte van 380 m2.

3. Geschil

3.1.

In geschil of de waarde van de woning per de waardepeildatum te hoog is vastgesteld.

3.2.

Belanghebbende beantwoordt die vraag bevestigend en bepleit - naar het Hof begrijpt -een waarde van € 571.000. De heffingsambtenaar beantwoordt die vraag ontkennend.

3.3.

Ter zitting van het Hof heeft belanghebbende zijn algemeen geformuleerde grieven in zijn hogerberoepschrift en het nadere stuk, alsook zijn beroep op betalingsonmacht, uitdrukkelijk en ondubbelzinnig laten varen en het geschil beperkt tot de navolgende punten met betrekking tot de waarde van de woning, te weten:

- Waardevermindering als gevolg van ondervonden overlast vanwege:

a. de ligging aan het spoor naar het [naam2] ,

b. een nabijgelegen studentenhuis,

c. stinkend tuinafval van aangrenzende woningen aan de [adres2] ,

d. illegaal parkeren voor de toegangspoort naar de woning.

- De voor de woning getaxeerde woningwaarde per m2 is niet in lijn met de woningwaarde per m2 van de vergelijkingsobjecten.

4. Beoordeling van het geschil

4.1.

Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed (vgl. TK, vergaderjaar 1992-1993, 22885, nr. 3, blz. 44, en HR 8 augustus 2003, nr. 38.085, ECLI:NL:HR:2003:AI0924).

4.2.

In hoger beroep bepleit belanghebbende voor de woning een lagere waarde. In dat geval rust op de heffingsambtenaar de last feiten aannemelijk te maken die meebrengen dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is.

4.3.

Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde wijst de heffingsambtenaar op de in beroep overgelegde taxatiematrix van 3 maart 2020, opgesteld door [de taxateur2] , taxateur. Hierin is de waarde van de woning op € 898.000 getaxeerd aan de hand van verkoopcijfers van drie woningen die omstreeks de waardepeildatum zijn verkocht. De woning en de drie vergelijkingsobjecten hebben de volgende kenmerken:

De woning

[adres3] 145

[adres2] 39

[adres4] 20

Soort object

2^1 kap woning

2^1 kap woning

Tussenwoning

Tussenwoning

Locatie

[de wijk1]

[de wijk2]

[de wijk1]

[de wijk1]

Ligging

Aan doodlopend straatje gelegen, aan spoorlijn [naam2]

In woonwijk, nabij drukke doorgaande weg. Uitzicht op scholencomplex

Aan doorgaande straat, aan spoorlijn [naam2]

In woonwijk

Uitstraling/type

Normaal

Normaal

Normaal

Normaal

Gebruiksopp. (ca)

131 m2

148 m2

243 m2

128 m2

Bouwjaar (ca)

1904

1968

1920

1904

Bouwkundige kwaliteit

Goed

Voldoende

Voldoende

Voldoende

Staat onderhoud

Goed

Voldoende/ eenvoudig

Voldoende

Goed

Kaveloppervlak

380 m2

205 m2

166 m2

83 m2

Vastgestelde waarde

€ 898.000

Koopovereenkomst

3-4-2018

28-6-2017

21-3-2018

Koopsom

€ 725.000

€ 1.060.000

€ 727.727

Gecorrigeerde koopsom

€ 708.000

€ 1.111.940

€ 711.000

Berging

€ 8.000

€ 10.000

€ 3.500

-

Grond

€ 325.660

€ 160.925

€ 189.600

€ 99.600

Woning

€ 564.340

€ 537.075

€ 918.840

€ 611.400

Woningwaarde

per m2

€ 4.308

€ 3.629

€ 3.781

€ 4.777

Woning is op 25032016 getransporteerd voor € 890.000
(ovk 26-9-2015)

Aanbouwen en dakkapellen zijn in de gebruiksoppervlakte meegenomen.

Ter zitting van het Hof heeft de taxateur verklaard dat bij de vergelijkingsobjecten [adres2] 39 en [adres4] 20 niet de juiste grondstaffel (€ 857/m2 voor de eerste 1.000 m2) is toegepast, waardoor de grondwaarde niet goed is weergegeven. Als gevolg hiervan zijn ook de hierboven vermelde woningwaarden per m2 van die vergelijkingsobjecten niet juist vermeld. De gecorrigeerde taxatiematrix luidt, voor zover van belang, als volgt:

Gecorrigeerde koopsom

€ 708.000

€ 1.111.940

€ 711.000

Berging

€ 8.000

€ 10.000

€ 3.500

-

Grond

€ 325.660

€ 160.925

€ 142.262

€ 71.131

Woning

€ 564.340

€ 537.075

€ 966.178

€ 639.869

Woningwaarde

per m2

€ 4.308

€ 3.629

€ 3.976

€ 4.999

Bij zijn nadere stuk heeft de heffingsambtenaar in aanvulling hierop (verkoop)documentatie betreffende de woning, de vergelijkingsobjecten [adres3] 145 en [adres2] 39 alsmede - bij vergissing - [adres4] 10 (in plaats van 20) overgelegd, zoals die is opgenomen in de applicatie iWOZ (Vastgoedrapport Woningen).

4.4.1.

Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar met de gecorrigeerde taxatiematrix, de aanvullende (verkoop)documentatie uit iWOZ en de daarop ter zitting van het Hof gegeven toelichting, aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning per de waardepeildatum niet te hoog is vastgesteld. De vergelijkingsobjecten zijn voldoende vergelijkbaar met de woning om hieruit conclusies te kunnen trekken met betrekking tot de gezochte waarde. Bij de herleiding van de waarde van de woning uit de (gecorrigeerde) verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten, heeft de taxateur voldoende rekening gehouden met de onderlinge verschillen. Die onderlinge verschillen komen voldoende tot uitdrukking in de woningwaarde per m2 van de woning in vergelijking tot die van de vergelijkingsobjecten.

4.4.2.

Het Hof neemt hierbij in aanmerking dat sprake zal zijn van enige overlast van de spoorlijn naar het [naam2] , aangezien de tuin van de woning pal aan het spoor is gelegen en dat - naar niet is weersproken door de heffingsambtenaar - (diesel)treinen van het [naam2] ter hoogte van de woning van belanghebbende stilhouden om te rangeren. Het Hof acht die overlast in objectieve zin waardeverminderend. De overlast van een studentenhuis (c.q. het studentenleven) en/of parkeeroverlast (illegaal parkeren) zijn in meer of mindere mate inherent aan het wonen in het drukke centrum van een (studenten)stad als [woonplaats] . De taxateur heeft hieromtrent geloofwaardig verklaard dat die overlast zich - in objectieve zin - niet zwaarder laat voelen voor de woning van belanghebbende. Tenslotte heeft de taxateur geloofwaardig verklaard dat en toegelicht waarom geen sprake zal zijn van (stank)overlast van eventueel tuinafval van de woningen aan de [adres2] .

4.4.3.

Wat betreft het ‘soort object’ heeft de taxateur rekening kunnen en mogen houden met de omstandigheid dat het marktniveau van tussenwoningen in hetzelfde marktsegment lager ligt dan van twee-onder-een-kapwoningen in hetzelfde marktsegment.

4.4.4.

Het vergelijkingsobject [adres2] 39 is eveneens aan de spoorlijn naar het [naam2] gelegen, maar de woning van belanghebbende zal hiervan om voormelde redenen wat meer overlast ondervinden. De woningwaarde per m2 van de woning van belanghebbende zal hierdoor licht nadelig zijn beïnvloed. Het verschil in woningwaarde per m2 tussen die woningen wordt, naast het verschil in marktniveau en ondervonden overlast, verder voldoende verklaard door een verschil in gebruiksoppervlakte (waardoor sprake zal zijn van afnemend grensnut) en een verschil in de staat van onderhoud.

4.4.5.

Het vergelijkingsobject [adres3] 145 is wat verder van diezelfde spoorlijn gelegen, maar in de nabijheid van een drukke doorgaande weg met uitzicht op een scholencomplex, zodat ook voor dat object sprake zal zijn van een vergelijkbare overlast. Het verschil in woningwaarde per m2 tussen deze woningen wordt verder voldoende verklaard door verschillen in bouwkundige kwaliteit en staat van onderhoud.

4.4.6.

De hogere woningwaarde per m2 voor het vergelijkingsobject [adres4] 20 valt onder meer te verklaren door een betere ligging, zonder overlast van eerder genoemde spoorlijn naar het [naam2] . Het verschil in woningwaarde per m2 wordt hierdoor voldoende verklaard.

4.4.7.

De gecorrigeerde taxatiematrix biedt daarmee voldoende steun aan de door de heffingsambtenaar verdedigde waarde. De heffingambtenaar betoogt overigens terecht dat die waarde voldoende bevestiging vindt in het eigen aankoopcijfer (€ 890.000 op 26 september 2015), in aanmerking nemende dat de woningmarkt in [woonplaats] sindsdien is gestegen. Het Hof ziet geen enkel aanknopingspunt voor de stelling dat belanghebbende de woning destijds in objectieve zin te duur heeft aangekocht.

4.5.

Voor het toekennen van een schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn bestaat geen aanleiding, aangezien die termijn niet is overschreden.

Slotsom Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond.

5. Griffierecht en proceskosten

Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.

6. Beslissing

Het Hof:

• bevestigt de uitspraak van de Rechtbank,
• wijst het verzoek om schadevergoeding af.

Deze uitspraak is gedaan door mr. V.F.R. Woeltjes, voorzitter, in tegenwoordigheid van mr. A. Vellema als griffier.

De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 22 maart 2022.

De griffier, De voorzitter,

(A. Vellema) (V.F.R. Woeltjes)

Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op: 22 maart 2022

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl .

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie
www.hogeraad.nl ).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;

2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;

3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.