Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Leeuwarden
afdeling civiel recht, handel
zaaknummer gerechtshof 200.294.669/01
(zaaknummer rechtbank Noord-Nederland 8137568)
arrest van 22 maart 2022
in de zaak van
[appellant],
hierna:
[de huurder],
[de huurder],
wonende te [woonplaats1] ,
appellant in principaal appel,
geïntimeerde in incidenteel appel,
in eerste aanleg: gedaagde in conventie,
eiser in reconventie,
advocaat: mr. H.C.L. Crozier te Sneek,
tegen
[geïntimeerde],
wonende te [woonplaats2] ,
geïntimeerde in principaal appel,
appellante in incidenteel appel,
in eerste aanleg: eiseres in conventie,
verweerster in reconventie,
hierna:
[de verhuurder],
[de verhuurder],
advocaat: mr. J.A.M. Bijlholt te Joure.
1.De verdere procedure in hoger beroep
1.1
Het hof neemt de inhoud van het tussenarrest van 29 juni 2021 (hierna: het tussenarrest) hier over. De in dat arrest bepaalde mondelinge behandeling na aanbrengen van de zaak heeft plaatsgehad op 29 juni 2021. Het van de zitting opgemaakte proces-verbaal waarin is opgenomen dat partijen geen schikking hebben bereikt en dat de zaak naar de rol voor memorie van grieven wordt verwezen bevindt zich bij de stukken.
1.2
Na de mondelinge behandeling is verder geprocedeerd en zijn de volgende processtukken genomen;
- de memorie van grieven, met producties;
- de memorie van antwoord tevens memorie van grieven in incidenteel appel, met producties;
- de memorie van antwoord in incidenteel appel, met productie.
Vervolgens is arrest gevraagd en zijn daartoe de stukken aan het hof overgelegd, waarna het hof een datum voor arrest heeft bepaald.
2.Waar gaat deze procedure over?
2.1
Deze zaak gaat over een geschil tussen een huurder ( [de huurder] ) en een gewezen verhuurder ( [de verhuurder] ) over de vraag of de huurder nog huurpenningen aan de verhuurder verschuldigd is en of de verhuurder nog een bedrag aan energiekosten aan de huurder moet betalen.
2.2
Het hof vindt net als de kantonrechter dat [de huurder] achterstallige huurpenningen aan [de verhuurder] moet voldoen en dat de tegenvordering van [de huurder] niet voldoende is onderbouwd. Het hof zal dit na een bespreking van de feiten en de beslissing van de kantonrechter toelichten.
3.De vaststaande feiten
3.1
[de verhuurder] is eigenares geweest van een bedrijfspand aan het [adres] 10 te [woonplaats1] (hierna ook: het gehuurde). [de verhuurder] heeft het pand met ingang van 1 juni 2016 verhuurd aan [de huurder] . [de huurder] exploiteert in het gehuurde een pizzeria onder de naam ' [naam1] '.
3.2
De afspraken van partijen zijn vastgelegd in een schriftelijke huurovereenkomst van 25 mei 2015 Op de huurovereenkomst zijn de algemene bepalingen huurovereenkomst winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW Pro (gedeponeerd bij de griffie van de rechtbank te Den Haag op 2 oktober 2012) van toepassing (hierna: de algemene bepalingen). De huurprijs bedroeg laatstelijk € 586,85 per maand.
3.3
In de huurovereenkomst is onder meer vermeld:
"Bijzondere bepalingen
14 Huurder zorgt zelf voor het afsluiten van energiecontracten tbv levering energie. Het is huurder bekend dat [adres] 12 gebruik maakt van dezelfde energie voorziening. Verrekening gas, water en elektra en internet mbt [adres] 12 via tussenmeters maandelijks voorschot met verrekening achteraf. (…)"
3.4
In de algemene bepalingen is onder meer vermeld:
"25.1 De betaling van de huurprijs en van al hetgeen verder krachtens deze huurovereenkomst is verschuldigd, zal uiterlijk op de vervaldata in wettig Nederlands betaalmiddel - zonder enige opschorting, korting, aftrek of verrekening met een vordering welke huurder op verhuurder heeft of meent te hebben - geschieden door storting dan wel overschrijving op een door verhuurder op te geven rekening."
3.5
[de huurder] heeft in het najaar van 2016 ten behoeve van de levering van gas en elektra een leverantiecontract afgesloten bij Oxxio.
3.6
[de verhuurder] heeft de naast het gehuurde gelegen bedrijfsruimte aan het [adres] 12 in de periode vanaf juni 2016 tot 19 november 2019 meerdere keren verhuurd. De huurders van het [adres] 12 hebben gebruikgemaakt van de hoofdaansluiting in het gehuurde. Ten behoeve van de registratie van het energieverbruik van de huurders van [adres] 12 zijn in dat pand ‘tussenmeters’ aangebracht.
3.7
Vanaf 2016 heeft [de huurder] meermalen bij [de verhuurder] en de beheerder geklaagd over lekkage aan het dak van het gehuurde. Hierop heeft [de verhuurder] het dak meerdere keren geïnspecteerd of laten inspecteren.
3.8
In 2019 heeft [de huurder] een aantal huurtermijnen onbetaald gelaten. [de huurder] heeft verklaard dat hij de huurtermijnen verrekent met de kosten voor reparatie van het dak.
3.9
In 2019 heeft [de huurder] van energieleverancier Oxxio een naheffing gekregen voor verbruik van gas en elektra over de periode 2016 t/m 2019. In een e-mail van Oxxio aan [de huurder] van 25 november 2019 wordt hierover vermeld:
"Je hebt een correctienota ontvangen waarop je een bedrag moet bij betalen. Ik verwijs je hierbij naar de bijlage. In de jaarnota van 2016, 2017 en 2018 wordt er vermeld dat de standen zijn geschat, waardoor je nu een bedrag moet bijbetalen van € 6.645,12. Hierdoor weten we niet wat er precies per jaar is verbruikt, alleen wat er vanaf eind 2016 tot en nu is verbruikt. Er is gebleken dat de standen eerder te laag waren ingeschat, waardoor het verbruik nog niet was afgerekend en alsnog in rekening is gebracht op de meest recente jaarnota. Op dit moment staat er een bedrag open van € 6.634,90."
3.1
[de huurder] heeft een betalingsregeling met Oxxio getroffen om de vordering van Oxxio te kunnen voldoen.
3.11
[de verhuurder] heeft het gehuurde per 19 november 2019 in eigendom overgedragen aan haar zoon [de zoon] (hierna: [de zoon] ). [de zoon] heeft de huurovereenkomst met [de huurder] voortgezet.
4.De vordering en de beslissing van de kantonrechter
4.1
Bij de kantonrechter heeft [de verhuurder] , naast diverse nevenvorderingen, betaling gevorderd van € 3.472,70, aan achterstallige huurpenningen, met veroordeling van [de huurder] in de kosten van het geding. [de verhuurder] heeft gedurende de procedure haar eis gewijzigd en betaling gevorderd van € 6.172,36 aan achterstallige huurpenningen.
4.2
[de huurder] heeft in reconventie gevorderd dat de kantonrechter (i) voor recht verklaart dat [de huurder] het dak van het gehuurde mag laten herstellen op kosten van [de verhuurder] , dit onder verrekening van de niet betaalde huurpenningen, (ii) [de verhuurder] op straffe van een dwangsom veroordeelt om de meterstanden van het pand aan het [adres] 12 binnen 2 dagen na betekening van het te wijzen vonnis over te leggen teneinde deze te kunnen verrekenen met de te betalen huurpenningen, een en ander met veroordeling van [de verhuurder] in de kosten van het geding.
4.3
De kantonrechter heeft [de verhuurder] ’s eisvermeerdering geweigerd en heeft de vordering tot betaling van huurpenningen tot een bedrag van € 3.472,70 toegewezen, vermeerderd met wettelijke rente en buitengerechtelijke kosten. [de huurder] is veroordeeld tot betaling van de
proceskosten in conventie. De kantonrechter heeft de vorderingen van [de huurder] afgewezen. [de verhuurder] is veroordeeld tot betaling van de proceskosten in reconventie.
5.De beoordeling van de grieven en de vorderingen in hoger beroep
De vorderingen in hoger beroep
5.1
[de huurder] heeft in hoger beroep gevorderd dat het hof het vonnis van de kantonrechter van 16 maart 2021 (hierna: het vonnis) zal vernietigen en [de verhuurder] zal veroordelen tot betaling van € 3.118,88, ex BTW, althans € 1.765,69, ex BTW, althans enig in goede justitie te bepalen bedrag, met veroordeling van [de verhuurder] in de kosten van beide instanties.
5.2
Het hof constateert dat [de huurder] aldus zijn eis heeft gewijzigd. Weliswaar heeft [de verhuurder] aangevoerd dat deze eiswijziging niet voldoende duidelijk is geformuleerd, maar zij is, blijkens haar memorie van antwoord in principaal hoger beroep, voldoende in de gelegenheid geweest verweer te voeren. Het hof ziet om die reden en ook ambtshalve verder geen reden deze eiswijziging buiten beschouwing te laten zodat recht zal worden gedaan op de gewijzigde eis.
5.3
In incidenteel appel heeft [de verhuurder] gevorderd dat het hof het vonnis zal vernietigen en [de huurder] zal veroordelen tot betaling van € 6.697,37 onder aftrek van hetgeen [de huurder] reeds op grond van het vonnis aan [de verhuurder] heeft voldaan, met veroordeling van [de huurder] in de kosten van beide instanties, nakosten daaronder mede begrepen.
5.4
[de huurder] heeft in hoger beroep een enkele grief (bezwaar) tegen het vonnis geformuleerd. [de verhuurder] heeft incidenteel appel ingesteld zonder haar bezwaren onder te brengen in als zodanig aangeduide grieven. De stellingen van beide partijen en hun bezwaren tegen het vonnis zullen hiernavolgend zo veel mogelijk in onderlinge samenhang alsmede thematisch worden besproken.
Verrekening van energiekosten
5.5
Blijkens zijn memorie van grieven keert [de huurder] zich tegen het oordeel van de kantonrechter dat het hem contractueel niet is toegestaan om zijn vordering inzake energiekosten te verrekenen met zijn huurschuld aan [de verhuurder] . Hij betoogt dat uit artikel 14 van Pro de bijzondere bepalingen van de huurovereenkomst volgt dat dit wel mogelijk is. Dit betoog faalt. Zoals [de verhuurder] terecht heeft opgemerkt, heeft het door [de huurder] aangehaalde artikel 14 geen Pro betrekking op de door [de huurder] gestelde mogelijkheid tot verrekening van energiekosten met achterstallige huurpenningen, maar bepaalt dit artikel (slechts) dat betaling van door het buurpand [adres] 12 gebruikte energie gebeurt middels een maandelijks voorschot, waarbij achteraf op basis van het werkelijke energiegebruik tussen de huurders van [adres] 12 en [de huurder] wordt afgerekend. De term verrekening heeft hier dus een andere betekenis dan door [de huurder] wordt voorgestaan. Daarnaast heeft te gelden dat in artikel 25.1 van de algemene bepalingen verrekening met de huur contractueel is uitgesloten, zoals de kantonrechter in rov. 4.6 van het bestreden vonnis heeft overwogen. Daartegen heeft [de huurder] niet gegriefd.
5.6
Voor zover [de huurder] heeft betoogd dat hij ter zake van door [de verhuurder] nog verschuldigde energiekosten voor [adres] 12 een eigen vordering jegens [de verhuurder] heeft ten belope van € 3.118,88, ex BTW oordeelt het hof dat die vordering niet toewijsbaar is, omdat een deugdelijke feitelijke grondslag daarvoor ontbreekt. [de verhuurder] heeft er terecht op gewezen dat er geen reden is om de meterstanden van het begin van de huurrelatie tot uitgangspunt te nemen, nu de energiekosten tot medio oktober 2016 door [de verhuurder] werden voldaan en werden doorbelast aan [de huurder] . Daarnaast wijst [de verhuurder] erop dat [de huurder] niet de werkelijke energiekosten van [adres] 12 heeft gevorderd, maar ‘gemiddelden’ zonder deugdelijk uiteen te zetten waarom dat noodzakelijk zou zijn en zonder duidelijk te maken hoe en aan de hand van welke criteria die gemiddelden tot stand zijn gekomen. Ook voor het hof is niet duidelijk waarom [de huurder] zijn vordering op deze wijze heeft gemeend te moeten begroten. Anders dan [de huurder] lijkt te denken biedt de verklaring van Huisman geen steun aan de gedachte dat er met de meterstanden is gesjoemeld, althans in dit geding niet van de juistheid daarvan kan worden uitgegaan. Gelet daarop oordeelt het hof ten aanzien van deze vordering dat [de huurder] niet aan zijn stelplicht heeft voldaan.
5.7
Wat betreft het subsidiair door [de huurder] gevorderde bedrag van € 1.765,69, ex BTW heeft [de verhuurder] erop gewezen dat ook dit bedrag ten onrechte is gebaseerd op de meterstanden van het begin van de huurrelatie. Zij heeft zelf meterstanden in het geding gebracht die afwijken van de door [de huurder] genoemde, maar niet onderbouwde meterstanden. Daarnaast maakt zij er bezwaar tegen dat [de huurder] bij zijn berekening van de energiekosten geen rekening heeft gehouden met de verschillende tarieven die bij energielevering plegen te worden gehanteerd en dat hij ten onrechte alle bijkomende kosten van de energielevering door twee heeft gedeeld in plaats van deze, zoals voor de hand zou liggen, naar rato tussen de panden [adres] 10 en 12 te verdelen. Het hof is het met [de verhuurder] eens dat het op de weg van [de huurder] had gelegen voldoende duidelijk te maken hoe zijn subsidiaire energiekosten-vordering is opgebouwd en waaruit kan worden afgeleid welk bedrag hem (ten minste) toekomt. Nu uit het door hem gestelde en hetgeen hij aan stukken heeft overgelegd niet valt af te leiden welk bedrag [de huurder] aan energiekosten van [de verhuurder] tegoed heeft, moet de slotsom luiden dat ook de subsidiaire vordering van [de huurder] niet toewijsbaar is. Omdat [de huurder] ook ten aanzien van deze subsidiaire vordering niet aan zijn stelplicht heeft voldaan, wordt aan bewijslevering niet toegekomen.
Achterstallige huurpenningen
5.8
Dan komt het hof toe aan de beoordeling van de vordering van [de verhuurder] in incidenteel appel. Zij vordert thans aan achterstallige huurpenningen € 6.697,37, onder aftrek van hetgeen [de huurder] reeds op grond van het vonnis aan [de verhuurder] heeft voldaan. Hierover oordeelt het hof als volgt. Allereerst is het hof het met [de huurder] eens dat zonder toelichting, die ontbreekt, niet valt in te zien op grond waarvan [de verhuurder] recht zou hebben op huurpenningen die dateren van voor de ingangsdatum van de tussen partijen gesloten huurovereenkomst (1 juni 2016). Dit betekent dat de in het overzicht van [de verhuurder] genoemde huurbedragen van voor die datum (ten belope van € 2.904,-) hoe dan ook niet toewijsbaar zijn. Voor wat betreft de overige in het overzicht genoemde bedragen heeft [de huurder] een aantal verdere opmerkingen gemaakt. Zo stelt hij dat onjuist is dat een bedrag van € 65,- aan voorschot energiekosten op de huurpenningen in mindering is gebracht. Dit betoog passeert het hof nu [de huurder] niet heeft betwist dat dit bedrag wel is verdisconteerd in het totaal van het van hem gevorderde bedrag aan huurpenningen. Zijn stelling dat de nota met nummer 201613 een dubbeltelling betreft behoeft geen behandeling omdat blijkens het voorgaande het hof de huurpenningen die dateren van voor de ingangsdatum van de tussen partijen gesloten huurovereenkomst hoe dan ook niet toewijsbaar acht. De stelling dat (naar het hof begrijpt: de huurpenningen over) februari en maart 2020 verrekend zouden moeten worden passeert het hof eveneens, nu in die maanden [de verhuurder] al niet meer verhuurder was van het [adres] 10. Ten aanzien van de post ‘afrekening water per mail’ van € 200,04 heeft [de huurder] terecht opgemerkt dat dit bedrag niet correspondeert met het in de mail van 5 april 2020 genoemde bedrag van € 192,14 en evenmin met het bedrag dat is vermeld op de bij die mail gevoegde factuur van Vitens (€ 127,72). Dit bedrag komt daarom als onvoldoende feitelijk onderbouwd niet voor toewijzing in aanmerking. Hetzelfde geldt voor de nota’s van Allicht, nu [de huurder] terecht erop heeft gewezen dat [de verhuurder] in het overzicht bij die bedragen juist “in mindering” heeft geschreven en zij ook overigens niet concreet heeft onderbouwd waarom zij recht heeft op deze bedragen.
5.9
Dit brengt het hof tot de volgende opstelling:
- gevorderd bedrag aan huurpenningen € 6.697,37
- af: huurpenningen van voor 1 juni 2016 € 2.904,-
- af: ‘afrekening water per mail’ € 200,04
- af: nota’s Allicht € 169,90
- resteert € 3.423,43
Dit laatste bedrag is iets lager dan het bedrag aan hoofdsom dat door de kantonrechter is toegewezen. Omdat uitsluitend door [de verhuurder] grieven zijn gericht tegen het in eerste aanleg toegewezen bedrag aan hoofdsom, geldt in dit geschil echter het zogenaamde verbod op ‘reformatio in peius’. Dit houdt in dat als slechts één van twee partijen hoger beroep heeft ingesteld tegen een beslissing van de rechter in eerste aanleg (in dit geval de beslissing tot toewijzing van € 3.472,70), het hof niet een beslissing mag nemen die ongunstiger is voor de appellant ( [de verhuurder] ). Het hof zal dus de beslissing van de kantonrechter op dit punt in stand laten.
6.De slotsom
De slotsom is dat noch het principaal appel noch het incidenteel appel slaagt. Het vonnis waarvan beroep zal worden bekrachtigd. Omdat beide partijen in hoger beroep op wezenlijke punten in het (on)gelijk zijn gesteld zal het hof de proceskosten tussen hen compenseren op de wijze, zoals in het dictum vermeld.
7.De beslissing
Het hof, rechtdoende in hoger beroep:
- bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter van 16 maart 2021;
- compenseert de proceskosten van partijen in appel en incidenteel appel in die zin dat elk der partijen daarvan de eigen kosten draagt;
- wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit arrest is gewezen door mrs. P.S. Bakker, J. Smit en J.E. Wichers en is door de rolraadsheer, in aanwezigheid van de griffier, in het openbaar uitgesproken op 22 maart 2022.